徐州醫(yī)科大學(xué)校外教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀探討

葉楠

【摘 要】長期以來，全國各地高校建立了不少教職工宿舍，教職工也都習(xí)慣了學(xué)校對其宿舍區(qū)的物業(yè)管理、日常維修等提供服務(wù)，學(xué)校對于教職工宿舍區(qū)的管理還是按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期大包大攬政策來實(shí)行的，隨著市場化不斷加深，社會上新興小區(qū)不斷建立，教職工宿舍產(chǎn)權(quán)也都發(fā)生了顯著變化。很多教職工或賣或租宿舍，實(shí)際住宿的教職工越來越少，基于這一點(diǎn)，很多高校相繼撤走了物業(yè)服務(wù)，由教職工自治管理或自行引進(jìn)物業(yè)公司管理，徐州醫(yī)科大學(xué)也不例外。本文針對學(xué)校物業(yè)服務(wù)撤出后職工宿舍區(qū)及所屬社區(qū)居委會進(jìn)行調(diào)研，提出一些思路和方法。

【關(guān)鍵詞】教職工宿舍區(qū)；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)

隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入，高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理也進(jìn)一步發(fā)生變化。一部分高校已經(jīng)不再負(fù)擔(dān)教職工宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)，而由教職工自主引進(jìn)社會上物業(yè)公司進(jìn)行管理；一部分高校依然承擔(dān)著教職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理、公共用電、公用設(shè)施維護(hù)服務(wù)。推進(jìn)高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理改革，對建立健全高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理制度，構(gòu)建安全、穩(wěn)定、和諧校園環(huán)境具有重要意義。

1 徐州醫(yī)科大學(xué)校外職工宿舍區(qū)原物業(yè)管理狀況

1.1 思維觀念尚未轉(zhuǎn)變

徐州醫(yī)科大學(xué)共有7處教職工宿舍區(qū)，全都分布在校外，且非常分散。學(xué)校向每名教職工收取3元/月物業(yè)管理費(fèi)，宿舍區(qū)的物業(yè)服務(wù)由學(xué)校指派的物業(yè)公司提供，費(fèi)用由學(xué)校來結(jié)算?？梢哉f學(xué)校向職工收取的物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)，學(xué)校承擔(dān)著絕大部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另外，小區(qū)的房屋修繕、地下管網(wǎng)疏通、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、配套設(shè)施添置及公共照明，全是福利性的，所有服務(wù)都是由學(xué)校免費(fèi)提供，這也給學(xué)校本不寬裕的辦學(xué)經(jīng)費(fèi)帶來不小的壓力。深受長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維影響，廣大教職工只要是出現(xiàn)下水管網(wǎng)堵塞、房屋漏水等情況，首先來找學(xué)校后勤處，學(xué)?；诎踩?、穩(wěn)定考慮，不得不安排財(cái)政經(jīng)費(fèi)維修。

1.2 房屋老化、基礎(chǔ)配套薄弱

學(xué)校教職工宿舍大部分是上世紀(jì)90年代所建，限于當(dāng)時(shí)條件限制，高校住宅區(qū)以解決教職工住宿為主，因而這些老宿舍小區(qū)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃不是很合理、配套不齊全。各種公用設(shè)施如自行車棚、消防、線路、監(jiān)控設(shè)施嚴(yán)重老化，停車位、綠化嚴(yán)重缺乏，房屋老舊等等。

1.3 住戶成分復(fù)雜

當(dāng)初教職工宿舍區(qū)完工時(shí)，產(chǎn)權(quán)是歸各個(gè)教職工所有的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人對住宅要求不斷提高，許多職工出售、出租房屋，房屋產(chǎn)權(quán)由單一化向多元化發(fā)展，教職工宿舍區(qū)住戶發(fā)生了顯著變化。由原先教職工集聚地變成教職工、社會人員集聚地。大部分教職工宿舍區(qū)1/3出售、1/3出租、1/3入住，個(gè)別宿舍區(qū)甚至只有幾戶教職工入住。

2 徐州醫(yī)科大學(xué)校外職工宿舍區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

由于學(xué)校教職工宿舍實(shí)際入住率較低，很多房屋產(chǎn)權(quán)都已變更，學(xué)校研究決定撤走學(xué)校委派的物業(yè)公司，由職工自治管理或自行引進(jìn)物業(yè)公司管理。筆者走訪了職工宿舍區(qū)及所屬街道（社區(qū)居委會），聽取了居民及街道（社區(qū)居委會）意見和建議。

3 解決方案

3.1 成立業(yè)主議事小組或業(yè)主委員會

良好的小區(qū)管理離不開健全的小區(qū)自治組織，完善的小區(qū)組織體系是小區(qū)規(guī)范管理的保證，只有在小區(qū)自治組織的管理下，小區(qū)物業(yè)管理才能順利進(jìn)行，小區(qū)業(yè)主才能擁有環(huán)境整潔、和諧安全的小區(qū)環(huán)境。目前個(gè)別宿舍區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主議事小組，還有諸多宿舍區(qū)沒有成立此組織。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多宿舍區(qū)無人操持成立議事小組或業(yè)主委員會這件事，建議學(xué)校工會、離退辦等能部門應(yīng)深入到教職工中去，敦促其成立議事小組或業(yè)主委員會。

3.2 積極做好廣大教職工思想工作，轉(zhuǎn)變觀念

目前，高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理向市場化運(yùn)作進(jìn)展不大的主要原因是改革觸動(dòng)了廣大教職工的切身利益，由原先的學(xué)校大包大攬轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的購買服務(wù)，很多職工不適應(yīng)，觀念一時(shí)沒有轉(zhuǎn)變過來，這就需要做好教職工的思想工作，同時(shí)有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)政策宣傳。通過張貼文件等方式，加強(qiáng)對教職工住戶的思想教育，幫助其理解文件精神，貫徹執(zhí)行好文件中的規(guī)定。

3.3 建議學(xué)校將修繕好的公共基礎(chǔ)設(shè)施交付于教職工有償使用

筆者在走訪教職工宿舍區(qū)發(fā)現(xiàn)，諸多宿舍區(qū)傳達(dá)室、自行車棚、監(jiān)控設(shè)備、地下管網(wǎng)等破敗不堪。如果將這樣的公共基礎(chǔ)設(shè)施直接交由教職工自行管理的話，教職工大部分表示無法接受。為此，建議學(xué)校應(yīng)將上述基礎(chǔ)設(shè)施修繕完畢后再交由教職工自行管理，學(xué)?？梢韵蚴褂谜呤杖∫欢ǖ淖饨?。

3.4 建議實(shí)行業(yè)主自主管理

由于徐州醫(yī)科大學(xué)教職工宿舍區(qū)非常分散且住戶不成規(guī)模，筆者經(jīng)過調(diào)研，無論是街道（社區(qū)居委會）還是社會上物業(yè)公司接管宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用都比同類小區(qū)要高的多，而且大部分教職工也表示無法接受此價(jià)格。其實(shí)，大部分教職工對物業(yè)服務(wù)的要求并不高，只是安保和保潔服務(wù)。鑒于此，教職工自主管理是最好的方案。教職工可以通過議事小組或業(yè)主委員會收取住戶物業(yè)費(fèi)，并通過議事小組或業(yè)主委員會自行招聘保安、保潔人員等。

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[責(zé)任編輯：朱麗娜]endprint