許金波

【摘 要】近幾年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展的比較迅速，但是分化現(xiàn)象也比較嚴(yán)重。一二線城市庫存緊張，供不應(yīng)求，三四線城市卻面臨高庫存的難題。政府針對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀也頒布了許多措施，諸如限購、限貸以及限售等。但是不可否認(rèn)房地產(chǎn)市場對于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到無可替代的作用。不管是拉動效應(yīng)還是推動作用，房地產(chǎn)業(yè)部門與其他各產(chǎn)業(yè)部門關(guān)系密切，影響的范圍非常廣泛。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；發(fā)展現(xiàn)狀；對策

一、引言

房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了非常深刻的影響，房價的穩(wěn)定更是關(guān)乎百姓福祉，社會的穩(wěn)定。盡管房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不可撼動，但是卻在運行過程中的出現(xiàn)了諸多的問題，影響著該市場的健康發(fā)展。房價偏高已經(jīng)是一個不爭的事實，但是鑒于房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)和波及效應(yīng)，政府必然不會允許房地產(chǎn)崩盤現(xiàn)象的出現(xiàn)，最終需要消費者來承擔(dān)泡沫的成本，影響了社會的福利水平。

二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況

1.個別城市房價下降

近些年來，國家宏觀調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，對于一二線城市，采取了限貸和限購等措施，使得炒房者的比例大幅下降，從需求側(cè)給市場進(jìn)行降溫，使得房價有了一定比例的下調(diào)。對于三四線城市來說，更是采取了降低首付比例以及利率折扣等措施來刺激市場需求，變相降低了房價，并且滿足了許多剛需族的需求。但是總體來看，下降的比例比較有限，并且還經(jīng)常出現(xiàn)一定程度的反彈。

2.房價整體依然偏高

伴隨人們消費水平的改善，加上對外貿(mào)易持續(xù)不景氣。政府必須要不斷的采取各種措施來刺激內(nèi)需，鼓勵居民進(jìn)行消費。而物價的持續(xù)升高，大大增加了建筑成本和人工成本等，使得房地產(chǎn)的總成本大幅提升。并且伴隨城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口市民化成為必然的發(fā)展趨勢，大量的農(nóng)村人口涌向城市，壯大了剛需的群體，增加了市場需求，抬高了房價。此外，城市用地的減少，大大增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，樓面溢價的現(xiàn)象非常普遍，房價也有了升高的基礎(chǔ)，也壓縮了開發(fā)商的利潤空間。并且政府的政策傾向于對開發(fā)商進(jìn)行調(diào)控，也使得開發(fā)商將這部分成本轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，也進(jìn)一步抬高了房價。

三、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場的困境

1.信貸風(fēng)險增加

房地產(chǎn)實際上屬于資本密集型行業(yè)，在開發(fā)過程中離不開資金的支持。而對于開發(fā)商來說，銀行貸款是主要的獲得資金的方式。但是在實際的銷售過程中，可能會存在諸多的因素影響著開發(fā)商的資金流，使得開發(fā)商無法及時的還貸，這也大大的加劇了銀行的信貸風(fēng)險。并且鑒于房地產(chǎn)業(yè)的利潤非常豐厚，投資房地產(chǎn)的人越來越多，并且大多是通過貸款的形式進(jìn)行炒房，不僅抬高了房價，而且很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，帶來非常大的信貸風(fēng)險。

2.住房保障體系不夠健全

雖然近年來我國的房價不斷上漲，但是投資房地產(chǎn)的熱情非常高，買房也成為影響人們?nèi)粘Ｉ罘浅Ｖ匾氖虑?，也在很大程度上影響著國民?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。所以，加快對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，完善住房保障體系建設(shè)是當(dāng)前時期必須要解決好的問題。目前來說，我國的住房保障體系并不健全，存在很多方面的問題，發(fā)展的速度也十分的緩慢。我國的一些大中城市正在逐漸建立廉租房和經(jīng)適房等，并不斷完善相關(guān)的制度建設(shè)。但是整體的覆蓋面還比較狹窄，在進(jìn)行管理時也出現(xiàn)了很多的問題以及各種各樣的失誤等。

四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策分析

1.豐富房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道

要從事房地產(chǎn)業(yè)需要投入大量的資金，也就需要確保資金鏈的完整。對于開發(fā)商來說，資金來源是必須要解決好的問題，通常情況下，會選擇銀行貸款的形式。但是該過程的審批手續(xù)非常繁瑣，加上國家的調(diào)控，貸款的成本非常高，并不是最為有效的融資渠道。為確保房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展，必須要有充足的資金，也就需要開發(fā)時不斷的拓寬進(jìn)行融資的渠道?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)廠商可以通過資本市場進(jìn)行融資，但是進(jìn)入門檻相對較高，需要廠商具備一定的條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)本身需要不斷的去探索，提升自身的資質(zhì)，以更好的進(jìn)行融資。

2.政府要加強(qiáng)監(jiān)管和調(diào)控

首先，政府要積極的進(jìn)行宏觀調(diào)控，并制定出有效的調(diào)控政策，同時還要尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，對房價進(jìn)行有效的調(diào)控。在政策選擇方面，可以采取財政政策和貨幣政策相結(jié)合的方式，對利率和稅收等進(jìn)行綜合調(diào)控，以對房地產(chǎn)的發(fā)展速度進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)節(jié)，同時對其速度和結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。以緩解該市場存在的比較嚴(yán)重的工序矛盾，促進(jìn)市場健康發(fā)展。然后，政府還要加大對該市場進(jìn)行監(jiān)管的力度，同時完善對市場進(jìn)行監(jiān)督的體系，對于開發(fā)和銷售的全過程都要采取有效的監(jiān)管，對于炒房投資的行為要進(jìn)行嚴(yán)格的限制，控制需求側(cè)，確保社會大眾的福利，限制房價的快速上漲。

3.加大對住房保障制度的改革

當(dāng)前時期，住房保障制度在很大程度上保障了低收入群體的住房需求，對于安定人民生活，穩(wěn)定社會秩序具有很大的幫助，并且控制了房價快速上漲的趨勢，有助于降低這一方面的危機(jī)。因此，政府應(yīng)當(dāng)加大改革的力度，促進(jìn)經(jīng)適房和廉租房等的發(fā)展。要實現(xiàn)這一目的，需要構(gòu)建公共財政，及時的轉(zhuǎn)變政府的職能，形成多層次的住房保障體系建設(shè)，并且對職工導(dǎo)向的住房公積金制度進(jìn)行改革，并且完善住房公積金制度體系，對于低收入群體給予一定的購房補(bǔ)助，解決好其住房的問題。

五、結(jié)語

本文對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上提出了本人的一些觀點。要控制好房價的快速上漲，僅僅依靠市場調(diào)控是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要借助凱恩斯經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識，引入政府干預(yù)，充分利用政府和市場兩方面的作用對其進(jìn)行調(diào)控，以確保社會整體的福利水平。

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