基于與中部省會其他城市比較的長沙房價探究*

□ 袁黃穎倩

（中南財經(jīng)政法大學(xué)信息與安全工程學(xué)院，湖北 武漢 430074）

基于與中部省會其他城市比較的長沙房價探究*

□ 袁黃穎倩

（中南財經(jīng)政法大學(xué)信息與安全工程學(xué)院，湖北 武漢 430074）

在全國房價普漲的今天，作為中部第二大省會的長沙，卻一直被人們稱作省會城市中的“房價洼地”。對長沙房價的現(xiàn)象進行分析，根據(jù)新古典經(jīng)濟學(xué)的價格理論，從供給和需求兩方面入手，得出房產(chǎn)供過于求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不當(dāng)導(dǎo)致缺乏吸附人口的能力，是導(dǎo)致房價與其他中部省會城市相比較低的兩個重要原因。基于以上分析，政府應(yīng)放慢城市擴張速度，完善城市配套設(shè)施；打造專業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升城市吸引力，讓長沙市房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)定地發(fā)展。

房價；供給；需求；長沙市

房地產(chǎn)價格一直是關(guān)系到大眾生活質(zhì)量、反映社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一。改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)價格也跟著急速上漲，近幾年來漲勢尤為猛烈。以北京、上海、深圳為代表的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為例，截止到2017年4月，三市的房價相較于2010年平均上漲了145．01%，上漲最快的北京漲幅達到了驚人的198．96%。在全國大范圍內(nèi)的房價普漲的浪潮下，我們發(fā)現(xiàn)有幾股“清流”——生產(chǎn)總值表現(xiàn)不俗的幾個大中城市，房地產(chǎn)價格卻表現(xiàn)得異?！袄潇o”。而長沙，作為中部城市中GDP排名第二的省會城市，就是這股“清流”的典型代表之一。

筆者收集了2010年以來長沙市的房地產(chǎn)價格和城市發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)，分析近幾年來長沙市的房價走勢及其背后的原因。為了讓數(shù)據(jù)有一個更清晰的比較，筆者還收集了中部其他五個省會的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過對其的比較研究，找出長沙的發(fā)展差異，以探究其低房價背后的深層原因。

一、影響房價的綜合因素

根據(jù)新古典經(jīng)濟學(xué)理論，在市場經(jīng)濟條件下競爭的價格和數(shù)量取決于供給和需求的均衡點。在我國，房地產(chǎn)市場雖然不像證券市場那樣有一個明確的交易所，有公開的信息披露制度，但是其價格也同樣是由供需關(guān)系所決定的，取決于供需曲線的均衡點。而我們所常說的房價并非單指房屋價格，而是土地使用權(quán)與房屋建筑所有權(quán)的整體價格，也就是房地產(chǎn)的價格——即由土地成本和地上房產(chǎn)價格組成［1］。房地產(chǎn)市場上供給和需求曲線的移動導(dǎo)致房價均衡點的變化，房價的漲落反過來又刺激和抑制房產(chǎn)的供給和需求曲線的變化。

（一）供給

房地產(chǎn)開發(fā)是要建立在有一定的土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上的。由于土地供需與房屋供需存在同一性，房價和地價兩者之間是互相兼容、互相統(tǒng)一的。房價的漲跌與地價的漲跌其實是一致的。2004年土地使用權(quán)實行“招拍掛”的公開交易制度，采用市場競爭機制以顯化土地的真實價格。房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開的競標(biāo)購買土地，取得土地使用權(quán)，從而購買土地等相關(guān)的費用便體現(xiàn)為土地成本進而體現(xiàn)在房價中。當(dāng)政府投入到市場的土地供應(yīng)量減少時，市場競爭激烈，土地價值上升，購買土地的成本相應(yīng)增加，開發(fā)商為了保證預(yù)期的收益，不得不提高房地產(chǎn)價格從而保持較高的利潤；反之亦然。

除了土地供應(yīng)對房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生影響外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、行業(yè)政策和市場預(yù)期等多種因素也對房產(chǎn)供給產(chǎn)生不同程度的影響。房地產(chǎn)項目自身的品質(zhì)高，配套設(shè)施優(yōu)良，其背后一定是有著巨大的開發(fā)建設(shè)成本的，開發(fā)商出于收益和項目品質(zhì)的保證，必然也會減少項目的數(shù)量，做到少而精；從行業(yè)政策的角度來說，當(dāng)國家實行積極的財政政策，在基礎(chǔ)建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)等方面加大投入，就勢必推高對建筑業(yè)的需求，供給也會逐步增加。

但是，房地產(chǎn)建設(shè)具有周期長和地區(qū)性的特點，也使供給具有明顯的滯后性，這就使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系具有不對稱性。表現(xiàn)為在短期內(nèi)市場的供給量不能隨多樣性需求的變化而隨時調(diào)整。房地產(chǎn)商品的供給彈性較小，因而，房地產(chǎn)均衡價格的形成主要由需求量的變動所決定［2］。

（二）需求

影響房地產(chǎn)需求的因素很多，從長期來看主要包括：人口和家庭情況；家庭收入水平；地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平；房地產(chǎn)投資；政府對房地產(chǎn)業(yè)的消費政策；住房消費選擇和消費者對未來的預(yù)期等［3］。

在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的大中城市，相應(yīng)的居民收入水平較高，而且對外來人口的吸引力更強，隨著城市人口的不斷增加，經(jīng)濟的增長使得對住房的要求增加。特別是一些中心城市，作為地區(qū)經(jīng)濟中心和文化中心，經(jīng)濟發(fā)達、文化進步，公共服務(wù)設(shè)施更加完善和普及，人口聚集的速度更快，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求更為明顯，從而使房價上漲。若在一段時期內(nèi)，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨教岣咚俣让黠@快于房價的上漲速度，就會有越來越多的居民具有購買第一套甚至是更新住房需求的出現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐淖》啃枨笱杆僭黾?，預(yù)算約束上升，從而推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的上漲。

以上是城市經(jīng)濟發(fā)展水平提高，居民收入增加，城市人口擴張而帶來的剛性需求的上升。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，家庭和個人的財富有一定的累積后，人們利用閑置資金進行投資，以獲得額外的收入。在中國金融市場上投資產(chǎn)品稀缺的背景下，現(xiàn)貨市場價格波動大，需要投資者花費大量時間來研究和預(yù)測，而房地產(chǎn)市場便利的融資工具與金融杠桿，給投資者帶來了巨大的機會。當(dāng)房地產(chǎn)作為投資市場時，政府對房地產(chǎn)業(yè)的消費政策（如房產(chǎn)稅、限購令等）、消費者對市場價格走向預(yù)期等都會影響房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場價格會快速上漲，消費者對于房地產(chǎn)的投資需求隨著預(yù)期也會增加，那么就會有更多的投資者涌入房地產(chǎn)市場。投資需求越旺盛，其房價也跟著水漲船高。而隨著近期多地政府出臺的限購令，極大限制了外地“炒房團”的購房熱潮，從而對供求關(guān)系產(chǎn)生影響，讓房價上漲的速度有所減緩。

二、長沙市房價的現(xiàn)狀分析

長沙市作為湖南省的省會，亦是長株潭城市群的龍頭和核心，經(jīng)濟實力在中部省會城市中排名第二，僅位于武漢之后。長沙既是國家“中部崛起”戰(zhàn)略的核心、重點城市，又是國務(wù)院批準(zhǔn)的“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型”社會建設(shè)綜合改革試驗區(qū)。2016年，全市GDP達9323．7億元，居全國省會城市第6位；在交通方面，長沙位于華中、華南地區(qū)多條國家交通命脈的交匯之處，同時也開通了多條國際航班，海外貿(mào)易便捷。科教方面，長沙坐擁3所國家“211”、“985”工程高等院校，負(fù)有“四大名?！敝Q的四所重點中學(xué)更是名列全國前列。然而就是這樣一個經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好、科教水平優(yōu)渥的城市，其房價卻連續(xù)幾年在省會城市中位列末端。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年4月，長沙市房產(chǎn)樣本平均價格為8795元／平方米1。為了有一個更直觀的比較，筆者將長沙市近幾年來房價變化與全國百城房價作對比，如圖1所示：

圖1 全國（百城）房價與長沙市房價變化對比圖

由圖1可以看出，長沙市的房價遠低于全國平均水平，且差距在近幾年還在逐漸擴大當(dāng)中。2017年4月，全國商品房售價平均為14974．61元／平方米，相當(dāng)于長沙市同期水平的1．7倍。再來看看中部六省中各省會房價的對比情況，如圖2所示：

圖2 中部六省會房價走勢比較（單位：元／平方米）

圖3 中部六省會房價增幅比較

從上述圖表中我們可以看出，與中部其他五個省會比較，除了2011年到2013年稍稍高于太原，長沙的房價一直處于墊底位置；從2017年相較2010年的房價增幅情況來看，長沙房價的增長率排在倒數(shù)第二，南昌稍遜。但需要注意的是，南昌房地產(chǎn)的均價早在2010年就比長沙高出了2777．57元／平方米，遠不是長沙房價能夠企及。

表1 2010～2016年中部六省會人均購房面積及七年總和單位：平方米／人

表1描述的是2010年至2016年間中部六省會每年人均購房面積及七年總和。從生產(chǎn)總值的角度來看，長沙市的GDP產(chǎn)量一直是穩(wěn)居六省會的第二位，僅次于武漢；從人均購房面積來看，唯有長沙在七年間一直處于2平方米／人的水平之上，除了2014年的數(shù)據(jù)稍低于武漢之外，長沙的人均購房面積一直穩(wěn)居六個城市的第一，七年購房面積總和也是遠超其他省會城市。根據(jù)前面所陳述的理論，經(jīng)濟發(fā)展程度越高的城市，相應(yīng)的居民收入水平較高，而且對外來人口的吸引力更強，特別是中心城市，作為地區(qū)經(jīng)濟中心和文化中心，經(jīng)濟發(fā)達、文化進步，公共服務(wù)設(shè)施更加完善和普及，人口聚集的速度更快，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求更為明顯，從而使房價上漲更快。長沙市的人均購房面積在中部六省會中是最高的，如此看來長沙市民的購買能力和消費水平也是在一個較高的水平，在高需求和高消費的情況下，房價很容易被助推上漲。但從以上數(shù)據(jù)和分析可以看出，長沙的房價并不遵循這個規(guī)律，在生產(chǎn)總值和人均購房面積均靠前的情況下，長沙的房價卻始終處于較低價位，且增速緩慢。

三、結(jié)合長沙市房地產(chǎn)特點分析房價原因

按照西方主流經(jīng)濟學(xué)均衡價格理論，商品的價格取決于供給和需求之間的關(guān)系。對于長沙市房產(chǎn)價格低增長率的問題，我們依舊可以從其供給和需求著手，分析低增長率背后的具體原因。

（一）城市擴張速度過快，人口和城市規(guī)模不平衡

從城市人口與用地變化狀況來看，長沙市在2010年至2014年的五年時間里，全市的建成區(qū)面積由272．39km2擴張到336．25km2，增幅達23．4%，遠遠高于全國平均水平。城市用地規(guī)模增長彈性系數(shù)達6．1，同樣遠高于城市用地增長合理彈性系數(shù)1．12的水平。

表2 2010～2014年長沙市建成區(qū)面積及常住人口環(huán)比增幅單位：平方米／人

從表2可以看出，長沙市城市建成區(qū)面積的增長幅度遠遠大于常住人口的增長幅度。這反映了一個嚴(yán)峻而又必須面對的事實，凸顯出人口與用地面積之間的巨大矛盾，進而反映出長沙市的城鎮(zhèn)建設(shè)用地存在規(guī)模上非理性擴張，導(dǎo)致人口與城市的規(guī)模不平衡。

圖4反映的是中部六省會在2010年至2014年這五年間人均新開工房屋面積和人均待售房屋面積的比較。為了擴大城市規(guī)模，進一步加深城鎮(zhèn)化的進程，城鄉(xiāng)空間進一步融合，政府有意將城市建設(shè)用地不斷地擴張。伴隨著建成區(qū)面積的擴大，市區(qū)內(nèi)新增房屋面積也在不斷增長。從圖4中我們可以看出，長沙市的人均新開工房屋面積達到了16．63平方米／人，居六省會的首位；由于新增住房面積的增速要快于常住人口增速，使得剩余住房率也隨著增加；五年間排在首位的長沙人均待售房屋面積更是明顯高于位于第二位武漢的數(shù)據(jù)，是武漢的1．82倍。

圖4 2010－2014年五年間中部六省會人均新開工房屋面積及人均待售房屋面積（單位：平方米／人）

從以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論，較高的城市擴展速度和較低的人口增長率使得城市的區(qū)域面積和人口數(shù)量不平衡，過多的建設(shè)用地直接導(dǎo)致地產(chǎn)商的過度開發(fā)。由于人口增長的速率跟不上房屋的開發(fā)速率，繼而使得更多的新建房產(chǎn)被囤積，房屋的閑置率日益增加。由新古典經(jīng)濟學(xué)的價格理論我們可以知道，當(dāng)供給大于需求時，過多的供給使得商品的競爭力下降，供應(yīng)商不得不降低商品的價格來吸引消費者。長沙市城區(qū)出現(xiàn)房產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格一直增長緩慢，房地產(chǎn)市場一直保持平穩(wěn)溫和狀態(tài)重要原因之一。

（二）人口增長率過慢，城市吸引力不夠

一方面，長沙城區(qū)內(nèi)過多的房屋供給不能給房地產(chǎn)市場帶來足夠的上升空間，另一方面，在供給的另一方——房產(chǎn)的需求上，長沙的表現(xiàn)同樣也顯得力不從心。從理論上講，人口因素是居民住房需求的重要決定因素。當(dāng)城市化的水平不斷提高，經(jīng)濟不斷發(fā)展，完善的配套設(shè)施、充裕的發(fā)展機會、便捷的交通條件會吸引更多的人口向經(jīng)濟發(fā)達的中心城市聚集。當(dāng)城市人口不斷增加時，住房需求也隨之增加，繼而推動房地產(chǎn)市場價格的不斷攀升。

從表2中我們可以發(fā)現(xiàn)，除了2010年常住人口有著較大增幅外，近幾年長沙的人口增長率多維持在1%左右的增幅，2016年年末常住人口僅比2010年增長8．59%。再對比中部其他五個省會，除太原和南昌的人口增長率比長沙稍低之外，其余城市的人口增長率均超過長沙。特別是合肥，人口增長率達到37．99%。較低的人口增長率，加上近幾年長沙市政府推出了許多保障性住房、經(jīng)濟適用房、拆遷補貼等，兩因素共同削弱了房地產(chǎn)市場的需求量。

（三）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢，就業(yè)機會少

長沙市較低的人口增長率，可歸結(jié)為長沙缺乏回流和吸附人口的能力。就教育資源來說，長沙市絕不遜色于其他五個省會城市：截至2016年底，擁有普通高校51所，在校學(xué)生59萬人。其中隸屬國家“985”、“211”工程的高等院校有湖南大學(xué)、中南大學(xué)和國防科技大學(xué)3所。應(yīng)該說，在教學(xué)培養(yǎng)人才方面長沙一直屬于中部乃至全國的領(lǐng)先地位。但遺憾的是，長沙并沒有因為其優(yōu)渥的教育資源而給其帶來更多的人口流入。相反，由于珠三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢較好，工作機會更多，尤其是武廣高鐵給交通上也帶來了很大的便利，更多的求職者會選擇離開長沙，到發(fā)展前景更大的沿海城市尋找機會。

長沙市回流和吸附人口能力差，歸根結(jié)底是人們對于長沙經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期較低。近幾年來，長沙的經(jīng)濟增速逐漸放緩，經(jīng)濟發(fā)展顯出疲軟態(tài)勢。盡管長沙以消費和休閑著稱，但長沙的經(jīng)濟貢獻主要依靠以重工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，是一個典型的工業(yè)城市。近年來，長沙的工業(yè)產(chǎn)值逐漸開始呈下降趨勢，具體表現(xiàn)為第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占GDP貢獻規(guī)模不斷縮小，而第三產(chǎn)業(yè)的比重雖不斷加大，但暫未形成明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，導(dǎo)致長沙的經(jīng)濟增速一直呈緩慢爬升的趨勢。

圖5 三次產(chǎn)業(yè)占比逐年變化圖

相反，作為中部第一的武漢，發(fā)揮自身工業(yè)的獨特優(yōu)勢，以完善的交通基礎(chǔ)和能源供應(yīng)，在工業(yè)改革方面取得重大的進步。在中國的過剩產(chǎn)能問題還沒有爆發(fā)之前，武漢就開始主動縮減產(chǎn)能，將傳統(tǒng)重工業(yè)向新型工業(yè)轉(zhuǎn)變，不斷豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展可持續(xù)的新型工業(yè)，例如光纜產(chǎn)業(yè)、化學(xué)制藥、汽車產(chǎn)業(yè)等等，形成了許多帶動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。對于中小企業(yè)，武漢市政府一直起著鼓勵和引導(dǎo)其創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的作用，真正實現(xiàn)了相對穩(wěn)定有活力的增長。反觀長沙的工業(yè)企業(yè)，主要集中在相對傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)模式，并以幾家大型私企國企為主，主要依賴重工業(yè)機械制造來帶動經(jīng)濟，而中小企業(yè)的發(fā)展較為緩慢，缺乏活力，第二產(chǎn)業(yè)增長乏力。圖6為近七年來規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的利潤總額增幅變化圖，可以看出，從2010年到2012年增幅直線下降，從37．82%驟降到6．77%，之后呈波動是下降。在2016年更是出現(xiàn)負(fù)增長。

圖6 2010～2016年長沙規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額增幅變化

2015年長沙第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為43．4%，在全國省會城市中居第23位。目前，長沙已陷入在第二產(chǎn)業(yè)增速放緩的情況下，第三產(chǎn)業(yè)無法跟進互補的尷尬局面，這就造成了長沙無法形成專業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，沒有支柱產(chǎn)業(yè)的帶動，無法形成良性的經(jīng)濟循環(huán)。如此一來，一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后、缺乏創(chuàng)新、增長乏力的城市，消費者和投資者對未來的經(jīng)濟失去信心，自然對于長沙房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)期降低；城市本身缺乏吸附和回流人口的能力，人口增長率較低，購房的剛性需求和投資需求同時得不到提升，房價也就缺少了上漲的動力。

（四）長株潭半小時生活圈，提供更多的居住選擇

從1997年開始，湖南省政府就開始推進長株潭三市一體化進程。長株潭三市沿湘江呈“品”字型分布，結(jié)構(gòu)緊湊，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)各有優(yōu)勢同時又互相促進彌補，是中部六省市中全國城市群建設(shè)的先行者。2016年底，長株潭城際鐵路正式建成通車，與高速公路、城市公路、水路共同連接著長株潭三市的經(jīng)濟、貿(mào)易和生活，三市的聯(lián)系更為緊密，進一步加深了長株潭城市一體化的進程，從真正意義上實現(xiàn)了長株潭“半小時生活圈”的構(gòu)想。而隨之帶來的還有三市人民的居住觀念和就業(yè)觀念的改變，人們在購房時有了更多的居住選擇。相對于省會長沙，株洲和湘潭的房價普遍較低，根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，長沙商品住宅售價均價為8795元／平方米，而株洲和湘潭兩市的均價分別為4504元／平方米和4133元／平方米，長沙房價為兩市房價的兩倍。在交通快速便捷，出行暢通的前提下，外地的消費者不會再將落戶長沙作為一個既定目標(biāo)，而更多的考慮在株洲、湘潭購置房產(chǎn)。長株潭三市的一體化建設(shè)，將一部分人口分流，從而降低了長沙城區(qū)內(nèi)住房的有效需求。

（五）長期的生活、消費習(xí)慣

作為唯一一個躋身中國大陸城市消費水平前十名的中部省會城市，長沙人通常被認(rèn)為是熱衷于吃喝玩樂的高消費人群，長沙這座城市也常被人們冠以娛樂消費型城市之稱，其實質(zhì)是長期以來的生活習(xí)慣、經(jīng)營習(xí)慣所造成的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。位于中部地區(qū)的長沙人，沒有許多發(fā)達地區(qū)領(lǐng)先的消費觀念，更多的停留在基于經(jīng)濟水平之上的生活消費。所以，人們更愿意將自己的收入分配到基本的生活娛樂方面，讓自己的生活更加充實快樂是長沙人務(wù)實的根本。這并不能代表長沙經(jīng)濟的軟弱性，而恰好是長沙市民文化的一個縮影，大部分市民相對比較務(wù)實，且缺乏一定的投資理財觀念，沒有瘋炒樓市賺取投資利益的投機需求。這種務(wù)實的消費習(xí)慣，也使得長沙的房地產(chǎn)市場缺乏有效的投資需求，房價不會被套利的投機者過分抬高。

四、政策建議

筆者依據(jù)新古典經(jīng)濟學(xué)的價格理論，從供給和需求兩個方面分析討論了長沙房價持續(xù)低增長率的原因。一方面，政府過多的土地供給，城市擴建速度過快，使得房屋供過于求，長沙房地產(chǎn)業(yè)去庫存壓力較大；另一方面，城市經(jīng)濟發(fā)展速度減緩，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，缺乏就業(yè)發(fā)展機會，使得長沙回流和吸附人口的能力較弱，房地產(chǎn)市場缺乏足夠的有效需求。筆者針對以上這些問題，提出自己的一些建議和看法。

（一）放慢城市擴張速度，完善城市配套設(shè)施

基于快速城市化與社會經(jīng)濟高速發(fā)展的需求，近幾年來，長沙不斷擴大其城市面積，處于快速發(fā)展建設(shè)之中，取得了巨大成績。但同時也忽略了土地與人口之間的平衡關(guān)系，過大的房屋供給量給城市造成去庫存量的巨大壓力。政府應(yīng)科學(xué)預(yù)測城市規(guī)劃，劃定增長邊界，合理預(yù)測規(guī)劃城市及周邊新城的建設(shè)發(fā)展規(guī)模，綜合地塊各項開發(fā)條件，進行因地制宜式的開發(fā)，從而形成各具特色、錯落有致的城市空間形態(tài)，而不是為了政府財政利益，一味地將土地拍賣轉(zhuǎn)讓，任地產(chǎn)商肆意開發(fā)；基于目前長沙市新開發(fā)房產(chǎn)多分布在城市邊緣地區(qū)，政府應(yīng)盡快完善周邊配套設(shè)施，將公益性公共設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與保障放在首位，讓配套設(shè)施跟進地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度。

（二）打造專業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，提升城市吸引力

基于長沙缺乏回流和吸附人口的短板，必須要從根本問題著手——即快速提升長沙經(jīng)濟首位度，以提升城市吸引力。2015年，長沙市第三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻比重為43．3%，在全國省會城市中排名第23位。作為老工業(yè)城市，在第二產(chǎn)業(yè)增速放緩的前提下，第三產(chǎn)業(yè)的相對落后成為了長沙經(jīng)濟增長的軟肋，政府部門需要重點加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)。利用長沙的區(qū)位優(yōu)勢，著重發(fā)展信息技術(shù)、金融投資、物流運輸?shù)壬a(chǎn)性服務(wù)行業(yè)，借鑒武漢“一港、六園、八中心”等物流項目和武漢中央文化區(qū)等服務(wù)業(yè)升級項目經(jīng)驗，完善生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的配套設(shè)施；加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的道路，逐漸摒棄傳統(tǒng)的工業(yè)模式，大力培育創(chuàng)新型工業(yè)企業(yè)；跟上以新能源、新材料和智能制造為代表的第三次工業(yè)革命浪潮，把科技創(chuàng)新優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟競爭優(yōu)勢，推動戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，培育新的增長點和產(chǎn)業(yè)集群，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，掌握未來發(fā)展主動權(quán)；根據(jù)國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展要求，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化醫(yī)療、教育等方面公共服務(wù)綜合配套，結(jié)合國家改革的大方向，在社保、醫(yī)療、戶籍、就業(yè)等方面走在改革前列，在減少人才流失的基礎(chǔ)上，也要不斷提升對外來人員的吸引力；利用長沙文化傳媒產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，提升城市的知名度和影響力。

（三）政府應(yīng)合理調(diào)控房價，使之穩(wěn)步上漲

盡管長沙一直被人們稱為“房價洼地”，但從中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2016年的數(shù)據(jù)來看，從下半年開始長沙的房價“異軍突起”，九、十月份的環(huán)比漲幅達到4%以上，均排在全國前列。政府應(yīng)適時采取宏觀調(diào)控政策，防止房價過度上漲，避免外地“炒房團”哄抬價格的現(xiàn)象，造成房價的非理性上漲，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，給當(dāng)?shù)氐慕鹑隗w系的健康造成威脅。

注釋

［1］［2］劉妹榮．長沙大河西先導(dǎo)區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及調(diào)控研究［D］．湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，2014．

［3］黃石松，陳紅梅．房價之謎［M］．北京：社會科學(xué)文獻出版社，2009．

［4］傅紅春，金俐，金琳．幸?？蚣芟碌淖顑?yōu)城市規(guī)模［J］．城市問題，2016（2）：14－24．

［5］曾群華．長株潭一體化進程中的同城化研究［J］．求索，2016（2）：128－132．

［6］陳源．商品住宅價格的相關(guān)因素分析及預(yù)測——以長沙市為例［J］．商，2015（41）：269－270．

［7］賈春梅，葛揚．城市行政級別、資源集聚能力與房價水平差異［J］．財經(jīng)問題研究，2015（10）：131－137．

F293．30

A

1008－4614－（2017）03－0025－06

2017－4－28

袁黃穎倩（1995—），女，湖南長沙人，中南財經(jīng)政法大學(xué)信息與安全工程學(xué)院管理科學(xué)與工程專業(yè)碩士研究生。