土地供應(yīng)及其對商業(yè)地產(chǎn)市場價(jià)格的影響研究

余桂秋

摘 要：社會的進(jìn)步，促進(jìn)了各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的迅速發(fā)展，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場在近些年規(guī)模越來越大，在這個(gè)過程中，需要對土地供應(yīng)總量、價(jià)格、方式等方面和商業(yè)地產(chǎn)市場價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行深入的研究。對我國近些年土地供應(yīng)量、出讓金、招拍掛出讓面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行了比較和分析，研究證明，土地供應(yīng)和商業(yè)地產(chǎn)市場兩者之間互相影響，本文針對土地供應(yīng)及其對商業(yè)地產(chǎn)市場價(jià)格的影響進(jìn)行了論述，希望有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)價(jià)格；土地財(cái)政；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；商業(yè)地產(chǎn)

社會的迅速發(fā)展，使得我國住房制度也開始市場化，市場需求的不斷擴(kuò)大，促進(jìn)了我國商業(yè)地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，在自身發(fā)展的同時(shí)連帶的讓其他產(chǎn)業(yè)也得到了發(fā)展，讓我國的經(jīng)濟(jì)很大程度的得到了增長，所以，在我國，商業(yè)地產(chǎn)市場更是支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在近些年，我國商業(yè)地產(chǎn)市場投入過度、房價(jià)迅速增長等現(xiàn)象出現(xiàn)了。針對上述的問題，我國相繼出臺了多種政策，目的就是為了對商業(yè)地產(chǎn)市場非理性發(fā)展進(jìn)行有效的調(diào)控，具體政策如下：土地政策、稅收政策等。為了對商業(yè)地產(chǎn)市場做好調(diào)控工作，并且出臺了針對性比較強(qiáng)的土地政策，旨在對商業(yè)地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的問題進(jìn)行針對性的解決。商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地才是根源，所以，所有的政策的落實(shí)都與土地問題有著密切的聯(lián)系。因此，調(diào)整土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)價(jià)格等方面，對商業(yè)地產(chǎn)市場會帶來直接的影響。

一、土地供應(yīng)量

對于我國而言，在控制土地供應(yīng)量方面，其實(shí)就是控制建設(shè)用地的總供應(yīng)量。土地供應(yīng)量影響商業(yè)地產(chǎn)市場的具體方面如下：第一，土地供應(yīng)量會直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和供需平衡。一旦土地供應(yīng)量減少，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)用地也會縮小，讓企業(yè)的開發(fā)規(guī)模減少，房屋供給也會相繼的減少；相反，如果土地供應(yīng)量增加，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)用地也會增多，企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)上會加大投資規(guī)模，房屋供給量也會增加，對市場的供需平衡有著調(diào)節(jié)的作用。第二，土地供應(yīng)量會直接影響到市場參與主體預(yù)期。市場主體預(yù)期會因?yàn)橥恋毓?yīng)量的增加或減少而上升或者降低，對開發(fā)主體的開發(fā)行為、百姓的購買行為有著很大的影響，最終影響到商業(yè)地產(chǎn)市場價(jià)格。

對近些年我國土地供應(yīng)量變化情況進(jìn)行了分析，2014年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)量是36.16萬hm2，2015年是43.26萬hm2，2016年是73.05萬hm2，土地供應(yīng)量一直持續(xù)增長。

我國每年在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地（住宅用地和商服用地）的供應(yīng)量方面一直持續(xù)增長。通過土地供應(yīng)量增加的方式，對我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地的供需平衡進(jìn)行了調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量的增加，會讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模很大程度的增加，使得市場預(yù)期加強(qiáng)；相反，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量的減少，會讓投資規(guī)模縮小，直接減少商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，市場預(yù)期也會降低。我國正是通過這樣的方式對商業(yè)地產(chǎn)市場房屋供需平衡達(dá)到調(diào)節(jié)的作用，最終的目的是對房價(jià)的調(diào)節(jié)。隨著近些年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地的不斷增長，土地供應(yīng)量也在增加。

二、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響商業(yè)地產(chǎn)市場的具體方面如下幾點(diǎn)：第一，土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)會給商業(yè)地產(chǎn)市場中房屋產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)帶來直接的影響，比如，高檔住宅小區(qū)，普通小區(qū)、洋房、別墅等房屋產(chǎn)品所占比例不同。對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的調(diào)整，能夠讓房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)最大優(yōu)化，對高檔商品房土地供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，讓普通商品房、保障房的土地供應(yīng)優(yōu)先滿足，對我國商品房空置率過高，百姓買不起房的現(xiàn)狀進(jìn)行了有效的解決；第二，從空間結(jié)構(gòu)上對商業(yè)地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，讓城市的總體規(guī)劃真正的實(shí)現(xiàn)一致性，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的供應(yīng)進(jìn)行加強(qiáng)，提升了附近商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)格。如果商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)不科學(xué)，不合理，城市總體規(guī)劃無法實(shí)現(xiàn)一致性，城市發(fā)展也會出現(xiàn)不和諧，有的商業(yè)地產(chǎn)市場會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，有的會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

我國近些年在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上很大程度的進(jìn)行了優(yōu)化，工業(yè)用地的比重正在逐年的平穩(wěn)下降，基礎(chǔ)設(shè)施用地為主的其他用地比重在不斷的增長，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施用地的擴(kuò)大，很大程度的改善了城市的生活配套，讓居民的生活更加的便利；提升了整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格，對商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了促進(jìn)的作用。對于我國的現(xiàn)狀而言，通過不一樣的方式調(diào)整土地供應(yīng)，讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，這樣能夠讓產(chǎn)業(yè)最大優(yōu)化的升級。

三、土地供應(yīng)方式

通常情況下，土地供應(yīng)方式有兩種，一種是土地有償供應(yīng)，一種是劃撥供應(yīng)。對于我國城市的土地現(xiàn)狀而言，土地使用權(quán)有償出讓是通過四種方式實(shí)現(xiàn)的，比如，招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌。其中的協(xié)議出讓是非公開性的，其行為是平等的非市場型交易，兩者之間的談判來確定地價(jià)的高或者低，土地市場價(jià)格沒有得到真正的體現(xiàn)，這樣的形式下，以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象很容易發(fā)生。目前來講，人們最為關(guān)注的問題就是土地供應(yīng)方式對商業(yè)地產(chǎn)市場影響，拍、招、掛的土地出讓方式是否會讓土地價(jià)格提升，這將面臨著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格拉高的問題?？梢哉f，拍、招、掛的土地出讓方式其市場競爭作用得到了充分的發(fā)揮，具體表現(xiàn)為，市場經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勝劣汰，有效的運(yùn)用了土地資源。拍、招、掛的土地出讓方式不會造成土地價(jià)格的提升，土地價(jià)格的提升是因?yàn)槭袌龆喾N因素所致，比如，市場中沉淀的資金，不能在其他的投資渠道進(jìn)行流通，流入商業(yè)地產(chǎn)市場是唯一的途徑，地方政府過于依賴土地出讓金等。

四、土地供應(yīng)價(jià)格

土地供應(yīng)價(jià)格具體由三個(gè)部分組成，首先，土地收購成本；其次，土地整理成本；第三，一定比例的預(yù)期土地增值收益。土地供應(yīng)價(jià)格會直接影響到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體，尤其是對開發(fā)商開發(fā)成本的增加帶來很大的影響，連帶的會影響到開發(fā)商的房屋供應(yīng)量、投資規(guī)模以及房價(jià)。社會廣泛關(guān)注的問題就是房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系。一些學(xué)者表示，房價(jià)對地價(jià)有著決定作用，還有的學(xué)者認(rèn)為，地價(jià)對房價(jià)有著決定作用，甚至有的學(xué)者認(rèn)為，房價(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系是不固定的。土地和住房價(jià)格雖然在形成機(jī)制、市場環(huán)境方面有差異性，但是，如果對兩者之間的關(guān)系進(jìn)行正確的分析和解決，這樣能夠更利于我國商業(yè)地產(chǎn)市場的深遠(yuǎn)發(fā)展，這有著十分重要的意義。endprint

商業(yè)地產(chǎn)市場需求變化會影響到土地需求變化，從我國住房貨幣化改革來看，百姓住房需求很大程度的得到了寬限，所以，商業(yè)地產(chǎn)市場的需求也在不斷的提升，最終造成房價(jià)的上升。房價(jià)的增長，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的土地需求擴(kuò)大了。經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，土地本身是不可再生的資源，不具備彈性化，如果讓土地需求快速的提升，會造成供小于求的現(xiàn)象，最終造成地價(jià)不斷的上升。因此，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格對土地價(jià)格有著決定性的作用。

五、土地供應(yīng)與商業(yè)地產(chǎn)市場的相互影響

上述的內(nèi)容闡述了土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)價(jià)格對商業(yè)地產(chǎn)市場有著直接的影響。其實(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)市場當(dāng)中，土地供應(yīng)和商業(yè)地產(chǎn)市場兩者之間是互相影響的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)市場需求的變化，會讓土地供給量也發(fā)生變化，如果商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)上升現(xiàn)象，想要增加房屋供給量，需要對土地供給量進(jìn)行增加，這樣才能讓房屋供需實(shí)現(xiàn)平衡，從而避免房價(jià)上漲過高的現(xiàn)象發(fā)生；如果商業(yè)地產(chǎn)市場冷淡，對土地供應(yīng)量應(yīng)該減少，避免極大的浪費(fèi)土地資源。地價(jià)上漲是因?yàn)楹芏嘁蛩厮?，比如，百姓對房屋需求擴(kuò)大，使得開發(fā)商對土地需求也在增加，因?yàn)橥恋剌^為稀缺，供給彈性比較小，因此，房屋需求的增加，會讓地價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢。在市場預(yù)期，以及大量資金的背景下，土地供應(yīng)價(jià)格會不斷的增長，開發(fā)商會將地價(jià)提升然后轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價(jià)和地價(jià)兩者之間的互相刺激下，讓房價(jià)一直在增長。土地供應(yīng)和商業(yè)地產(chǎn)市場兩者之間互相影響，使得國家運(yùn)用土地供給政策對商業(yè)地產(chǎn)市場的調(diào)控造成極大的困難，土地政策的效果不理想。所以，土地政策、貨幣政策等手段應(yīng)該加強(qiáng)配合協(xié)作，一起努力對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控。

六、結(jié)束語

本文以商業(yè)地產(chǎn)市場和土地政策的關(guān)系為出發(fā)點(diǎn)，對土地供應(yīng)量、供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了深入的探究。通過對土地供應(yīng)量進(jìn)行控制，能夠?qū)ν恋毓┬杵胶膺M(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的抑制或者是增加，對投資者的市場預(yù)期有著直接的影響。土地供給結(jié)構(gòu)的合理化，和城市總體規(guī)劃兩者之間互相協(xié)調(diào)，能夠讓城市更好的發(fā)展。

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