趙云玲　米將桃

摘要：近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)界關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的研究文獻(xiàn)可謂浩如煙海。本文對(duì)基于政府規(guī)制理論、土地發(fā)展權(quán)理論、博棄論、制度變遷理論等不同視角的小產(chǎn)權(quán)房文獻(xiàn)進(jìn)行了梳理和評(píng)析，指出進(jìn)一步研究小產(chǎn)權(quán)房必須注意的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 公共利益 土地發(fā)展權(quán) 博弈論 制度 變遷

一、引文

自北京通州畫(huà)家村宅基地糾紛案審理以來(lái)，由媒體提出的小產(chǎn)權(quán)房概念得到社會(huì)廣泛認(rèn)同。檢索中國(guó)知網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)術(shù)界也在大量使用該概念。以“小產(chǎn)權(quán)房+篇名”為條件，在期刊、報(bào)紙、特色期刊、國(guó)內(nèi)會(huì)議、國(guó)際會(huì)議、碩博論文等數(shù)據(jù)庫(kù)中檢索到文獻(xiàn)2545篇；其他條件不變，擴(kuò)大至主題檢索，得文獻(xiàn)3140篇；擴(kuò)大至全文檢索，得文獻(xiàn)19545篇。

本文的研究思路是：首先大量閱讀小產(chǎn)權(quán)房文獻(xiàn)，按照論文理論基礎(chǔ)將其歸為政府規(guī)制理論、土地發(fā)展權(quán)理論、博弈論、制度變遷理論等不同類(lèi)型；然后分析這些代表性論文的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)及存在問(wèn)題。

二、基于不同理論視角的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題研究評(píng)析

1.政府規(guī)制理論

政府規(guī)制理論認(rèn)為，外部效益和信息不對(duì)稱會(huì)影響市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置效率，作為公共利益代表的政府需不同程度地介入經(jīng)濟(jì)過(guò)程，通過(guò)實(shí)施監(jiān)管或規(guī)制（Regulation）糾正市場(chǎng)缺陷，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置?；谠摾碚摰奈墨I(xiàn)普遍認(rèn)為當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是由政府監(jiān)管不力導(dǎo)致的，但多數(shù)文獻(xiàn)未能深刻認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題產(chǎn)生的土地制度根源。

比如，有學(xué)者指出，小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模出現(xiàn)是由管理體制不順、基層政府管理能力有限、以及政府尋租導(dǎo)致的；非農(nóng)開(kāi)發(fā)權(quán)歸屬不明是造成政府規(guī)制失靈的重要原因。有學(xué)者立足小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)規(guī)制的憲政困境，從法律層面探索小產(chǎn)權(quán)房憲政規(guī)制制度，主張重新修訂憲法解決規(guī)制不力問(wèn)題。還有學(xué)者認(rèn)為現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制政策法律依據(jù)不足、未體現(xiàn)農(nóng)民利益；建議調(diào)整規(guī)制政策，依據(jù)規(guī)劃和房屋質(zhì)量分類(lèi)制定處置方案。

2.土地發(fā)展權(quán)理論

土地發(fā)展權(quán)（Development right）特指變更用途或提高使用強(qiáng)度的權(quán)利。該概念出自英國(guó)，后在美國(guó)得到成功應(yīng)用。土地發(fā)展權(quán)理論核心是發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移與定價(jià)。利用土地發(fā)展權(quán)制度可以“對(duì)沖”規(guī)劃導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)擁有者“暴損”和“暴益”（Windfall-wipeout dilemma）?；谠摾碚摰奈墨I(xiàn)多認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房歸結(jié)于發(fā)展權(quán)歸屬問(wèn)題。由于我國(guó)發(fā)展權(quán)理論研究滯后，實(shí)踐層面更是缺乏與之配套的法律和制度環(huán)境，此類(lèi)研究多止于理論設(shè)想。

比如，有學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)的根本緣由在于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺失，應(yīng)嚴(yán)格界定征地范圍、實(shí)行“兩權(quán)歸一”來(lái)彌補(bǔ)農(nóng)民發(fā)展權(quán)的缺失。有學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)是農(nóng)民與地方政府抗?fàn)幍慕Y(jié)果，政府在產(chǎn)權(quán)締約和土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)讓利于民，創(chuàng)造一種市場(chǎng)化的制度環(huán)境。還有學(xué)者大膽設(shè)想按照某一比例在農(nóng)民和政府之間分割發(fā)展權(quán)，從而徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

3.博弈論

博弈論是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)分析工具之一，主要用于探討公式化的激勵(lì)結(jié)構(gòu)，是研究具有競(jìng)爭(zhēng)性問(wèn)題的有效手段。博弈論特別關(guān)注游戲中的個(gè)體預(yù)測(cè)行為和實(shí)際行為，重點(diǎn)探討不同主體的最優(yōu)策略?；谠摾碚摰男‘a(chǎn)權(quán)房文獻(xiàn)可以清晰展示各主體決策過(guò)程，但分析結(jié)果及可靠性受成本收益函數(shù)界定、博弈模型選擇等因素影響較大。

比如，有學(xué)者分析了完全信息和不完全信息條件下地方政府與農(nóng)民的博弈過(guò)程，認(rèn)為嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房交易會(huì)使各方長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)利益受損。有學(xué)者在分析政府、集體、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者多方博弈關(guān)系后認(rèn)為，提高征地補(bǔ)償才是解決小產(chǎn)權(quán)房的根本出路。還有學(xué)者構(gòu)建復(fù)雜的完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，挖掘各方博弈動(dòng)機(jī)，認(rèn)為征地補(bǔ)償水平低、執(zhí)法成本高等因素導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的泛濫，建議通過(guò)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)化解小產(chǎn)權(quán)房難題。

4.制度變遷理論

制度變遷理論認(rèn)為，制度就是決定人與人相互關(guān)系的行為規(guī)范。合理的制度安排可減少不確定性，降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行成本。隨著外部條件變化，原制度均衡格局因獲利機(jī)會(huì)的出現(xiàn)被打破，制度變遷需求因此產(chǎn)生。制度變遷理論可以精彩詮釋小產(chǎn)權(quán)房的形成原因，但其脫離地價(jià)增值微觀機(jī)制，往往使得政策建議趨于空泛。

比如，有學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是基層政府和農(nóng)民發(fā)起的誘致性制度變遷產(chǎn)物，應(yīng)打破非正式制度向正式制度轉(zhuǎn)化的障礙，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合理性。解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不能“就法論法”，而應(yīng)重新修訂現(xiàn)行法律法規(guī)，理性對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房。還有學(xué)者認(rèn)為，中央政府缺乏將小產(chǎn)權(quán)房納入正式制度軌道的動(dòng)力，應(yīng)尊重農(nóng)民利益訴求，有條件地將小產(chǎn)權(quán)房納入正式制度變遷軌道。

三、研究展望

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的復(fù)雜性和綜合性決定了研究該問(wèn)題需多學(xué)科、多理論的協(xié)同配合。但需要強(qiáng)調(diào)的是，不能因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的綜合性脫離小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，即土地權(quán)益的重新調(diào)整和分配應(yīng)當(dāng)以追求社會(huì)整體福利最大化為基本出發(fā)點(diǎn)。拋開(kāi)或偏移這個(gè)出發(fā)點(diǎn)，片面強(qiáng)調(diào)“同地同權(quán)”、強(qiáng)調(diào)對(duì)特定群體利益的保護(hù)是舍本逐末的。