袁泉

摘要：

“三權(quán)分置”背景下，農(nóng)村土地信托以土地經(jīng)營權(quán)為信托財產(chǎn)，以《信托法》為設(shè)立準(zhǔn)則。《信托法》對信托的涵義、性質(zhì)、財產(chǎn)歸屬界定不清引致我國信托設(shè)立制度存在諸多不妥，應(yīng)對《信托法》第二條、第八條作出修正，重新明確信托是兼具物權(quán)性質(zhì)和債權(quán)性質(zhì)的法律關(guān)系?；诖耍恋亟?jīng)營權(quán)信托設(shè)立由信托合同、土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立登記、信托登記三部分構(gòu)成。土地經(jīng)營權(quán)信托合同和土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立登記同時有效成立時信托關(guān)系成立，土地經(jīng)營權(quán)信托登記完成時信托生效。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營權(quán)信托；信托設(shè)立；三權(quán)分置；土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立登記

中圖分類號：

DF45

文獻標(biāo)志碼：ADOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2017.02.11

一、我國信托設(shè)立制度的反思與完善

土地經(jīng)營權(quán)信托立足和依附于《信托法》的規(guī)制，故尚論及土地經(jīng)營權(quán)信托的設(shè)立，則不可不論及信托的設(shè)立規(guī)則。我國《信托法》通過第二條、第八條、第十條對信托的法律性質(zhì)、成立標(biāo)志、生效要件分別加以明確，規(guī)定信托是一項債權(quán)性法律行為，當(dāng)事人意思表示一致即可成立，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理信托登記的，不登記該信托不產(chǎn)生效力（見圖一）。據(jù)此，有學(xué)者認(rèn)為，土地經(jīng)營權(quán)信托的設(shè)立應(yīng)以信托合同的有效成立為標(biāo)志，并以信托登記的完成為生效要件，土地經(jīng)營權(quán)讓與作為核心要素在整個信托設(shè)立過程中無從立足。信托行為的債權(quán)性清晰地表明，信托財產(chǎn)的讓與既無法獨立于信托合同而成為一項單獨存在的物權(quán)行為，亦無法依附于信托合同而成為一項信托當(dāng)事人履行合同的事實行為，它只得為信托合同所容納、作為合同的生效要件存在。由此觀之，信托合同成為了要物合同。我們認(rèn)為，以上推演實質(zhì)上是建立在對信托概念的錯誤理解上的，想要明確土地經(jīng)營權(quán)信托設(shè)立的過程就必須徹底明晰信托的基本涵義和法律性質(zhì)，這樣才能明確信托中每個設(shè)立階段各自的任務(wù)和標(biāo)志，為今后土地經(jīng)營權(quán)信托的設(shè)立掃清理論障礙。

圖一

（一）“信托”實屬法律關(guān)系，非法律行為。

《信托法》第二條規(guī)定：“本法所稱信托，是指……的行為”，即我國《信托法》把信托定義為法律行為，該法第八條、第十條、第十一條之關(guān)于信托成立、生效、無效之規(guī)定均以信托行為論?！缎磐蟹ā返诎藯l第二款所稱的信托合同簽訂時信托成立，是指信托行為成立，亦即信托行為隨信托合同的成立而成立，信托被定義成單一的、債權(quán)性的法律行為。本文以為《信托法》第二條對信托的含義界定并不妥帖?！靶磐械脑O(shè)立就是使信托關(guān)系成立，而設(shè)立信托的行為被稱為信托行為。”[1]

“信托依當(dāng)事人的意思而設(shè)定，系指信托依當(dāng)事人的信托行為而設(shè)立?！盵2]

易言之，信托的成立應(yīng)指信托法律關(guān)系的成立，當(dāng)事人設(shè)立信托關(guān)系的意思表示即信托行為，我國《信托法》第二條之規(guī)定實屬信托行為規(guī)定而非信托概念之規(guī)定，《信托法》第八條第二款之規(guī)定則屬信托法律關(guān)系成立規(guī)定而非信托行為之規(guī)定。簡言之，信托是一項基于信托行為而形成的、以信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)為基本內(nèi)容的社會關(guān)系。各國或地區(qū)在描述信托的概念時，大多將信托確定為一種法律關(guān)系——包括英國、韓國、我國臺灣地區(qū)等，唯有日本參見：2006年《日本信托法》第2條：“本法所稱信托，是指特定人根據(jù)設(shè)立信托的契約、遺囑或特定的書面方式（包括電子記錄）規(guī)定，按照一定目的為實現(xiàn)財產(chǎn)管理或處分以及為實現(xiàn)該目的而實施的必要行為”。和祖國大陸將其界定為法律行為，把信托和信托行為等同視之。對于大陸法系國家而言，區(qū)分信托關(guān)系和信托行為具有重要的理論意義和體系效應(yīng)。我國《信托法》雖沒有引入信托行為的概念，但通過第二條明確了設(shè)立信托的法律行為的非單一屬性——由信托合同和信托財產(chǎn)讓與共同組成——以此表明，信托的設(shè)立行為的確區(qū)別于一般意義上的法律行為，具有明顯的特殊性?；诖箨懛ㄏ刁w系化的法律行為理論和信托行為的特殊性，我國《信托法》應(yīng)當(dāng)重新對信托涵義進行準(zhǔn)確、清晰的界定，為信托設(shè)立、變更、終止的理清奠定法律基礎(chǔ)。

（二）信托財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)由受托人享有。

從實質(zhì)意義考察，信托的根本價值在于財產(chǎn)控制權(quán)和收益權(quán)的分離，在借鑒英國信托制度的過程中，雖由于所謂“雙重所有權(quán)”與大陸法系物權(quán)體系難以兼容，使得信托財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬難以得到完滿的法律上的確認(rèn)，也由此引發(fā)了《信托法》第二條的飽受詬病《信托法》第2條將信托財產(chǎn)的讓與規(guī)定為“委托人將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人”，其中“委托”、“給”兩個詞的粗疏使用給我國信托財產(chǎn)權(quán)的歸屬留下了模糊地帶。有學(xué)者據(jù)此以為信托的成立僅需將信托財產(chǎn)委托于受托人，財產(chǎn)所有權(quán)仍屬委托人，另有人以為“給”字的使用已說明信托財產(chǎn)所有權(quán)需讓與于受托人。，但這并不妨礙我們對信托基本理念、價值指向的判斷。或許在傳統(tǒng)物權(quán)理論下，受托人對信托財產(chǎn)的權(quán)利難以被界定為充分的所有權(quán)一方面，受托人對信托財產(chǎn)的管理處分只得按照委托人的要求為了受益人的目的而為之；另一方面，我國《信托法》第20條、21條、22條、49條賦予委托人與受益人對受托人管理處分信托財產(chǎn)的法律行為以監(jiān)督權(quán)和撤銷權(quán)，使得受托人對信托財產(chǎn)享有的是受限的處分權(quán)。，但其得以自己的名義對外管理和處分信托財產(chǎn)的核心特征仍使得信托財產(chǎn)歸于受托人名下最為適宜。大陸法系的其它國家或地區(qū)——包括德國、日本、韓國、法國、

我國臺灣地區(qū)等——在繼受信托制度時，都不同程度的承認(rèn)了信托財產(chǎn)應(yīng)讓與于受托人，并將其視為信托成立的核心要素?！靶磐械牡谝灰?，乃是委托人將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或為其它處分給受托人。因此，委托人不僅是將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移占有給受托人，而必須是有轉(zhuǎn)移權(quán)利的外觀，始符合規(guī)定?！盵2]4所謂有轉(zhuǎn)移權(quán)利的外觀，就不動產(chǎn)信托而言，是指不動產(chǎn)應(yīng)辦理變更登記于受托人名下，而不僅轉(zhuǎn)移其占有使用的權(quán)利。進而言之，土地經(jīng)營權(quán)信托的成立應(yīng)以土地經(jīng)營權(quán)的讓與為核心要素，并以辦理土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記為要件。再者，“委托人所有權(quán)”或“受益人所有權(quán)”模式下，土地經(jīng)營權(quán)或仍置于農(nóng)民名下或登記到受益人名下，此時受托人是否還能夠以自己的名義處分農(nóng)地存疑。如果受托人以自己名義對農(nóng)地進行處分并與第三人交易，則與登記不符，如果以農(nóng)民或受益人的名義處分，那么必將導(dǎo)致受托人對農(nóng)地的自由處分受到限制和約束，甚至不得不聽從登記所有人的指揮進行對農(nóng)地的管理，這將于與信托制度的價值指向相悖，難以發(fā)揮其優(yōu)越性。此外，較其它農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式而言，信托的優(yōu)勢與土地經(jīng)營權(quán)讓與亦是分不開的。一方面，它最大限度的保障農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的權(quán)益。土地信托不僅解放了被束縛在土地上的農(nóng)民，解決了在農(nóng)民進城務(wù)工趨勢下農(nóng)地拋荒嚴(yán)重的社會問題，更使得農(nóng)民可以在不失去土地的前提下將其流轉(zhuǎn)出去，并獲得長期的、穩(wěn)定的信托收益。又基于信托財產(chǎn)獨立性的制度優(yōu)勢，把土地經(jīng)營權(quán)排除在農(nóng)民自己及受托人的自有財產(chǎn)之外，使其農(nóng)地之財產(chǎn)價值在信托關(guān)系存續(xù)期間得以完滿的保存下來，待信托期限屆滿得以完整的歸附于農(nóng)民手中。另一方面，它最大限度的賦予受托人對土地的管理和處分權(quán)能。傳統(tǒng)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式或賦予受讓人對農(nóng)地以債權(quán)性權(quán)利，使得其無法享有一個穩(wěn)定、排他、有公信力的土地權(quán)利，進而影響對土地的長期的、可持續(xù)的開發(fā)利用；或難以在保障農(nóng)民權(quán)益的前提下賦予農(nóng)地受讓人最大可能的對土地的處分權(quán)——以自己的名義管理、處分土地并與第三人就農(nóng)地的開發(fā)利用達(dá)成合意——進而影響受讓人對土地的利用效率。簡言之，信托制度的介入可充分調(diào)動農(nóng)地受讓人的積極性，為農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展注入新的生命力。上述論證表明，對農(nóng)民而言，讓與土地經(jīng)營權(quán)是其選擇信托這一流轉(zhuǎn)方式的價值指向；對受讓人而言，獲得土地經(jīng)營權(quán)是其選擇開發(fā)利用土地的前置條件。故而，對于達(dá)成農(nóng)地信托合意的當(dāng)事人來說，土地經(jīng)營權(quán)的讓與不僅符合委托人和受托人雙方的利益，更是二者達(dá)成合意的基礎(chǔ)。由此可以說，無論是信托制度價值抑或土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實踐操作，物權(quán)讓與都是土地經(jīng)營權(quán)信托制度的核心要素。

（三）信托具有物權(quán)加債權(quán)的復(fù)合性法律關(guān)系，非單一性債權(quán)法律關(guān)系

根據(jù)《信托法》第二條之規(guī)定，信托行為具有復(fù)合性，包括信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動行為以及受托人對委托人負(fù)有的對信托財產(chǎn)進行管理處分的負(fù)擔(dān)行為。信托合同屬委托人、受托人、受益人權(quán)利義務(wù)關(guān)系之約定，系信托行為中的負(fù)擔(dān)行為部分，無法包含信托財產(chǎn)讓與這一物權(quán)變動?！缎磐蟹ā返诎藯l第二款規(guī)定，信托合同成立時信托成立，此處的“信托成立”意指《信托法》第二條中的“信托行為成立”，即該條款將信托行為單純認(rèn)定為信托當(dāng)事人之間的契約行為，忽略了信托財產(chǎn)讓與這一物權(quán)行為。就實質(zhì)意義而言，信托正是通過信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移來界定信托利益的，因此我們認(rèn)為，信托財產(chǎn)讓與并不是作為履行信托合同的事實行為存在的，而是信托行為本質(zhì)屬性的必然要求。前已述及，《信托法》第二條所稱信托實為信托行為，信托則是基于信托行為而形成的法律關(guān)系。信托行為本身的復(fù)合性決定了基于其產(chǎn)生的信托法律關(guān)系亦具有復(fù)合性，僅以信托合同成立而論信托法律關(guān)系的成立，置信托財產(chǎn)讓與于信托成立過程之外，不僅有悖于信托內(nèi)涵，更不利于信托財產(chǎn)讓與登記和信托登記二者關(guān)系的厘清。

（四）信托合同非要物合同

依據(jù)《信托法》第十條第二款，土地經(jīng)營權(quán)信托屬物權(quán)法規(guī)定的應(yīng)辦理登記手續(xù)的不動產(chǎn)信托，不辦理信托登記信托不產(chǎn)生效力。而信托登記是指對信托財產(chǎn)及信托法律關(guān)系的表征性登記，其目的指向信托財產(chǎn)之上的法律關(guān)系的外部化，以使第三人得通過信托登記了解登記于受托人名下的信托財產(chǎn)并非其自有財產(chǎn)的事實。而信托財產(chǎn)在未辦理讓與登記前仍被登記于委托人名下，此時受托人難以以自己的名義處分信托財產(chǎn)，更不用言及有信托登記之必要。故而，可以說信托登記是以信托財產(chǎn)所有權(quán)登記于受托人名下為基礎(chǔ)的，未曾辦理信托讓與登記亦毋需言及信托登記。以此推之，土地經(jīng)營權(quán)信托無土地經(jīng)營權(quán)的讓與登記及信托登記，該信托不生效。值得注意的是，土地經(jīng)營權(quán)讓與本屬信托行為中的物權(quán)變動部分，其發(fā)生與否并不影響信托合同的效力，但在當(dāng)前的《信托法》體系下，其效力卻決定了信托合同的生效。是故，土地經(jīng)營權(quán)信托合同被規(guī)定成了要物合同。但不可回避的是，作為古代羅馬法的產(chǎn)物，要物合同的式微已成趨勢在德國、瑞士等大陸法系國家的民法中，要物合同已基本消失。我國《合同法》僅在第210條中規(guī)定：“自然人之間的價款合同，自貸款人提供借款時生效”，第367條規(guī)定：“保管合同自保管物交付時成立，但合同當(dāng)事人另有約定的除外。”以上兩條“自然人借款合同”、“保管合同”被學(xué)界通說認(rèn)為是對要物合同的規(guī)定。（參見：劉家安.要物合同”概念之探析[J].比較法研究，2011（4）.），以契約自由為基本原則的當(dāng)代契約法體系中，已沒有羅馬法原本意義上之實物契約的位置。故嚴(yán)格言之，以土地經(jīng)營權(quán)讓與及信托登記為信托合同的生效要件不利于保護當(dāng)事人的契約自由，有修改之必要。

基于以上結(jié)論，本文建議《信托法》第二條、第八條第二款做出相關(guān)修訂。第一，完善《信托法》第二條。該條款將信托定義為法律行為，建議重新明確信托是基于當(dāng)前條款所稱的信托行為而設(shè)定的，以當(dāng)事人權(quán)利關(guān)系為內(nèi)容的法律關(guān)系。再者，該條款對信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之規(guī)定采取了粗疏性質(zhì)的處理，僅以“委托給”三個字予以概括，在未能明確受托人對信托財產(chǎn)享有所有權(quán)的同時也使不動產(chǎn)信托讓與登記、信托登記的實踐難以有效操作。建議將“委托給”改為“轉(zhuǎn)讓給”，以明確信托財產(chǎn)在信托成立后的所有權(quán)。故，《信托法》第二條宜修改為：本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分所形成的法律關(guān)系。第二，完善《信托法》第八條第二款。該條款以信托合同成立為信托法律關(guān)系成立要件，置信托財產(chǎn)讓與于履行信托合同之事實行為的位置不利于厘清信托行為的復(fù)合性。建議改為：采取信托合同形式設(shè)立信托的，信托合同簽訂及信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移成立時，信托成立。

二、土地經(jīng)營權(quán)信托設(shè)立的三要素

依據(jù)以上結(jié)論，土地經(jīng)營權(quán)信托是基于合同行為和土地經(jīng)營權(quán)讓與行為的共同作用而形成的兼有債權(quán)性和物權(quán)性的復(fù)合性法律關(guān)系，其設(shè)立分為成立和生效兩個階段，信托合同和土地經(jīng)營權(quán)讓與同時有效成立時土地經(jīng)營權(quán)信托成立，信托登記完成時土地經(jīng)營權(quán)信托生效（見圖二）。具體而言，信托合同、土地經(jīng)營權(quán)讓與、信托登記共同構(gòu)成了土地經(jīng)營權(quán)成立的三個核心要素，前二者決定了信托的成立，后者決定了信托的生效，其中土地經(jīng)營權(quán)讓與又以登記為生效要件，故可以說土地經(jīng)營權(quán)信托的成立應(yīng)當(dāng)以合同的有效成立及土地經(jīng)營權(quán)變更登記的完成為要件，下面將對設(shè)立三要素分別加以分析。

（一）土地經(jīng)營權(quán)信托合同有效成立

農(nóng)民與受托人就土地經(jīng)營權(quán)信托達(dá)成合意是整個信托關(guān)系的發(fā)生依據(jù)，起到約束和規(guī)制信托當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的法律作用。不可回避的是，信托制度本身的特殊性決定，信托關(guān)系各方當(dāng)事人都對信托財產(chǎn)或多或少的享有具有自物權(quán)傾向的權(quán)利，其權(quán)利亦受到他方當(dāng)事人的限制，因此，我們可以說，在信托財產(chǎn)之上幾乎不存在絕對意義的所有權(quán)。但信托的魅力就在于，在如此復(fù)雜多變的財產(chǎn)關(guān)系中，各方當(dāng)事人均能恪守自己的權(quán)利義務(wù)，最終使信托得以按照預(yù)定的目的存續(xù)，這其中的原因即在于信托合同的規(guī)制?？梢哉f，信托合同有效彌補了信托財產(chǎn)上出現(xiàn)的“所有權(quán)失靈”現(xiàn)象，通過對各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的準(zhǔn)確界定和歸置，明確了他們各自的信托利益，保證了信托的成立和存續(xù)。信托合同在整個土地經(jīng)營權(quán)信托過程中居于基礎(chǔ)性法律地位，貫穿信托設(shè)立之初、運行之中、變更之時、終止之際的各個階段。

具體而言，信托合同作為土地經(jīng)營權(quán)信托設(shè)立的基礎(chǔ)性法律文件，其成立與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)即對信托合同樣態(tài)品質(zhì)的判斷，主要包括：委托人與受托人是否具備相應(yīng)民事行為能力、委托人和受托人意思表示是否真實、信托合同內(nèi)容是否違反法律或社會公共利益、信托合同內(nèi)容是否有實現(xiàn)的可能性。一旦農(nóng)民與受托人的合意滿足以上四個判斷標(biāo)準(zhǔn)，則該合意即被賦予法律強制力，信托關(guān)系當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)即被確定下來，土地經(jīng)營權(quán)信托合同有效成立。但信托合同的有效成立與信托合同的生效卻并非完全同步的（如附條件的信托合同，其效力在合同成立時俱備，但在條件成就時生效），其生效有賴于信托當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實際作用即約束力的發(fā)生。實踐中，農(nóng)民與受托人可能會在信托合同中約定土地經(jīng)營權(quán)信托的生效期限或其他生效條件，此時該信托合同的有效與生效不同時發(fā)生，唯有當(dāng)生效期限已到達(dá)或生效條件已成就之時土地經(jīng)營權(quán)信托合同方可發(fā)生效力。

（二）土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓是信托關(guān)系的最核心的要素之一。土地經(jīng)營權(quán)的信托設(shè)立過程同時也是土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)讓與過程，從信托關(guān)系的本質(zhì)上看，亦是土地經(jīng)營權(quán)的“經(jīng)濟的”所有權(quán)與“法律的”所有權(quán)相分離的過程。其特征表現(xiàn)為，受托人對外是土地經(jīng)營權(quán)的完全所有權(quán)人，但在信托關(guān)系內(nèi)部，其負(fù)有僅可以按照信托合同約定的方式管理和處分土地經(jīng)營權(quán)的債權(quán)上的義務(wù)。土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程同時也是土地承包經(jīng)營權(quán)“分置”的過程，一旦出現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的需求，農(nóng)民即可在其土地承包經(jīng)營權(quán)之上自行設(shè)定一他物權(quán)——土地經(jīng)營權(quán)，并以土地經(jīng)營權(quán)為流轉(zhuǎn)對象進行包括抵押、信托、入股在內(nèi)的諸多土地流轉(zhuǎn)。毋庸諱言，分置后的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)同屬不動產(chǎn)物權(quán)范疇，其設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更、消滅均以登記為公示方法。但值得注意的是，在當(dāng)前《物權(quán)法》規(guī)定之下，土地承包經(jīng)營權(quán)雖以登記為公示方法，但該公示效力卻異于其他不動產(chǎn)物權(quán)，僅產(chǎn)生對抗效力?！叭龣?quán)分置”改革后，土地經(jīng)營權(quán)代替了過去土地承包經(jīng)營權(quán)的相對靈活的用益物權(quán)地位，承包經(jīng)營權(quán)則成為了更加穩(wěn)定的物權(quán)，此時二者的登記效力該如何規(guī)定是一個不可回避的問題。土地承包經(jīng)營權(quán)及土地經(jīng)營權(quán)的登記效力的分析從根本上涉及另一個問題：其二者的登記性質(zhì)究竟是什么，故亦有專項說明的必要。

1.土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記的性質(zhì)和效力

土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記具有初始登記的法律性質(zhì)。對于初始登記的定義，學(xué)界眾說紛紜，中央和地方出臺的條例和辦法也未達(dá)成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三種觀點：《土地登記辦法》采納的初始登記系不動產(chǎn)所有權(quán)首次登記、不動產(chǎn)他物權(quán)設(shè)立登記；《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》采納的初始登記系土地使用權(quán)及所有權(quán)之首次登記、房屋所有權(quán)首次登記；《房屋登記辦法》采納的初始登記系所有權(quán)之首次登記。。有學(xué)者指出，“所謂初始登記，是指不動產(chǎn)的所有權(quán)人依法在規(guī)定的時間內(nèi)對其權(quán)利進行的第一次登記?！盵3]

也有觀點認(rèn)為，“初始登記導(dǎo)致物權(quán)第一次產(chǎn)生的原因是法律行為以外的事實，因而其本質(zhì)上屬于保存登記，該不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生于登記之前，即登記與否并不影響權(quán)利本身的存在?！盵4]

而在《不動產(chǎn)登記條例草案建議稿》[5]

中我們看到，總登記與初始登記被分開排列，初始登記下設(shè)集體土地所有權(quán)設(shè)立登記及土地承包經(jīng)營權(quán)等其他用益物權(quán)設(shè)立登記，變更登記下設(shè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及變更登記。以此觀之，學(xué)界主流觀點認(rèn)為，初始登記是指不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人依法在規(guī)定的時間內(nèi)對其權(quán)利進行的首次登記，包括集體土地的所有權(quán)登記及其他用益物權(quán)的設(shè)立登記。我們認(rèn)為，對登記類別的概念進行界定應(yīng)當(dāng)因時制宜。法律的制定本身，只意味著對某種問題所采用的一定的法政策性立場，如果社會需要的變遷強烈要求法律政策的變更時，也并不是絕對不允許從條文的體裁和文理去進行變通性解釋[6]。

我國土地由國家和集體所有，加之國家所有權(quán)無屬于本文所述的登記事項登記，故如果固守“初始登記即不動產(chǎn)所有權(quán)首次登記”的觀點將導(dǎo)致初始登記下設(shè)僅集體土地所有權(quán)一項權(quán)利，使得該登記類別范圍過窄。而另一方面，土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等設(shè)立登記又明顯區(qū)別于其他不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記和變更登記，其權(quán)利的取得方式、持續(xù)期間均引致其性質(zhì)具有較強的穩(wěn)固性。“三權(quán)分置”改革后，土地承包經(jīng)營權(quán)更加趨于穩(wěn)定，其上可以設(shè)置具有用益物權(quán)性質(zhì)的土地經(jīng)營權(quán)，農(nóng)村土地形成了以土地承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)性權(quán)利的的土地流轉(zhuǎn)制度，土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)和基礎(chǔ)性法律地位無限趨同于所有權(quán)。再者，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記屬事后登記，可以起到穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，奠定土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)等作用。它不僅是對既已存在的權(quán)利所做的表彰性登記，更是一項對全部土地承包經(jīng)營權(quán)進行的清理性登記，登記與否不影響權(quán)利本身的存在。鑒于土地承包經(jīng)營權(quán)的特殊性質(zhì)，本文認(rèn)為將其登記界定為初始登記較為適宜。

實踐中，土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記系一種對土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)性權(quán)利的保存登記與對承包土地的標(biāo)示登記。前者是對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)現(xiàn)狀進行登記，后者則是對承包土地的物理狀況進行記載，后者是前者的基礎(chǔ)。土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記，不僅體現(xiàn)了其物權(quán)屬性，更充分凸顯了其在農(nóng)地法律體系中的基礎(chǔ)性地位，它是土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)性流轉(zhuǎn)的權(quán)利基礎(chǔ)和登記基礎(chǔ)。我國實行農(nóng)村土地集體所有制，集體土地所有權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村土地體系是以農(nóng)民對土地享有的土地承包經(jīng)營權(quán)為核心構(gòu)建起來的。唯有土地承包經(jīng)營權(quán)被正式登記完成，農(nóng)民才能在其權(quán)利基礎(chǔ)之上設(shè)立土地經(jīng)營權(quán)，再以信托、抵押等物權(quán)化的方式轉(zhuǎn)讓該用益物權(quán)，以此形成農(nóng)村土地三權(quán)分置的完整的權(quán)利體系和土地流轉(zhuǎn)機制。換言之，沒有土地承包經(jīng)營權(quán)的登記，就沒有土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立，就沒有農(nóng)村土地物權(quán)性流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，就無法在兼顧農(nóng)民的生活保障權(quán)的同時發(fā)揮土地最大的經(jīng)濟價值和交換價值，就難以發(fā)展我國農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，難以實現(xiàn)我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。農(nóng)民對土地的一切處分都以土地承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為公示要件，沒有土地承包經(jīng)營權(quán)的登記，就無土地經(jīng)營權(quán)的登記，土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。以上分析再次凸顯了土地承包經(jīng)營權(quán)在農(nóng)村土地體系中的基礎(chǔ)性地位，可以說，土地承包經(jīng)營權(quán)的初始登記不僅是《物權(quán)法》的規(guī)定，更是土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓之基礎(chǔ)。

不可否認(rèn)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟體制改革的不斷深入，現(xiàn)行的農(nóng)村土地結(jié)構(gòu)方式與運行機制、市場需求表現(xiàn)出來越來越明顯的不適應(yīng)性，尤其是當(dāng)前實踐中農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的人與土地的連接方式越來越松動——農(nóng)民不愿親自耕作土地而選擇進城務(wù)工已成趨勢，土地承包經(jīng)營權(quán)登記對抗模式已難以有效維系。突出體現(xiàn)在以下兩點：一是實踐中土地承包經(jīng)營權(quán)的登記形同虛設(shè)。與生效主義相比，登記對抗主義提供的激勵機制遠(yuǎn)未充分，實際登記者寥寥無幾，使得《物權(quán)法》在對抗模式試圖憑借公示保護交易安全的想法難以實現(xiàn)，土地承包經(jīng)營權(quán)登記執(zhí)行率不高。二是對抗主義無法滿足我國農(nóng)村經(jīng)濟社會環(huán)境的發(fā)展。眾所周知，《物權(quán)法》之所以對土地承包經(jīng)營權(quán)登記進行對抗效力的規(guī)定，主要源于當(dāng)時我國農(nóng)村社會內(nèi)部彼此熟悉、土地流轉(zhuǎn)制度不夠靈活，因而農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場相對封閉，加之農(nóng)村土地登記制度尚未完善，單純地追求登記生效模式不僅于交易安全無顯著效用，更可能導(dǎo)致登記成本的增加。可以說，《物權(quán)法》對土地承包經(jīng)營權(quán)采取登記對抗的規(guī)定是符合當(dāng)時農(nóng)村土地登記的實際需求的。但隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策不斷開放，土地流轉(zhuǎn)交易日臻細(xì)密，土地流轉(zhuǎn)途徑愈加豐富，土地流轉(zhuǎn)范圍日益擴張，對抗主義已難以滿足頻繁而細(xì)密的市場交易的安全、穩(wěn)定的需要，農(nóng)村土地交易市場迫切需要登記生效主義的維護。

基于理論和實踐的需要，我國自2007年開始啟動了土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證、登記的試點工作，2014年中央正式提出要在未來五年內(nèi)基本完成全國的土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作，截止到2016年3月已經(jīng)完成4.7億畝的確權(quán)面積參見：http：//news.hexun.com/2016-03-04/182570099.html.?？梢哉f，“確權(quán)登記”對于穩(wěn)定我國農(nóng)村土地承包關(guān)系，保護農(nóng)民生存保障和經(jīng)濟權(quán)益，積極發(fā)展農(nóng)村土地物權(quán)性流轉(zhuǎn)，大力推進“三權(quán)分置”改革都有著重大意義。值得注意的是，此處的所謂“確權(quán)”，并不是指賦予農(nóng)民以新的法律性權(quán)利，而是對業(yè)已存在的權(quán)利進行登記和統(tǒng)計。就實質(zhì)意義而言，權(quán)利本身就是法律上的概念，它是法律對于主體享有某種利益的確認(rèn)，任何權(quán)利實際上均是以法律賦予為基礎(chǔ)的。從這個意義上講，所謂“土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)”就是對已經(jīng)存在的土地承包經(jīng)營權(quán)加以表征，以起到權(quán)利公示的作用，為今后農(nóng)地交易的安全和穩(wěn)定奠定堅實的制度基礎(chǔ)。

嚴(yán)格講來，土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記不影響權(quán)利本身的效力，僅產(chǎn)生公信力。其一，對于已經(jīng)存在的土地承包經(jīng)營權(quán)所做的確權(quán)登記僅具有公示財產(chǎn)性權(quán)利的作用，因此，不應(yīng)再將該權(quán)利是否生效的法律效力加之于登記之上。此處所說的登記是對已長久存在并被法律承認(rèn)了的權(quán)利所為的標(biāo)示性登記，是強制性的確權(quán)登記，故而無關(guān)權(quán)利本身的效力，僅僅作為公示手段產(chǎn)生公信力，維護土地交易安全。其二，“三權(quán)分置”改革的前提之一即“穩(wěn)定土地承包關(guān)系長久不變”參見2014年中共中央、國務(wù)院發(fā)布的中央一號文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》第17條：“穩(wěn)定農(nóng)村對承包關(guān)系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能?！?，該政策指向于對當(dāng)前既已存在的土地承包經(jīng)營權(quán)給予最大程度的穩(wěn)定上的保護，使得農(nóng)民獲得長期穩(wěn)定的土地權(quán)利。加之“三權(quán)分置”改革后，農(nóng)民可以在保留土地承包經(jīng)營權(quán)不變的前提下，自行設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)以完成農(nóng)地物權(quán)性流轉(zhuǎn)，對內(nèi)保持了現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變，對外可于土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定用益物權(quán)以完成農(nóng)地物權(quán)化流轉(zhuǎn)，土地承包關(guān)系將得到進一步的穩(wěn)固。因此可以說，當(dāng)前，我國土地承包關(guān)系將在相當(dāng)長的時間內(nèi)保有穩(wěn)定性，中央大力推進的土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記作為初始登記和事后登記，具有公示土地承包關(guān)系的作用，為今后的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)奠定重要的法律基礎(chǔ)和交易安全基礎(chǔ)。

土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記完成后，一旦有權(quán)利轉(zhuǎn)移的情形出現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)采用嚴(yán)格的登記生效主義的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的改革思路解決了大批農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)中可能遇到的困難，這將直接導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生變革。但法律、法規(guī)的修訂應(yīng)當(dāng)以長遠(yuǎn)眼光視之，故本文對此也稍做分析。首先，對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅持當(dāng)前的立法政策，即以本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)為主，嚴(yán)格限制集體土地擅自流出。修訂后的《物權(quán)法》將明確農(nóng)民自由設(shè)立和流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，這不僅解決了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)濟需求，更重要的是進一步穩(wěn)定了承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，使土地承包經(jīng)營權(quán)實現(xiàn)永久穩(wěn)固，即使流轉(zhuǎn)也僅限本集體組織內(nèi)部。此外，承包經(jīng)營權(quán)雖然穩(wěn)固，但經(jīng)營權(quán)卻可自由流轉(zhuǎn)于集體內(nèi)外，頻繁的土地市場交易需要一套公開、真實、可供自由查閱的不動產(chǎn)登記簿，第三人通過了解詳盡的地上權(quán)利結(jié)構(gòu)來增加交易的安全性。承包經(jīng)營權(quán)登記作為經(jīng)營權(quán)登記的基礎(chǔ)，其公開、透明、真實、有效顯得尤為重要。如前文所述，土地承包經(jīng)營權(quán)登記對抗模式的局限性使得其不僅無法為今后土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立登記奠定基礎(chǔ)，更無法滿足頻繁細(xì)密的土地市場的交易需求。故本文認(rèn)為，在當(dāng)前土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記完成后，立法一方面要維護現(xiàn)有的嚴(yán)格限制權(quán)利流轉(zhuǎn)的法律政策，另一方面要規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記采用登記生效主義的模式。即，對土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)采取“嚴(yán)進”、“嚴(yán)出”的立法模式。

2.土地經(jīng)營權(quán)登記的性質(zhì)和效力

土地經(jīng)營權(quán)登記屬于設(shè)立登記。在土地承包經(jīng)營權(quán)保持永久不變的法律制度下，農(nóng)村土地物權(quán)變動實際上就是農(nóng)民于自己的承包經(jīng)營權(quán)之上、通過限制自己對土地的占有、重新創(chuàng)設(shè)經(jīng)營權(quán)的過程。基于此，創(chuàng)設(shè)土地經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立登記為公示方法，給土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)定以及此后的轉(zhuǎn)讓提供具有國家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。故而，土地經(jīng)營權(quán)讓與登記具有復(fù)合性。一方面，它以土地承包經(jīng)營權(quán)的初始登記為前提；另一方面，它以土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立登記為目的，二者共同構(gòu)成了土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)變動登記?！叭龣?quán)分置”改革后，土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)更接近于類似所有權(quán)，被賦予了強大的穩(wěn)固性和保障性，土地經(jīng)營權(quán)則代替了過去土地承包經(jīng)營權(quán)在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的位置，成為了農(nóng)地信托、抵押、擔(dān)保的對象。作為今后農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的核心環(huán)節(jié)，對土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立登記的效力和實施加以規(guī)定至為重要。前文已述，在當(dāng)前的農(nóng)村土地結(jié)構(gòu)下，作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)對象的土地承包經(jīng)營權(quán)的登記效力被規(guī)定為對抗主義已難以適應(yīng)農(nóng)村愈加活躍的經(jīng)濟發(fā)展需求和市場化的土地流轉(zhuǎn)趨勢；再者，因?qū)怪髁x模式導(dǎo)致農(nóng)民登記欲望不高，使得登記范圍、登記程序等相關(guān)實施性規(guī)定難以做到統(tǒng)一、高效和透明，今后土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的擴張迫切需要一套明確、完整的土地經(jīng)營權(quán)登記規(guī)定的出臺。

首先，登記對抗模式本身存在巨大的局限性，使土地承包經(jīng)營權(quán)的運作過程過于繁復(fù)。登記對抗模式的制度設(shè)計在“入口”一側(cè)容易——該模式為權(quán)利的設(shè)立和轉(zhuǎn)移提供了極大的自由度和寬松的準(zhǔn)入門檻，使得權(quán)利當(dāng)事人僅憑意思表示一致即可引致物權(quán)發(fā)生變動，極大的方便了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易的完成。但在“出口”一側(cè)復(fù)雜——登記對抗模式的誕生早于物、債二分理論的形成，導(dǎo)致它與物權(quán)的絕對性和交易的安全性之間存在著天然的緊張關(guān)系，這無形中增加了土地交易當(dāng)事人之間法律關(guān)系的復(fù)雜性?？梢哉f登記對抗主義無論是在理論體系還是實踐操作均尚未成熟，即使是奉行該登記模式的法國和日本對相關(guān)的核心理論問題也沒有給予明確且符合民法理論的答案。顯然，登記對抗模式的制度價值直接指向的就是交易的便捷性。該模式通過擴大和推進意思自治的作用，減少公權(quán)力在市場交易中的影響，使交易主體僅憑契約即可快捷高效地完成物權(quán)變動，最大程度地激發(fā)了潛在的市場從而促進交易的形成?？梢哉f，登記對抗模式在市場開放初期，對于刺激市場主體的交易欲望，開發(fā)潛在交易需求，促進市場蓬勃發(fā)展起到了巨大的推動作用。但不可回避的是，當(dāng)市場從積極活躍的狀態(tài)過渡到平穩(wěn)有序的發(fā)展階段，交易安全的強化和重視就顯得尤為重要。對抗主義下，登記制度對第三人的保護明顯不利，第三人根據(jù)權(quán)利外觀或登記狀況所推測的權(quán)利人均有可能出現(xiàn)不真實的情形，“這種制度設(shè)計本身就人為地創(chuàng)造了真正權(quán)利人和名義權(quán)利人的分離”[7]

。進一步而言，對抗主義下的登記無法實現(xiàn)公示制度的核心價值——維護交易安全，在登記真實性存在巨大隱患的前提下該登記亦無法被賦予強大的公信力。

其次，我國農(nóng)村經(jīng)濟社會環(huán)境已發(fā)生巨大變化，促使《物權(quán)法》舍棄土地承包經(jīng)營權(quán)登記生效主義的緣由已不復(fù)存在?；诒Ｗo耕地的需要，《物權(quán)法》對土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化流轉(zhuǎn)做出了嚴(yán)格的限制，使該權(quán)利難以脫離原集體成員的掌控為外界所有，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范圍僅限于本集體成員內(nèi)部，權(quán)利的公示范圍非常有限且極為固化。可以說，法律對農(nóng)地流轉(zhuǎn)范圍的限制間接削弱了登記對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的重要作用。再者，我國傳統(tǒng)農(nóng)村多為熟人社會，村民鄉(xiāng)里之間彼此熟識，因此《物權(quán)法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利調(diào)整通過召開村民大會等法定程序經(jīng)集體成員決定后即可。村民大會從實質(zhì)上承擔(dān)了農(nóng)村土地權(quán)利的公示作用，維護了農(nóng)村土地交易的安全和穩(wěn)定，也相對削弱了登記的核心價值。此外，《物權(quán)法》制定之初，我國農(nóng)村土地登記制度尚未建立，土地承包經(jīng)營權(quán)作為流轉(zhuǎn)對象在初始登記尚未有效建立的前提下難以完成有效的設(shè)立登記，強制推行登記生效主義不但短時期內(nèi)難以達(dá)到預(yù)期，也大大增加了運作成本，我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀直接引致登記生效模式難以有效實行。嚴(yán)格講來，過去土地承包經(jīng)營權(quán)與其說是不具備登記生效模式的生長土壤，不如說是不需要以登記這種公示方法來保護農(nóng)村土地的交易安全。基于以上三點，2006年頒布的《物權(quán)法》第一百二十九條規(guī)定，登記于土地承包經(jīng)營權(quán)的互換和轉(zhuǎn)讓僅產(chǎn)生對抗效力。

然而，不容忽視的是，隨著農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、法律制度的日益完善，過去制約登記生效模式實施的客觀因素已漸行漸遠(yuǎn)，我國農(nóng)村的社會環(huán)境、交易習(xí)慣、土地市場都發(fā)生了巨大的變化。近年來，中央對農(nóng)村土地物權(quán)化流轉(zhuǎn)的政策逐步放開，“三權(quán)分置”政策的提出把農(nóng)村土地改革的浪潮推向新高，相關(guān)法律法規(guī)的修訂亦迫在眉睫。從法律角度看，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)由過去嚴(yán)格的、封閉的、限制的轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃駥捤傻?、開放的、多元的流轉(zhuǎn)。法律規(guī)定的放開一方面是迎合當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟、社會發(fā)展的客觀需求，另一方便亦會極大地調(diào)動了農(nóng)民的流轉(zhuǎn)積極性，推動了農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離后，因農(nóng)地流轉(zhuǎn)所可能引致的風(fēng)險——包括農(nóng)民失去土地、耕地面積減少、農(nóng)地脫離集體、流入城市等——受到有效防范，農(nóng)民可以土地經(jīng)營權(quán)為客體根據(jù)自己的意愿和需要選擇適宜的流轉(zhuǎn)主體——包括本集體內(nèi)部和外部成員、城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民、自然人和法人。顯然，三權(quán)分置改革后，土地經(jīng)營權(quán)將真正地發(fā)揮一項財產(chǎn)性權(quán)利固有的經(jīng)濟價值，而土地經(jīng)營權(quán)的登記所面對的公示范圍也不再僅僅是過去單一的村集體內(nèi)部，故僅憑簡單的村民大會等集體內(nèi)部程序作為公示土地權(quán)利的方法已無法滿足今后土地市場對交易安全的需求，嚴(yán)格的登記生效模式顯現(xiàn)出了越發(fā)明顯的制度優(yōu)勢。此外，當(dāng)前我國的土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記的有序推進也為今后土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移登記奠定了法律基礎(chǔ)。一言蔽之，當(dāng)下法律政策的逐步放開、農(nóng)村經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展、土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記的快速推進都為土地經(jīng)營權(quán)登記生效模式的實施提供了肥沃的土壤，《物權(quán)法》有必要作出相關(guān)修訂以應(yīng)對變化發(fā)展著的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的需求。

事實上，一直以來，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記對抗主義都以“例外”的形式存在于《物權(quán)法》之中。登記生效主義更符合物、債二分的民法理論體系，更有利于穩(wěn)定交易安全，能夠最大限度地發(fā)揮公示制度的核心價值。但基于前述第二條所提到的我國農(nóng)村土地的發(fā)展現(xiàn)狀，設(shè)置暫緩登記生效主義的施行期，以“入口”更為寬松的登記對抗主義代之。隨著我國農(nóng)村集體的人、地聯(lián)接相對松動，人口流動速度加快，中央相繼提出“確權(quán)登記”、“三權(quán)分置”的政策主張，進一步推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的現(xiàn)代化發(fā)展，此時，將土地經(jīng)營權(quán)登記規(guī)定為生效主義的時機已經(jīng)成熟。一方面該機制可以充分維護農(nóng)地交易安全以更好地保護農(nóng)民權(quán)益，另一方面也向今后我國不動產(chǎn)物權(quán)實現(xiàn)統(tǒng)一的登記生效模式邁了進一大步。

（三）土地經(jīng)營權(quán)信托登記

土地經(jīng)營權(quán)信托登記是平衡土地經(jīng)營權(quán)與第三人的債權(quán)債務(wù)、保障土地經(jīng)營權(quán)獨立性的主要手段。信托登記的目的指向的是土地經(jīng)營權(quán)信托的內(nèi)部法律關(guān)系的外部化，是在農(nóng)民與受托人之間就經(jīng)營權(quán)信托達(dá)成合意及土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移之后形成的法律關(guān)系與外部的聯(lián)系，其處于整個土地經(jīng)營權(quán)信托設(shè)立結(jié)構(gòu)的表層位置。因此，就土地經(jīng)營權(quán)信托登記而言，其意義更多的是指向信托當(dāng)事人與利害關(guān)系人之間的利益平衡，亦即公示的對抗效力和公信效力。

三、結(jié)論

信托合同、土地經(jīng)營權(quán)讓與、信托登記三要素構(gòu)成了土地經(jīng)營權(quán)信托設(shè)立的全過程。就信托設(shè)立體系而言，信托合同和經(jīng)營權(quán)讓與調(diào)整著信托的內(nèi)部法律關(guān)系——即信托關(guān)系的成立，信托登記則指向了信托的外部法律關(guān)系——即信托財產(chǎn)交易的安全，信托的有效運作有賴于內(nèi)、外系統(tǒng)的相互協(xié)作。從內(nèi)部關(guān)系來看，信托行為成立時該法律關(guān)系成立，故土地經(jīng)營權(quán)信托于信托合同、土地經(jīng)營權(quán)讓與同時成立時成立；從外部關(guān)系來看，信托登記于當(dāng)前信托制度下被賦予了決定信托生效與否的效力，故土地經(jīng)營權(quán)信托于信托登記完成時生效。

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Abstract：

On the background of right division， rural land trust means treating the land management right as trust property and taking the Trust Law as the norms. Since the meaning， nature and property ownership of the Trust Law are not clearly defined， there are many defects in our system of trust establishment. Therefore， the article 2 and 8 of the Trust Law should been revised， that is， reclarifying the meaning of trust is the legal relationship of the combination of real right character and creditor right character. Based on this concept， the establishment of land management right trust should be mainly formed by three parts： the trust agreement， the establishment registration of land management right， the registration of trust. The relationship of trust will be established when the agreement of land management right trust and the establishment registration of land management right are all formed. The trust will be established when the trust registration of land management right is formed.

Key Words： land management right trust； the establishment of trust； right division； the establishment registration

of land management right

本文責(zé)任編輯：林士平