馮敏
摘 要:我國房地產(chǎn)市場價格愈加攀升,房地產(chǎn)價格也是主要的民生關(guān)注問題,本文用博弈論經(jīng)濟學(xué)中的囚徒困境分析房地產(chǎn)市場博弈三方主體:生產(chǎn)者、政府、購房者之間的博弈,試圖探討我國房地產(chǎn)價格居高不下的原因。
關(guān)鍵字:房價暴漲;現(xiàn)狀;囚徒困境
1 中國樓市發(fā)展現(xiàn)狀
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布了4月份主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù),通過數(shù)據(jù)我們了解到,1至4月份,全國固定資產(chǎn)投資同比增長8.9%,增速比一季度低0.3個百分點,但房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.3%,增速比1至3月份提高0.2個百分點。
2 囚徒困境理論
“博弈論”英文為“Game Theory”,是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時候的決策以及這種決策的均衡問題的,也就是說,當(dāng)一個主體,好比說一個人或一個企業(yè)的選擇受到其他人、其他企業(yè)選擇的影響,而且反過來影響到其他人、其他企業(yè)選擇時的決策問題和均衡問題?!扒敉嚼Ь场笔?950年美國蘭德公司的梅里爾·弗勒德(Merrill Flood)和梅爾文·德雷希爾(Melvin Dresher)擬定出相關(guān)困境的理論,后來由顧問艾伯特·塔克(Albert Tucker)以囚徒方式闡述,并命名為“囚徒困境”。
囚徒困境(prisoner's dilemma )指兩個被捕的囚徒之間的一種特殊博弈,是博弈論的非零和博弈中具代表性的例子,雖然困境本身只屬模型性質(zhì),但現(xiàn)實中的價格競爭、環(huán)境保護(hù)等方面,也會頻繁出現(xiàn)類似情況,它雖然非常簡單,但卻很好地反映了博弈問題的根本特征,而且這個博弈模型正是解釋眾多經(jīng)濟現(xiàn)象,研究經(jīng)濟效率問題的,非常有效的基本模型和范式。
3 運用囚徒困境解釋房價暴漲
這一問題分析中存在三個主體即政府、開發(fā)商和購房者。因此我逐一來分析他們的行為。
(一)、對于政府 政府在房地產(chǎn)市場中扮演著提供土地的這一角色,顯而易見的是土地供應(yīng)對于房價的影響是不容忽視的。由于我國獨特的土地財政,我國的土地供給曲線是一條垂直且能平行移動的曲線,并且我國財稅改革滯后,加之未推出房產(chǎn)稅,土地收入仍然是地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看,政府通過限制供給,保持土地拍賣的高價是維持長期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。就連國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦也曾在今年3月的中國發(fā)展高層論壇中提出,地方政府總是有意無意把房價往高推,源于賣地有收入。行至今日,房地產(chǎn)相關(guān)收入在地方政府收入占比中已經(jīng)超過了50%。
(二)、對于開發(fā)商 由于房地產(chǎn)市場的信息不對稱,房價在很大程度上由開發(fā)商主導(dǎo),在征地環(huán)節(jié),除土地拍賣價格,其他相關(guān)消息開發(fā)商并沒有傳遞給消費者;在生產(chǎn)環(huán)節(jié),購房者對于原料價格、質(zhì)量也不甚了解;在銷售環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)、消費者和銀行之間同樣存在信息不對稱。這些都導(dǎo)致房價只能聽任開發(fā)商主導(dǎo),由此必然造成房價虛高。
(三)、對于購房者 房屋是一個消費品,消費品即是用來滿足人們物質(zhì)和文化生活需要的那部分社會產(chǎn)品。也可以稱作“消費資料”或者“生活資料”。同時也是一個投資品,投資品是指購買后不需要追加新的使用價值,也不需要附加新價值,即可擇機出售獲利(也可能虧損)的商品。個人炒房給樓市帶來很大危害,讓一個城市的房價在短時間內(nèi)飆升,不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
4 現(xiàn)有的政策
2017年中國房地產(chǎn)的基本政策目標(biāo)以“穩(wěn)定”為主,市場逐步回歸理性。一線城市存量房時代來臨,二線城市進(jìn)入理性回歸時期,西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段,房價尚屬相對洼地。
在2017年2月28日召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上,習(xí)近平指出:“建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點,緊緊把握‘房子是用來住的、不是用來炒的的定位,深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排。要完善一攬子政策組合,引導(dǎo)投資行為,合理引導(dǎo)預(yù)期,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡?!憋@然,房地產(chǎn)要回歸居住的屬性,政府將采取一攬子的政策手段確保房地產(chǎn)的定位,最終目的是為了讓房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。就在最近半個月,北京市接連出臺了12項樓市調(diào)控政策。日前,北京市住建委再度出臺《關(guān)于加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》,明確從即日起,住宅平房出售對象為居民家庭的,必須符合以下條件之一:沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭,下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。這標(biāo)志著北京樓市調(diào)控政策再度升級,也將住宅平房納入了限購范圍中,北京的住房限購政策再無“空隙”可鉆。隨著住建部號召各地學(xué)習(xí)北京經(jīng)驗,也意味著北京的政策出臺方式將成為全國的示范。
5 解決建議
1、政府 至今為止的政府調(diào)控,所致力的方向就是在人民幣不可自由兌換、政府直接參與生產(chǎn)活動的大經(jīng)濟背景下,讓控制局面的牌更多一點。讓局面不至于到了某一天全然超出了政府的掌控能力。用各種信號告訴另外兩方:不要再讓房價漲上去了。手段也很明顯,歸根結(jié)底就是信貸、土地。
(1)、宏觀趨穩(wěn),調(diào)控深化 2017年國內(nèi)經(jīng)濟預(yù)期將繼續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。2016年12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議確定2017年經(jīng)濟穩(wěn)中求進(jìn)的主基調(diào),財政政策更加積極有效,深化供給側(cè)改革,著力振興實體經(jīng)濟,為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。
(2)、貨幣信貸 2017年貨幣政策穩(wěn)健中性,貨幣供應(yīng)規(guī)模增速適中,貨幣貸款投向更趨均衡,在房地產(chǎn)方面繼續(xù)引導(dǎo)資金流向合理自住需求,在區(qū)域結(jié)構(gòu)方面更多流向庫存壓力較大的三四線城市。2017年三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。隨著調(diào)控政策持續(xù)收緊,信貸政策也趨于收緊,2017年房地產(chǎn)銷售量價有望回落,但是在新型城鎮(zhèn)化和去庫存的政策支持下,信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。
(3)、人民幣匯率 2017年人民幣趨于穩(wěn)定,對房地產(chǎn)市場影響較小。
(4)、房地產(chǎn)政策 在強化房屋回歸居住屬性的同時,通過因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長期的長效機制,推進(jìn)住房體制建設(shè)。
2、房地產(chǎn)商 房地產(chǎn)商所致力的方向就是讓資金鏈不至于太過緊張,能夠確保企業(yè)平安地度過政府調(diào)控中形成的資金緊張期。同時盡量把一些生長性良好的項目拿在手里,讓自己在上漲預(yù)期中不要太輸給同行。
3、購房人 逐漸形成健康的消費理念,杜絕惡意炒房,理性消費與投資房地產(chǎn),不人云亦云,不隨潑逐流,理性判斷。關(guān)注新的投資方式,不僅僅把房地產(chǎn)投資作為單一的家庭投資形式。
6 結(jié)論
從宏觀角度上來講,中國的房地產(chǎn)價格與中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展有很大的關(guān)系。但仔細(xì)分析在這一經(jīng)濟活動中各方利益的作用下,出現(xiàn)囚徒困境導(dǎo)致房價持續(xù)走高。因此要努力使房地產(chǎn)市場回歸理性,開發(fā)商保證資金鏈的不斷流,政府加強監(jiān)控監(jiān)管力度,購房者理性購房,使得我國房地產(chǎn)市場能夠更好發(fā)展。
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