葉婕

摘要：本文通過對S鐵路局土地現(xiàn)狀進行分析，引入單個案例直觀展現(xiàn)土地綜合開發(fā)利用過程中的企業(yè)化操作，詮釋土地綜合開發(fā)利用的關(guān)鍵點，最終提出土地綜合開發(fā)利用的幾點思路和建議，希望借此為鐵路企業(yè)的改革提供一點幫助。

關(guān)鍵詞：鐵路企業(yè) 資本運營 土地 開發(fā)利用

鐵路用地綜合開發(fā)利用業(yè)務(wù)，具有規(guī)模大、屬性多等特點，本身又有集約化、市場化、產(chǎn)業(yè)化等要求。鐵路企業(yè)開發(fā)利用土地資源，是鐵路企業(yè)實現(xiàn)重要資本要素、優(yōu)化配置和國有資源保值增值的有效途徑之一，是鐵路企業(yè)資本運營市場化的重要內(nèi)容，其效率、效果、效益關(guān)系鐵路企業(yè)能否實現(xiàn)安全有序可控、管理科學(xué)高效、效益增長明顯的經(jīng)營開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)，關(guān)系著鐵路企業(yè)改革、發(fā)展和穩(wěn)定全局。

一、S鐵路局土地現(xiàn)狀與案例

（一）S鐵路局土地現(xiàn)狀

S鐵路局地處的“三省一市”，居民城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟市場化程度較高，區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，客貨總量巨大，運輸需求旺盛。截至2016年末，S鐵路局所轄國鐵鐵路用地總面積30000公頃，約占全國鐵路用地總量的5%，S鐵路局管內(nèi)可開發(fā)和利用鐵路用地約1000公頃，其中：生產(chǎn)力布局調(diào)整的空置用地400公頃，主要分布在鐵路站區(qū)，具有一定的開發(fā)和利用價值，適宜商業(yè)配套、倉儲和停車場等開發(fā)；舊線改造形成的空置用地250公頃，主要分布在管內(nèi)廢棄線路用地，適宜種植或與地方政府實行土地置換；新線建設(shè)剩余用地和代征用地200公頃，主要分布在鐵路沿線，只適合保護性利用；其他空置用地150公頃，分布較為零散，根據(jù)地塊情況多用途開發(fā)利用，適宜汽車駕校、租賃經(jīng)營等開發(fā)。

（二）重介選煤項目案例

S鐵路局所屬J站主要承接鐵路整車、集裝箱的貨物到達、發(fā)送業(yè)務(wù)，具有辦理鐵路、公路、水陸三項貨物運輸方式的中轉(zhuǎn)、倉儲、集配物流功能，J市到達發(fā)送貨物主要是煤炭、化肥、有色金屬、鋼鐵、各種百貨等，區(qū)域內(nèi)貨運以公路、水運為主，鐵路貨運量較小。為拓寬營銷，走向市場，S鐵路局所屬ZJ多元經(jīng)營集團公司聯(lián)合地方企業(yè)WX能源公司，以合作開發(fā)方式投資了重介選煤項目，并取得了較好收益。具體情況如下。

ZJ集團公司通過詳細市場調(diào)研，在S鐵路局和地方政府共同支持下，獲得重介選煤項目立項與規(guī)劃許可、環(huán)評驗收等審批手續(xù)。重介選煤項目占地總計20000平方米，其中：J站區(qū)貨場閑置用地9000平方米，貨場外地方閑置土地11000平方米。ZJ集團公司利用自有資金投資1000萬元，建設(shè)相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施，包括：港池碼頭1座，10噸吊機2臺，1500噸儲量筒倉2個，煤炭裝車用棧橋1座，場地硬面化。WX能源公司投資3000萬元建設(shè)重介選煤廠。

項目于2012年7月建成投產(chǎn)，年選煤能力80萬噸，通過鐵路發(fā)送38萬噸左右，增加鐵路運輸收入1900萬元；同時ZJ集團公司每年增加場地出租收入60萬元、選煤綜合作業(yè)包干費（棧橋設(shè)施使用、煤倉使用、鐵路裝車費、鐵路軌道衡計量、中轉(zhuǎn)代理服務(wù)、場存費用）營業(yè)收入650萬元，總計收入710萬元，扣除支付S鐵路局的土地租賃費、J站的作業(yè)配合費、本身發(fā)生的管理費、人工費、折舊費、稅金等成本計580萬元，凈利潤達130萬元左右。WX能源公司物流成本大比例節(jié)約，精煤每發(fā)送噸中轉(zhuǎn)費用18元/噸，比原通過另一碼頭短駁發(fā)運中轉(zhuǎn)費用26元/噸（汽車運費15元/噸+代理費4元/噸+裝鐵路車皮費5.38元/噸+裝卸翻堆費1.62元/噸），節(jié)約下降費用近30%，并且保持了精煤品質(zhì)（如：水分、減少2次污染等），增加了精煤儲存場地和倉容。

綜上，重介選煤項目從立項、可研、實施、運營均達到預(yù)期效果，實現(xiàn)鐵路方與地方雙方共贏。

二、案例分析

通過重介選煤項目，鐵路閑置土地得以盤活，資金得到有效配置，效益增量明顯，路、地雙方共贏，可以說該項目很好體現(xiàn)了國發(fā)[2013]33號文中“加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發(fā)利用”的政策目標(biāo)。該項目得到成功實施與運營，土地綜合開發(fā)利用為鐵路企業(yè)帶來長期收益，筆者認(rèn)為與以下幾方面是密不可分的。

1.市場定位準(zhǔn)確

ZJ集團公司通過對當(dāng)?shù)刎涍\運輸格局的準(zhǔn)確把握，研究可以利用的鐵路資源和區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢，進行大量的市場調(diào)查和細致的資金成本效益分析，反復(fù)論證探討，與地方多次對接，經(jīng)過2年左右最終形成了項目方案。項目立項可行性研究充分，緊跟市場需求，同時項目又符合國家清潔能源和節(jié)能減排相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，得到地方政府、S鐵路局和地方企業(yè)支持，這些都給實施和運營達到預(yù)期打下了堅實基礎(chǔ)。

2.符合企業(yè)戰(zhàn)略

項目盤活了鐵路貨場閑置用地，通過自有資金和地方企業(yè)融資方式，取得長期穩(wěn)定凈收益，鐵路資產(chǎn)得到優(yōu)化和配置，資本運營高效穩(wěn)定，投資、籌資、收益分配達到經(jīng)濟性、效率性，財務(wù)戰(zhàn)略有效可控，鐵路企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定與發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.有效運作機制

在市場化機制、內(nèi)部控制機制等方面，該項目均得到有效運作和保障。場地租用、搬遷還建等方面得到S鐵路局、地方政府的支持，通過簽訂租賃協(xié)議市場化規(guī)范運作，項目立項、投資建設(shè)、合同簽訂、多元化一體經(jīng)營等內(nèi)部眾多操作流程均按相關(guān)程序進行審批控制。

三、思路建議

鐵路土地綜合開發(fā)利用，涉及國有資源的統(tǒng)一規(guī)劃配置，鐵路資金的財務(wù)策略執(zhí)行，成功與否要綜合考慮市場化、企業(yè)化、集約化、效益化、產(chǎn)業(yè)化等各項戰(zhàn)略目標(biāo)。通過上述成功單個案例的詮釋分析，在鐵路企業(yè)資本運營與財務(wù)戰(zhàn)略實施過程中，針對鐵路土地綜合開發(fā)利用業(yè)務(wù)，要重點把握以下幾個原則和思路，才能真正做到盤活有限資源，推進改革穩(wěn)步前行，使鐵路企業(yè)有序、平穩(wěn)地科學(xué)發(fā)展。

（一）土地開發(fā)利用原則

（1）堅持合法依規(guī)原則。嚴(yán)格執(zhí)行國家及部委制定的相關(guān)法律法規(guī)，遵守行業(yè)管理制度，在此前提下，統(tǒng)籌考慮鐵路與地方的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)范開發(fā)程序、責(zé)權(quán)界定、實施利用等各環(huán)節(jié)。

（2）堅持集約用地原則。土地是稀缺資源，各種開發(fā)利用要始終秉承節(jié)約高效宗旨，融合周邊發(fā)展規(guī)劃的同時，在整體設(shè)計、空間利用、價值發(fā)揮等方面進行思考，避免資源浪費。

（3）堅持因地制宜原則。結(jié)合現(xiàn)有生產(chǎn)力布局與周邊市場配套情況，根據(jù)地塊的不同屬性進行開發(fā)利用，摒棄“一刀切”的開發(fā)模式，堅持“一盤棋”的全局思路，合理準(zhǔn)確定位開發(fā)項目。

（4）堅持市場導(dǎo)向原則。在既有產(chǎn)業(yè)政策框架內(nèi)，研究項目的市場可持續(xù)發(fā)展性，加強市場調(diào)研、可行性研究及過程監(jiān)管，注重項目的經(jīng)濟效益與社會效益分析，打造產(chǎn)業(yè)、規(guī)模及品牌建設(shè)，提升整體開發(fā)能力。

（二）土地開發(fā)利用思路

要將鐵路土地的不同屬性與企業(yè)資本運營、財務(wù)戰(zhàn)略相結(jié)合，分類重點實施開發(fā)項目，達到鐵路企業(yè)效益可增、風(fēng)險可控、發(fā)展可期。

（1）物流基地開發(fā)項目。在鐵路貨運設(shè)施布局和物流集散情況研究分析基礎(chǔ)上，將存量鐵路用地進行綜合性物流開發(fā)改造，將物流關(guān)鍵節(jié)點用地建設(shè)為物流基地、戰(zhàn)略裝車點、交易市場等，將非節(jié)點用地開發(fā)為材料加工基地、廠礦專用線、倉儲廠房等配套項目，綜合實施物流開發(fā)。

（2）綜合體建設(shè)開發(fā)項目。將地方城市規(guī)劃與鐵路站區(qū)規(guī)劃相結(jié)合，站區(qū)商業(yè)開發(fā)融入地方綜合體建設(shè)中，達到路地雙方協(xié)同發(fā)展，經(jīng)濟與社會效益共贏。

（3）房產(chǎn)、商業(yè)配套以及產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)項目。通過收購、置換等方式集中土地資源，科學(xué)統(tǒng)籌，進行商品房及商業(yè)配套設(shè)施開發(fā)。在既有車站改造及新站建設(shè)中，充分利用鐵路站線上部及下部空間，探索實施上蓋和地下空間商業(yè)與住宅開發(fā)，提高綜合利用效率，并拉動產(chǎn)業(yè)鏈。

（4）高鐵沿線土地保護性盤活項目。在保證鐵路運輸安全的前提下，對高鐵沿線土地進行保護性開發(fā)，比如建設(shè)停車場、零星倉庫、新農(nóng)經(jīng)濟等項目，盤活相關(guān)用地，提升經(jīng)營收益。

（三）土地開發(fā)利用建議

（1）更新觀念。鐵路企業(yè)要擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制束縛，要拋棄資本運營排斥商品生產(chǎn)經(jīng)營思想，生產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)，資本運營僅是手段與保障，而非目標(biāo)與基礎(chǔ)。要拋棄資本運營就是單純的資本擴張思想，資本運營要同時加強企業(yè)自身管理，以企業(yè)整體效益和發(fā)展為重，不能為資本運營而運營。

（2）把握市場。市場是動態(tài)、變化的，但也是有規(guī)律可循的，要充分進行市場調(diào)研，根據(jù)鐵路企業(yè)自身區(qū)域特點和土地資源屬性，甄選項目、運作實施，將鐵路市場營銷工作落到實處，項目投資效益分析有效細化，生產(chǎn)經(jīng)營機動可調(diào)。

（3）關(guān)注風(fēng)險。要關(guān)注資本運營的成本效益性，比較取得的預(yù)期經(jīng)濟效益是否大于發(fā)生的內(nèi)部運營成本、籌融資費用等成本費用。同時，要研究資本運營的風(fēng)險程度，分析企業(yè)防范和化解相關(guān)經(jīng)營生產(chǎn)、財務(wù)管理、信息體制等風(fēng)險的能力，并提出相應(yīng)的對策。

（4）完善機制。在鐵路土地綜合開發(fā)利用過程中，要完善相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織機制、產(chǎn)權(quán)明晰機制、內(nèi)控管理機制、市場運作機制、風(fēng)險評估機制、激勵考核機制等，為項目的前期立項、過程實施、后期運營打下堅實基礎(chǔ)，進行全過程管理和控制。

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（作者單位：上海鐵路局財務(wù)處）