淺析我國房價波動的影響因素

胡風

摘 要：房價是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟運行和資源配置中最重要的調(diào)節(jié)機制，由多種因素構成了房價的價格定位。房價在不同時期會隨著社會物價的變動而變動，而不同的國家或區(qū)域的同等房屋價格也不一樣?？v觀近年來我國的房地產(chǎn)市場，房價一直居高不下，呈現(xiàn)一片非理性的繁榮景象。房地產(chǎn)價格的瞬息萬變，影響著各個行業(yè)的發(fā)展及整個國家的經(jīng)濟發(fā)展。本文從影響房價波動的因素入手，以北京市為例，利用EVIEWS軟件進行回歸分析，探究影響房價的主要因素，并提出房價調(diào)控的有效策略。

關鍵詞：房地產(chǎn) 房價波動 EVIES 回歸分析

中圖分類號：F203 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（b）-139-03

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速，房價波動更是猝不及防。影響我國房價的因素不僅僅是供求關系，還有其他各種復雜的因素。地方政府利用土地財政模式獲取房價收益，發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，增加政府業(yè)績。開發(fā)商為了追求利潤最大化，通過房價增加營業(yè)利潤和積累經(jīng)營資本。隨著二孩政策的放開，居民對購房的需求只增不減。此外，還有一些投資和投機性行為，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)大的周期性波動。市場經(jīng)濟的發(fā)展因為房價的波動受到不良影響，為了確保國民經(jīng)濟能夠健康地發(fā)展，國家和社會需要高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究。作為全國政治、經(jīng)濟、文化中心的首都北京，是無數(shù)人向往的大都市之一，然而房價高的問題也成為人們前進路上的巨大阻力。本文選取北京市作為研究對象，探究影響房價波動的因素并進行深入分析，從而對規(guī)范房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價產(chǎn)生一定的影響作用。

1 文獻綜述

關于房地產(chǎn)價格的問題，國內(nèi)學者眾說紛紜，研究成果也相當豐富。鄒瑾（2014）通過面板協(xié)整檢驗，證明長期影響房價波動的因素是人口年齡結構。然后，基于系統(tǒng)廣義矩估計方法討論人口老齡化對我國房價波動的影響。人口老齡化曾對房價上漲起到推動作用，但從中長期來看，此趨勢可能發(fā)生逆轉。在東部地區(qū)，人口變量對房價的彈性最小，且青年人口比例與房價成反向關系；在中、西部地區(qū)，青年人口價格彈性比老年人口價格彈性更小，部分地區(qū)房價或已脫離實體經(jīng)濟[1]。潘愛民、袁永發(fā)和李姿（2014）建立兩部門動態(tài)供求價格決定模型，分析房價與金融支持的相互作用機理。并且，選取1999年～2013年的季度數(shù)據(jù)，基于VAR模型進行脈沖響應分析進行實證研究，得出房價波動與金融支持之間存在著協(xié)整關系的結論。金融支持是房價波動的長期Granger原因，短期房價波動與金融支持存在相互的正向影響，金融支持對房價上漲具有明顯的推力作用，長期金融支持的擴張會導致房價持續(xù)性下跌[2]。巴曙松、田磊（2015）通過構建一個包含房地產(chǎn)市場和普通消費品市場兩個市場的新凱恩斯主義隨機動態(tài)一般均衡模型，基于國內(nèi)外關于中國經(jīng)濟的理論與經(jīng)驗研究獲得的結構性參數(shù)對其進行校準，認為相對于技術沖擊與偏好沖擊，貨幣政策沖擊和一次性房價加成沖擊對于主要宏觀經(jīng)濟變量具有更大且持續(xù)性更長的效應。因此，穩(wěn)定貨幣政策和控制房價加成能夠減弱房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟周期的不良影響[3]。袁東、何秋谷、趙波（2016）根據(jù)供需框架，納入貨幣政策、人口、收入、技術進步、國際投資聯(lián)動、經(jīng)常賬戶變動、土地出讓和土地用途管制等因素進行房價波動分析，得出影響房地產(chǎn)價格變動的供給層面因素主要涉及土地價格和政府行為，而需求層面因素紛繁復雜，并且國際因素變得日益重要[4]。江麗、鐘榮桂（2017）通過中國35個城市2010年～2016年的土地供應政策和行政調(diào)控政策的變化，研究其對房價波動的影響，得出土地供應調(diào)控和“限購”政策對房價的顯著正向作用，但“限貸”和住房規(guī)劃政策對房價的作用與預期相反并做了相應的分析，最后提出穩(wěn)定房價的建議[5]。

綜上所述，國內(nèi)學者針對影響房價波動因素分析的內(nèi)容還是比較少的，而且，即使有也只是一般的定性分析，結合具體數(shù)據(jù)進行說明的不多。本文在此基礎上，利用EVIEWS分析方法對房價波動影響因素進行分析，從而得出相應的結論。

2 影響房價的因素

影響房價波動的因素來自經(jīng)濟、社會、政治等各個方面，除了內(nèi)在因素還有環(huán)境因素。從經(jīng)濟角度來看，國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長、就業(yè)好壞、產(chǎn)業(yè)結構、居民收入水平、財政金融等關系著房價的高低，同時也與房地產(chǎn)市場緊密聯(lián)系。一般而言，一個地方的經(jīng)濟增長越快，經(jīng)濟發(fā)展水平越高。產(chǎn)業(yè)的結構越合理，經(jīng)濟發(fā)展水平就越高。房地產(chǎn)市場瞬息萬變，一旦需求變大，房價的總體水平就變高。從我國的國情出發(fā)，改革開放后我國的房價巨幅增長，這種現(xiàn)象與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等的迅猛發(fā)展離不開。從社會角度來看，影響房屋價格的因素包括人口、家庭、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。而且，社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟因素那樣直接，作用過程也比較長，是一種潛移默化的影響。有些社會因素在不同的階段對房價產(chǎn)生影響，產(chǎn)生不同的作用結果。隨著人口密度不斷提高，房地產(chǎn)需求在開始階段可能會增加，從而引起房價的上漲。但是，發(fā)展到一定程度后生活環(huán)境發(fā)生惡化，則有可能引起需求量減少，房價下降。從政治因素來看，國家在財政、稅收、金融、土地、社會保障等方面的制度、法規(guī)、政策和行政措施對房價的影響作用也比較突出。經(jīng)濟和社會因素的作用對房價的影響是漸變式的，行政和政治因素則是突變式的。加強宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房價在較短的時間內(nèi)迅速下跌。此外，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的使用也離不開其周圍的環(huán)境，在相對安靜和風景美麗的環(huán)境條件下，房產(chǎn)的價格就相應變高，而如果在高速公路或機場附近，房價可能因為噪音等原因降低。

總之，影響房價的因素來自各個方面，本文選取城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入、年末常住人口、普通高等學校數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地購置費等5個因素。居民人均家庭總收入代表一個家庭的經(jīng)濟條件，經(jīng)濟狀況越好居民的購房需求越旺盛。年末常住人口指標也是從房地產(chǎn)的需求入手，人口的增加會使得住房壓力變大。普通高等學校數(shù)量反映的是教育狀況，當一個地區(qū)的文化水平普遍處于較高水平，購房會更具有理性，而不是盲目跟風，投資投機。房地產(chǎn)開發(fā)投資額越大，房地產(chǎn)供給就會越大。土地購置費的增加，會使得房價增加。基于這些考慮，選取這些指標進行分析，在北京市統(tǒng)計年鑒搜集2006年～2015年的歷史數(shù)據(jù)進行回歸分析，希望可以得到有用的結論。

3 回歸分析

3.1 數(shù)據(jù)搜集

本文從北京市統(tǒng)計年鑒搜集2006年～2015年北京市各指標的真實數(shù)據(jù)，見表1。

3.2 模型的建立與求解

（1）散點圖

根據(jù)相關數(shù)據(jù)可以畫出變量間關系的散點圖，如圖1～圖5所示。

4 建議

根據(jù)回歸模型，為了更加合理的調(diào)控房地產(chǎn)價格，提出以下幾點建議。

第一，完善房產(chǎn)供應體系，維持供需結構的平衡。政府應該放寬政策，投放大量經(jīng)濟適用房，合理限制住房利潤空間；加大房產(chǎn)開發(fā)的土地投放量，完善土地出讓管理制度；根據(jù)土地價格漲幅調(diào)控供給量，科學制定土地供應計劃，在地價漲幅過快時增加土地供應，防止房價惡意推高。

第二，及時公開房地產(chǎn)市場訊息，引導公眾合理消費。大量投機者在開發(fā)商引導和媒體宣傳后在房地產(chǎn)市場中盲目買進，這樣的行為就需要政府建立并完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，實時監(jiān)測房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)，公開公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息，正確引導房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資，彰顯打壓炒房行為的決心和力度。

第三，不斷緩解人口壓力，適當減小房產(chǎn)需求。人口是影響北京商品房價格重要因素之一，過大的人口壓力使得房地產(chǎn)價格一直居高不下。因此，進一步加大對戶籍的管理監(jiān)督，合理控制常住人口的數(shù)量增長，并對北京周邊地區(qū)的房地產(chǎn)資源進行開發(fā)，轉變?nèi)藗兊馁I房和安居的傳統(tǒng)思想觀念。

第四，加強土地價格監(jiān)管力度，建立房地產(chǎn)市場管理評估的科學體系。土地價格成本不斷上升，土地資源的稀缺性顯現(xiàn)。因此，政府應該加大供應商品房和廉租房，加大對房地產(chǎn)商在購置土地時的監(jiān)管力度，用有限的土地資源滿足更多的消費者需求。此外，建立誠信體系進行動態(tài)管理并適時調(diào)整，對虛假抬房價、謊報房價的情況進行嚴厲處罰。

5 結語

本文以北京市房價為研究對象，建立回歸模型，進行房價影響因素的回歸分析，得出相關結論并提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的有效策略，合理調(diào)控房價，確保經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展，為住房難、購房貴等問題提供解決措施。房價是關系民生的重要問題，只有解決這類問題，才能確保居民的幸福生活和社會的進步發(fā)展。

參考文獻

[1] 鄒瑾.人口老齡化與房價波動——來自中國的經(jīng)驗證據(jù)[J].財經(jīng)科學，2014（06）.

[2] 潘愛民，袁永發(fā)，李姿.房價波動與金融支持關系的理論與實證研究[J].湖南財政經(jīng)濟學院學報，2014（02）.

[3] 巴曙松，田磊.房價波動、貨幣政策與經(jīng)濟周期波：一個DSGE分析框架[J].當代財經(jīng)，2015（08）.

[4] 袁東，何秋谷，趙波.房價變動的影響因素研究：一個文獻綜述[J].經(jīng)濟與管理研究，2016（03）.

[5] 江麗，鐘榮桂.政府土地供應政策、行政調(diào)控政策對房價波動的影響——基于中國35個城市的證據(jù)[J].工業(yè)技術經(jīng)濟， 2017（04）.