劉莎

【摘 要】2016年，“營改增”政策的出臺給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了不小的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者重新考慮管理方法，將全面預(yù)算管理應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理中來，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提升企業(yè)的核心競爭力。本文以我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理作為研究對象，分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；全面預(yù)算管理；問題；對策

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的作用

1.有利于落實企業(yè)戰(zhàn)略目標

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期較長，項目開發(fā)周期一般需要3年以上，如果沒有長遠、有序的規(guī)劃，企業(yè)將難以實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，而全面預(yù)算管理正是站在企業(yè)長期規(guī)劃的角度來綜合考慮的，通過全面預(yù)算管理，可以將企業(yè)戰(zhàn)略目標加以固化和量化，從而確保最大程度地落實企業(yè)戰(zhàn)略目標，進而謀求企業(yè)長期發(fā)展與短期利益的平衡。

2.有利于優(yōu)化配置企業(yè)資源

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍比較廣，通過全面預(yù)算管理，可以實現(xiàn)企業(yè)人、財、物的合理分配，促進企業(yè)業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源流的整合，從而實現(xiàn)企業(yè)有限資源的合理安排使用，進而開源節(jié)流控制企業(yè)成本，提高企業(yè)的精細化管理水平，最終提高企業(yè)的核心競爭力。

3.有利于防范經(jīng)營風(fēng)險

風(fēng)險識別和風(fēng)險管控能力的強弱是影響企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額較大，往往需要巨額銀行貸款及其他金融機構(gòu)的大量資金支持，資金斷裂將會嚴重威脅企業(yè)生存，高負債的資本結(jié)構(gòu)將大大增加企業(yè)的成本、增加企業(yè)的風(fēng)險。全面預(yù)算管理可以對企業(yè)風(fēng)險進行事前、事中、事后監(jiān)控，通過比較企業(yè)經(jīng)營活動實際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差距，可以迅速地發(fā)現(xiàn)企業(yè)的問題并及時采取相應(yīng)的解決措施；此外，全面預(yù)算管理還可以初步揭示企業(yè)下一年度的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)結(jié)果可以預(yù)測企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險點，通過預(yù)先的風(fēng)險防范措施，可以達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

4.有利于提升經(jīng)營業(yè)績

全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)績考核、薪酬激勵等緊密銜接，在企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行過程中，通過高收入增長和低成本費用的控制，可以有效地降低企業(yè)的經(jīng)營成本，促使企業(yè)對內(nèi)外部環(huán)境的變化做出迅速有效的反應(yīng)，從而切實提升企業(yè)的應(yīng)變能力，有效提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

1.缺乏完善的全面預(yù)算組織體系與管理意識

企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是全面預(yù)算管理得以實施的載體，是全面預(yù)算管理工作的保證，在企業(yè)管理中起到支撐的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著特殊的經(jīng)營特性，所以企業(yè)在發(fā)展過程中為了應(yīng)對不斷變化的環(huán)境，相應(yīng)的全面預(yù)算管理的組織結(jié)構(gòu)也要做出相應(yīng)的調(diào)整。但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算管理過程中，普遍缺乏全面預(yù)算管理的組織體系，從而無法從組織上來保障全面預(yù)算管理的規(guī)范性、嚴肅性和權(quán)威性，使全面預(yù)算管理流于形式。在實際工作中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有設(shè)置專門的全面預(yù)算管理機構(gòu)，公司大多部門片面地認為預(yù)算僅僅是財務(wù)部門的事情，其他業(yè)務(wù)部門并不參加全面預(yù)算的編制過程，這不僅會造成實際工作的矛盾和沖突，還會進一步削弱企業(yè)全面預(yù)算的科學(xué)性和權(quán)威性，使全面預(yù)算管理缺乏可操作性。

2.全面預(yù)算與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標相偏離

在實際工作中，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了其項目開發(fā)的周期性特點，大多數(shù)企業(yè)以一整個企業(yè)經(jīng)濟年度為時間分割點，重視短期行為，忽視長期目標，關(guān)注經(jīng)營者的任期考核與企業(yè)全面預(yù)算管理的緊密聯(lián)系，出現(xiàn)經(jīng)營者在任期“突擊利潤”的現(xiàn)象，從而使企業(yè)短期的預(yù)算管理與長期的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相偏離。

3.全面預(yù)算缺乏完善的考核體系

我國多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)冗雜，在實際工作中，缺乏準確掌握各責(zé)任單位執(zhí)行預(yù)算實際情況的數(shù)據(jù)，對責(zé)任單位和人員的考核往往過多地強調(diào)客觀因素對經(jīng)營活動的影響，并且故意地回避自身主觀方面的原因；另外，考核往往帶有濃重的個人情感，使考核工作流于形式。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理改進意見

1.樹立正確的全面預(yù)算管理觀念

首先，強化全面預(yù)算的“法律效力”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟活動都應(yīng)該圍繞企業(yè)總體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)而開展，全面預(yù)算一經(jīng)確定，從房地產(chǎn)項目建設(shè)期至銷售期，企業(yè)各個部門在各項活動中都要嚴格執(zhí)行全面預(yù)算的內(nèi)容，從而提高全面預(yù)算的控制力和約束力。

其次，增強全體員工的參與和配合意識。一是要動員企業(yè)全體員工的參與。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算涉及企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面和各個環(huán)節(jié)，應(yīng)在企業(yè)預(yù)算管理委員會的組織下，相關(guān)部門分工編制預(yù)算：營銷部門負責(zé)收入預(yù)算和廣告等費用預(yù)算；開發(fā)部門負責(zé)開發(fā)前期費用預(yù)算；工程部門負責(zé)開發(fā)成本項目預(yù)算；人力資源部部門負責(zé)職工薪酬、培訓(xùn)費、日常管理費用等預(yù)算；財務(wù)部門負責(zé)稅費及其他費用等預(yù)算，并且擔(dān)負最后的匯總、分析任務(wù)。二是要從管理層到全員認真執(zhí)行。企業(yè)管理層首先要認識到全面預(yù)算管理對于企業(yè)管理的重要性，實施全面預(yù)算管理需要企業(yè)管理層強有力地推動和反復(fù)地宣傳，并且要全程參與和支持，管理層的認同和支持是實施企業(yè)全面預(yù)算管理的重要保證。此外，要建立全面預(yù)算分級管理和責(zé)任到人的機制，將全面預(yù)算層層分解、落實到具體的部門和責(zé)任人。

2.加強全面預(yù)算管理工作

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，開發(fā)周期可以長達2至3年或更長的時間，不確定性因素比較多，通過加強全面預(yù)算管理的工作，不僅能夠反映開發(fā)項目的綜合情況，還可以有效地提高企業(yè)經(jīng)營活動的績效和管理水平。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作具體分為以下四個方面：

（1）匯總分解工作

首先，對總體構(gòu)成進行分解，將總體收入與企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價相聯(lián)系，預(yù)測出企業(yè)各個房型的銷售收入，將土地、前期、建安、配套等成本項目根據(jù)工程進行逐步分解，具體落實到相關(guān)成本項目當(dāng)中，此外對于新增的工程項目，應(yīng)及時補充、修訂成本預(yù)算依據(jù)；其次，將工程項目按照工程進度和預(yù)計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合具體項目開發(fā)周期將企業(yè)預(yù)算進行年度、月份的分解，并且將預(yù)算責(zé)任具體落實到各個部門甚至人員。endprint

（2）加強部門合作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的運行需要是部門間的合作與共同努力，應(yīng)該在預(yù)算管理委員會的組織下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個部門共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算。

（3）側(cè)重現(xiàn)金流量的預(yù)算管理

企業(yè)現(xiàn)金流量在全面預(yù)算管理中的作用體現(xiàn)在兩個方面上：一是幫助企業(yè)有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的現(xiàn)金流量管理需要有合理的規(guī)劃，現(xiàn)金持有量不能太少，否則影響正常交易，現(xiàn)金持有量也不能太多，否則影響企業(yè)的收益水平。在現(xiàn)金流量預(yù)算管理中，應(yīng)該對企業(yè)的償付能力、財務(wù)風(fēng)險規(guī)避有很好的評估與控制，從而實現(xiàn)企業(yè)的健康管理；二是明確評價企業(yè)績效?，F(xiàn)金流量的預(yù)算管理與企業(yè)的生存息息相關(guān)，能夠準確反映企業(yè)的財務(wù)杠桿、變現(xiàn)能力與償債能力等，此外，現(xiàn)金流量的預(yù)算管理還是對企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的最好反映，能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)狀況及經(jīng)營績效有更清楚的認識。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金密集程度比較高，現(xiàn)金流量的預(yù)算管理便成為企業(yè)預(yù)算控制的焦點，所以，首先從宏觀上要做好項目的投資進度計劃，然后進行細化分解，制定企業(yè)周、月、年度計劃，最后進行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏鼤r，需要及時調(diào)整企業(yè)預(yù)算。

（4）合理安排好編制周期

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較長的開發(fā)周期中，不僅不確定因素較多，資金壓力也較大，為了保證企業(yè)后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備，全面預(yù)算的編制工作就一定要考慮周全，在編制周期上，應(yīng)按年，季，月，甚至按周來安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控，從而保證資金鏈的正常運行。

3.建立科學(xué)合理的預(yù)算指標

全面預(yù)算指標的設(shè)計要科學(xué)、合理、客觀，具體包括兩個方面：一是在制定全面預(yù)算整體指標時要吃透現(xiàn)有政策走向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受政策性因素影響是比較大的，所以，企業(yè)制定全面預(yù)算指標時一定要根據(jù)宏觀調(diào)控政策合理來把握相關(guān)指標的設(shè)置，全面預(yù)算指標的設(shè)定要具有一定的彈性，并且要留有余地；二是要確立“面向市場”的理念，使全面預(yù)算指標經(jīng)得起市場的檢驗。為了應(yīng)對市場的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的全面預(yù)算指標應(yīng)該在對本地需求及目標客戶、已有商品房空置情況、相鄰樓盤的價位、促銷政策等進行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上來制定，以此減少全面預(yù)算過大所帶來的風(fēng)險。在編制全面預(yù)算的過程中，除了制定一系列量化的財務(wù)指標之外，還應(yīng)該在兼顧相關(guān)者利益的基礎(chǔ)上加強對非財務(wù)指標的制訂和改進，并根據(jù)企業(yè)的實際情況賦予相應(yīng)的權(quán)重值，從而在合理的范圍內(nèi)突出重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，結(jié)合自身的實際情況，全面分析企業(yè)預(yù)算管理方面存在的問題，采取相應(yīng)的改進措施，從而促進企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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