◇趙宏瑤

房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市的市場競爭力分析及提升策略

◇趙宏瑤

目前，在我國三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著諸多問題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市的市場競爭力的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，提出了房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市的提升策略，以促進三線城市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

三線城市；市場競爭力；房地產(chǎn)企業(yè)

一、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸趨于飽和，能夠滿足人們需求的房地產(chǎn)市場空間越來越小。在這樣的背景下，越來越多的開發(fā)商把開發(fā)市場目標鎖定在三線城市。因此，房地產(chǎn)開發(fā)在三線城市具有一定的競爭力，三線城市是房地產(chǎn)企業(yè)關注的重點開發(fā)對象。

國家十分重視三線城市房地產(chǎn)開發(fā)工作并給予相關的政策扶持。然而，盡管三線城市房地產(chǎn)開發(fā)在某種程度上具有一定的市場優(yōu)勢，但在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中依然存在著一定的弊端。本文針對三線城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題，對三線城市房地產(chǎn)開發(fā)市場特點進行深入分析，并提出房地產(chǎn)企業(yè)如何在三線城市提高市場競爭力的一些措施，為我國房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市提高市場競爭力提供一定的借鑒。目前，在三線城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中依然存在一定的問題，如，三線城市房地產(chǎn)規(guī)劃未受到足夠的重視，房地產(chǎn)開發(fā)模式落后，三線城市居民消費觀念守舊，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的開發(fā)理念不科學等。

二、三線城市房地產(chǎn)在發(fā)展中存在的問題

（一）三線城市房地產(chǎn)規(guī)劃未受重視

在三線城市房地產(chǎn)開發(fā)中，我們常把城市的特點與城市的規(guī)模作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要影響因素，房地產(chǎn)開發(fā)對城市未來發(fā)展影響巨大。房地產(chǎn)推動城市發(fā)展，是城市發(fā)展的基礎性產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)需要具備相關的房地產(chǎn)規(guī)劃并在房地產(chǎn)總規(guī)劃的指導下，結合三線城市發(fā)展戰(zhàn)略部署進行合理開展，一方面，確保城市持續(xù)健康良性發(fā)展，另一方面，保障房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市房地產(chǎn)開發(fā)中獲得足夠的利潤。然而，就我國目前三線城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，三線城市房地產(chǎn)規(guī)劃沒有得到應有的重視。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)工作并沒有結合城市的特色展開，缺乏核心的商業(yè)中心，城市各功能分區(qū)紊亂不足以凸顯三線城市房地產(chǎn)開發(fā)的特色。此外，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商并沒有將產(chǎn)品規(guī)劃理念與城市房地產(chǎn)開發(fā)相融合，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商對相關的房地產(chǎn)規(guī)劃未給予足夠的重視。在房屋部署上缺乏一定的城市特色，房屋布置多為千篇一律的簡單排列形式，不能體現(xiàn)人性化，缺少人文氣息，不能有效地吸引廣大消費者產(chǎn)生對新建樓盤的購買欲望，房地產(chǎn)開發(fā)在激烈的市場競爭中缺乏足夠的市場競爭力。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)模式落后

在目前三線城市房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)為了開源節(jié)流，多憑借經(jīng)驗盲目效仿一線城市房地產(chǎn)開發(fā)模式，這樣就缺少對三線城市特色進行研究，不能開發(fā)符合三線城市特色、滿足三線城市人群居住的合適建筑。例如，房地產(chǎn)企業(yè)多復制大城市房地產(chǎn)開發(fā)模式，采用“先造景、后開發(fā)”模式，這種開發(fā)模式主要是為了實現(xiàn)在一線大城市中利用漂亮的景觀吸引消費者注意，通過這種方式提升房產(chǎn)的可賣點，激發(fā)一線城市居民購買欲望進而促進消費。然而，一旦在三線城市房地產(chǎn)開發(fā)中復制一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)模式，會造成房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前進行嚴密的經(jīng)濟預算至關重要，不可因為盲目效仿一線城市房地產(chǎn)開發(fā)模式而出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象，造成巨大的房地產(chǎn)開發(fā)風險。

（三）三線城市居民消費觀念落后

據(jù)相關調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三線城市房地產(chǎn)開發(fā)中面臨的問題之一是：三線城市居民的住房消費觀念尚未得到合理引導，三線城市居民多采用傳統(tǒng)的消費觀念，把大面積房屋作為一種社會地位的體現(xiàn)而多選擇大戶型房屋來居住，卻并不能結合自身的家庭收入情況進行全面考慮。因此，小戶型房屋在三線城市開發(fā)困難，居民的首選是大戶型、大面積房屋。此外，對于三線城市居民而言，大多數(shù)消費者青睞于造價小、層數(shù)低的房屋建筑，這種戶型的房屋相比于高層住宅而言具有經(jīng)濟實用性特點。但是，隨著我國國民生活水平逐漸提升，人們的消費觀念逐漸轉變，一些落后的消費觀念已經(jīng)遠不能滿足人民日益增長的物質需求。高層住宅具有噪聲小、視野開闊等特點，有效避免城市車輛帶來的粉塵污染和尾氣排放問題。同時，高層住宅多采用強韌的剪力墻結構，一方面起到美化城市景觀的作用，另一方面能夠節(jié)約城市土地資源，是未來城市建筑發(fā)展的大趨勢。三線城市居民多以傳統(tǒng)的消費觀念對房屋住宅進行考慮，消費觀念落后，思想守舊。因此，在消費者傳統(tǒng)消費觀念影響下，在三線城市開拓具有時代特征，滿足時代發(fā)展需求的房屋建筑具有一定的難度。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的開發(fā)理念不科學

在三線城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，大部分開發(fā)商的開發(fā)理念不科學。在投資過程中開發(fā)商把資金作為重要的房地產(chǎn)開發(fā)影響因素，忽視了采用科學合理的理財方法，并不能充分發(fā)揮三線城市市場杠桿的調(diào)節(jié)作用。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商主要認為資金是決定房地產(chǎn)開發(fā)的重要條件，只要具備了足夠的資金條件就能很好地發(fā)揮資金的財務調(diào)節(jié)作用。同時，在房地產(chǎn)建筑開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商不能有效與相關的政府部門以及施工單位進行及時溝通，這導致在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中缺少對市場開發(fā)工作的前瞻性調(diào)查，不能及時收集相關政府部門有效政策、消費者需求以及各個施工單位的相關信息，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)理念缺少一定的合理性與科學性。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中缺少市場信息的有效滲透，即開發(fā)商不能有效利用市場營銷手段，并充分發(fā)揮市場營銷理念的主導作用，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程當中，既缺少了相關的置業(yè)顧問，消費者不能對房屋建筑情況進行及時了解，同時也缺少對整個施工工程的施工跟進，壓抑了消費者對房屋的購買欲望。

三、三線城市房地產(chǎn)市場競爭力提升策略

（一）提高三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的競爭意識

當下，我國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，國家發(fā)改委也提出了“房子是用來住的”這一思想，國有五大銀行以及其他金融機構在二手房貸款利率方面陸續(xù)做出調(diào)整，以符合國家政策要求。在這種外債的環(huán)境下，我國一二線房地產(chǎn)交易價格走低，三線城市的房地產(chǎn)價格徘徊不前，這些都在客觀上增加了整個房地產(chǎn)市場的競爭壓力，因此，作為三線房地產(chǎn)企業(yè)，必須全員上下牢牢樹立競爭思想和競爭意識。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，不斷地通過控制成本、創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)、完善服務體系等來提升競爭力。需要特別強調(diào)的是，隨著國家對三線城市房地產(chǎn)開發(fā)力度的提高，大量的一二線城市金融資本正在逐漸向三線靠攏，例如，我國著名的房地產(chǎn)企業(yè)寶地集團也將發(fā)展的視野伸向三線或四線城市，并且取得了不錯的業(yè)績表現(xiàn)。從這一成功的案例可以看出，三線房地產(chǎn)企業(yè)擁有著前所未有的發(fā)展機遇，同時也面臨著日趨激烈的市場挑戰(zhàn)。所以，三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高市場競爭意識，從而在今后的房地產(chǎn)企業(yè)中獲得更大的房地產(chǎn)發(fā)展空間和市場主動權。

（二）重視房地產(chǎn)商品質量

在今天的三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭中，不僅僅是房地產(chǎn)價格層面的競爭，更多的是房地產(chǎn)價值方面的競爭。作為一家房地產(chǎn)企業(yè)來說，其房地產(chǎn)價值主要體現(xiàn)在商品房的產(chǎn)品質量上，因此，要牢牢把握產(chǎn)品質量關，為消費者和業(yè)主提供放心的房子，是提高整體市場競爭力的不二法門。非常遺憾的是，在央視3·15晚會曝光的事件中可以看到，一些三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的利潤率，在施工過程當中偷工減料，以次充好，出現(xiàn)了一大批危房，這種做法雖然從短期來看會獲得一定的利益，但是從企業(yè)長遠的發(fā)展來看，將會給企業(yè)形象、企業(yè)市場競爭力的提升帶來不可挽回的損失。隨著國家對房產(chǎn)質量管控水平的不斷提升，在今后的三線城市房地產(chǎn)開發(fā)過程當中，誰擁有高品質的房屋質量，誰將擁有非常好的業(yè)界口碑。同時，也將會贏得最大的市場份額。

（三）注重房地產(chǎn)商品的設計與開發(fā)

隨著國民經(jīng)濟收入水平的不斷提高，對于收入比較充足的中產(chǎn)階級來說，房屋已不僅僅是滿足其居住需要，更是一種身份的象征。因此，作為三線城市房地產(chǎn)企業(yè)應該在開發(fā)與設計階段投入更多的人力與物力。具體來說，在進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程當中，要充分考慮到房地產(chǎn)附屬環(huán)境的配套設施，例如，醫(yī)院、學校、地鐵、圖書館、購物中心等等。一個具有競爭力的房地產(chǎn)項目一定是最大限度地整合了周邊資源。例如，萬達集團在撫順、錦州、葫蘆島等地陸續(xù)新建萬達廣場，并且迅速獲得巨大的回報。其項目能夠取得成功的主要原因之一就是非常注重房地產(chǎn)周邊環(huán)境及配套設施的完善，除了在開發(fā)過程當中要全盤考慮進行資源的優(yōu)化與組合之外，在進行房地產(chǎn)項目的設計過程當中，也應該積極注重細節(jié)，重視創(chuàng)新，例如，遼寧錦州金城集團在進行御瀾山項目的設計過程當中，依托南山所處的獨特的地理位置，修建了大批錦州樂格局的獨棟別墅，在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場引起了不錯的反響。另外，該項目還在小區(qū)綠化、景觀設計、物業(yè)服務、無線網(wǎng)絡覆蓋等方面也實施了更多人性化的設計與處理，在提升了整個房地產(chǎn)項目檔次的同時，也讓其在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中脫穎而出。

（四）做好成本控制工作

房地產(chǎn)企業(yè)從本質上來講，就是為了獲得更大的市場利潤，而它的利潤獲得主要來自于房地產(chǎn)的商品銷售。在同等價位下，誰的房地產(chǎn)項目的成本最低，誰將獲得最大的利潤空間，也將獲得更大的市場競爭力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該牢牢樹立成本控制意識，把成本管控作為企業(yè)重要的發(fā)展戰(zhàn)略。例如，在項目融資階段，三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)應該充分做好融資風險性評估，科學利用金融杠桿，不斷地豐富企業(yè)的融資渠道，建立融資風險預警機制，通過這種方式在降低企業(yè)融資風險的同時，也最大限度地降低企業(yè)的融資成本，從而為后期的項目施工提供必要的資金支持。在項目施工階段，要充分利用市場價格優(yōu)勢，采用集團采購的方式來降低單品采購的成本，和供貨商建立戰(zhàn)略合作關系，充分利用市場的價格調(diào)節(jié)機制，用最低的成本支出獲得更好的項目施工效果。除了在物資方面控制成本之外，還應該嚴格科學地控制人力資源成本。一方面，在項目監(jiān)理、建筑施工、室內(nèi)設計和裝修、小區(qū)的維護和管理方面，可以通過市場公開競標的方式來降低不必要的成本支出。需要指出的是，建筑施工帶有一定的危險性，要把安全放在第一位，有句話說得好，事故是最大的成本，安全是最大的利潤，因此，企業(yè)要落實相關的安全操作制度以及安全責任制度。房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生事故，不僅會造成建筑工人的傷亡、企業(yè)財產(chǎn)的損失，還會給企業(yè)的形象帶來嚴重的負面影響。因此，三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)在任何時刻都應該積極地落實好安全責任制度，為企業(yè)市場競爭力的提升營造良好的環(huán)境。

（五）熱心公益積極踐行社會責任

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個社會公民，在保證房地產(chǎn)項目質量的同時，還應該積極地投身于社會公益事業(yè)，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展貢獻出應有的力量。例如，山東冠魯集團每年會拿出上百萬元配合當?shù)卣?，對貧困的沂蒙山區(qū)實施精準化扶貧，另外，還專門安排專有資金新建希望小學，敬老院等等。企業(yè)投身公益不僅可以彰顯企業(yè)的社會責任，更可以提高企業(yè)的知名度和美譽度，也是企業(yè)贏得良好的社會聲譽的主要途徑。作為一種廣告宣傳，投身公益是三線城市房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大市場空間以及提升整體競爭力的重要思路。另外，三線城市房地產(chǎn)企業(yè)還應該關注環(huán)保、倡導低碳，踐行綠色管理理念，為構建青山綠水，構建和諧中國和美麗鄉(xiāng)村做出自己應有的貢獻。

四、結語

三線城市具有適合房地產(chǎn)開發(fā)的很多優(yōu)點，三線城市的房地產(chǎn)起步晚，房屋起價低，因此具有更廣闊的利潤上漲空間。三線城市多為一些欠發(fā)達城市，三線城市的經(jīng)濟水平遠不如一線大城市的經(jīng)濟水平，與一線城市相比，三線城市房地產(chǎn)發(fā)展具有一定的滯后性。本文主要從三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，探討其今后的市場競爭力的提升策略，對于促進三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有一定的借鑒意義。

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渤海大學管理學院）