老舊小區(qū)整治改造的研究與探討

李兆全

摘 要：老舊小區(qū)改造整治是建筑工程領(lǐng)域的重點(diǎn)施工項(xiàng)目，也是體現(xiàn)著人們?cè)谏鐣?huì)中對(duì)居住環(huán)境的更高的需求，與社會(huì)的發(fā)展進(jìn)度和發(fā)展規(guī)劃密切相關(guān)，也體現(xiàn)著一座城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的文明程度。老舊小區(qū)改造整治是為居民營(yíng)造良好的居住環(huán)境、提升物質(zhì)和精神文明的關(guān)鍵內(nèi)容，也是建筑行業(yè)一直最為關(guān)注的話題之一。結(jié)合現(xiàn)代我國(guó)社會(huì)發(fā)展的程度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求要保持一致，在此背景下老舊小區(qū)的改造與整治成為建筑行業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪的版塊性業(yè)務(wù)。本文結(jié)合老舊小區(qū)改造整治的現(xiàn)狀背景，提出了老舊小區(qū)改造整治過程中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題，并提出了針對(duì)性的解決措施。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；整治改造；現(xiàn)狀；文明程度

引言

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，時(shí)間的推進(jìn)使得老舊小區(qū)已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代社會(huì)中人們對(duì)居住環(huán)境的需求，鑒于此，老舊小區(qū)的改造已成為改善城鎮(zhèn)居民生存環(huán)境的關(guān)鍵工程類型之一。由于我國(guó)建筑工程施工及規(guī)劃的過程中，存在著根深蒂固的問題，因此老舊小區(qū)的改造整治過程中也存在較多的問題，如何將老舊小區(qū)的施工及改造深入的推進(jìn)，保證施工質(zhì)量和工期，如何有效的實(shí)現(xiàn)整個(gè)老舊小區(qū)改造整治的目的，成為當(dāng)前老舊小區(qū)改造整治需要思考的主要問題。本文以老舊小區(qū)改造整治的特點(diǎn)為例，為實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造整治有效性的相關(guān)理論需求提出相應(yīng)的解決措施。

1 老舊小區(qū)特點(diǎn)分析

1.1建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低

從時(shí)間上倒退，現(xiàn)在的老舊小區(qū)基本是上世紀(jì)八九十年代建設(shè)的房屋，當(dāng)時(shí)建設(shè)的住宅的使用壽命一般在30年左右，且建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)低，應(yīng)用技術(shù)相對(duì)簡(jiǎn)單，建筑質(zhì)量較差，年久失修嚴(yán)重，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代人居住。

1.2規(guī)劃開放

從整個(gè)老舊小區(qū)的整體規(guī)劃上分析，由于建造時(shí)期人們對(duì)占地面積及住宅小區(qū)的周邊界線忽略，使得很大一部分小區(qū)都是開放式的結(jié)構(gòu)形式，小區(qū)進(jìn)駐車輛隨意，醫(yī)院、學(xué)校等公用設(shè)施都是小區(qū)內(nèi)共享的。

有些小區(qū)不封閉，沒有大門，車輛出入管理開放，缺乏物理管理及相應(yīng)配套設(shè)施，臨時(shí)車庫(kù)違建現(xiàn)象突出。

1.3產(chǎn)權(quán)多樣化

我國(guó)城市老舊小區(qū)從居住人群上分析，大部分都是單位制住區(qū)，其產(chǎn)權(quán)一般由國(guó)家或者集體所有，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，很大一部分老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)下落不明，導(dǎo)致單位或公家住宅私有化現(xiàn)象發(fā)生。

1.4居民繳費(fèi)意識(shí)低

老舊小區(qū)居民生活方式簡(jiǎn)單，滿足于簡(jiǎn)單的管理與服務(wù)，習(xí)慣于無(wú)花銷式物業(yè)管理。

2 老舊小區(qū)改造整治存在問題

2.1缺乏完善的基礎(chǔ)公用設(shè)施規(guī)劃

現(xiàn)階段，隨著時(shí)間的變化，老舊小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施存在老舊失修的現(xiàn)象，例如下水道堵塞、基礎(chǔ)設(shè)施老化、排水井損害等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響到老舊小區(qū)內(nèi)居民的生活。

2.2小區(qū)環(huán)境不和諧

小區(qū)內(nèi)由于安全因素較多，對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)駐車輛無(wú)人管理，嚴(yán)重影響了小區(qū)內(nèi)的安全，狹窄的樓道設(shè)計(jì)等嚴(yán)重影響了小區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境，不和諧因素居多。

2.3施工安全隱患多

對(duì)于老舊小區(qū)而言，物業(yè)服務(wù)水平較差，有些老舊小區(qū)直接沒有物業(yè)管理，因此對(duì)照明系統(tǒng)、給排水管線等維修管理不及時(shí)，導(dǎo)致存在大量的安全隱患。

3 老舊小區(qū)改造整治關(guān)鍵內(nèi)容

3.1施工規(guī)劃設(shè)計(jì)完整性

應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有老舊小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)及周邊環(huán)境，在不影響周邊環(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改造，改造過程中要注重設(shè)計(jì)的完整性，從老舊小區(qū)的主體建筑的改造到地下給排水管線、電力管線等的改造、照明系統(tǒng)的改造、小區(qū)道路的改造等都要涉及，且應(yīng)考慮周全。

以治理老舊小區(qū)臟、亂、差為切入點(diǎn)，補(bǔ)建圍墻、監(jiān)控設(shè)備，整修下水管網(wǎng)，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，改善居民的生活環(huán)境 以保證居民的良好的生活環(huán)境為改造的依據(jù)。

3.2建筑節(jié)能化

建筑的節(jié)能化主要體現(xiàn)在老舊小區(qū)改造整治的照明系統(tǒng)及電力和燃?xì)庀到y(tǒng)上，要結(jié)合當(dāng)?shù)匦^(qū)改造的相關(guān)施工規(guī)范，合理進(jìn)行改造，必要時(shí)需要進(jìn)行改造施工的會(huì)審工作，保證整個(gè)改造的過程中保證建筑的節(jié)能性，杜絕肆意浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。

3.3小區(qū)配套設(shè)施完整性

在當(dāng)前老舊小區(qū)改造整治過程中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題分析，小區(qū)配套設(shè)施的完整性需要結(jié)合現(xiàn)有老舊小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行綜合考慮。應(yīng)當(dāng)盡快解決小區(qū)內(nèi)周邊道路不平整的現(xiàn)象，進(jìn)而解決機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的停放等問題，保障住宅小區(qū)的單元樓道門口交通暢通；對(duì)于已經(jīng)年久失修的下水道應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行清理，并重新鋪裝；應(yīng)合理設(shè)計(jì)照明系統(tǒng)的安裝位置，且可以根據(jù)節(jié)能環(huán)保的理念以保證光線自動(dòng)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗的目的。

4 老舊小區(qū)改造整治的措施

4.1給排水管道的設(shè)計(jì)及施工優(yōu)化

針對(duì)老舊小區(qū)現(xiàn)有的排水管道的現(xiàn)狀，由于年久失修，地下排水管道易形成堵塞現(xiàn)象，下水管道的設(shè)計(jì)錯(cuò)綜復(fù)雜，完全不符合相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因此要對(duì)其進(jìn)行設(shè)計(jì)及施工的優(yōu)化處理。首先要根據(jù)小區(qū)內(nèi)污染物及污染水源的管道承載力的估算，根據(jù)排水量等計(jì)算結(jié)果合理選擇有效的排水管管徑大小，避免浪費(fèi)現(xiàn)象。另外要在下水管道處設(shè)置分水管道，增設(shè)多個(gè)排水口，保證排水通暢，此外要在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置雨污分流設(shè)施，避免雨水的浪費(fèi)，節(jié)約水資源。同時(shí)，在管道內(nèi)可選擇性的設(shè)置濾水及凈水裝置，以備小區(qū)道路綠化及沖刷需要。

4.2照明系統(tǒng)改造整治

首先應(yīng)在小區(qū)道路兩旁增設(shè)路燈，可采購(gòu)節(jié)能型智能感光燈，且要在小區(qū)內(nèi)的每個(gè)單元樓道內(nèi)設(shè)置有效的智能感光裝置，有利于為小區(qū)居民提供充足的照明系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗的目的。

4.3環(huán)境綠化改造整治

老舊小區(qū)在設(shè)計(jì)及規(guī)劃的過程中，并沒有考慮到小區(qū)的綠化，因此造成小區(qū)內(nèi)雜草叢生、蟲舞飛揚(yáng)，因此在老舊小區(qū)整治過程中，要注重對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境的整治。結(jié)合當(dāng)?shù)赝寥罈l件，選擇適宜生長(zhǎng)的植物，墻體上選擇種植爬山虎等植物，還可以增設(shè)相應(yīng)的盆景或者桌椅等，供老年人娛樂使用。另外也可以單獨(dú)設(shè)立公共休閑健身區(qū)，供小區(qū)內(nèi)的居民使用。

4.4小區(qū)道路規(guī)劃及停車位規(guī)劃

老舊小區(qū)內(nèi)部，車輛是隨時(shí)可進(jìn)可出，但是隨著社會(huì)文明程度及社會(huì)車輛的不斷增多，小區(qū)內(nèi)部的車位規(guī)劃時(shí)必須執(zhí)行的，不僅保證居民人身安全，也體現(xiàn)著公共資源的合理使用。

對(duì)于小區(qū)內(nèi)道路在整改施工過程中，應(yīng)換成瀝青混凝土結(jié)構(gòu)，并對(duì)破損的路面實(shí)行統(tǒng)一修補(bǔ)作業(yè)。

4.5修繕破舊房屋

房屋建筑維修是老舊小區(qū)改造整治的主體工程，在不破壞原有主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行加固處理，對(duì)于年久失修且不能保證居住安全的房屋，應(yīng)在相關(guān)建筑監(jiān)管部門的同意下，拆遷重建。

5結(jié)論及展望

老舊小區(qū)象征著一個(gè)時(shí)代的建筑風(fēng)格，但是隨著時(shí)間的推移，社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步程度加大，使得老舊小區(qū)的居住環(huán)境無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代居民的居住需求，因此需要整改，這是歷史的發(fā)展趨勢(shì)，也是我國(guó)的民生工程，因此要結(jié)合環(huán)境與施工技術(shù)為一體，構(gòu)建合理有效、節(jié)約節(jié)能的老舊小區(qū)整改實(shí)施規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)

[1] 葛潤(rùn)霞.老舊小區(qū)整改的調(diào)查與思考——以山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)老舊住宅小區(qū)改造為例[J].城市管理與科技，2017，19（02）：68-70.

[2] 閆明艷.城市開放式老舊小區(qū)治理對(duì)策研究[D].山東大學(xué)，2015.

（作者單位：鹽城市物業(yè)管理中心）