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      房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期工作淺析

      2017-07-08 18:23黃強(qiáng)
      中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2017年12期
      關(guān)鍵詞:項(xiàng)目投資控制與管理房地產(chǎn)

      【摘 要】本文作者通過(guò)多年的工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期工作的分析,指出在房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資前期管理中,應(yīng)注意的幾個(gè)方面的準(zhǔn)備工作。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資前期的準(zhǔn)備工作控制管理,才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資能得以合理的控制,才能定位準(zhǔn)確,使項(xiàng)目一開(kāi)始就進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。

      【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目投資;前期的準(zhǔn)備工作;控制與管理

      一、前言

      房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)民生工程,從2016年開(kāi)始,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),從嚴(yán)控轉(zhuǎn)到扶持,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資又迎來(lái)了新的春天。風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)處不在,如果沒(méi)有很好的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,開(kāi)發(fā)商就會(huì)被可能發(fā)生的損失所困擾,做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的前期的準(zhǔn)備工作,是風(fēng)險(xiǎn)控制有效手段之一。

      二、擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目所在市場(chǎng)前期調(diào)查的準(zhǔn)確性和重要性

      1.對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)的了解:經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況的影響。

      2.對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的了解:近幾年各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售總面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況,今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。

      3.對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解:土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府新的政策措施、工作部署、招商引資的優(yōu)惠等。

      4.對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查了解:必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及對(duì)未來(lái)住房的期望,可接受的價(jià)格,對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注。

      5.對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解:樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法(包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等)、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等,了解各樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等,然后制表逐一進(jìn)行比較分析,制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策,避開(kāi)與強(qiáng)勁對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)就是最好的競(jìng)爭(zhēng)。

      通過(guò)以上5點(diǎn),就可提供真實(shí)的參考依據(jù),正確制定出企業(yè)的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略。才能保證《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告》的準(zhǔn)確性。

      三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性

      項(xiàng)目定位就是在準(zhǔn)確市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,結(jié)合消費(fèi)者需求進(jìn)行驗(yàn)證,并根據(jù)消費(fèi)者需求特征進(jìn)行調(diào)整,從而形成最終的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位:

      1.定位內(nèi)容:目標(biāo)客戶群定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、區(qū)域定位 、功能定位 、主題定位、價(jià)格定位、品質(zhì)定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、形象定位、建筑風(fēng)格定位

      2.定位環(huán)節(jié): 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分,選定目標(biāo)市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)定位, 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手, 認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手, 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位,分析顧客.

      3.市場(chǎng)細(xì)分:開(kāi)發(fā)商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購(gòu)買群體的過(guò)程。根據(jù)地理因素細(xì)分定位:潛在購(gòu)房者地理分布狀

      4.人口細(xì)分:年齡性別、收入、職業(yè)、所受教育、宗教信仰、社會(huì)階層、家庭成員、家庭生命循環(huán).

      5.市場(chǎng)選擇:目標(biāo)市場(chǎng)選擇應(yīng)該考慮的因素:市場(chǎng)規(guī)模、資源條件、環(huán)境條件、政策性因素、盈利性因素、風(fēng)險(xiǎn)性因素來(lái)確定目標(biāo)市場(chǎng)選擇.

      6.通過(guò)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品主要技術(shù)參數(shù)、模式、產(chǎn)品概念的確認(rèn),創(chuàng)造出產(chǎn)品獨(dú)特的、有自身特征的價(jià)值,確立產(chǎn)品在客戶的心目中所占的地位??梢允琴|(zhì)量、價(jià)格、功能、特色、造型。最后確定房地產(chǎn)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性。

      實(shí)踐事實(shí)告訴我們:房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位錯(cuò)誤,這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)失敗,后期是很難補(bǔ)救的,投資會(huì)變成不良資產(chǎn)。

      四 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊前期實(shí)際工作

      1.房地產(chǎn)企業(yè)首先要理解對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、形成項(xiàng)目管理指導(dǎo)工作概念性的綱領(lǐng)。

      2.根據(jù)綱領(lǐng),根據(jù)項(xiàng)目地塊的情況,在工程技術(shù)上,從節(jié)約成本上,提出項(xiàng)目的功能劃分、區(qū)域劃分、三通一平、項(xiàng)目總平面圖設(shè)計(jì)的建議。

      3.根據(jù)綱領(lǐng),根據(jù)項(xiàng)目地塊的情況,注意市政配套的現(xiàn)狀與標(biāo)高,特別是給排水、排污的標(biāo)高1特別是國(guó)防光纖、項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的網(wǎng)絡(luò)、通訊、管道煤氣、干渠保護(hù)區(qū),文物保護(hù)區(qū)等情況,提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要求建議,并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

      4.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的高壓電和供電等情況,提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要求建議,并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

      5.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的水文資料(特別是洪水位置、洪水標(biāo)高、水利資源保護(hù)區(qū)等)與風(fēng)資源等情況,提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)建議,并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

      6.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的規(guī)劃條件,特別是限高條件,天際線的約定、限高的基準(zhǔn)點(diǎn)等情況,提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要求建議,并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

      7.根據(jù)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀的規(guī)劃條件,特別是消防、人防、日照等情況和相關(guān)的國(guó)家和地方規(guī)定,提出項(xiàng)目總平設(shè)計(jì)要建議,并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

      8.項(xiàng)目地塊的背景要調(diào)查清楚,特別是拿地前要弄清是否有關(guān)健官員在背后出謀劃策。是否有當(dāng)?shù)睾趧?shì)力參與其中,是否有歷史遺留問(wèn)題,項(xiàng)目地塊是否干凈,改制企業(yè)的清算是否徹底,否則拿地后患無(wú)窮。

      須做好前期的項(xiàng)目地塊的實(shí)際情況調(diào)查,使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)個(gè)好頭,不花冤枉錢。

      五、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期的成本設(shè)計(jì)

      房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有句俗話:“做得好不如結(jié)算得好,結(jié)算得好不如項(xiàng)目清算得好,項(xiàng)目清算得好不如成本設(shè)計(jì)和控制得好”就是這個(gè)道理。

      一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制成功,是把成本,利潤(rùn)率控制在最理想狀態(tài),合理合法地避稅,特別是營(yíng)改增后的合法地避稅。

      1.成本設(shè)計(jì)包括

      (1) 拆遷、土地成本設(shè)計(jì)

      (2) 建安成本設(shè)計(jì):三通一平、圍墻、樁基礎(chǔ)工程,地基處理工程、地下室工程、深基坑專項(xiàng)支護(hù)工程、附屬工程、土方工程、護(hù)壁工程、螺旋鉆成孔、灌注樁工程等的成本設(shè)計(jì)。

      (3)裝修工程的成本設(shè)計(jì),把精裝修費(fèi)用轉(zhuǎn)到購(gòu)買業(yè)主去負(fù)擔(dān),

      (4)在公共設(shè)施成本,基礎(chǔ)設(shè)施成本,物業(yè)管理補(bǔ)貼方面園林綠化、建筑小品,空中花園等成本設(shè)計(jì).

      (5)設(shè)備設(shè)施的消防、電梯、高壓配電,給排水、二次加壓供水、立體車庫(kù)、雙回路供電等成本設(shè)計(jì)。

      (6)銷售費(fèi)用的成本設(shè)計(jì):銷售廣告費(fèi)可占到銷售總額的15%,用足抵扣。

      (7)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六大成本:前期費(fèi)用成本,土地和拆遷成本,建筑安裝成本,公共設(shè)施成本,基礎(chǔ)設(shè)施成本,開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本,所占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例是多少?,準(zhǔn)予六大成本中的攤消抵扣是多少?要先與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門的溝通,我們所做的成本設(shè)計(jì)工作才是有效的,否則,稅局不認(rèn),我們也白做.所以要做足與稅局的功課.這些都是真金白銀的大事.

      2.成本設(shè)計(jì)需要預(yù)算單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位,設(shè)計(jì)單位,各分包專業(yè)施工單位、銷售代理公司,物業(yè)公司和其它供貨商的配合,才能達(dá)到預(yù)先設(shè)計(jì)的目的,所以要選擇信得過(guò)的合作伙伴,在談合作合同初期,對(duì)方為了取得合作的機(jī)會(huì)都會(huì)答應(yīng)這些條件。

      這些功課都要做在先,以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們:到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期想補(bǔ)做這些功課已經(jīng)來(lái)不及了,有了以上成本設(shè)計(jì),就為后期成本管理工作打下基礎(chǔ)。

      六、結(jié)論

      房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期工作,需要科學(xué)的規(guī)范管理的思想和方法,需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硭季S,需要有豐富的現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn),需要吃苦耐勞的拼搏精神,需要到工作一線去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題的工作作風(fēng),需要有協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系的手段,需要有現(xiàn)代化的信息管理和快速的市場(chǎng)反應(yīng)能力,需要不斷學(xué)習(xí)的進(jìn)取姿態(tài),需要有服務(wù)求生存的理念,需要用感恩的心態(tài)去做人和做事,才會(huì)把房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理管理工作做好,才會(huì)使項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。

      作者簡(jiǎn)介:

      黃強(qiáng)(1958—),男,籍貫:廣西平南縣,學(xué)歷:大學(xué)本科,職稱:經(jīng)濟(jì)師,現(xiàn)任廣西礦建科技有限公司董事長(zhǎng)(國(guó)企),研究方向: 房地產(chǎn)管理。

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