張子涵

【摘要】今年三月中旬，各地陸續(xù)出臺(tái)的限購政策紛紛被認(rèn)為是史上最嚴(yán)限購政策。然而從往年的數(shù)據(jù)再到目前的市場(chǎng)反應(yīng)來看，限購令似乎只能起到一時(shí)的作用，并不能改變大家的預(yù)期。而且，限購到最后，一旦房地產(chǎn)稍有回落，就立即放松，從來沒有堅(jiān)持到底，最近兩次的限購到放松限購，周期短到不到兩年的時(shí)間。限購的公信力和聲譽(yù)，其實(shí)已經(jīng)降到了歷史的低谷。房?jī)r(jià)是一個(gè)多因素合力作用的結(jié)果，剛需、外需與土地供給決定了房地產(chǎn)價(jià)格的主要方面。因此保持穩(wěn)定性的房地產(chǎn)政策才是長(zhǎng)期有效的解決辦法。

【關(guān)鍵詞】限購令 房?jī)r(jià) 供需 房地產(chǎn)政策

3月15日兩會(huì)結(jié)束之后，青島和南京兩市的政府辦公廳就分別發(fā)布了住房限購政策的通知。如果說南京、青島樓市新政是此輪調(diào)控的先鋒，那么北京樓市調(diào)控則可以稱為全國樓市調(diào)控的升級(jí)信號(hào)。隨后，廣州、石家莊這些一線、環(huán)一線城市的加入似乎將這新一輪的限購潮推向了高峰。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)的“限購令”已經(jīng)實(shí)施了很久。2010年4月30日，北京市在全國首次提出家庭購房套數(shù)“限購令”，到現(xiàn)在為止，共有34個(gè)城市相繼加入了這個(gè)行列。但是一直以來，限購政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性總是頗受爭(zhēng)議。一部分認(rèn)為這是一種行政干預(yù)，不符合市場(chǎng)規(guī)律，一部分提出這種舉措違背了最基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，另一部分人則比較認(rèn)可限購政策。

與往年相比較，2016年9月、10月同樣是限購令頒布的高潮，11月國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一篇10月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析。數(shù)據(jù)表明，各城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度都呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)，一線城市的增幅均低于2%。其中上海房?jī)r(jià)環(huán)比增幅下落至1.09%，相比于9月份下降了2.85個(gè)百分點(diǎn)，變化最大；而深圳房?jī)r(jià)僅較上月環(huán)比上漲0.04%，環(huán)比指數(shù)最低。由此可見，一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)開始趨于穩(wěn)定，前期過度上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。今年的3月18日統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布了一篇2017年2月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)解讀。從環(huán)比看，70個(gè)城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有12個(gè)，漲幅在0.5%及以內(nèi)的城市有37個(gè)，漲幅在0.5%以上的城市有19個(gè)，說明大多數(shù)城市新建商品住宅價(jià)格下降或漲幅都在0.5%及以內(nèi)。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。總體來說，2月的房?jī)r(jià)是上漲的，但環(huán)比趨于平穩(wěn)，沒有較大波動(dòng)。同理類推，3月份出臺(tái)的各項(xiàng)限購限貸政策應(yīng)該也會(huì)給過熱的房地產(chǎn)稍稍“潑些冷水”。

從目前已經(jīng)發(fā)布的具體政策來看，與上一輪調(diào)控相比，本輪調(diào)控范圍更大、力度更強(qiáng)、措施更嚴(yán)。然而從市場(chǎng)的反應(yīng)來看，對(duì)于首次提出限購政策的城市，其效果可能會(huì)不盡人意。以青島為代表，此次青島推出的限購政策在針對(duì)區(qū)域的同時(shí)，還大力度限制外來購房者，矛頭劍指“外來炒房者”。首先，去看房的熱情依舊沒減，只是買方的觀望情緒漸漲。市場(chǎng)不會(huì)像部分開發(fā)商預(yù)測(cè)的那么樂觀了，限購令的突然來襲，可能會(huì)導(dǎo)致青島樓市進(jìn)入一個(gè)盤點(diǎn)整合的時(shí)段，房?jī)r(jià)會(huì)暫時(shí)趨于一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，但是在未來的二、三月份仍然不會(huì)有大的降幅。原先將近20%有資格買房的群體，變成沒有資格。在多家開發(fā)企業(yè)看來，無論是“限購令”，還是試點(diǎn)房產(chǎn)稅，都只是針對(duì)住宅市場(chǎng)，并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，可以說限購令的出臺(tái)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是一種利好。而且去年青島土地價(jià)格幾乎翻了一番，成本大幅度上漲，房?jī)r(jià)幾乎不可能下降。

由此看來，限購令的實(shí)施效果“參次不齊”。房?jī)r(jià)受多個(gè)復(fù)雜的因素影響而上下波動(dòng)，我們大致可以將影響房?jī)r(jià)的因素分為內(nèi)生和外生。內(nèi)生因素是從供需角度分析，以微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，價(jià)格主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的，房地產(chǎn)的需求量是購房者愿意且能夠購買的房產(chǎn)數(shù)量，根據(jù)需求定理：在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上升，則房產(chǎn)的需求減少，房地產(chǎn)的價(jià)格下降，則房產(chǎn)的需求增多。而房地產(chǎn)的購買需求大致分為兩類：一類是投資投機(jī)需求，第二類是居住需求。對(duì)于第一類需求，房地產(chǎn)不是必需品，投資者可以選擇其他的投資代替品。如收藏品投資，股票金融投資等，因此第一類需求具有彈性，是彈性需求。對(duì)于第二類需求來說是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品幾乎沒有，（租房和經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房可以勉強(qiáng)算作商品房的替代品），此類需求一般是剛性需求。理論說，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過快超出購房者的購買力時(shí)，必須要買的房子已經(jīng)買不起，被迫不買房子，此時(shí)部分剛性需求就轉(zhuǎn)化成彈性需求。而保障性住房、土地財(cái)政、貨幣因素、稅收因素、住房信息聯(lián)網(wǎng)都可視為外生因素。

不過從更廣泛的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的因素也推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。比如較為寬松的貨幣條件以及大量非銀行資金、資本市場(chǎng)資金的涌入，都導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)。歷史上，美國、日本等國家也在經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)時(shí)期出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的情況。

客觀的來講，如果要房?jī)r(jià)穩(wěn)定，有必要穩(wěn)定購房者的心理預(yù)期，而要穩(wěn)定預(yù)期，就必須穩(wěn)定政策。一方面，經(jīng)過多輪調(diào)控后，調(diào)控政策對(duì)降低人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期作用有限，很多人依然覺得晚買不如早買，因而也很難真正起到降低市場(chǎng)需求的作用。另一方面，調(diào)控政策又可能為下一次房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，每一次調(diào)控有可能暫時(shí)使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，甚至有一定的小幅下降。但當(dāng)這種降幅達(dá)到一定限度，例如10%，政府又會(huì)放松調(diào)控政策，此后可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象，漲幅可達(dá)到30%，甚至更高。如果這樣，調(diào)控政策的出臺(tái)不但很難擋住剛需和改善性需求購房者的腳步，甚至還會(huì)激發(fā)投機(jī)者的欲望，給投機(jī)者以炒房獲利的機(jī)會(huì)。因此政府應(yīng)該盡可能少用甚至最終廢除這種短期的調(diào)控工具，而代之以穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策。

值得一提的是，在一線城市房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)分化矛盾則“浮出水面”。一線熱點(diǎn)和部分二線城市住宅供不應(yīng)求，三、四線城市的住宅則出現(xiàn)積壓嚴(yán)重的現(xiàn)象。由此我們就可以適時(shí)的抓住中央提出“去庫存”任務(wù)的好時(shí)機(jī)，堅(jiān)持定位——“房子是用來住的、不是用來炒的”，分類下達(dá)指導(dǎo)指令，因城而異，重點(diǎn)關(guān)注和去除三、四線城市房地產(chǎn)的過量庫存。同時(shí)加快房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不斷改善供給結(jié)構(gòu)，增加一、二線城市的住宅土地供給，提高有效供給率，從而抑制房?jī)r(jià)，同時(shí)降低和控制三、四線城市的供給量，適時(shí)考慮放松其戶籍制度及廉租房。更加關(guān)鍵的是政府需要完善基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)法，改善監(jiān)督、調(diào)節(jié)和保障機(jī)制，真正做到有法可依、依法治國，通過充分的競(jìng)爭(zhēng)和有效的調(diào)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)間的利潤(rùn)趨于平均化，市場(chǎng)需求與供給匹配，進(jìn)而抑制市場(chǎng)投資和投機(jī)行為，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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