盧文忠

摘 要：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，關(guān)于農(nóng)村宅基地的管理現(xiàn)狀，也引起了廣泛的關(guān)注。農(nóng)村宅基地當(dāng)前在發(fā)展的過(guò)程中，由于涉及的群眾數(shù)量較多，涉及的地區(qū)范圍也較廣，因此在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，關(guān)于農(nóng)村宅基地的實(shí)際調(diào)查及測(cè)量方法，也成為研究人員長(zhǎng)期研究的課題。在此現(xiàn)狀下，本文針對(duì)農(nóng)村宅基地調(diào)查及測(cè)量方法，進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析研究。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；調(diào)查測(cè)量；方法分析

隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，重要的組成部分。其在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，也引起了廣泛的關(guān)注。其中農(nóng)村宅基地則為主要的關(guān)注點(diǎn)之一，農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過(guò)程中，針對(duì)其進(jìn)行調(diào)查測(cè)量有助于后期土地確權(quán)的發(fā)展。但由于農(nóng)村宅基地當(dāng)前在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，未形成專業(yè)準(zhǔn)確的調(diào)查測(cè)量方法，因此在實(shí)際開展的過(guò)程中也面臨了較大的難度。在此背景下，筆者針對(duì)的當(dāng)前農(nóng)村宅基地調(diào)查及測(cè)量方法，進(jìn)行簡(jiǎn)要的剖析研究，以盼能為我國(guó)農(nóng)村宅基地的管理發(fā)展提供參考。

1 農(nóng)村宅基地

我國(guó)農(nóng)村面積較大，占據(jù)了我國(guó)絕大部分地域面積。實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了極大的支持[1]。其中農(nóng)村宅基地為當(dāng)前我國(guó)發(fā)展中，特有的一類土地性質(zhì)類型。農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過(guò)程中，其權(quán)屬為村集體所有。實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程中，農(nóng)戶或個(gè)人想村委會(huì)進(jìn)行申請(qǐng)，之后進(jìn)行審批進(jìn)行房屋建筑的用地現(xiàn)狀。農(nóng)村宅基地，一般包括已建設(shè)房屋的土地、建過(guò)但已不能居住的土地、準(zhǔn)備建筑的土地三類。

2 當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展中存在的問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過(guò)程中，整體的發(fā)展現(xiàn)狀較為良好。但在細(xì)節(jié)方面，還存在較多的問(wèn)題。例如：證照問(wèn)題、均衡性問(wèn)題、界線性問(wèn)題。此類問(wèn)題的出現(xiàn)，影響了農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。并且在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，造成了較多的民事糾紛以及民間沖突問(wèn)題，造成了較大的影響。針對(duì)此類問(wèn)題，筆者進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析介紹。

2.1 證照問(wèn)題

1）辦理證件，未建房屋。

農(nóng)村宅基地在應(yīng)用的過(guò)程中，首先應(yīng)向村委會(huì)提出申請(qǐng)。此后由上級(jí)部門進(jìn)行資格審批，之后由相關(guān)部門發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》[2]。中間流程因?qū)嶋H情況，各地的規(guī)定現(xiàn)狀有所差異。農(nóng)戶獲取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之后，開始房屋建設(shè)。當(dāng)前主要存在的問(wèn)題為，農(nóng)戶已獲取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，但未進(jìn)行實(shí)際修建。

2）無(wú)證建筑。

農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過(guò)程中，由于地方管理現(xiàn)狀等現(xiàn)實(shí)原因的影響，實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，整體的管理現(xiàn)狀差異度較大。因此在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，無(wú)證建筑也大量存在。此類建筑未經(jīng)過(guò)上級(jí)部門審批，只進(jìn)行了村委會(huì)的報(bào)備以及村集體的通過(guò)。部分案例中，甚至未進(jìn)行村委會(huì)的報(bào)備，直接進(jìn)行了房屋的建設(shè)。此類問(wèn)題為當(dāng)前實(shí)際發(fā)展中，主要凸顯的問(wèn)題之一。

2.2 均衡性問(wèn)題

我國(guó)農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過(guò)程中，關(guān)于宅基地的審批以及管理現(xiàn)狀，基層管理在規(guī)范性方面還存在較多的問(wèn)題。此類問(wèn)題的出現(xiàn)，嚴(yán)重的影響了農(nóng)村宅基地的發(fā)展。其中均衡性問(wèn)題則較為突出，具體體現(xiàn)為：各農(nóng)戶之間宅基地分配不均衡，宅基地面積、數(shù)量等方面差異度較大。

2.3 界線性問(wèn)題

農(nóng)村在發(fā)展的過(guò)程中，長(zhǎng)期以來(lái)由于歷史等方面的原因，關(guān)于地域界線的劃分，部分地區(qū)還存在較多的問(wèn)題。此類問(wèn)題直接影響了農(nóng)村宅基地的管理質(zhì)量，實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，由于自然村之間的土地界線存在問(wèn)題，最終造成農(nóng)村宅基地在劃分測(cè)量的過(guò)程中，出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象，以及民事糾紛現(xiàn)象。

3 農(nóng)村宅基地調(diào)查及測(cè)量方法的策略問(wèn)題

農(nóng)村宅基地調(diào)查及測(cè)量在發(fā)展的過(guò)程中，由于歷史遺留問(wèn)題、實(shí)際管理辦法等現(xiàn)狀，實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，還存在了較多的問(wèn)題[3]。針對(duì)此類現(xiàn)狀，筆者分析當(dāng)前農(nóng)村宅基地的發(fā)展現(xiàn)狀。并提出了以下的改善對(duì)策，例如：整體調(diào)查，細(xì)節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問(wèn)題，人性化測(cè)量管理、精確測(cè)量，明確界線。針對(duì)此類策略方法，筆者進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析介紹。

3.1 整體調(diào)查，細(xì)節(jié)劃分

農(nóng)村宅基地在管理的過(guò)程中，首要的任務(wù)為調(diào)查。為了有效的落實(shí)調(diào)查效果，并且提升后期的劃分，政府部門應(yīng)針對(duì)實(shí)際調(diào)查項(xiàng)目，組織專職人員逐戶進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的過(guò)程中，進(jìn)行數(shù)據(jù)的記錄和電子檔案建立。并且針對(duì)異常數(shù)據(jù)進(jìn)行特殊標(biāo)記，以便于后期的劃分和協(xié)商管理。調(diào)查結(jié)束之后，針對(duì)爭(zhēng)議地區(qū)進(jìn)行關(guān)聯(lián)戶的協(xié)調(diào)商議。以此進(jìn)行爭(zhēng)議問(wèn)題的解決，以此促進(jìn)后期的細(xì)節(jié)劃分。

3.2 統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬

調(diào)查結(jié)束細(xì)節(jié)劃分完畢，為了有效的保障后期農(nóng)村的統(tǒng)一發(fā)展，關(guān)于農(nóng)村宅基地的權(quán)屬問(wèn)題，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的法規(guī)宣傳，以及證照的發(fā)放。以此避免因權(quán)屬問(wèn)題，引起的群體性事件。做好基層的政策法規(guī)宣傳，確保農(nóng)戶的切身利益，保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。

3.3 明確遺留問(wèn)題，人性化測(cè)量管理

農(nóng)村宅基地在歷史發(fā)展的過(guò)程中，遺留了較多的歷史問(wèn)題。當(dāng)前在實(shí)施管理辦法的過(guò)程中，此類管理辦法與歷史遺留的宅基地的問(wèn)題，也出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象。為了有效的改善此類問(wèn)題，并且確保農(nóng)戶的貼身利益。實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，政府部門應(yīng)明確歷史遺留問(wèn)題，明確土地權(quán)屬問(wèn)題，通過(guò)人性化的測(cè)量管理進(jìn)行宅基地的實(shí)際面積測(cè)量。

3.4 精確測(cè)量，明確界線

農(nóng)村宅基地界線問(wèn)題，為當(dāng)前影響農(nóng)村宅基地良性發(fā)展的主要因素之一。針對(duì)此類現(xiàn)狀，為了有效的保障宅基地的穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)查測(cè)量人員應(yīng)嚴(yán)格參照地籍資料，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查測(cè)量[4]。并通過(guò)GPS技術(shù)以及無(wú)人技術(shù)，進(jìn)行精確的測(cè)量核準(zhǔn)。以此解決農(nóng)村宅基地的界線問(wèn)題，避免因界線問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛現(xiàn)象。

4 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地在調(diào)查和測(cè)量方法落實(shí)的過(guò)程中，實(shí)際的發(fā)展現(xiàn)狀較為穩(wěn)定。但在細(xì)節(jié)方面，還存在較多的問(wèn)題。在此現(xiàn)狀下，為了有效的保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展，并且提升農(nóng)村宅基地的調(diào)查及測(cè)量方法，未來(lái)農(nóng)村宅基地的調(diào)查與測(cè)量方法落實(shí)，應(yīng)朝著整體調(diào)查，細(xì)節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問(wèn)題，人性化測(cè)量管理、精確測(cè)量，明確界線的方向進(jìn)行發(fā)展。

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