沈陽市推廣全裝修住宅問題與對策研究

郭輝　鄧李杰　何佳琪　李颯

摘要：全裝修住宅是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展過程中的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然選擇。全裝修除了減輕買房者買房時的經(jīng)濟負擔、降低開發(fā)商的裝修成本之外也存在著一些不可避免的各種問題。因此，本文通過實地調(diào)查，找出對沈陽市全裝修住宅推廣過程中普遍性問題，并據(jù)此有針對性地提出了全裝修住宅推廣的對策。

關鍵詞：全裝修住宅；問題；解決對策

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.18.011

.l沈陽市全裝修住宅推廣現(xiàn)狀

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，沈陽市全裝修住宅占有率依然不足20%，市場上毛坯房依然占主導地位。基于這種現(xiàn)狀，沈陽市政府相關部門出臺了許多優(yōu)惠政策來幫助全裝修住宅的推廣。

1.1沈陽市全裝修樓盤差距較大，占有率低

在實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于樓盤所處的位置不一樣，樓盤的價格差距較大。雖說在2014年政府發(fā)布了關于沈陽三環(huán)內(nèi)實現(xiàn)全裝修的文件，但是三環(huán)內(nèi)的大部分樓盤都在2013年之前就已經(jīng)開工建設，因此三環(huán)內(nèi)的全裝修住宅占有率只有30%左右。

1.2全裝修住宅可享更優(yōu)惠公積金貸款

沈陽三環(huán)內(nèi)及沈陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、渾南新城、沈撫新城等區(qū)域全裝修住宅可享更優(yōu)惠公積金貸款，購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。

1.3消費者對全裝修住宅存在諸多擔憂

全裝修住宅推廣過程中難度較大且占有率依然不高，市場上毛坯房依然占主導地位。消費者對全裝修住宅存在諸多諸如房價過高、裝修質(zhì)量得不到保證、裝修千篇一律等擔憂。

2.沈陽市在推廣全裝修住宅時遇到的問題

2.1質(zhì)量問題是關鍵

目前，全裝修住宅缺乏具體的技術標準，驗收標準執(zhí)行的仍是建筑的規(guī)范，而不是一些量化的標準。由于沒有明確的驗收標準，因此導致了一些全裝修住宅的質(zhì)量水平較低。所以相關的部門應根據(jù)實際的情況出臺具體的全裝修技術標準，以使全裝修實施的更為標準。

2.2價格問題是本質(zhì)

雖說全裝修房省時省力，但同時價格也變高了。在走訪過程中了解到，沈陽市全裝修樓盤每平米均價比毛坯房高出500～1000元不等，個別樓盤甚至超過了兩千元。大多數(shù)購房者對于高出的這部分是否物有所值，得不到保證，這些問題嚴重制約著全裝修住宅在沈陽市的推廣。

2.3個性化得不到展現(xiàn)

對于大多數(shù)的消費者來說，他們希望能按照自己的意愿對房屋進行裝修，但是，目前沈陽市在建的大多數(shù)全裝修住宅項目大都采用一種的裝修標準，個別樓這方面很難滿足消費者的個性化需求。

2.4現(xiàn)行稅收政策提高全裝修住宅開發(fā)成本

目前，房屋買賣合同的總價款包括整個裝修的房屋裝飾的一部分的價格。由于購買合同要求裝修價格中包含了房屋的總價，為此，開發(fā)商將支付更多的營業(yè)稅、土地增值稅等，而購房者則要繳納更多的稅款。而開發(fā)商必須將其納入稅收支付的成本中，這勢必會增加整個住宅的裝修成本，增加消費者的經(jīng)濟負擔，從而影響整個裝修的推廣。

2.5責任問題不明確

《商品住宅裝修一次到位實施細則》雖然明確規(guī)定了開發(fā)商是第一責任人，但是很多細節(jié)還應該在合同中列明。比如，室內(nèi)的一些設備的保修問題，全裝修房的保修是從交房的之日起，而那些設備的保修是從出售之日起，這就產(chǎn)生了時間差。一旦設備出現(xiàn)了問題，消費者應該找誰承擔責任。

3.全力推廣全裝修住宅的建議

3.1政府應起到引導和監(jiān)督作用

首先，利用稅收杠桿，對房地產(chǎn)開發(fā)商在稅收上給予一定的優(yōu)惠；其次，增加了“二次裝修”的垃圾，噪音，污染和其他的管理和處罰力度，引導消費者放棄毛坯房；第三通過制定相關政策，培育有實力家裝企業(yè)，為其建立資質(zhì)考察評估體系，為推進全裝修成品房奠定基礎。

3.2開發(fā)商應該轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，積極推進全裝修

3.2.1引入“菜單式”裝修方案

“菜單式”裝修方案開始從研究目標人群，根據(jù)消費者的生活方式和審美取向來確定。裝修方案應首先從功能出發(fā)，考慮到裝修風格和裝飾材料的選擇。為消費者提供裝飾菜單，應該有多種平面布局，使用空間多樣化，統(tǒng)一的裝飾風格和裝飾材料的四個特點的可選。為了確保整個裝修的住宅市場化，有更持久的生命力。

3.2.2完善售后服務消除購房者后顧之憂

制定全裝修住宅售后管理辦法，明確開發(fā)商的質(zhì)量責任、保修責任以及賠償責任，消除消費者對全裝修住宅售后的后顧之憂，促進全裝修住宅的推廣。

3.3消費者應轉(zhuǎn)變消費觀念

個性需求方面，全裝修房都是聘請專業(yè)設計師從各方面充分考慮了使用和美觀，并留有展示個性化裝飾的余地。質(zhì)量方面，隨著針對全裝修房的有關法規(guī)、制度的健全，質(zhì)量問題必將越來越少，同時開發(fā)商是全裝修房的第一責任人，若出現(xiàn)問題，購房者可以直接找開發(fā)商予以解決。購買全裝修房后即可人住使用，省時省力，且自己裝修的價格與房價二者價格之和并不比全裝修的房價低。因而購房者要轉(zhuǎn)變消費觀念，充分認識全裝修房所帶來的價格和品質(zhì)保證等實惠。

4.結(jié)束語

要做好整個裝修，管理和開發(fā)人員有很多工作要做。當前應加大宣傳的廣度和力度，盡快建立激勵機制和相關標準體系，提高整個裝修房的價格，盡快對房屋進行各種規(guī)格的全裝修和技術標準的驗收，提高消費者的認可度。