鄺山

【摘 要】本文通過分析房地產(chǎn)住宅價格的影響因素，對我國城鎮(zhèn)化進展對于住宅市場價格的影響進行深入探討，并通過設定不同類型的情形進行仿真模擬，本文認為當城鎮(zhèn)人口增長率較高時，對住宅價格的促進作用最大，而在土地城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化較為領先的時候，住宅價格提高的幅度最小。本文建議，如果政府制定相關政策時，可以相應提高土地供給，同時加快產(chǎn)業(yè)升級，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，另一方面，減少城鄉(xiāng)收入差距，提高農(nóng)村居民的生活質(zhì)量，避免過多人口涌入城市，減少住房的剛性需求，從而降低房地產(chǎn)價格。

【關鍵詞】城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價格；城鎮(zhèn)化

一、引言

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響已逐漸引起學者們的廣泛關注。部分學者認為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格之間呈現(xiàn)出顯著的相關關系：于守華[1]（2013）和劉娟[2]（2014）分別運用VAR模型分析我國城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)價格之間的關系并得到類似的結論，認為城鎮(zhèn)化發(fā)展是房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因，同時二者存在長期的均衡關系；曾江輝[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）則通過簡單多元線性回歸對二者進行研究，并認為城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)價格之間存在顯著的正相關關系；而羅良文[5]（2015）實證分析了不同地區(qū)中不同方面城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響，最終認為人口城鎮(zhèn)化在中、西部地區(qū)對房價影響顯著，對東部地區(qū)不顯著；另一方面，也有部分學者認為城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)價格之間并沒有顯著的相關關系：黃慶華[6]（2014）認為城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動影響并不顯著；董正信[7]（2013）發(fā)現(xiàn)住房價格對城鎮(zhèn)化水平顯著影響，而城鎮(zhèn)化發(fā)展水平對住房價格不具有顯著影響。

可見城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)價格的影響尚未形成統(tǒng)一的結論，城鎮(zhèn)化是一系列經(jīng)濟社會變量組合變化的過程，這一過程包括人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化以及土地城鎮(zhèn)化等諸多方面。本文構造城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格影響的完整系統(tǒng)結構，分析出城鎮(zhèn)化各個方面對于房地產(chǎn)價格的影響關系，并對房地產(chǎn)價格的變化趨勢進行預測。通過仿真方案設定，針對我國城鎮(zhèn)化進程中不同方面的非均衡發(fā)展特點對房價進行預測并比較，從而為政府推動城鎮(zhèn)化進程提供決策依據(jù)。

二、模型構造

（一）方程構建

本文所構建的房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動力學模型中涉及的主要系統(tǒng)方程如下列各式所示：

（1）土地購置面積=INTEG

（2）土地購買總價=INTEG

（3）竣工造價=INTEG

（4）人口=INTEG

（5）存款總額=INTEG

（6）人均支出=人均可支配收入-人均存款額

（7）國民可支配收入=a*經(jīng)濟發(fā)展水平GDP+b（注：參數(shù)數(shù)值由計量經(jīng)濟學方法結合當?shù)貙嶋H數(shù)據(jù)確定）

（8）經(jīng)濟發(fā)展水平GDP=第1產(chǎn)業(yè)增加值+第2產(chǎn)業(yè)增加值+第3產(chǎn)業(yè)增加值

（9）第1產(chǎn)業(yè)增加值=第1產(chǎn)業(yè)人數(shù)*人均第1產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能（第2、3產(chǎn)業(yè)增加值以此類推）

（10）第1、2、3產(chǎn)業(yè)人數(shù)=INTEG（第1、2、3產(chǎn)業(yè)人數(shù)增加值或初始值）

（11）人均第1、2、3產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能=INTEG（人均第1、2、3產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能增加量或初始值）

（12）城市/農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)=INTEG（城市/農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)變化量或初始值）

（13）城鎮(zhèn)人口=INTEG

（14）農(nóng)村人口=INTEG

（15）全國恩格爾系數(shù)=農(nóng)村人口/（農(nóng)村人口+城市人口）*農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)+城市人口/（農(nóng)村人口+城市人口）*城市居民恩格爾系數(shù)

（16）社會消費品零售總額=c+a*人均支出+b*全國恩格爾系數(shù)（注：參數(shù)數(shù)值由計量經(jīng)濟學方法結合當?shù)貙嶋H數(shù)據(jù)確定）

（17）人均消費支出=社會消費品零售總額/人口

（18）人均非消費支出=人均支出-人均消費支出

（19）投資額=b+a*經(jīng)濟發(fā)展水平GDP（注：參數(shù)數(shù)值由計量經(jīng)濟學方法結合當?shù)貙嶋H數(shù)據(jù)確定）

（20）新開工面積=b+a*投資額（注：參數(shù)數(shù)值由計量經(jīng)濟學方法結合當?shù)貙嶋H數(shù)據(jù)確定）

（21）竣工面積=b+a*新開工面積（注：參數(shù)數(shù)值由計量經(jīng)濟學方法結合當?shù)貙嶋H數(shù)據(jù)確定）

（22）住宅價格=f+a*土地均價+b*竣工造價+c*竣工面積+d*人均非消費支出+e*城市人口（注：參數(shù)數(shù)值由計量經(jīng)濟學方法結合當?shù)貙嶋H數(shù)據(jù)確定）

三、模型仿真

（一）模型檢驗

本文利用1999年到2013年全國住宅平均銷售價格與模型仿真的住宅價格進行比較，如表1所示。

由表1可見，全國住房平均銷售價格的實際數(shù)據(jù)與仿真數(shù)據(jù)的相對誤差較少，由該模型進行仿真模擬并觀察不同情形下房地產(chǎn)價格的變化趨勢具有一定的參考意義。

（二）仿真模擬

1.仿真方案設定

本文將通過仿真方案的設定來觀察變量間變化不均衡時，住宅市場價格的變化趨勢。在城鎮(zhèn)化的過程中，本文認為可以劃分為三個不同的方面，分別是土地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化及人口城鎮(zhèn)化。具體仿真方案設定見表2。

表3為具體的仿真參數(shù)表，其中，1998年到2013年我國土地購置面積的平均增長率為8.77%，城市人口增長率為3.59%，第三產(chǎn)業(yè)人口增長率為2.86%。根據(jù)表2的方案設定，本文將高于現(xiàn)狀的增長率設定為目前平均增長率的1.1倍，并分別計算各種仿真方案下增長率的參數(shù)，具體數(shù)值如表3所示。

2.仿真模擬結果

根據(jù)上文設定的方案參數(shù)，本文對不同方案下模型進行仿真模擬，其中，住房價格2016年到2025年的模擬結果如表4所示。

由表4可見，所有方案下，全國住宅平均銷售價格均呈現(xiàn)出比較明顯的上升趨勢，這表明，在城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)價格依然會持續(xù)上升。在各種情形中，價格最高的是人口加速型，這主要是因為人口加速型提高了住宅市場的剛性需求，從而對住宅價格的促進也最大。其中，價格最低的是土地、產(chǎn)業(yè)加速型，在這一種情形下，因為土地供給增多，從而降低了土地價格，另一方面，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口增速加快導致國民經(jīng)濟水平提升，從而促進房地產(chǎn)市場投資，從而導致住宅市場中住宅供給上升，引起住宅價格的下降。由此可見，政府若希望控制房價過快增長，應采取相應措施提高土地供給，同時實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比例。

四、結論及建議

本文首先分析房地產(chǎn)住宅價格的影響因素，進而構建系模型分析我國城鎮(zhèn)化進展對于住宅市場價格的影響，經(jīng)仿真模擬，本文認為當城鎮(zhèn)人口增長率較高時，對住宅價格的促進作用最大，而在土地城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化較為領先的時候，住宅價格提高的幅度最小?；谏衔慕Y論，本文認為，如果政府希望有效控制房價較快增長，可以提高土地供給，從而降低土地價格，加快產(chǎn)業(yè)升級，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，促進投資，提高住宅的供給量，從而降低房地產(chǎn)價格。另一方面，應該減少城鄉(xiāng)收入差距，提高農(nóng)村居民的生活質(zhì)量，從而避免過多人口涌入城市，減少住房的剛性需求，從而降低房地產(chǎn)價格。

【參考文獻】

[1]于守華. 城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價格之間的動態(tài)關系[J]. 財經(jīng)理論研究，2013，04：16-23.

[2]劉娟，姜怡悅. 城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格影響實證分析[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014，23：73-74.

[3]曾江輝. 城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)價格影響的實證分析[J]. 商場現(xiàn)代化，2010，17：181-182.