農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的阻礙及強(qiáng)化措施

王文鳳

【摘 要】在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快的新形勢下，通過開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，可以有效的釋放農(nóng)村土地的融資功能，擴(kuò)展農(nóng)村融資渠道。農(nóng)村土經(jīng)營權(quán)抵押貸款是當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一種新的經(jīng)濟(jì)形式，能夠有效的破解當(dāng)前農(nóng)民融資的瓶頸，進(jìn)一步推進(jìn)“三農(nóng)”的發(fā)展。文中分析了當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款存在的阻礙，并進(jìn)一步對強(qiáng)化農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款開展的措施進(jìn)行了具體的闡述。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)；抵押貸款；阻礙；措施

2014年國家下發(fā)了相關(guān)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的文件，從而為土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款奠定了基礎(chǔ)，明確了土地經(jīng)營權(quán)抵押的合法性。后來各級政府也相繼出臺(tái)了相關(guān)的抵押貸款文件，從而為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供有效的引導(dǎo)，進(jìn)一步對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款行為的規(guī)范性進(jìn)行有效監(jiān)督。當(dāng)前我國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作在實(shí)施過程中還存在許多問題，需要采取有效的措施加以強(qiáng)化，確保各項(xiàng)工作的有序開展。

一、當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款存在的障礙

1.資源供給不充分，金融機(jī)構(gòu)支農(nóng)積極性較低

農(nóng)業(yè)經(jīng)營存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，而且農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值偏低，金融機(jī)構(gòu)以農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押向農(nóng)戶貸款過程中信譽(yù)評價(jià)耗時(shí)較長，業(yè)務(wù)開展成本較高，這也導(dǎo)致許多金融機(jī)構(gòu)都不愿開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。另外，利用土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，一旦無力還款，金融機(jī)構(gòu)只能通過土地流轉(zhuǎn)獲取利益，這又會(huì)造成額外時(shí)間和精力消耗，存在較高的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這也導(dǎo)致開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)較少，普遍存在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款份額較低、總體規(guī)模不大、金融供給不充分的問題。

2.農(nóng)村土地錯(cuò)綜復(fù)雜，土地確權(quán)登記頒證進(jìn)度緩慢

當(dāng)前農(nóng)村土地情況錯(cuò)綜復(fù)雜，農(nóng)民土地形式多樣化，而且部分耕地還存在權(quán)屬爭議，農(nóng)戶之間土地權(quán)屬不清、地界模糊及底數(shù)不明問題十分普遍，這給農(nóng)村土地確權(quán)登記工作帶來了較大的難度，土地確權(quán)登記頒證進(jìn)度十分緩慢。

3.土地價(jià)值評估困難

在開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款過程中，需要對抵押的土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，但土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值受地理位置、交通條件、地上附著物價(jià)值及承包期限等方面的制約，需要由專業(yè)的價(jià)值評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。但在當(dāng)前部分試點(diǎn)地區(qū)，還沒有正規(guī)的價(jià)值評估機(jī)構(gòu)和完善的評價(jià)體系，多由人為主觀來對土地經(jīng)營權(quán)的估價(jià)進(jìn)行判定，這在很大程度上影響了土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估的客觀性和公正性。

二、強(qiáng)化農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的措施

1.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新步伐

各金融機(jī)構(gòu)需要加大對“三農(nóng)”的支持力度，加快對金融產(chǎn)品和服務(wù)方式的創(chuàng)新，進(jìn)一步深化農(nóng)村金融改革，創(chuàng)新農(nóng)村貸款擔(dān)保方式。 同時(shí)財(cái)政要加大扶持力度，針對開辦農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)各級財(cái)政要給予資金上的支持，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以對金融機(jī)構(gòu)在考核過程中針對于相應(yīng)指標(biāo)給予特殊考慮，使更多的金融機(jī)構(gòu)參與到農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款中來，增加資源的供給。

2.建立健全相關(guān)配套機(jī)制，推進(jìn)土地確權(quán)登記頒證的進(jìn)程

一是搭建縣級土地流轉(zhuǎn)、評估和處置的專業(yè)化服務(wù)平臺(tái)，建立健全農(nóng)村土地價(jià)值評估、確權(quán)登記、交易流轉(zhuǎn)、處置等方面的相關(guān)制度，明確各個(gè)環(huán)節(jié)的具體操作流程；二是加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場建設(shè)，培育土地經(jīng)營權(quán)抵押中介機(jī)構(gòu)，建設(shè)評估、擔(dān)保、收儲(chǔ)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)體系，建立農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估數(shù)據(jù)庫，培育壯大土地價(jià)值評估經(jīng)理人隊(duì)伍，為農(nóng)戶辦理土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供相應(yīng)的中介服務(wù)；三是建立工商資本準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理，杜絕土地流轉(zhuǎn)后“非農(nóng)化”，保護(hù)農(nóng)戶基本權(quán)益。

3.因地制宜開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款

針對于當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實(shí)施，在全面范圍內(nèi)普遍推廣還具有一定的難度，因此可以先針對部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，然后再大范圍的推行。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于土地收入是農(nóng)民的主要收入來源，土地具有巨大的社會(huì)保障功能，這也使土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展存在巨大阻礙。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民多從事第二和第三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村社會(huì)保障體系相對完善，因此可以因地制宜開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，而且農(nóng)民還可以通過規(guī)?；?jīng)營來降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立抵押評估登記專業(yè)機(jī)構(gòu)

根據(jù)本地區(qū)實(shí)際狀況，由省級人民政府出臺(tái)一整套完善的價(jià)值評估、抵押登記實(shí)施流程和操作細(xì)則，由縣級地方政府負(fù)責(zé)建立相應(yīng)的抵押評估登記機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)實(shí)施和執(zhí)行。當(dāng)農(nóng)戶有抵押貸款需求時(shí)，可以由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，對土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)登記后再向金融機(jī)構(gòu)申請貸款。

5.建立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場

通過建立完善的縣、鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)信息采集和發(fā)布系統(tǒng)，克服供求雙方信息的不對稱，使雙方都能及時(shí)獲得土地流轉(zhuǎn)信息。建立健康、成熟的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，為土地流轉(zhuǎn)提供供求雙方準(zhǔn)入、流轉(zhuǎn)價(jià)格指導(dǎo)、合同服務(wù)、法律服務(wù)、競價(jià)服務(wù)、糾紛仲裁等服務(wù)，應(yīng)該成為解決金融機(jī)構(gòu)后顧之憂的重要舉措。

另外，構(gòu)建完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系，這樣農(nóng)村土地的社會(huì)保障功能能夠逐漸被淡化，這使農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的推行有了必要的基礎(chǔ)。同時(shí)，政府和財(cái)政部門還要針對開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)?shù)姆龀?，為其提供適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼，從而使更多的金融機(jī)構(gòu)積極的參與進(jìn)來。

三、結(jié)束語

通過加大力度推進(jìn)農(nóng)村土經(jīng)營權(quán)抵押貸款，可以有效的解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)農(nóng)戶資金短缺問題，喚醒耕地融資功能，有利于帶動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營，而且有利于降低農(nóng)戶貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，有利于農(nóng)戶貸款的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)戶之間的雙贏。

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