傅浩強

[提要] 隨著我國融入世界經濟體系進程的加快，國際金融和社會形勢對國內產業(yè)的影響逐漸加大。在經濟新常態(tài)下，國內商業(yè)地產行業(yè)受到較大的沖擊，同時也擁有全新的機遇。站在國際化歷史節(jié)點上，中國商業(yè)地產轉型迫在眉睫。本文立足商業(yè)地產經營實踐，在分析基本行業(yè)情況下，指出產業(yè)存在的問題，并尋求轉型升級的有效路徑。

關鍵詞：國際化；商業(yè)地產；地產轉型；經濟新常態(tài)

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月13日

作為國民經濟的支柱性產業(yè)，我國商業(yè)地產在整個經濟體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動全身的作用，事關經濟全局。近年來，我國融入世界經濟體系的進程不斷加快，商業(yè)地產亟待轉型升級，利用國際化契機，實現(xiàn)企業(yè)蛻變，是很多商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展路徑。同時，我們也不難看出，我國商業(yè)地產行業(yè)經過多年野蠻發(fā)展，存在著諸多問題，包括產品、業(yè)態(tài)、經營項目都存在著結構化與同質化的問題，值得行業(yè)從業(yè)者與理論研究者深入探討。

一、中國商業(yè)地產現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產體量呈持續(xù)增長態(tài)勢。隨著經濟社會的發(fā)展，國民經濟總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經濟形勢給中國的商業(yè)地產開發(fā)帶來了全新的發(fā)展機遇，也帶來了較多的投資機會，大量資金不斷地涌入商業(yè)地產開發(fā)市場。隨著社會資本的大量涌入，各個大型房地產企業(yè)都開始布局商業(yè)地產項目，都希望可以在商業(yè)地產開發(fā)和利用的黃金時代分取一杯羹，賺取高額利潤。多個大型房地產企業(yè)的進入也給商業(yè)地產開發(fā)帶來了更大的發(fā)展空間。根據權威資料統(tǒng)計，2016年我國商業(yè)地產銷售面積同比繼續(xù)維持高速增長態(tài)勢，銷售額也在不斷攀升。從商業(yè)地產經營情況來看，雖然增速相較于2010年前后已經出現(xiàn)一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長速度，行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。

（二）資金強勢推動商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展。縱觀我國商業(yè)地產發(fā)展，依然存在著資金強勢推動的態(tài)勢。國外資本和一些大型的跨國企業(yè)也開始關注到了中國商業(yè)地產的發(fā)展?jié)摿?，一些商業(yè)巨頭更是斥巨資在我國開發(fā)商業(yè)地產項目，從而使我國的商業(yè)地產競爭更加劇烈。隨著商業(yè)地產的迅猛發(fā)展，投資人也將投資的焦點聚集在了商業(yè)地產的開發(fā)和利用上。大型商業(yè)地產的盈利能力有目共睹，一些傳統(tǒng)的房地產企業(yè)也開始放棄居民住宅的開發(fā)，將經營重點逐漸轉移到了商業(yè)地產之上。除此之外，一些大型的商貿集團和金融機構也看到了商業(yè)地產的盈利能力，開始將大量的資金投入到商業(yè)地產的開發(fā)中，延伸經營的產業(yè)鏈，拓展自己的經營領域。一些發(fā)展前景良好的商業(yè)地段更是炙手可熱，一些房地產開發(fā)企業(yè)逐漸開始以打造城市商圈或者商業(yè)中心的形式來擴大商業(yè)地產的影響力，從而在其中獲得更大的商業(yè)附加值，獲取高額的收益。

（三）商業(yè)地產國際化程度不高。從目前國內發(fā)展現(xiàn)狀來看，商業(yè)地產在國內發(fā)展較好，并且繼續(xù)向二三線城市推進，但是國際化程度明顯不足。經濟的持續(xù)發(fā)展給商業(yè)地產的開發(fā)和利用提供了良好的空間，由于經濟發(fā)展水平較高，一線城市的商業(yè)地產項目首先得到了迅猛的發(fā)展，并且在短短幾年之內就形成了飽和的狀態(tài)。很多商業(yè)地產的投資者和大型房地產開發(fā)企業(yè)也開始將目光投向經濟相對欠發(fā)達的二線和三線城市，并且推動了當地商業(yè)地產行業(yè)的高速發(fā)展。但是，毋庸置疑的是，我國商業(yè)地產的國際化程度仍有待提高。雖然商業(yè)地產行業(yè)在國內發(fā)展的風生水起，但是能將項目建設到國外的商業(yè)地產企業(yè)仍舊鳳毛麟角，只有少數大型房地產企業(yè)走出了國門，并且在國際領域開創(chuàng)了自己的品牌，但是更多的商業(yè)地產企業(yè)還在搶占國內蛋糕，競爭進入到白熱化階段。

二、中國商業(yè)地產面臨的國際化挑戰(zhàn)

我國商業(yè)地產經過多年的發(fā)展，已經形成較大體量與規(guī)模，但依然存在較為嚴峻的系統(tǒng)性問題，不管是產品還是技術，都存在結構性的問題，供求關系呈現(xiàn)出失衡狀態(tài)，許多從業(yè)者經營困難，特別是隨著全球經濟一體化進程的加快，我國商業(yè)地產企業(yè)面臨越來越多的國際挑戰(zhàn)，同時也迎來了“走出去”的契機。

（一）海外項目周期相對較長。在海外開展商業(yè)地產項目，具有周期較長的特點。從本質上來看，商業(yè)地產項目一般都具有較長的開發(fā)周期。作為投資較大的國際化商業(yè)項目，要想使商業(yè)地產建成后具有持續(xù)的盈利能力，必須使商業(yè)地產具有一定的商業(yè)價值，因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發(fā)周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業(yè)地產在建成后實現(xiàn)預期的經濟利益。在此過程中，有些地產開發(fā)企業(yè)沒有事先評估自身的經濟實力，貿然開展海外項目，看到商業(yè)地產項目的發(fā)展前景之后就盲目跟風，匆忙開發(fā)，從而在商業(yè)地產尚未建設完成時出現(xiàn)資金不足的情況，如果這時不能及時補足建設資金，很可能就會出現(xiàn)擱置的情況，從而人為地延長了商業(yè)地產的開發(fā)周期。另外，當出現(xiàn)資金不足的情況時，還有的開發(fā)商會提前向商戶融資，利用優(yōu)惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金，從而為商業(yè)地產項目進行融資。此時，不可避免地會出現(xiàn)一定的經營風險，如果一旦項目出現(xiàn)問題，將會面臨巨大的損失，從而進一步加劇商業(yè)地產開發(fā)的風險，在國際經營環(huán)境下，這種投資風險會被進一步放大。

（二）要承擔市場及政策風險。在國際化視野下開展商業(yè)地產業(yè)務，要面臨諸多風險。首先，國內商業(yè)地產企業(yè)并不熟悉海外的法律環(huán)境，在開展業(yè)務過程中，可能存在一定的法律風險，為企業(yè)帶來不必要的訴訟麻煩，影響企業(yè)正常經營；其次，在開展海外業(yè)務的過程中，由于沒有很多經營經驗，所以對于海外市場行情也不夠了解，在經營過程中，可能面臨市場風險，如果投資不夠謹慎，可能會造成巨額虧損問題。此外，在經營海外業(yè)務的過程中，匯率風險也屬于一種市場風險，會對企業(yè)產生一定的不良影響。在海外開展業(yè)務時，也要受到國際形勢和國際關系的影響，這些因素都不在企業(yè)的控制范圍內，因此企業(yè)要想實現(xiàn)海外擴展，必須考慮諸多風險因素，并且建立自身風險評價體系，將系統(tǒng)性風險控制到最低。

（三）面臨國際市場定位問題。在國際化視野下，中國商業(yè)地產要實現(xiàn)轉型跨越發(fā)展，必須解決商業(yè)地產的市場定位問題。隨著商業(yè)地產項目的持續(xù)升溫，眾多投資者和大型跨國企業(yè)都開始涉足商業(yè)地產項目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業(yè)地產進行準確定位，從而導致商業(yè)地產的開發(fā)出現(xiàn)一系列的問題，有的甚至很難盈利。商業(yè)地產區(qū)是一個城市較為繁華的區(qū)域，大部分的商業(yè)地產都位于城市的核心地段，大量的人員流動和精準的市場定位是商業(yè)地產成功開發(fā)和盈利的必要條件。而之所以會出現(xiàn)有的商業(yè)地產不盈利的現(xiàn)象，很大一部分原因是由于商業(yè)地產項目的定位不夠準確，或者偏離了人們的消費習慣。比如說，在一些經濟欠發(fā)達的城市，房地產企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產的過程中沒有經過深入的市場調研和前期定位，在開發(fā)的過程中仍然按照其他城市的開發(fā)水平和市場定位來經營目標城市的商業(yè)地產，有的地區(qū)消費水平并未達到很高的程度，但是商業(yè)地產中卻出現(xiàn)了較高水平的消費項目。之所以會出現(xiàn)這種情況，很大一部分原因是開發(fā)商和投資者經營理念上的失誤，有的房地產開發(fā)商簡單地認為，即使當地的生活水平沒有達到相應的消費程度，但是只要在經營的過程中對消費者進行引導，就可以逐漸提升當地的消費水平，基于這種考慮，使商業(yè)地產與當地的生活水平出現(xiàn)偏離。

三、國際化視野下中國商業(yè)地產轉型路徑

（一）不斷提升企業(yè)融資能力。作為建筑行業(yè)，商業(yè)地產行業(yè)兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征，要實現(xiàn)商業(yè)地產行業(yè)的升級轉型發(fā)展，不斷開創(chuàng)海外市場，中國商業(yè)地產企業(yè)要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業(yè)地產發(fā)展來看，很多商業(yè)地產企業(yè)的融資模式和融資方法都比較原始，同時也承擔著較高的市場風險。不管是開展國內業(yè)務還是國際業(yè)務，中國商業(yè)地產企業(yè)要想在國際化浪潮下實現(xiàn)升級跨越發(fā)展，必須解決自身融資能力薄弱的問題，提升自身綜合競爭力。商業(yè)地產企業(yè)在融資過程中，要采取直接融資和間接融資相結合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同時要與國際資本市場對接，為開拓海外市場業(yè)務打好金融基礎，提升國際適應力和競爭力。

（二）強化商業(yè)地產全產業(yè)鏈建設。中國商業(yè)地產要想實現(xiàn)國際化發(fā)展，必須實現(xiàn)“全產業(yè)鏈”發(fā)展，要想進行系統(tǒng)發(fā)展，最為重要的是提升項目規(guī)劃與運營能力。在進行商業(yè)地產的投資和開發(fā)之前，投資人或者開發(fā)商應該首先對城市進行充分的調研活動，從而對城市的發(fā)展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發(fā)展狀況之后，應該對商業(yè)地產的商業(yè)定位進行合理規(guī)劃，規(guī)劃過程中要嚴格按照之前的調研結果來進行，因為只有商業(yè)地產的市場定位與當地城市的經濟發(fā)展水平和居民的消費能力相適應，才能有效地保證商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展。在此過程中，消費者的需求以及當地居民的潛在消費能力也是一個十分重要的參考目標，在進行商業(yè)地產規(guī)劃的過程中也應該作為一個重要的參考指標予以考慮。也就是說，在商業(yè)地產項目建成以后，既能滿足當地居民的消費需求，又能在一個相當長的期間內適應消費者消費需求的發(fā)展和提升，無論高端消費者還是低端消費者，都能在城市商業(yè)項目上獲得良好的消費體驗，這才是商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

（三）優(yōu)化經營服務與用戶體驗。商業(yè)地產與其他一些商業(yè)形態(tài)不同，要想保持長久的發(fā)展和可持續(xù)的盈利能力，后期的規(guī)范運營和管理都是必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，要想使商業(yè)地產得以持續(xù)發(fā)展，加大后期的經營管理力度，運用高效的經營模式進行經營才是可持續(xù)發(fā)展的關鍵。在此過程中，商業(yè)地產應該探索出一套切實可行的經營策略，不僅要與上下游業(yè)者建立良好的合作關系，還要適時地策劃一些經營活動，拉近與目標客戶之間的距離，在行業(yè)領域樹立一個良好的形象，從而不斷擴大自身的影響力。

四、結語

綜上所述，要想在國際化浪潮下實現(xiàn)中國商業(yè)地產的轉型升級發(fā)展，首先必須從發(fā)展理念入手，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉變發(fā)展模式，打造商業(yè)地產的全產業(yè)鏈條，同時有效評估企業(yè)經營實力與市場風險，適當選取合適的商業(yè)地產項目，提高企業(yè)融資能力和風險防控能力，嚴把建設質量關，通過優(yōu)質服務和商品贏得國內乃至海外市場，實現(xiàn)商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展，同時推動國內商業(yè)地產總體行業(yè)提檔升級。

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