楊孟著

稅收：住房新定位的“校準(zhǔn)儀”

楊孟著

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這是2016年12月16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展提出的新定位。這意味著，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，讓住房回歸居住屬性（“房子是用來住的”），而不是用作投資投機(jī)的對象（“不是用來炒的”），將成為我國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的總基調(diào)。為了瞄準(zhǔn)新定位目標(biāo)，發(fā)揮新定位靶向作用，會議還提出，要“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”。

稅收何以成為住房新定位的“校準(zhǔn)儀”

立足我國國情實(shí)際，借鑒國際通行做法，無論是作為“基礎(chǔ)性制度”安排，還是作為“長效機(jī)制”架構(gòu)，稅收手段都是其中最核心的組成部分。甚至可以說，稅收手段就是錨定住房新定位靶心的“校準(zhǔn)儀”。

但遺憾的是，在我國以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策工具庫里，稅收手段卻難覓蹤影。究其原因，除了稅收在人們的心目中一直沒有留下一個好名頭外，更為重要的是，正是囿于我國尚未建立起“符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，才使得只能作為權(quán)宜之計的臨時性的信貸、投資等經(jīng)濟(jì)的和行政的手段大行其道，依房價走勢“隨波逐流”，不斷變換其政策“組合拳”出場方式。

長此以往，住房被承載的功能和職責(zé)愈來愈多，路徑依賴和鎖定效應(yīng)愈來愈強(qiáng)，這又反過來對本應(yīng)用作長久之策的稅收手段產(chǎn)生了強(qiáng)烈的“擠出”效應(yīng)，由此，稅收手段漸漸談出“基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”的視野。

現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)投資投機(jī)行為之所以難以有效遏制，其根本原因，就在于房產(chǎn)本身所固有的通過房產(chǎn)的“低買高賣”行為，即可獲取巨額“增值”收益——短期的“人為炒作”抑或是長期的自然增值——的巨大誘惑力。

作為住房新定位“校準(zhǔn)儀”的稅收，在這里的作用機(jī)理是，對“用來住的”房產(chǎn)之外的所有投資投機(jī)性房產(chǎn)，就其交易環(huán)節(jié)的“增值”收益部分，以強(qiáng)制性稅收再分配的形式上繳國家，讓房產(chǎn)投資投機(jī)者無利可圖，投資投機(jī)行為自然也就隨著“誘惑力”的消弭而銷聲匿跡。

不過，作為錨定住房新定位靶心“校準(zhǔn)儀”的稅收手段，與作為“基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”主體骨架的稅收手段，前者的作用及效果的好壞，并不能用來說明后者政策效應(yīng)的優(yōu)劣。理論上，稅收作為錨定住房新定位靶心“校準(zhǔn)儀”的作用機(jī)理，決定了稅收政策效應(yīng)的優(yōu)劣，只能用房產(chǎn)“增值”收益課稅的法理依據(jù)是否充分，以及由此產(chǎn)生的稅收經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)，是否有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的事實(shí)來判定。

房產(chǎn)“增值”課稅的法理依據(jù)

土地本質(zhì)上是一種特定意義上的具象化了的地理空間位置標(biāo)識，因而具有稀缺性、不可再生性和占有上的排他性等特征。土地本身并不具備居住屬性，能夠帶來居住屬性的，是人們在其之上建造的各種房屋建筑物等土地附著物。房屋等土地附著物的建造需要一定的材料、人工等成本支出，這與普通商品的生產(chǎn)過程并無兩樣。

區(qū)別僅在于，后者的售價（交易價）與成本之差的“增值”，屬于該商品本身的“增值”。前者則不同，房屋等土地附著物本身并不會“增值”，而所謂的“增值”只是一種“估值幻覺”，真正“增值”的其實(shí)是該土地的地理空間位置——城市化集聚效應(yīng)，公共基礎(chǔ)設(shè)施投資等——給該土地之上的房屋等附著物的所有權(quán)人帶來的或預(yù)期將會帶來的“效用”或“便利性”。我們將土地所固有的這一屬性，稱之為土地的“增值”。房屋“增值”的本質(zhì)，是土地的“增值”。

土地的這一性質(zhì)決定了，土地是國家的——土地的終極所有權(quán)，必須由作為全體社會成員利益代表的國家所有。這是因?yàn)?，國家是社會契約的產(chǎn)物，國家的出現(xiàn)是基于社會成員與生俱來的自由、平等和生存權(quán)利保護(hù)的需要。在《圣經(jīng)》的意蘊(yùn)里，“地不可永賣，因?yàn)榈厥俏业?，你們在我面前是客旅、是寄居的。”（“上帝”的引申含義也即“國家”）。亨利·喬治在他的《進(jìn)步和貧窮》一書中則表達(dá)了“我們必須把土地當(dāng)作公共財產(chǎn)”的主張。

從產(chǎn)權(quán)歸屬的角度審視，土地“增值”歸土地的所有者所有，就如商品的“增值”歸商品的所有者所有一樣。土地是國家的，土地的“增值”理應(yīng)歸國家所有。著名的“亨利·喬治定理”說的就是這個道理。斯蒂格利茨在他的《總地租，公共物品支出和最優(yōu)城市規(guī)?！芬晃闹杏袟l件地證明了該定理的成立性。孫中山先生受此啟發(fā)，提出了“土地漲價歸公”的民生主義主張。

房產(chǎn)“增值”課稅的經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)

無視土地的性質(zhì)（及其產(chǎn)權(quán)屬性），無疑于默許和助長土地占有者（房產(chǎn)所有權(quán)人）在其土地持有期間，通過對社會公共資源無償占有這種“不勞而獲”的“隱蔽”手段，而使個人財富——土地“增值”（以房產(chǎn)“增值”為載體）——與之“同步”增長的合理性和合法性，除非土地不再“增值”。

在經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展比較成熟、人口增長率近乎為零并完全實(shí)現(xiàn)城市化的國家中，可以找尋到類似土地不再“增值”的情形，但在這種情況下，土地占有者為取得該土地的使用權(quán)而墊付的初始投入中，已經(jīng)包含了非該土地占有者所無法享有的“效用”或“便利性”等的對價。

透視房產(chǎn)“增值”課稅的經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)，無論是基于法理（《物權(quán)法》中的“孳息歸屬”原則）的視角，還是基于經(jīng)濟(jì)倫理（房屋只具居住屬性，不具投資投機(jī)屬性）的視角，抑或是基于鼓勵全民創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)和進(jìn)行生產(chǎn)性投資等社會實(shí)踐活動（房產(chǎn)“增值”跟房產(chǎn)所有權(quán)人的個人付出和主觀努力毫不相干）的視角，將房產(chǎn)“增值”收益中的部分或全部收歸國家所有，都是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>

在實(shí)踐中，對房產(chǎn)“增值”課稅，不僅法理依據(jù)充分，而且還具有為“土地漲價歸公”提供有效實(shí)現(xiàn)形式和為財富正義提供矯正工具的多重功能。遵循諾齊克的“正義三原則”，只有當(dāng)財富的增加，嚴(yán)格按照公正交易的原則獲得時，財富的持有才是正義的。否則，就需要對這部分財富征稅，以達(dá)到對正義的矯正。除了對房產(chǎn)“增值”課稅外，財富正義理念還體現(xiàn)在對房產(chǎn)代際轉(zhuǎn)移征稅，因?yàn)榉慨a(chǎn)代際轉(zhuǎn)移，是對“人人生而平等”的不正義。

房產(chǎn)“增值”課稅的稅收制度安排

土地是國家的與土地“增值”歸國家所有兩者間存在著內(nèi)在的邏輯一致性，前者是后者的原因，后者是前者的結(jié)果。而土地“增值”歸國家所有與房產(chǎn)“增值”課稅的合宜性稅收制度安排之間，前者為后者提供理論依據(jù)，后者為前者提供具體實(shí)現(xiàn)形式。

（一）房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)（基本居住性房產(chǎn)除外）的稅收制度安排

在統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制框架下，單獨(dú)設(shè)置“房產(chǎn)交易增值稅”稅目，以房產(chǎn)“增值”收益為計稅依據(jù)，計征“房產(chǎn)交易增值稅”。值得注意的是，在計稅環(huán)節(jié)，對于持有時間較長的房產(chǎn)，其計算房產(chǎn)“增值”收益所需要的初始投資成本的確認(rèn)和計量，存在一定的難度，尤其是在計算確認(rèn)房產(chǎn)自然增值時，還要考慮到通脹等因素的影響。這里只提供一個思路和框架，具體的計算方法和確認(rèn)程序不做贅述。

4月20日，在湖北國稅12366武漢中心裝飾一新的國稅線上直播間里，湖北省、武漢市國稅局共同打造的“雙平臺”線上直播時代開播。海內(nèi)外的網(wǎng)友在線“圍觀”人數(shù)爆棚，通過稅企通、斗魚兩個平臺最高時有6.8萬人在線，累計在線45萬人次，互動人次超過1.3萬次。圖為直播現(xiàn)場。（圖：程敏強(qiáng)/文：曉楊）

根據(jù)當(dāng)前我國的國情特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的階段性特征，并借鑒國際慣例，我國目前的“房產(chǎn)交易增值稅”宜采用單一固定比例稅率，適用稅率水平宜定位于70%—75%的區(qū)間范圍。之所以采用較高的固定比例稅率，主要是基于遏制房地產(chǎn)投資投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，抑制房價過快上漲的考慮。在世界稅收發(fā)展史上，當(dāng)一個國家或地區(qū)在處于城市化加速發(fā)展并伴隨有房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的特殊歷史時期，均采用了較高的稅率，個別國家或地區(qū)甚至還出現(xiàn)過80%以上的高稅率。目前，韓國實(shí)際執(zhí)行的稅率仍高達(dá)60%，英國的最高邊際稅率也有40%。

需要特別指出的是，現(xiàn)實(shí)中的房產(chǎn)“增值”不盡是長期性的自然增值，還有一種短期性的“人為炒作”增值，也即通過房產(chǎn)的囤積居奇行為，人為制造虛假的房產(chǎn)“稀缺”現(xiàn)象。在其他條件不變的情況下，剛性的房產(chǎn)需求壓力，進(jìn)一步加劇了房產(chǎn)供求矛盾，由此推動房價的普遍上漲。在房價預(yù)期的引導(dǎo)下，購房者更加旺盛，售房者更加惜售，從而推動房價的非理性輪番上漲。從稅收作為錨定住房新定位靶心“校準(zhǔn)儀”的角度分析，無論是長期性的自然增值，還是短期性的“人為炒作”增值，也無論是投資性房產(chǎn)交易，還是投機(jī)性房產(chǎn)交易，都要對其房產(chǎn)“增值”收益部分，征收“房產(chǎn)交易增值稅”。

此外，對于房產(chǎn)開發(fā)建造商出售房產(chǎn)獲取的非正常“增值”收益，也要征收“房產(chǎn)交易增值稅”，其主要目的，在于從源頭上有效遏制“捂盤惜售，奇貨待沽”等抬高房價的行為。所謂“非正常”，是指處于房價上漲期，已經(jīng)具備開盤銷售條件而假借各種借口不予銷售的行為。由此，在確認(rèn)“房產(chǎn)交易增值稅”計稅依據(jù)時，非正?！霸鲋怠笔找妫ㄒ詥挝幻娣e為例），也即房產(chǎn)實(shí)際出售價，與具備開盤銷售條件時的房價之差。

（二）房產(chǎn)投資經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅收制度安排

對于租賃經(jīng)營等投資性房產(chǎn)，除了在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，就其“增值”部分征收“房產(chǎn)交易增值稅”外，還要在投資經(jīng)營環(huán)節(jié)，征收一種類似地租的級差稅，以調(diào)節(jié)因房產(chǎn)“增值”原因?qū)е碌淖赓U價與房產(chǎn)占用資金成本倒掛問題，進(jìn)一步完善住房租賃市場價格形成機(jī)制，促進(jìn)住房租賃市場健康有序發(fā)展。

因?yàn)樵诜慨a(chǎn)持續(xù)“增值”的情況下，會帶來同地段、同區(qū)位、同結(jié)構(gòu)，但不同時間購置的投資經(jīng)營性房產(chǎn)持有成本相差過大問題，嚴(yán)重扭曲了住房租賃市場價格形成機(jī)制。由于住房租賃市場價格是一種均衡價格，而均衡價格的形成又是供求雙方博弈均衡的結(jié)果，因此，在住房租賃市場有效需求不足等特定條件下，這些不同的成本結(jié)構(gòu)共同作用形成的“均衡價格”，使得部分“高成本”房產(chǎn)投資經(jīng)營者出現(xiàn)住房租賃價與房產(chǎn)占用資金成本倒掛現(xiàn)象。這對于我國投資經(jīng)營性住房租賃市場的健康發(fā)展來說是極為不利的。

其實(shí)，出現(xiàn)這種情況的原因是不難理解的，因?yàn)樽》渴且环N特殊的商品，用會計學(xué)語言來講，房產(chǎn)租賃經(jīng)營成本主要由“固定成本”構(gòu)成，“變動成本”幾乎可以忽略不計，無論“均衡價格”多么低，只要不低于“變動成本”臨界點(diǎn)就是“有利可圖”的，除非完全退出住房租賃市場（出售或改變用途）。也就是說，適用于一般商品市場分析的供求規(guī)律，用在住房租賃市場分析上是效果不彰或根本不起作用的。

鑒于這種情況，為了平抑住房租賃市場價格，在相關(guān)稅收制度安排方面，可考慮采用負(fù)的房產(chǎn)“增值”稅制度，也即國外普遍采用的財政補(bǔ)貼制度，對于租賃經(jīng)營性房產(chǎn)，按其持有成本高低不同劃分若干檔次，實(shí)行分檔次定額補(bǔ)貼制度。

（三）房產(chǎn)開發(fā)建造環(huán)節(jié)的稅收制度安排

當(dāng)房價處于上漲通道，且預(yù)期上漲幅度高于資金占用成本時，這時房產(chǎn)開發(fā)建造商的最優(yōu)策略不再是想方設(shè)法加快資金周轉(zhuǎn)速度，縮短商品房生產(chǎn)和銷售周期，而是銷售階段的“捂盤惜售，奇貨待沽”和開發(fā)建造階段的土地閑置和囤積。為了打擊開發(fā)建造階段的土地囤積和閑置浪費(fèi)行為，我國曾先后采用了十分嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)和行政手段，但效果不甚理想，主要是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中導(dǎo)致土地閑置的原因極其復(fù)雜且難以界定，很容易找到規(guī)避的辦法，甚至由此誘發(fā)尋租行為。

為了消除弊端，公平稅負(fù)，遏制隱形炒房行為，健全完善“基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，應(yīng)在房產(chǎn)開發(fā)建造環(huán)節(jié)采用類似房產(chǎn)銷售階段的稅收制度安排，就其“增值”收益部分征收“房產(chǎn)交易增值稅”。有所不同的是，該環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)建造周期、土地持有時間和房產(chǎn)市場均價等因素具體確定。

楊孟著，湖北省農(nóng)村發(fā)展研究院研究員，廣州大學(xué)大數(shù)據(jù)治理研究中心研究員

5月4日，國家稅務(wù)總局召開全國稅務(wù)系統(tǒng)推進(jìn)“兩學(xué)一做”學(xué)習(xí)教育常態(tài)化制度化工作視頻會議。會上，吉林省國稅局、湖南省地稅局、揚(yáng)州市國稅局、柳州市地稅局和總局大企業(yè)司負(fù)責(zé)同志作了交流發(fā)言。圖為武漢市國稅系統(tǒng)視頻會分會場。（圖：程敏強(qiáng)／文：曉楊）