郭井立

圍繞商旅文產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值再造和商業(yè)模式創(chuàng)新

對(duì)于大多人來(lái)說(shuō)，說(shuō)起房地產(chǎn)，我們更多的關(guān)注是住宅地產(chǎn)，其實(shí)房地產(chǎn)是土地和建筑物之間關(guān)系的體現(xiàn)，因此它不僅僅是單一住宅領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分工，商業(yè)地產(chǎn)也早就列入了房地產(chǎn)的領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)的發(fā)展模式將會(huì)成為一個(gè)多種產(chǎn)業(yè)共存的領(lǐng)域，我把它歸結(jié)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

現(xiàn)在，很多行業(yè)和土地的關(guān)系構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，除了傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，還有商旅文地產(chǎn)，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、老年地產(chǎn)等等，這些統(tǒng)統(tǒng)都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟所謂的住宅地產(chǎn)的差別在什么地方呢？因?yàn)樽≌禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要是開(kāi)發(fā)完了以后把它銷(xiāo)售掉，銷(xiāo)售掉以后就供業(yè)主使用了，基本上來(lái)說(shuō)它的價(jià)值只是在后來(lái)的市場(chǎng)運(yùn)行中資產(chǎn)本身價(jià)值的變化，它不會(huì)產(chǎn)生新的GDP和新的收益，而其他的產(chǎn)業(yè)，除了可以實(shí)現(xiàn)我們前面的目標(biāo)以外，更重要的是它在未來(lái)的運(yùn)行過(guò)程中，它將會(huì)持續(xù)地對(duì)社會(huì)做貢獻(xiàn)，產(chǎn)生反復(fù)持續(xù)、有規(guī)律的商業(yè)價(jià)值，不僅對(duì)投資人有收益，對(duì)就業(yè)有拉動(dòng)，而且對(duì)GDP有穩(wěn)定明顯的貢獻(xiàn)。所以未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，我認(rèn)為需要升級(jí)轉(zhuǎn)型，通過(guò)創(chuàng)新模式探索新的發(fā)展模式，其中，由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，這將是未來(lái)的一個(gè)重大的趨勢(shì)和商業(yè)模式。

前不久，湖南步步高集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)并成功運(yùn)營(yíng)的商旅文超級(jí)巨型城市商業(yè)體長(zhǎng)沙梅溪新天地就是這方面有效探索的樣板。

現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)模式的缺憾

中國(guó)最早的傳統(tǒng)商業(yè)就是購(gòu)物，而后就發(fā)展到了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的多元化的階段。由于這樣的一個(gè)商業(yè)演變過(guò)程豐富了消費(fèi)市場(chǎng)，提高了消費(fèi)水平，也滿(mǎn)足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的消費(fèi)需求。在促進(jìn)商業(yè)發(fā)展的同時(shí)，它對(duì)社會(huì)發(fā)展也有很大的貢獻(xiàn)，它既滿(mǎn)足了社會(huì)的大需求，也推動(dòng)了現(xiàn)在商業(yè)社會(huì)的大轉(zhuǎn)型。

商業(yè)是城市的形象，但是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中存在不少問(wèn)題，表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)的品質(zhì)低下、經(jīng)營(yíng)模式落后、文化內(nèi)涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒(méi)有一個(gè)部門(mén)來(lái)管理或服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)；其次是開(kāi)發(fā)主體錯(cuò)位，商業(yè)地產(chǎn)90%是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，而絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要目的就是第一輪開(kāi)發(fā)以后把房子賣(mài)掉產(chǎn)生它的單一原始市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略未來(lái)和戰(zhàn)略?xún)r(jià)值考慮欠缺；然后是商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理不到位，除了簡(jiǎn)單的招租，大多談不上運(yùn)營(yíng)管理水平；最后是缺乏營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新能力，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)價(jià)值很低，除了原始的門(mén)店銷(xiāo)售外，其所提供的服務(wù)體驗(yàn)和價(jià)值體驗(yàn)無(wú)論從感知角度還是增值角度都很微弱渺茫。

新型商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)

目前中國(guó)的商業(yè)主流還是傳統(tǒng)商業(yè)，轉(zhuǎn)型緩慢。這就是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。第二個(gè)方面就是新技術(shù)、新模式對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊已經(jīng)非常明顯，電商證明了中國(guó)的銷(xiāo)售能力在上升，但是傳統(tǒng)商業(yè)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)能力卻在下降，所以傳統(tǒng)商業(yè)、房地產(chǎn)、商業(yè)零售投資、品牌互聯(lián)網(wǎng)將走向合作與融合。需要提醒的是，網(wǎng)絡(luò)商業(yè)平臺(tái)是一個(gè)全新的載體，但是人們對(duì)實(shí)體購(gòu)物的消費(fèi)需求和消費(fèi)體驗(yàn)不管你怎么沖擊它都不會(huì)改變。

所以商業(yè)地產(chǎn)要升級(jí)換代，它需要體驗(yàn)式、休閑式、娛樂(lè)式多形態(tài)多業(yè)態(tài)并舉，現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)最缺少的不是商鋪的數(shù)量，而是能夠給人們帶來(lái)全新感受和快樂(lè)體驗(yàn)的新型商鋪。

商業(yè)是城市的形象，文化是商業(yè)的靈魂，未來(lái)的商業(yè)不僅是有形商品、工業(yè)品購(gòu)物消費(fèi)，還是文化消費(fèi)、游憩消費(fèi)，文化特色植入的游憩商業(yè)既可以豐富人們的物質(zhì)生活，又可以走進(jìn)人們的精神世界，如前面我們提到的步步高梅溪新天地，還有K11購(gòu)物中心等等。

商業(yè)植入地產(chǎn)、文化、游憩功能元素，既可以提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又可以產(chǎn)出巨大的社會(huì)效益，形成一個(gè)共贏的局面。文化特色鮮明的游憩商業(yè)代表城市商業(yè)的未來(lái)，新型游憩商業(yè)正在向我們大步走來(lái)。

近年來(lái)，隨著城市居民收入水平的提高和閑暇時(shí)間的增加，城市的游憩功能愈來(lái)愈重要。城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）作為一種新的功能區(qū)，成為本地居民和外地旅游者進(jìn)行旅游、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等活動(dòng)的重要場(chǎng)所。它既是城市的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，又兼是景區(qū)的門(mén)戶(hù)窗口功能，也屬于旅游觀光景區(qū)的一部分，甚至成為城市新地標(biāo)。它將逐漸隨著旅游者的多種需要而發(fā)展出其它的一些服務(wù)功能。未來(lái)很多城市尤其是新城區(qū)商業(yè)發(fā)展不能僅僅就商論商，商旅文并重，多重基因融合，是新型城市商業(yè)發(fā)展的必由之路。

關(guān)于游憩商業(yè)

隨著經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的不斷發(fā)展，城市中出現(xiàn)了一種新的功能區(qū)Recreational Business District，簡(jiǎn)稱(chēng)RBD，譯為“游憩商業(yè)區(qū)”或“旅游商業(yè)區(qū)”。

游憩商業(yè)區(qū)的概念

游憩商業(yè)區(qū)是建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類(lèi)商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等密集組成，吸引了大量旅游者的一種特定零售商業(yè)區(qū)。

游憩商業(yè)區(qū)的功能

服務(wù)功能。游憩商業(yè)區(qū)的服務(wù)功能是為休閑、旅游者提供休閑、餐飲、交通、購(gòu)物、甚至住宿等服務(wù)，以便使旅游者順利完成在本游覽區(qū)的旅游計(jì)劃。

購(gòu)物功能。購(gòu)物作為一項(xiàng)休閑、旅游活動(dòng)，其重要性日益增強(qiáng)。休閑、旅游商業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)與發(fā)展為旅游者提供了協(xié)調(diào)購(gòu)物、休閑與旅游之間關(guān)系的最佳途徑。優(yōu)美的環(huán)境、完善的商業(yè)及娛樂(lè)休閑設(shè)施、底蘊(yùn)深厚的地域特色文化及獨(dú)特的建筑風(fēng)格為購(gòu)物旅游者提供了一流的旅游購(gòu)物環(huán)境。

游憩功能。旅游商業(yè)區(qū)往往本身就是一個(gè)較大的景觀建筑群，與景區(qū)具備相似的建筑風(fēng)格，其商業(yè)建筑、商品柜臺(tái)、櫥窗、促銷(xiāo)表演、紀(jì)念性標(biāo)志景觀、留有疏散回旋余地的入口廣場(chǎng)空間等，可使旅客在從不同的側(cè)面感受到城市的魅力。