淺析中國房地產法律制度及完善

溫小玲

摘 要：本文首先論述了房地產法律制度的大概內容和基本概念，仔細研究了房地產行業(yè)在發(fā)展過程中法律制度的作用以及發(fā)展進程和發(fā)展前景。并且解析了房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及通過這個現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)了房地產行業(yè)發(fā)展的不足，并詳細提出了解決這些不足的措施。

關鍵詞：房地產業(yè)；基礎產業(yè)；法律制度；解決措施

1 房地產法律制度

如果要深入了解房地產這個行業(yè)，就必須要先詳細的了解房地產的法律制度和法律規(guī)定。房地產業(yè)是指房地產來源，管理，管理和服務活動。它既是經濟發(fā)展的基礎產業(yè)，也是國家財富增值的平臺。而房地產法律指的就是，用來協(xié)調房地產關系的法律和法規(guī)。因為房地產對于國家發(fā)展占有足夠重要的地位，所以房地產法律也是中國法律體系的重要組成部分之一。同時它也是備受人們的關注和研究的一個話題，因為房地產嚴重影響到他們切身的利益。

下面為大家簡單的介紹房地產法律的四項基本原則：

1、促進房地產的商品化；如將房地產建筑推向市場等等方法。

2、合理的使用土地并且保護農民的耕地；

3、根據有關法律法規(guī)“國家根據社會、經濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，來逐步的改善居民的居住條件?！彼赃@項法規(guī)就規(guī)定了國家對于社會發(fā)展要提供一定的幫助。

4、保護房地產權人的合法權益；因為對房地產業(yè)主的權利更大的保護，所以促進了房地產行業(yè)的發(fā)展。

2 中國的房地產業(yè)的法律制度

1、房地產法律制度的發(fā)展目標

發(fā)展目標之一是嚴格控制耕地的占有面積。根據《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：國家有權對土地進行有償?shù)氖褂谩＿@就說明了國家對于耕地的使用有控制的權利，房地產權責人不能夠無限的占用耕地，這也規(guī)范了房地產這一行業(yè)，使得房地產這一行業(yè)更加向著良性循環(huán)的方向發(fā)展。發(fā)展目標之二是控制房地產行業(yè)在城市的開發(fā)范圍。因為要建造更美城市，所以城市中不能同時有太多的地方是在建設中的，要保留一些地方進行城市美化，建立美好的城市。發(fā)展目標之三是確立合適的房價以及地價的標準。根據房地產研究的學者們幾年的研究成果，我們知道了需要制定一個標準的房價和地價，用來抑制房地產商的暴力行為。發(fā)展目標之四控制貸款的數(shù)量和總量，以防止惡意炒房，導致市場紊亂。發(fā)展目標之五是在發(fā)展房地產業(yè)的同時也要保護生態(tài)平衡。因為現(xiàn)在生態(tài)平衡是各個行業(yè)發(fā)展的基礎，每一個行業(yè)在發(fā)展之前就應該考慮到對生態(tài)平衡有沒有妨害，因為地球只有一個，愛護地球人人有責。

2、房地產法律制度的發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)在我國的房地產已經形成了以憲法為骨架，結合了相關的法律、法規(guī)、民法、行政法相結合的法律體系。早在2007年的8月30日，我國就通過了《中華人民共和國城市房地產管理法》，之后又慢慢通過了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《房地產開發(fā)商資質管理規(guī)定》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律。雖然這并不能完全扼制一些地廠商的違法亂紀，可也保證了市場大環(huán)境的良性競爭和穩(wěn)定價格。

3 現(xiàn)行房地產法律制度的不足

1、房地產法律規(guī)范的缺失

這一點是從哪些地方看出來的呢？

a、首先房地產商沒有處理好住宅與住宅建筑物的關系。住宅建筑物是依靠住宅區(qū)的，只有在住宅區(qū)存在的情況下才會有住宅的建筑物。所以住宅區(qū)為主，住宅建筑物為輔，房地產商好多都理解錯了這兩個事物的關系，而且在中國的法律中也沒有明確規(guī)定住宅區(qū)的概念，而且對于住宅建筑物的權屬關系模糊不清，所以這就導致了房地產行業(yè)不能夠快速的發(fā)展。而且住宅區(qū)的住戶的權利并不僅限于建筑物的使用，還涉及到房屋的每個角落。

b、不能夠很好的處理好房屋與土地的關系。目前根據相關規(guī)定我們可以得知，房屋的使用權和土地的使用權是同一個整體，不能夠切分的。而我國現(xiàn)在的物權法雖然對房屋有了所有權，但是土地的所有權并沒有明確的規(guī)定，所以導致土地和房屋的所有權的權屬關系模糊不清。

c、沒有處理好專有部分和共有部分的關系。我們都知道，住宅區(qū)中分有專有地區(qū)和共有地區(qū)。所謂專有地區(qū)就是住宅區(qū)所有人自己所擁有的地方，可以自由支配，而共有地區(qū)就是大家所共享的地方?，F(xiàn)在我國的物權法雖然對建筑物的共有部分和專有部分進行了分界，但是對外墻和房頂?shù)鹊胤讲]有進行明確的規(guī)定。由于共有部分權屬關系的模糊不清，所以導致部分住宅區(qū)的共有部分沒有業(yè)主，這些地方大多會被大多數(shù)人侵犯。

2、住宅預售制度的不足

如何理解住宅預售？住在預售中是指開發(fā)商提前建設房屋，向家庭出售，家庭必須提前支付或固定價格等活動。住宅預售有利于促進房地產業(yè)增長，促進房地產的開發(fā)。

然而，這一行為也存在著許許多多的市場風險，更有可能存在這道德風險。首先，中國目前房地產開發(fā)商的市場準入和退出機制與當代要求不一致。目前，中國房地產開發(fā)行業(yè)存在著復雜程度高，成本高，風險高等特點，因此我們應該制定更加嚴格的市場準入標準。其次是房地產開發(fā)商的信息揭露制度還有待完善。不完善的披露制度導致開發(fā)商，買家，銀行，利益三者不平衡。就房價下跌這一現(xiàn)象來說，購買住房的人承擔著房價波動的風險，而且銀行方面也承擔著壞賬的風險。以及其他方面的風險。最后會導致三者之間的糾紛不斷，從而導致房地產供應商的信譽下降。第三就是，對于預售款的?？顚Ｓ弥贫冗^于壟斷，而且缺少比較具體的監(jiān)管體制，且在實際的操作中也缺乏可實施性。這些問題導致了房地產開發(fā)商可以任意的更改購房的款項，進而導致了?？顚Ｓ弥贫葲]有辦法更好的實施。第四點是現(xiàn)在的法律缺少完備的對于霸王條款的限定。因為我國對于房地產霸王條款的低約束力導致了房地產開發(fā)商會運用自己強有力的勢力加入霸王性的條款以獲得更多的利益，我國在房地產商犯罪上并沒有一個完善的方案可以解決，也是導致地產商為所欲為的一種原因。

4 房地產法律制度的完善

1、制定單行的房地產法

目前，中國的物權分為所有權、用益物權以及擔保物權這三類。然而我國現(xiàn)在的房地產包括房屋所有權和土地所有權，所以房地產中的物權法并沒有完全的包含房地產的法律制度?；谶@種情況下，很多國家都制度了單行法，這大多在法系的國家中運用的，我覺得中國也可以運用這一制度。

2、完善住宅預售法律制度

根據前文，我們就已經知道，我國的住宅預售制度不是很完善，所以下面我給大家提出幾個意見：

a、制定更加完善的房地產市場準入標準，促進房地產行業(yè)更加持續(xù)有效發(fā)展，從而推動社會經濟的更加快速、健康的發(fā)展。

b、完善房地產商信息披露制度，建立健全的監(jiān)督機制。

c、建立合理的住宅預售，以及合理的房價、地價，有效的實施?？顚Ｓ玫闹贫龋拥耐苿臃康禺a的發(fā)展進程。

d、加大對進入霸王條款的條件的約束，從根本上杜絕了房地產商牟取暴利的可能。

5總結

綜上所述，我們大概的了解到房地產的基本概念，以及相關的法律法規(guī)，并且本文也剖析了我國房地產的現(xiàn)狀以及出現(xiàn)的問題，也提出來幾個完善法律、法規(guī)的方法。雖然目前我國對于房地產的法律法規(guī)還不是非常的完善，但是，我想如果我國加大對房地產商的管理力度，并且完善房地產的法律法規(guī)，從而約束了房地產的惡性發(fā)展，這會使我國的房地產行業(yè)走向一個更加健康并且健全的道路的。

參考文獻

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