付晶陽(yáng)

【摘 要】自2015年石油企業(yè)遭遇低油價(jià)的“寒冬期”以來(lái)，油田生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遇到了前所未有的困難，遭受到生存危機(jī)?！按蠛訜o(wú)水小河干”，社區(qū)物業(yè)作為油田“經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，也應(yīng)和主業(yè)一道共同應(yīng)對(duì)寒冬，通過(guò)降低成本，增加效益，努力開(kāi)創(chuàng)管理新模式。

【關(guān)鍵詞】石油企業(yè)；物業(yè)服務(wù)；降本增效

一、物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變是今后降本增效的重要途徑

油田物業(yè)管理包括公共區(qū)域、小區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化和人行道地磚、道路蓋板、檢查井蓋板、健身器材、消防栓、路燈、電梯等與居民生活息息相關(guān)的重要物件，雖然它們不創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但卻是成本費(fèi)用支出的大戶。它們管理的好壞，不但直接關(guān)系居民身體健康、出行安全，還關(guān)系油田整體的提質(zhì)增效。

二、對(duì)物業(yè)服務(wù)降本增效的可行性探討

1.加強(qiáng)人員管理，深化物業(yè)管理“一體化”

各單位要筑牢質(zhì)量效益防控體系，強(qiáng)化源頭控制，牢固樹(shù)立“嚴(yán)從細(xì)中來(lái)，實(shí)在嚴(yán)中求”的理念，明確各個(gè)物業(yè)管理崗位職責(zé)，規(guī)范物業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建全員責(zé)任體系，持續(xù)提升質(zhì)量工作水平，扎實(shí)推進(jìn)提質(zhì)增效、降本增效工作，使經(jīng)營(yíng)管理更加規(guī)范。

社區(qū)物業(yè)按照“自己能干的活兒自己干”工作要求，要深入推進(jìn)人力資源改革，細(xì)化、深化物業(yè)服務(wù)管理工作，變單一職責(zé)模式為交叉職責(zé)模式，形成一人多崗、一崗多責(zé)的新型管理模式。打破物業(yè)管理各崗位各自為政、甚至相互掣肘的弊端，按照區(qū)域劃分，實(shí)施環(huán)衛(wèi)、綠化、公共設(shè)施等物業(yè)項(xiàng)目“一體化”管理模式。

2.增強(qiáng)共建意識(shí)，強(qiáng)化監(jiān)督檢查，落實(shí)監(jiān)督檢查“網(wǎng)格化”

針對(duì)物業(yè)管理種類分布廣、單位職責(zé)交叉多、管理難度大等難題，社區(qū)要以現(xiàn)場(chǎng)管理和公共設(shè)施完好率為重點(diǎn)，進(jìn)一步明晰各物業(yè)站、專業(yè)站、居委會(huì)在小區(qū)、道路公共設(shè)施管理上的職能定位，明確各類物業(yè)管理項(xiàng)目責(zé)任主體和報(bào)修程序，為物業(yè)管理提質(zhì)增效奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在明確主題責(zé)任的基礎(chǔ)上，社區(qū)各科室負(fù)責(zé)人應(yīng)按照居住地劃分責(zé)任小區(qū)和公共場(chǎng)所、地段。建立小區(qū)居委會(huì)、專業(yè)站、機(jī)關(guān)3家責(zé)任共擔(dān)的格局。各物業(yè)站要推行站領(lǐng)導(dǎo)包班、站機(jī)關(guān)人員分片包區(qū)的“網(wǎng)格化”管理方式，對(duì)各物業(yè)組團(tuán)進(jìn)行責(zé)任承包，按照區(qū)塊劃分責(zé)任到人，實(shí)行責(zé)任連帶，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。

3.加強(qiáng)過(guò)程管控，提速增效，力爭(zhēng)現(xiàn)場(chǎng)管理“視窗化”

“靠服務(wù)求生存，靠服務(wù)謀發(fā)展”是社區(qū)工作的出發(fā)點(diǎn)，提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平及設(shè)施整改速度是物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)。要縮短物業(yè)管理服務(wù)及問(wèn)題整改周期，落實(shí)半小時(shí)內(nèi)完成發(fā)現(xiàn)（接收）——處理——反饋的“半小時(shí)工作圈”，迫切需要我們應(yīng)將信息化發(fā)展最新成果應(yīng)用到物業(yè)管理實(shí)際工作中來(lái)。

參照外地經(jīng)驗(yàn)，借鑒他山之石，各物業(yè)站應(yīng)組建“物業(yè)管理微信工作平臺(tái)”。利用各種機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)異常情況及時(shí)拍照、上傳，以圖文并茂的方式在微信平臺(tái)發(fā)布，可以得到順暢的上下溝通，形成了人人操心現(xiàn)場(chǎng)的良好局面，可以有效彌補(bǔ)工作人員責(zé)任心缺失造成的疏漏。

4.細(xì)化短板管控，降低效益流失，實(shí)現(xiàn)成本控制“精細(xì)化”

聚焦低成本發(fā)展，物業(yè)服務(wù)要樹(shù)立“質(zhì)量效益為本”理念，全力抓優(yōu)化、降成本、減費(fèi)用、增效益。要在開(kāi)源節(jié)流、增收節(jié)支上下更大功夫。牢固樹(shù)立“省一分錢(qián)比掙一分錢(qián)容易”經(jīng)營(yíng)理念，確保成本硬下降、效益穩(wěn)提升。

綠化成本管理是物業(yè)管理重點(diǎn)。落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，加強(qiáng)疫情、旱情監(jiān)控，及時(shí)消殺病蟲(chóng)害。提前移栽工程施工現(xiàn)場(chǎng)苗木，妥善保管和移植到急需的場(chǎng)地，減少苗木購(gòu)置量。對(duì)因經(jīng)常踩踏、停車造成的綠地斑禿，采用硬化場(chǎng)地、鋪設(shè)劃轉(zhuǎn)、隔離防護(hù)、挖溝灌水等方式，減少補(bǔ)苗和費(fèi)用支出。采用分栽、移植、剔密等方式，對(duì)缺株斷帶區(qū)域進(jìn)行補(bǔ)種，減少苗木購(gòu)置費(fèi)。對(duì)新植樹(shù)木、苗木責(zé)任到人。強(qiáng)化監(jiān)督檢查，對(duì)達(dá)到的成活率的按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，低于標(biāo)準(zhǔn)的予以相應(yīng)處罰。

嚴(yán)格把控公共設(shè)施零星維修管理。小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修如管理不善，會(huì)造成工作量虛高、質(zhì)量以次充好等問(wèn)題，會(huì)造成社區(qū)維修資金損失。對(duì)發(fā)生材料費(fèi)的項(xiàng)目，由施工單位拿出預(yù)算，站領(lǐng)導(dǎo)驗(yàn)證后，送基建中心審核。各物業(yè)站要安排專人負(fù)責(zé)，和申報(bào)單位一道，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)跟班作業(yè)和質(zhì)量監(jiān)督，確保將有限的資金用到刀刃上。

5.落實(shí)物業(yè)成本倒逼，開(kāi)源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)挖潛增效“項(xiàng)目化”

管控成本支出，要運(yùn)用成本費(fèi)用倒逼的辦法，將成本目標(biāo)縱向分解到各基層班組，將成本管控責(zé)任傳遞到環(huán)衛(wèi)、綠化、車棚、維修等每項(xiàng)業(yè)務(wù)、每個(gè)崗位。各物業(yè)單位要進(jìn)一步細(xì)化成本費(fèi)用管理“項(xiàng)目化”管理，結(jié)合自身實(shí)際，聚焦重點(diǎn)成本費(fèi)用項(xiàng)目和重點(diǎn)成本費(fèi)用環(huán)節(jié)，控制人工成本，壓降維修支出，形成可量化、可檢查的成本費(fèi)用倒逼目標(biāo)體系。實(shí)行看板管理，逐月督導(dǎo)落實(shí)，確?？刂颇繕?biāo)全額實(shí)現(xiàn)。

加強(qiáng)資產(chǎn)項(xiàng)目化管理。各物業(yè)單位要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行深入細(xì)致的分析、分類，綜合利用協(xié)議轉(zhuǎn)讓、內(nèi)部整合等方式提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。加強(qiáng)房屋出租和收費(fèi)管理，充分利用閑置場(chǎng)地創(chuàng)收增效，深度挖掘商品房等租賃資產(chǎn)創(chuàng)效能力。

加強(qiáng)人力資源項(xiàng)目化管理。各物業(yè)站要持續(xù)優(yōu)化人力資源管理，加大智能監(jiān)控、“門(mén)禁”等信息化手段的應(yīng)用，逐步減少門(mén)崗、車棚等看管型崗位人員數(shù)量，提高用工效率。加大環(huán)衛(wèi)清掃設(shè)備投入，逐步替代人工清掃服務(wù)，降低人工成本。注重開(kāi)源節(jié)流，利用農(nóng)產(chǎn)土地，建立苗木和花卉大棚培育基地，逐步改外購(gòu)為自產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)自育苗木使用率逐年提升。在滿足自用的基礎(chǔ)上，探索對(duì)外銷售的方式和途徑。

三、結(jié)論

面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)壓力，抓實(shí)降本增效項(xiàng)目化管理，各物業(yè)單位要大力開(kāi)展對(duì)標(biāo)、追標(biāo)、創(chuàng)標(biāo)活動(dòng)，擴(kuò)展收入、成本結(jié)構(gòu)分析的廣度和深度，從指標(biāo)差距入手，找準(zhǔn)流程增值點(diǎn)和漏失點(diǎn)，確保項(xiàng)目化管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

謝建軍. 開(kāi)元物業(yè)的降本增效之路《中國(guó)物業(yè)管理》， 2012（4）：50-51.