余玲?裴光偉

摘 要：工民建項(xiàng)目管理在建筑工程施工中是最重要的環(huán)節(jié)，它不僅僅負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目建筑質(zhì)量的好壞，還包括對(duì)整個(gè)工程預(yù)算成本的控制，對(duì)工程項(xiàng)目建筑工期的控制以及滿足利益相關(guān)者對(duì)于項(xiàng)目的整體使用要求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；管理對(duì)象；質(zhì)量；工期；施工

一、概述

一個(gè)項(xiàng)目管理的好與壞直接影響這個(gè)項(xiàng)目是否能夠盈利。具體來(lái)說(shuō)，工民施工項(xiàng)目管理就是需要項(xiàng)目管理者通過(guò)運(yùn)用自身專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和人力等，從而達(dá)到利益相關(guān)者要求的一種行為。

二、項(xiàng)目管理的部門

對(duì)于一個(gè)工民建項(xiàng)目，從前期的獲取地皮、項(xiàng)目策劃、投入開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)到后期的引進(jìn)施工企業(yè)、整體項(xiàng)目的控制和管理，都需要有專業(yè)人員進(jìn)行實(shí)時(shí)跟進(jìn)和管理。這就造成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理具有很大的復(fù)雜性和變化性。下面對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中存在的幾個(gè)重要部門以及職能進(jìn)行詳盡地介紹。

1.工程部。這個(gè)部門所代表的利益相關(guān)者是業(yè)主，代替業(yè)主對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理。其主要職能是具體管理施工現(xiàn)場(chǎng)的工程進(jìn)度、施工質(zhì)量。該部門的主要工作內(nèi)容包括：施工質(zhì)量以及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同文件的管理、與施工企業(yè)的洽商和協(xié)調(diào)、必要細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、物料采購(gòu)以及庫(kù)存的監(jiān)督等。

2.銷售部。該部門的職能相對(duì)簡(jiǎn)單，但是工作任務(wù)卻相對(duì)比較重要。因?yàn)樗麄兯?fù)責(zé)的是整個(gè)項(xiàng)目的銷售和品牌運(yùn)營(yíng)工作。說(shuō)該部門的職能相對(duì)簡(jiǎn)單是因?yàn)樵摬块T的任務(wù)只是負(fù)責(zé)將項(xiàng)目產(chǎn)品銷售出去。具體的工作內(nèi)容包括銷售價(jià)格的制定、銷售渠道的布控、促銷手段的選擇、促銷方式的挑選等一切有關(guān)于銷售方面的工作。

3.財(cái)務(wù)部。主要職責(zé)是負(fù)責(zé)公司內(nèi)部以及項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)、稅金的綜合控制。對(duì)于公司內(nèi)部資金和資產(chǎn)的控制，就是要能夠提供出顯示對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表。具體到項(xiàng)目管理方面的工作內(nèi)容有四塊：施工單位工程進(jìn)度款的發(fā)放、開(kāi)發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理、建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)計(jì)劃）、企業(yè)每月經(jīng)營(yíng)狀況的收支報(bào)表。

4.人事部門。該部門與其他性質(zhì)的企業(yè)大同小異，主要負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部的人事調(diào)動(dòng)和調(diào)整，包括分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員的工作崗位、績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立、相關(guān)管理人員的資料整理、各種人事檔案的管理等。

除此之外，還有一些部門，比如，后勤部、策劃部、銷售部等。

一個(gè)建筑工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及管理不是某一個(gè)或者某幾個(gè)部門之間配合良好就能夠完成的，它需要積極調(diào)動(dòng)整個(gè)公司的所有部門，為一個(gè)共同的目標(biāo)去努力，進(jìn)而完成工作。建筑工程本身的大體量、大資金投入、涉及面廣的特點(diǎn)就決定了它是一個(gè)非常復(fù)雜、周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目。建筑工程開(kāi)發(fā)管理的目標(biāo)以及原則就是要整合整個(gè)企業(yè)的人力、財(cái)力、物力，通過(guò)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程和監(jiān)管機(jī)制，以現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)為依托，開(kāi)發(fā)出能夠滿足現(xiàn)代人們各種物質(zhì)文化需要的項(xiàng)目。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)是在于開(kāi)發(fā)企業(yè)自身內(nèi)部的管理和經(jīng)營(yíng)，核心就是控制整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程。而穿梭在整個(gè)項(xiàng)目中的成本控制、質(zhì)量保證、工期控制和市場(chǎng)創(chuàng)新就是具體到點(diǎn)的工作。這些對(duì)項(xiàng)目每個(gè)階段的運(yùn)營(yíng)都提出了具體要求。

三、管理規(guī)劃的意義

管理規(guī)劃就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理。項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給具有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位完成，這樣開(kāi)發(fā)企業(yè)就必然要對(duì)設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行合理有效地管理。

規(guī)劃管理和設(shè)計(jì)之間的關(guān)系異常密切，其重要目標(biāo)是要提高設(shè)計(jì)規(guī)劃的水平控制和監(jiān)督。建設(shè)管理規(guī)劃系統(tǒng)的核心目標(biāo)是：首先，保證設(shè)計(jì)單位所設(shè)計(jì)出的設(shè)計(jì)成果可以滿足現(xiàn)實(shí)需要；其次，要保證設(shè)計(jì)出的內(nèi)容所產(chǎn)生的成本不會(huì)超過(guò)總體預(yù)算控制；最后，要保證設(shè)計(jì)出的內(nèi)容可以在現(xiàn)實(shí)條件下進(jìn)行合理有序地施工。

具體工作包含以下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的總體原則提出大的綱領(lǐng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的總體原則提出大的綱領(lǐng)，從而保證設(shè)計(jì)單位能夠在一個(gè)合理范圍內(nèi)將項(xiàng)目合理設(shè)計(jì)、符合行業(yè)規(guī)范的同時(shí)，也滿足業(yè)主的要求。

2.管理規(guī)劃應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了能夠形象而系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目文件進(jìn)行管理，可以通過(guò)利用計(jì)算機(jī)技術(shù)建立一個(gè)信息系統(tǒng)管理工程所有文件。但是，也要客觀地照顧到項(xiàng)目設(shè)計(jì)和管理人員以前的一些工作習(xí)慣。良好的心情，良好的氛圍，勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)大有裨益。

3.通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)項(xiàng)目成果和過(guò)程進(jìn)行審查。將整個(gè)項(xiàng)目的管理文件，流程文件都?xì)w檔，建立一套簡(jiǎn)單便捷的信息管理系統(tǒng)，對(duì)所有工程文件進(jìn)行綜合管理，真正實(shí)現(xiàn)電子化辦公。這樣既能節(jié)省規(guī)劃管理的成本，又可以減少管理人員查閱某些相關(guān)文件所消耗的時(shí)間。

將規(guī)劃設(shè)計(jì)文件整理歸檔成為基礎(chǔ)性資料，這樣對(duì)于以后的資料核查、成本分析、變更詢價(jià)等都有益處，也可以大大縮短相對(duì)工作量。

施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。建筑工程公司一般由工程管理部門負(fù)責(zé)具體施工管理。而工程項(xiàng)目的具體管理主要由公司的高層或者決策部門進(jìn)行決定。常見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、設(shè)計(jì)加施工承包模式、項(xiàng)目總承包模式、承發(fā)包模式等。在國(guó)內(nèi)，建筑工程項(xiàng)目的發(fā)包主要采用的是前兩種形式。對(duì)于相對(duì)較大的項(xiàng)目，一般采用的是施工總承包管理模式和設(shè)計(jì)加施工承包模式。施工總承包模式是指業(yè)主與某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位簽訂的施工總管理型合同，從而將項(xiàng)目的管理權(quán)交給總承包企業(yè)的形式。這種情況下，總承包單位的人員不會(huì)參與到具體施工中去，而是進(jìn)行工程分包和勞務(wù)分包的模式，將工程管理進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。施工總承包模式對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是最好的一種經(jīng)營(yíng)管理模式，可以省去很多人力、物力，還可以對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量起到很好地控制作用。一般的取費(fèi)是按照項(xiàng)目總價(jià)值的建筑安裝工程費(fèi)的一定比例進(jìn)行提取。設(shè)計(jì)家施工模式是業(yè)主委托一個(gè)設(shè)計(jì)單位以一個(gè)承包商的身份，自行進(jìn)行設(shè)計(jì)，然后施工的模式。該模式下，業(yè)主可以更加放心地進(jìn)行總體管理，中間省去了施工單位和設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)成本，對(duì)于項(xiàng)目的管理也是大有裨益。而且該種模式下的施工活動(dòng)會(huì)在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般由業(yè)主和設(shè)計(jì)單位簽訂合同，其中的設(shè)計(jì)單位就要對(duì)項(xiàng)目承擔(dān)一定的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

建筑工程的項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜又艱巨的工程，他涉及到社會(huì)的方方面面。從項(xiàng)目的審批、地塊招投標(biāo)、項(xiàng)目的策劃、圖紙的設(shè)計(jì)到工程項(xiàng)目的施工、項(xiàng)目的管理、項(xiàng)目的后期維護(hù)等，任何一個(gè)建筑工程項(xiàng)目都需要投入大量的人力、物力、財(cái)力。這就對(duì)建筑工程項(xiàng)目管理提出了更高的要求，對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)也提出了更高的要求。以后的建筑工程管理肯定會(huì)更加規(guī)范、更加正規(guī)，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)模式的應(yīng)用也會(huì)更加普遍。一個(gè)好的信息系統(tǒng)能夠節(jié)省工程建設(shè)中很多不必要的浪費(fèi)。

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