淺談營(yíng)改增后酬金制物業(yè)管理模式的會(huì)計(jì)核算

文/樂嘉偉，上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司

淺談營(yíng)改增后酬金制物業(yè)管理模式的會(huì)計(jì)核算

文/樂嘉偉，上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司

國際通行的酬金制物業(yè)管理模式伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸被國內(nèi)愈來愈多的物業(yè)管理公司所運(yùn)用，但與此相適應(yīng)的會(huì)計(jì)核算模式卻隨著酬金制運(yùn)用范圍的逐漸擴(kuò)大而越來越困擾著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)人員們，因?yàn)樵谶@方面沒有明確的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋，且財(cái)稅處理方法也存在著較大的不確定性，同時(shí)全面營(yíng)改增的施行更是加重了流轉(zhuǎn)稅方面的處理難度。本篇就酬金制物業(yè)管理模式的不同核算方法進(jìn)行探討，以期攻克會(huì)計(jì)核算難題。

酬金制；營(yíng)改增；會(huì)計(jì)核算

1 引言

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理公司可采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。其中包干制是指由業(yè)主支付固定服務(wù)費(fèi)給物業(yè)公司，盈虧由物業(yè)公司自擔(dān)的方式。該方式因執(zhí)行簡(jiǎn)單、避免賬目受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督審計(jì)以及可以使物業(yè)管理公司節(jié)約成本等優(yōu)點(diǎn)而被國內(nèi)大部分物業(yè)管理公司所運(yùn)用。但是包干制的缺點(diǎn)也很突出，因?yàn)樵絹碓蕉嗟奈飿I(yè)公司將節(jié)約成本扭曲為降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、拖延物業(yè)維修以及依靠多元化經(jīng)營(yíng)維持物業(yè)利潤(rùn)，因此這種模式在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

隨著人民生活水平的提高，許多業(yè)主方一方面對(duì)物業(yè)管理的品質(zhì)有著更高的要求，另一方面一些業(yè)主也具有相應(yīng)的專業(yè)水平可以對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審核，因此國內(nèi)的高端物業(yè)管理公司越來越多地采用在國際上被廣為認(rèn)可的酬金制物業(yè)管理模式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，不足或者結(jié)余由業(yè)主承擔(dān)或者享有的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。相比包干制，酬金制物業(yè)管理模式的透明度更高，可以有效減少雙方在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾，同時(shí)，服務(wù)支出與物業(yè)管理公司的利潤(rùn)脫鉤有利于物業(yè)管理專業(yè)化。但是這種模式的缺點(diǎn)依然存在，它一方面要求業(yè)主在物業(yè)管理方面有一定的業(yè)務(wù)認(rèn)知，另一方面比例酬金可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理公司擴(kuò)大物業(yè)管理支出（提高酬金支付基數(shù)），業(yè)主對(duì)開支的有效壓縮是難以躲避的一個(gè)難題。

下面對(duì)現(xiàn)行酬金制的幾種不同核算方式進(jìn)行討論，希望能拋磚引玉，啟發(fā)大家的思維。

2 酬金制會(huì)計(jì)管理的特點(diǎn)

根據(jù)《辦法》第十二條的規(guī)定，物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算要注意以下兩點(diǎn)，一是物業(yè)管理公司對(duì)于收取的物業(yè)管理費(fèi)并不具有所有權(quán)；二是酬金制項(xiàng)下的物業(yè)管理支出應(yīng)該嚴(yán)格遵守服務(wù)合同的約定。

2.1 相對(duì)獨(dú)立核算：酬金制項(xiàng)目一般要求物業(yè)管理公司成立專項(xiàng)的物業(yè)管理處，開立專用銀行賬戶以確保經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系形成。

2.2 收支差額補(bǔ)足：在項(xiàng)目初期入住率尚未達(dá)到預(yù)定成本回收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)收費(fèi)不足以支撐合同項(xiàng)下所有物業(yè)基本運(yùn)營(yíng)支出的情況下，其差額部分應(yīng)該是由業(yè)主補(bǔ)足的，其補(bǔ)充方式一般是在物業(yè)管理合同項(xiàng)下通過空置單元物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)充不足。

2.3 特殊“利潤(rùn)”結(jié)余方式：僅從酬金制物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算的形式來看，物業(yè)管理處的結(jié)余與利潤(rùn)是很類似的，但是由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)資金的所有者權(quán)益不同，其盈余最終是不歸物業(yè)管理公司所有的，也不能任其分配。嚴(yán)格意義上面來看，這種費(fèi)用僅僅只是結(jié)余，而不是利潤(rùn)，對(duì)于只租不售的物業(yè)，特別是單一業(yè)主的物業(yè)，該部分盈余更是應(yīng)該在滿足酬金支付的情況下，在考慮結(jié)轉(zhuǎn)下年使用的基礎(chǔ)上，還可以思索通過相應(yīng)方式支付給業(yè)主的可操作性。

2.4 流轉(zhuǎn)稅的財(cái)稅差異：酬金制的稅收問題一直眾說紛紜，很具有爭(zhēng)議性，但又沒有更多具體文件的相關(guān)規(guī)定。只在2011年6月出臺(tái)過一個(gè)《北京地稅關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問題的公告》文件，規(guī)定酬金制方式開展物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理公司其以下行為不征收營(yíng)業(yè)稅：對(duì)物業(yè)管理公司單獨(dú)開設(shè)賬戶專項(xiàng)存放業(yè)主委員會(huì)的代管資金不征收營(yíng)業(yè)稅；業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開具結(jié)算發(fā)票，對(duì)物業(yè)管理公司從代管資金賬戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。但是營(yíng)改增政策施行以后，并沒有對(duì)酬金制有過類似的文件規(guī)定，因此，酬金制還是存在流轉(zhuǎn)稅方面的明顯財(cái)稅差異。

3 酬金制物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算方式

從上文不難看出，酬金制物業(yè)管理模式相比于包干制物業(yè)管理模式優(yōu)點(diǎn)更多一些，應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的發(fā)展方向，但是目前酬金制模式在國內(nèi)運(yùn)用范圍遠(yuǎn)不如包干制模式也是不爭(zhēng)的事實(shí)，究其原因，主要還是沒有明確的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理方面的規(guī)定，為了避免財(cái)稅處理的困擾，很多物業(yè)管理公司還是選擇了財(cái)稅處理規(guī)定相對(duì)健全的包干制物業(yè)管理模式。

我們從物業(yè)管理公司確認(rèn)收入的方式來看，目前實(shí)行酬金制的物業(yè)管理公司的財(cái)稅處理大體可以分為以下幾種方式：

3.1 只對(duì)酬金部分確認(rèn)收入

這種方法就是把酬金制下的物業(yè)服務(wù)的收入作為暫收全體業(yè)主的費(fèi)用，將相應(yīng)發(fā)生的服務(wù)支出作為代業(yè)主支付的費(fèi)用，所有的業(yè)務(wù)活動(dòng)均在其他應(yīng)付款（通常以受托物業(yè)作為二級(jí)科目）中予以歸集，物業(yè)管理公司僅將收到的酬金認(rèn)定為企業(yè)收入。這種賬務(wù)處理方式看起來比較符合酬金制的初衷，但是與現(xiàn)行的財(cái)稅法規(guī)的規(guī)定卻有較大的沖突。從財(cái)稅法規(guī)來看，從事物業(yè)管理的單位，應(yīng)該以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入扣除代業(yè)主以及承租者支付能源費(fèi)用、房屋租金等價(jià)款后的余額作為營(yíng)業(yè)額，而且酬金制項(xiàng)目中的收入也是物業(yè)管理公司全額開立發(fā)票的，不將發(fā)票記載金額確認(rèn)為應(yīng)稅收入的作法既不符合稅法規(guī)定，也不符合財(cái)務(wù)核算要求，更不能反映公司的真正業(yè)務(wù)規(guī)模。

3.2 項(xiàng)目留存收益作為酬金

這種方法只把合同中所約定的酬金收入視為項(xiàng)目的收支結(jié)余，調(diào)整項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。這個(gè)方法理論可行度比較大，但在實(shí)際工作中，因?yàn)槭杖牒统杀镜臅r(shí)間性差異，很難做到精確的匹配。

3.3 將酬金支出亦視作項(xiàng)目成本支出

將酬金制合同中約定的酬金收入也視作為項(xiàng)目成本的一部分，調(diào)整項(xiàng)目的整體物業(yè)管理成本。這種方式一方面符合了財(cái)稅的相關(guān)規(guī)定，另一方面也能夠比較客觀地對(duì)酬金制項(xiàng)目的盈利情況以及業(yè)務(wù)量進(jìn)行真實(shí)反映。但是這種核算方式計(jì)算出來的項(xiàng)目利潤(rùn)自然沉淀在物業(yè)管理公司的股東權(quán)益中，當(dāng)業(yè)主方主張這部分剩余利潤(rùn)時(shí)，操作上會(huì)有很多難點(diǎn)。

4 營(yíng)改增后酬金制會(huì)計(jì)核算舉例

假定Y物業(yè)管理公司取得X項(xiàng)目的物業(yè)管理資格并采用酬金制進(jìn)行物業(yè)管理。該項(xiàng)目2017年度預(yù)計(jì)收入1億元（含稅），其中Y物業(yè)管理公司享有固定酬金6%（600萬元含稅），預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)4%（400萬元含稅）歸屬X項(xiàng)目全體業(yè)主所有，則幾種核算方式分別如下：

4.1 只將酬金確認(rèn)收入

Y物業(yè)公司將1億元的物業(yè)管理費(fèi)視為代收業(yè)主的費(fèi)用，用于支付X物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)發(fā)生的各項(xiàng)開支。

1)Y公司向X業(yè)主開具發(fā)票時(shí)：

2)支付X項(xiàng)目成本費(fèi)用及酬金以外其他的流轉(zhuǎn)稅金時(shí)（假定進(jìn)項(xiàng)稅率均為6%）：

3)Y物業(yè)公司結(jié)算酬金收入600萬元（由于銷項(xiàng)稅額在收取1億元物業(yè)管理費(fèi)開票時(shí)已經(jīng)在酬金制賬戶統(tǒng)一結(jié)算，銀行存款需扣除該筆費(fèi)用后統(tǒng)一繳納）：

X酬金制項(xiàng)目剩余利潤(rùn)即為其他應(yīng)付款——X酬金制項(xiàng)目377.35萬元（銀行存款433.96萬元，其中56.61萬元需繳納增值稅），而Y物業(yè)公司通過X酬金制項(xiàng)目形成的利潤(rùn)總額為566.04萬元（暫不考慮流轉(zhuǎn)稅附加）。

這種核算方法從核算思路上來看比較符合酬金制的核心理念，但是實(shí)際上X酬金制項(xiàng)目的377.35萬元剩余利潤(rùn)并沒有反應(yīng)在Y物業(yè)公司的利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表中，從而也沒有對(duì)這部分利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)Y物業(yè)公司所開具的發(fā)票金額為10000萬元，然而所確認(rèn)了的收入?yún)s只有566.04萬元，Y公司物業(yè)管理收入水平被嚴(yán)重低估，沒能客觀反應(yīng)Y物業(yè)公司的真實(shí)業(yè)務(wù)量情況。

4.2 項(xiàng)目留存收益視為酬金

將酬金收入作為酬金制物業(yè)管理公司的收支結(jié)余，調(diào)整項(xiàng)目的物業(yè)管理成本（收入—成本—稅金=酬金）。在本例中，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目利潤(rùn)（9600—8490.57—566.04=543.40）不應(yīng)該再予以撥款。

1)Y公司向X業(yè)主開具發(fā)票時(shí)：

2)支付X項(xiàng)目成本費(fèi)用及酬金以外其他的流轉(zhuǎn)稅金時(shí)（假定進(jìn)項(xiàng)稅率均為6%）：

Y物業(yè)管理公司通過X酬金制項(xiàng)目形成的566.04萬元利潤(rùn)總額自然沉淀在Y物業(yè)管理公司的利潤(rùn)表中，應(yīng)調(diào)整該項(xiàng)目的整體物業(yè)管理成本。但是這種項(xiàng)目因?yàn)樾枰獙㈨?xiàng)目本身的預(yù)期利潤(rùn)先在物業(yè)管理費(fèi)中剔除，對(duì)物業(yè)管理公司的各項(xiàng)成本費(fèi)用的預(yù)算要求得非常精確，在實(shí)際工作中很難完美完成。

4.3 酬金支出作為項(xiàng)目成本支出

將酬金制合同約定的物業(yè)公司的酬金收入視作酬金制項(xiàng)目物業(yè)管理成本的一部分，調(diào)整物業(yè)管理成本[收入—成本（含酬金）—稅金=利潤(rùn)]。

1)Y公司向X業(yè)主開具發(fā)票時(shí)：

2)支付X項(xiàng)目成本費(fèi)用及流轉(zhuǎn)稅金時(shí)（假定進(jìn)項(xiàng)稅率均為6%）：

3)Y物業(yè)公司結(jié)算酬金收入600萬元（由于銷項(xiàng)稅額在收取1億元物業(yè)管理費(fèi)開票時(shí)已經(jīng)在酬金制賬戶統(tǒng)一結(jié)算，銀行存款需扣除該筆費(fèi)用后統(tǒng)一繳納）：

X酬金制項(xiàng)目剩余利潤(rùn)即為主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)——X酬金制項(xiàng)目377.35萬元（銀行存款433.96萬元，其中56.61萬元需繳納增值稅），在繳納企業(yè)所得稅后，形成283.01萬元的凈利潤(rùn)沉淀在Y物業(yè)管理公司的凈資產(chǎn)中，今后業(yè)主對(duì)該部分利潤(rùn)要求返還會(huì)比較難處理，這是這一核算方式仍待解決的方面。

總之，酬金制實(shí)質(zhì)上就是物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)服務(wù)支出實(shí)報(bào)實(shí)銷的核算制度，在確保業(yè)主利益不受損的前提下根據(jù)業(yè)主要求提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司作為一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)收取合理的酬金。該模式今后應(yīng)該是物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向，本文只是結(jié)合營(yíng)改增政策施行后目前財(cái)稅方面尚無定論的該模式進(jìn)行一些粗淺的探討。

[1]王紅.酬金制物業(yè)管理模式下財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)[J].東方企業(yè)文化,2013(19):283-284.

[2]楊萌.激情綻放鵬城——物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會(huì)在深圳勝利召開[J].城市開發(fā),2011(19):10-44.