開(kāi)放式小區(qū)法律問(wèn)題探析

袁默

摘 要：2016年印發(fā)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中提到，今后不再建設(shè)傳統(tǒng)的封閉式住宅小區(qū)，新建的住宅鼓勵(lì)推行街區(qū)制。同時(shí)，對(duì)于早已經(jīng)建設(shè)完成的各類小區(qū)和機(jī)關(guān)大院要逐漸的對(duì)外打開(kāi)，讓小區(qū)里面的道路實(shí)現(xiàn)公共化，方便群眾的出行，進(jìn)一步解決城市交通路網(wǎng)配置的有關(guān)問(wèn)題，提高城市土地的使用效率?？v觀世界各國(guó)，很多地區(qū)早已推廣了開(kāi)放式小區(qū)模式，緩解了城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。本文，筆者從法律角度探討了開(kāi)放小區(qū)的利弊，并針對(duì)如何推行開(kāi)放式小區(qū)提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：開(kāi)放式小區(qū)；物權(quán)法；對(duì)策

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，諸如環(huán)境污染、交通堵塞等多種類型的城市問(wèn)題頻發(fā)。以往政府規(guī)劃的城市建設(shè)模式需要改進(jìn)?，F(xiàn)階段我國(guó)存在的城市住宅小區(qū)影響了城市交通路網(wǎng)使用的效率，浪費(fèi)了公共服務(wù)資源，而且阻礙了新興產(chǎn)業(yè)的興起。因此開(kāi)放式小區(qū)有利于緩解城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

1 推行開(kāi)放式小區(qū)的有利方面

1.1 提高公共資源的利用效率

改革開(kāi)放以后，我國(guó)大多數(shù)城市自身的公共基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量不足，不利于我國(guó)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)。雖然中央和各地政府出臺(tái)了各項(xiàng)措施，努力增加各區(qū)域公共設(shè)施的數(shù)量，但是財(cái)政部門能夠提供的支持相對(duì)有限。因此筆者認(rèn)為開(kāi)放傳統(tǒng)的小區(qū)，有利于解決政府財(cái)政預(yù)算有限和公共設(shè)施需求不斷上漲兩者的矛盾。換言之，就是各地政府借助開(kāi)放小區(qū)這一途徑重新整合并規(guī)劃社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施，解決現(xiàn)階段小區(qū)公共設(shè)施不足的問(wèn)題。筆者通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)現(xiàn)存的小區(qū)多為封閉式的小區(qū)，而在這些已經(jīng)建成的小區(qū)里面，開(kāi)發(fā)商為了提高房屋的入住率，為小區(qū)配置了諸如健身器械、草坪和停車場(chǎng)等相對(duì)完善的公共設(shè)施。但是由于小區(qū)圍墻的阻隔，使得上述這些公共基礎(chǔ)設(shè)施只能被小區(qū)里的有關(guān)人員使用。而大部分時(shí)間，小區(qū)的公共設(shè)施大部分都處于閑置的狀態(tài)，而這就造成了相對(duì)有限的公共資源浪費(fèi)現(xiàn)象加重。因此，如果封閉式小區(qū)向除業(yè)主以外的人士開(kāi)放，不但可以滿足除業(yè)主以外的其他人員對(duì)公共資源的使用需求，而且有利于資源的物盡其用。加之，外部人士是和小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同使用小區(qū)里面的各項(xiàng)公共基礎(chǔ)設(shè)施，并沒(méi)有獨(dú)自的占用，所以不會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主造成阻礙。

1.2 減少相關(guān)成本

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)高居不下，除了外部如政府政策、國(guó)際環(huán)境等有關(guān)因素的影響，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)所在小區(qū)自身存在一定比例的物業(yè)費(fèi)用也是重要的影響因素。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)小區(qū)里面的道路和綠地等資源是小區(qū)業(yè)主共同享有。因此業(yè)主在支付房?jī)r(jià)時(shí)，除了要負(fù)擔(dān)購(gòu)房成本，還需要負(fù)擔(dān)一定比例的公共設(shè)施使用費(fèi)。但是小區(qū)一旦對(duì)外打開(kāi)，第一，小區(qū)內(nèi)例如停車場(chǎng)和綠地等資源不再由小區(qū)業(yè)主單獨(dú)享有，相應(yīng)的與之對(duì)應(yīng)的有關(guān)費(fèi)用較之前相比會(huì)有所下降。第二，小區(qū)開(kāi)放以后，原來(lái)由物業(yè)管理的道路和綠化部分會(huì)由政府的有關(guān)部門負(fù)責(zé)，這就降低了業(yè)主需要支付的物業(yè)費(fèi)用。第三，如果小區(qū)對(duì)外打開(kāi)，非該小區(qū)居民也可享受到相關(guān)公共服務(wù)，對(duì)于維護(hù)公共服務(wù)資源的公平享受具有一定的積極作用。

2 推行開(kāi)放式小區(qū)的不利方面

2.1 與《物權(quán)法》相沖突

我國(guó)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡?1條規(guī)定；“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！钡?3條規(guī)定；“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！钡?4條規(guī)定；“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！睆纳鲜龇蓷l文中可知，我國(guó)法律主要是保護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共資源享有的所有權(quán)和優(yōu)先使用權(quán)。同時(shí)，一切法律都不能和憲法相違背，即封閉式小區(qū)內(nèi)業(yè)主的相關(guān)權(quán)利受到法律保護(hù)不容侵犯。而政府打算在未來(lái)逐步推行開(kāi)放式小區(qū)，圍墻一旦拆除，小區(qū)內(nèi)原有的設(shè)施將會(huì)公共化，侵犯了原小區(qū)業(yè)主享有的所有權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，政府想要進(jìn)一步推進(jìn)開(kāi)放式小區(qū)，應(yīng)該修改包含《物權(quán)法》在內(nèi)的相關(guān)的法律和有關(guān)政策措施，進(jìn)一步完善對(duì)小區(qū)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。隨后，出臺(tái)配套的文件為開(kāi)放小區(qū)的推行提供指導(dǎo)，加快改革的進(jìn)程。

2.2 小區(qū)不安全因素增加

首先，一旦推行開(kāi)放式小區(qū)，小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員的數(shù)量會(huì)有所上升，加劇了小區(qū)的安全隱患。封閉式小區(qū)之前的保護(hù)措施也難以開(kāi)展。具體來(lái)說(shuō)，封閉式小區(qū)保障小區(qū)內(nèi)業(yè)主的安全的主要措施是對(duì)小區(qū)內(nèi)行駛的車輛進(jìn)行限行限速。然而小區(qū)一旦對(duì)外打開(kāi)，小區(qū)內(nèi)道路實(shí)現(xiàn)公共化，原來(lái)的限行限速的措施就難以實(shí)施。其次，業(yè)主對(duì)公共設(shè)施和資源擁有的所有權(quán)和優(yōu)先使用權(quán)不復(fù)存在，在實(shí)踐中更加容易引發(fā)矛盾和沖突，影響小區(qū)業(yè)主的人身安全。加之，諸如圍墻和柵欄等防護(hù)措施的拆除，違法犯罪事件更容易發(fā)生。尤其是臨街的住戶，遭受盜竊的可能性更大。

3 開(kāi)放式小區(qū)法律問(wèn)題相關(guān)建議

3.1 完善相關(guān)的法律體系

我國(guó)即將推行的開(kāi)放式小區(qū)，在歐美等國(guó)家被稱為街區(qū)制。而街區(qū)制在西方國(guó)家已經(jīng)推行了大約一個(gè)世紀(jì)的時(shí)間了。筆者通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)外實(shí)施街區(qū)制的地區(qū)以土地私有制為主，土地的所有權(quán)和土地的使用權(quán)掌握在市民手中，政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)想要收購(gòu)?fù)恋?，需要付出的成本相?duì)較大。而我國(guó)的土地主要是由國(guó)家享有所有權(quán)，因此，我國(guó)想要進(jìn)一步推行開(kāi)放式小區(qū)，需要改革土地出讓的模式，由原本的大規(guī)模土地出讓方式轉(zhuǎn)變?yōu)檩^小規(guī)模的土地出讓方式，政府應(yīng)該負(fù)擔(dān)更多的公共責(zé)任。

中國(guó)傳統(tǒng)的封閉式社區(qū)制度有悠久的歷史，現(xiàn)階段大部分法律法規(guī)都是為了保護(hù)封閉式社區(qū)所有者的相關(guān)權(quán)利。開(kāi)放小區(qū)一旦推行將不符合現(xiàn)行法律和法規(guī)，因此我國(guó)需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)。英國(guó)政府于1967年出臺(tái)了《街區(qū)保護(hù)法》，通過(guò)法律的形式保障公民的權(quán)利。因此，我國(guó)也應(yīng)該借助法律的手段進(jìn)一步推行開(kāi)放式小區(qū)。例如，對(duì)于小區(qū)開(kāi)放對(duì)業(yè)主所有權(quán)造成的損失，應(yīng)該在法律中明確規(guī)定如何補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也要根據(jù)各地不同的情況進(jìn)行綜合考慮，并在有關(guān)法律中進(jìn)行明確規(guī)定，避免不必要的糾紛?？偠灾?，我國(guó)的《物權(quán)法》需要進(jìn)一步修改和完善來(lái)順應(yīng)開(kāi)放式小區(qū)的新潮流，在不違反憲法的前提下，妥善的保護(hù)業(yè)主享有的權(quán)利。

3.2 程序性問(wèn)題要完善

當(dāng)下，先要確定的就是現(xiàn)在的封閉小區(qū)各個(gè)業(yè)主都應(yīng)當(dāng)享有部分產(chǎn)權(quán)，這就是在買房時(shí)所謂的“公攤面積”。如果說(shuō)現(xiàn)在需要將小區(qū)開(kāi)放那么就必須要經(jīng)過(guò)政府規(guī)定的征收程序。我國(guó)法律規(guī)定征收需要滿足“為了社會(huì)公共利益需要和按照相關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限和程序”這兩個(gè)前提。

在“為了公共利益”這一前提已經(jīng)得到滿足的情況下，“按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行征收”又如何做到呢？根據(jù)我國(guó)《憲法》第十條：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄段餀?quán)法》第四十二條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”

從程序上來(lái)說(shuō)要征收必須首先經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行立項(xiàng)和規(guī)劃確定征收面積，然后對(duì)征收范圍進(jìn)行公告，在公告過(guò)后需要測(cè)算征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，其中包括土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗費(fèi)等費(fèi)用，之后是發(fā)布土地征收方案公告，并辦理征收登記，同時(shí)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行公告，而后對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行聽(tīng)證修改，如對(duì)補(bǔ)償方案有爭(zhēng)議的報(bào)批準(zhǔn)土地征收的人民政府裁決，并報(bào)市級(jí)人民政府批準(zhǔn)，進(jìn)行補(bǔ)償后對(duì)土地按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。這樣才完成了整個(gè)土地征收的全部法定程序。

3.3 結(jié)合地區(qū)實(shí)際，逐步推行

筆者認(rèn)為是否推行開(kāi)放式小區(qū)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。具體來(lái)說(shuō)，某些小區(qū)本身內(nèi)部的綠化面積就相對(duì)較少，道路比較狹窄，小區(qū)內(nèi)交通不便。即使在業(yè)主的同意下將其對(duì)外開(kāi)放，也很難起減少城市交通壓力的作用，反而會(huì)使得自身交通狀況更加的惡化?？偟膩?lái)說(shuō)，應(yīng)該因地制宜，綜合多種因素考慮。

4 結(jié)論

綜上所述，縱觀世界各國(guó)，很多地區(qū)早已推廣開(kāi)放式小區(qū)模式，緩解了城市化問(wèn)題中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。我國(guó)在大力推進(jìn)城市化進(jìn)程的同時(shí)，相關(guān)問(wèn)題也層出不窮。值得注意的是，我國(guó)傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)的各種弊端亟需我們?nèi)ソ鉀Q。筆者認(rèn)為，解決上述問(wèn)題需要進(jìn)一步完善有關(guān)的法律體系和程序性問(wèn)題，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，逐步推行。

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