【摘 要】本文作者通過(guò)多年的工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期工作的分析，指出在房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資前期管理中，應(yīng)注意的幾個(gè)方面的準(zhǔn)備工作。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資前期的準(zhǔn)備工作控制管理，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資能得以合理的控制，才能定位準(zhǔn)確，使項(xiàng)目一開(kāi)始就進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資；前期的準(zhǔn)備工作；控制與管理

一、前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)民生工程，從2016年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，從嚴(yán)控轉(zhuǎn)到扶持，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資又迎來(lái)了新的春天。風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)處不在，如果沒(méi)有很好的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，開(kāi)發(fā)商就會(huì)被可能發(fā)生的損失所困擾，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的前期的準(zhǔn)備工作，是風(fēng)險(xiǎn)控制有效手段之一。

二、擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目所在市場(chǎng)前期調(diào)查的準(zhǔn)確性和重要性

1.對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)的了解：經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況的影響。

2.對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的了解：近幾年各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售總面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。

3.對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府新的政策措施、工作部署、招商引資的優(yōu)惠等。

4.對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查了解：必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及對(duì)未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注。

5.對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，了解各樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，避開(kāi)與強(qiáng)勁對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)就是最好的競(jìng)爭(zhēng)。

通過(guò)以上5點(diǎn)，就可提供真實(shí)的參考依據(jù)，正確制定出企業(yè)的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略。才能保證《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告》的準(zhǔn)確性。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性

項(xiàng)目定位就是在準(zhǔn)確市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費(fèi)者需求進(jìn)行驗(yàn)證，并根據(jù)消費(fèi)者需求特征進(jìn)行調(diào)整，從而形成最終的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位：

1.定位內(nèi)容：目標(biāo)客戶群定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、區(qū)域定位 、功能定位 、主題定位、價(jià)格定位、品質(zhì)定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、形象定位、建筑風(fēng)格定位

2.定位環(huán)節(jié)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，選定目標(biāo)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位， 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位，分析顧客.

3.市場(chǎng)細(xì)分：開(kāi)發(fā)商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購(gòu)買群體的過(guò)程。根據(jù)地理因素細(xì)分定位：潛在購(gòu)房者地理分布狀

4.人口細(xì)分：年齡性別、收入、職業(yè)、所受教育、宗教信仰、社會(huì)階層、家庭成員、家庭生命循環(huán).

5.市場(chǎng)選擇：目標(biāo)市場(chǎng)選擇應(yīng)該考慮的因素：市場(chǎng)規(guī)模、資源條件、環(huán)境條件、政策性因素、盈利性因素、風(fēng)險(xiǎn)性因素來(lái)確定目標(biāo)市場(chǎng)選擇.

6.通過(guò)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品主要技術(shù)參數(shù)、模式、產(chǎn)品概念的確認(rèn)，創(chuàng)造出產(chǎn)品獨(dú)特的、有自身特征的價(jià)值，確立產(chǎn)品在客戶的心目中所占的地位?？梢允琴|(zhì)量、價(jià)格、功能、特色、造型。最后確定房地產(chǎn)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性。

實(shí)踐事實(shí)告訴我們：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位錯(cuò)誤，這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)失敗，后期是很難補(bǔ)救的，投資會(huì)變成不良資產(chǎn)。

四 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊前期實(shí)際工作

1.房地產(chǎn)企業(yè)首先要理解對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、形成項(xiàng)目管理指導(dǎo)工作概念性的綱領(lǐng)。

2.根據(jù)綱領(lǐng)，根據(jù)項(xiàng)目地塊的情況，在工程技術(shù)上，從節(jié)約成本上，提出項(xiàng)目的功能劃分、區(qū)域劃分、三通一平、項(xiàng)目總平面圖設(shè)計(jì)的建議。

3.根據(jù)綱領(lǐng)，根據(jù)項(xiàng)目地塊的情況，注意市政配套的現(xiàn)狀與標(biāo)高，特別是給排水、排污的標(biāo)高1特別是國(guó)防光纖、項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的網(wǎng)絡(luò)、通訊、管道煤氣、干渠保護(hù)區(qū)，文物保護(hù)區(qū)等情況，提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要求建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

4.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的高壓電和供電等情況，提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要求建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

5.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的水文資料（特別是洪水位置、洪水標(biāo)高、水利資源保護(hù)區(qū)等）與風(fēng)資源等情況，提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

6.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的規(guī)劃條件，特別是限高條件，天際線的約定、限高的基準(zhǔn)點(diǎn)等情況，提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要求建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

7.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的規(guī)劃條件，特別是消防、人防、日照等情況和相關(guān)的國(guó)家和地方規(guī)定，提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

8.項(xiàng)目地塊的背景要調(diào)查清楚，特別是拿地前要弄清是否有關(guān)健官員在背后出謀劃策。是否有當(dāng)?shù)睾趧?shì)力參與其中，是否有歷史遺留問(wèn)題，項(xiàng)目地塊是否干凈，改制企業(yè)的清算是否徹底，否則拿地后患無(wú)窮。

須做好前期的項(xiàng)目地塊的實(shí)際情況調(diào)查，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)個(gè)好頭，不花冤枉錢。

五、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期的成本設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有句俗話：“做得好不如結(jié)算得好，結(jié)算得好不如項(xiàng)目清算得好，項(xiàng)目清算得好不如成本設(shè)計(jì)和控制得好”就是這個(gè)道理。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制成功，是把成本，利潤(rùn)率控制在最理想狀態(tài)，合理合法地避稅，特別是營(yíng)改增后的合法地避稅。

1.成本設(shè)計(jì)包括

（1） 拆遷、土地成本設(shè)計(jì)

（2） 建安成本設(shè)計(jì)：三通一平、圍墻、樁基礎(chǔ)工程，地基處理工程、地下室工程、深基坑專項(xiàng)支護(hù)工程、附屬工程、土方工程、護(hù)壁工程、螺旋鉆成孔、灌注樁工程等的成本設(shè)計(jì)。

（3）裝修工程的成本設(shè)計(jì)，把精裝修費(fèi)用轉(zhuǎn)到購(gòu)買業(yè)主去負(fù)擔(dān)，

（4）在公共設(shè)施成本，基礎(chǔ)設(shè)施成本，物業(yè)管理補(bǔ)貼方面園林綠化、建筑小品，空中花園等成本設(shè)計(jì).

（5）設(shè)備設(shè)施的消防、電梯、高壓配電，給排水、二次加壓供水、立體車庫(kù)、雙回路供電等成本設(shè)計(jì)。

（6）銷售費(fèi)用的成本設(shè)計(jì)：銷售廣告費(fèi)可占到銷售總額的15%，用足抵扣。

（7）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六大成本：前期費(fèi)用成本，土地和拆遷成本，建筑安裝成本，公共設(shè)施成本，基礎(chǔ)設(shè)施成本，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本，所占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例是多少？，準(zhǔn)予六大成本中的攤消抵扣是多少？要先與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門的溝通，我們所做的成本設(shè)計(jì)工作才是有效的，否則，稅局不認(rèn)，我們也白做.所以要做足與稅局的功課.這些都是真金白銀的大事.

2.成本設(shè)計(jì)需要預(yù)算單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位，設(shè)計(jì)單位，各分包專業(yè)施工單位、銷售代理公司，物業(yè)公司和其它供貨商的配合，才能達(dá)到預(yù)先設(shè)計(jì)的目的，所以要選擇信得過(guò)的合作伙伴，在談合作合同初期，對(duì)方為了取得合作的機(jī)會(huì)都會(huì)答應(yīng)這些條件。

這些功課都要做在先，以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期想補(bǔ)做這些功課已經(jīng)來(lái)不及了，有了以上成本設(shè)計(jì)，就為后期成本管理工作打下基礎(chǔ)。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期工作，需要科學(xué)的規(guī)范管理的思想和方法，需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硭季S，需要有豐富的現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，需要吃苦耐勞的拼搏精神，需要到工作一線去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題的工作作風(fēng)，需要有協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系的手段，需要有現(xiàn)代化的信息管理和快速的市場(chǎng)反應(yīng)能力，需要不斷學(xué)習(xí)的進(jìn)取姿態(tài)，需要有服務(wù)求生存的理念，需要用感恩的心態(tài)去做人和做事，才會(huì)把房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理管理工作做好，才會(huì)使項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。

作者簡(jiǎn)介：

黃強(qiáng)（1958—），男，籍貫：廣西平南縣，學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)任廣西礦建科技有限公司董事長(zhǎng)（國(guó)企），研究方向： 房地產(chǎn)管理。