匡妙妙

舉債50萬(wàn)元，對(duì)吳云梅一家來說痛并快樂著。縱然沉重的債務(wù)壓得他們喘不過氣，但一家老小總算有了一個(gè)像樣的家?？删驮谒麄儩M心歡喜搬進(jìn)新房后，房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)地暴漲，緊接著，房主毀約，過戶無望，還沒有焐熱的“家”自此與他們?cè)贌o關(guān)系。絕望的吳云梅徹底崩潰了，爭(zhēng)吵、哀求統(tǒng)統(tǒng)無用，她竟當(dāng)著房東的面從9層高的“家”一躍而下……

房?jī)r(jià)暴漲房東毀約，高樓一躍釀慘劇

現(xiàn)如今，對(duì)于很多適婚年齡的男性來說，沒車沒錢，丈母娘或許還能包容，但沒有房子，卻是不行的。這點(diǎn)吳云梅始終堅(jiān)信。

眼看兒子快到談婚論嫁的年紀(jì)了，吳云梅的臉上愁緒萬(wàn)千。雖是地地道道的合肥人，可作為一名環(huán)衛(wèi)工人，收入有限， 46歲的她和丈夫林國(guó)磊還帶著兒子“蝸居”在38平方米的老房子里。愛子心切的吳云梅迫切想換套大房子供兒子結(jié)婚用。

好在2014年底，合肥房?jī)r(jià)尚趨于平穩(wěn)，可供選擇的房源不少。夫妻倆商量很久，最終決定在合肥南面購(gòu)買，“那是我從小長(zhǎng)大的地方，一來環(huán)境熟悉，親戚朋友都在那兒，二來還方便照顧爸媽。”

計(jì)劃定下來，找房源、看新房成了吳云梅和丈夫每天的頭等大事。夫妻倆白天跟著中介到處看房子，晚上回家就把房源信息羅列在本子上。

經(jīng)過一番比較，夫妻倆終于找到了滿意的房子。“小峰爸，就這里吧！我太喜歡這兒了?！睍r(shí)至今日，妻子第一次看房時(shí)興奮的樣子仍會(huì)浮現(xiàn)在林國(guó)磊的眼前。那是位于包河區(qū)某小區(qū)138平方米的三室現(xiàn)房，南北通透，層高理想，小區(qū)環(huán)境也優(yōu)雅靜謐。

“這么好的房子肯定不便宜?！绷謬?guó)磊小聲嘀咕了一句。林國(guó)磊在工地做焊工，好時(shí)1天能掙兩三百元，閑時(shí)1個(gè)星期都出不了一次工。吳云梅1個(gè)月也只有2000多元的收入?？紤]到收入有限，林國(guó)磊心里直打鼓，可看到妻子期待的眼神，他還是決定和房東好好談?wù)劇?/p>

終于，協(xié)商許久之后，2015年2月15號(hào)，林國(guó)磊、吳云梅夫婦與房主劉女士簽訂了購(gòu)房合同，約定以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該房。

100萬(wàn)元，對(duì)于他們來說無疑是一筆巨款。林國(guó)磊仔細(xì)盤算了一下：把生活了20多年的老房子賣了，差不多能賣30多萬(wàn)元，加上他們多年的積蓄，能湊50萬(wàn)元。其余的可以找銀行貸款，再找親戚朋友們借一部分，房款就差不多夠了。

按照合同約定，2015年2月，夫妻倆支付了首期房款27萬(wàn)元，隨后一家人高高興興地搬進(jìn)了尚未過戶的“準(zhǔn)新家”?？粗鴮挸髁恋姆块g，吳云梅有種美夢(mèng)成真的感覺，只要回家就一刻不閑地打掃衛(wèi)生，林國(guó)磊勸她歇會(huì)，她笑著說：“這么好的家，我得把它拾掇得干干凈凈。對(duì)了，按風(fēng)俗，搬家要請(qǐng)客吃飯，要不就這周末吧，咱好好熱鬧熱鬧！”

周末，親朋好友聚在一起，對(duì)吳云梅的新房子贊不絕口。可當(dāng)?shù)弥麄冎两袢晕崔k理過戶手續(xù)時(shí)，吳云梅的大姐夫察覺到了蹊蹺：“按照法律規(guī)定，首付款付了之后就可以辦理過戶手續(xù)，怎么你們還得等一年半的時(shí)間，這不正常?！眳窃泼沸πφf：“沒關(guān)系，房東是文化人，不會(huì)出問題的，再說咱們合同都簽過了，只要我們把剩下的房款湊齊給她就行了?！本七^三巡，微醺的大姐夫也就沒細(xì)問。

然而世事難料，大姐夫的擔(dān)心居然真的發(fā)生了！2015年底，合肥房?jī)r(jià)開始飛漲，2016年3月起，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全國(guó)第一。當(dāng)時(shí)他們用7000元一平方米買的房子已經(jīng)漲到了12000元。就在這時(shí)，吳云梅接到房主劉女士的電話，稱其家里有親戚想買這房子，愿意補(bǔ)償他們10萬(wàn)元，就此終止這次購(gòu)房交易。

“這哪行，你怎么能說不賣就不賣了？咱們是有合同的！”吳云梅又急又氣?？蓪?duì)方卻也很有底氣，告訴她：“這不能怪我，是你們違約在先，就算告到法院也沒用?！?/p>

原來，按照當(dāng)初合同約定，房款將分3次支付：2015年2月17日前，吳云梅支付首期房款27萬(wàn)元；2015年3月20號(hào)前，支付二期房款63萬(wàn)元；2016年6月1號(hào)前，支付尾款10萬(wàn)元，并辦理過戶手續(xù)。然而在實(shí)際執(zhí)行中，吳云梅支付完27萬(wàn)元的首期房款后，由于經(jīng)濟(jì)困難，向房主劉女士提出部分房款延期支付，并將二期房款改為53萬(wàn)元，尾款改為20萬(wàn)元。這在當(dāng)時(shí)得到了劉女士的默許，合同繼續(xù)履行。2015年10月21號(hào)，在收到吳云梅的80萬(wàn)元房款后，劉女士開具了收條。

眼看就要支付尾款了，誰(shuí)料房主會(huì)突然反悔。

面對(duì)今非昔比的房?jī)r(jià)，吳云梅寢食難安。這天林國(guó)磊一回家，吳云梅就沖到他面前，舉起手機(jī)，上面全是密密麻麻的樓市信息，她失控般不斷念叨：“房?jī)r(jià)要瘋了！怎么漲得這么厲害！要瘋了！”

看著瀕臨崩潰的妻子，林國(guó)磊心疼不已。他強(qiáng)打精神，拿過妻子的手機(jī)，安慰道：“沒事，別擔(dān)心，終止協(xié)議上我沒簽字，實(shí)在不行咱打官司，肯定會(huì)有辦法的?！?/p>

“真的嗎？還有辦法？”吳云梅半信半疑。

在一番交涉后，雙方約定于2016年6月19日下午面談具體事宜。當(dāng)天上午，林國(guó)磊工地上還有活，要到傍晚才能回來，看著又一夜沒睡的妻子，他擔(dān)心不已。

“我來跟房東談吧，你臉色這么難看，去休息休息?！绷謬?guó)磊拿起手機(jī)準(zhǔn)備跟工頭請(qǐng)假。

“別了，你不去這200塊錢工錢不就沒了。我叫了一個(gè)同事過來幫我說話，沒事的?！甭犝f有同事來幫忙，林國(guó)磊稍稍放心了，便匆匆出了門，想早點(diǎn)收工回來看看。誰(shuí)料，這一去竟是訣別。

下午4點(diǎn)，新“家”里爭(zhēng)吵聲不斷，從開始時(shí)的協(xié)商變成歇斯底里的叫喊，火藥味不斷升級(jí)。

“你怎樣才能搬出去？我給你10萬(wàn)元，一口價(jià)！”房東劉女士的耐心已經(jīng)磨盡。

“我都搬進(jìn)來這么久了，這就是我家了。我多給你10萬(wàn)元，你就把房子過戶給我吧！”吳云梅雙眼通紅地哀求道。

一旁吳云梅的同事也勸得口干舌燥，于是轉(zhuǎn)身進(jìn)了廚房想給大家泡點(diǎn)茶，可就在此時(shí)，沒有任何征兆，吳云梅突然沖向陽(yáng)臺(tái)，一行人試圖拉住她，但無濟(jì)于事，被絕望裹挾的她縱身一躍跳了下去……endprint

“出事之前，我已經(jīng)感覺到她快被這套房子弄得精神失常了，還再三開導(dǎo)過她，沒想到……”悲痛欲絕的林國(guó)磊一夜蒼老了很多。

經(jīng)歷此事后，房東劉女士的壓力也非常大，還住進(jìn)了醫(yī)院。面對(duì)鋪天蓋地的輿論風(fēng)暴，她也覺得很無奈，認(rèn)為明明是吳云梅未按期支付房款違約在先，自己要求解除合同也無可厚非。

再見，那回不去的“家”

吳云梅的憤然一跳不僅沒能解決問題，反而讓雙方的矛盾達(dá)到了頂峰。林國(guó)磊一張?jiān)V狀將房東劉女士告到合肥市包河區(qū)人民法院，要求其繼續(xù)履行雙方簽訂的《存量房買賣合同》，并協(xié)助自己辦理涉案房屋過戶手續(xù)。

開庭當(dāng)天，被告人劉女士沒有到場(chǎng)，由代理律師出庭訴訟。庭審結(jié)束后，林國(guó)磊的家人情緒比較激動(dòng)。為了能讓雙方放下心中芥蒂，真正解決問題，法院工作人員做了很多努力。

2016年12月22日，在法院牽頭下，雙方終于同意在法院會(huì)面，嘗試調(diào)解解決問題。上午9點(diǎn)，林國(guó)磊及其代理律師如約而至，這次劉女士依舊沒有現(xiàn)身，由其妹妹代為出席。

辦案法官?zèng)]有急于切入正題，反而先從情理說起，告知雙方當(dāng)事人，這一次的協(xié)商，并非建立在責(zé)任區(qū)分的基礎(chǔ)上，而是給大家提供一個(gè)協(xié)商的平臺(tái)，可以暫時(shí)放下各自心中的芥蒂，通過代理律師，從法律、證據(jù)層面，客觀地評(píng)析案件，認(rèn)識(shí)到各自的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

沒想到，這一開場(chǎng)白讓原本劍拔弩張的當(dāng)事人安靜了下來，都與代理律師開始了私下的協(xié)商。幾輪交涉下來，林國(guó)磊通過律師主動(dòng)提出，愿意解除購(gòu)房合同，歸還房屋，但是雙方對(duì)于補(bǔ)償款的數(shù)額爭(zhēng)議較大。

林國(guó)磊的主動(dòng)讓步，讓原本不明朗的局面豁然清晰。從9點(diǎn)到12點(diǎn)，3個(gè)小時(shí)里，從分歧到讓步再到意見一致，雙方以劉女士一方補(bǔ)償40萬(wàn)元，林國(guó)磊返還涉案房屋達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

2017年3月初，時(shí)隔9個(gè)月，這場(chǎng)高房?jī)r(jià)催生的悲劇就此塵埃落定?？v有再多不甘，林國(guó)磊還是搬出了涉案房屋，劉女士也將補(bǔ)償款轉(zhuǎn)給了林國(guó)磊。

拿著妻子用命換來的40萬(wàn)元，林國(guó)磊多希望這只是一場(chǎng)未醒的噩夢(mèng)……

房主毀約怎么辦？法律教你止損

2015年底，合肥樓市“高燒”，房?jī)r(jià)暴漲，面對(duì)居高不下的漲幅和幾乎可以忽略不計(jì)的違約成本，不少賣房者不約而同地選擇毀約。對(duì)此，無辜的購(gòu)房者紛紛表示欲哭無淚。

遇到類似本案中的房產(chǎn)買賣糾紛，買方如何才能維護(hù)自己的合法權(quán)益？

首先，買方可要求對(duì)方繼續(xù)履行并要求支付遲延履行違約金?！逗贤ā返?10條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1.法律上或者事實(shí)上不能履行；2.債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高；3.債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

根據(jù)《合同法》第114條第三款之規(guī)定：買方在要求對(duì)方繼續(xù)履行的同時(shí)，可以按照合同對(duì)遲延履行違約金之約定要求對(duì)方支付相應(yīng)的違約金。

其次，解除合同，要求雙倍返還定金或支付違約金。根據(jù)法律規(guī)定，定金罰則和違約金條款不能同時(shí)適用，但守約方可以選擇對(duì)己有利的予以適用。該請(qǐng)求可在定金條款或者違約金條款足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失的情況下，擇一適用。

最后，解除合同，同時(shí)要求雙倍返還定金并賠償實(shí)際損失。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第117條規(guī)定，收受定金一方違約導(dǎo)致合同解除的，除雙倍返還定金外，對(duì)解除合同后責(zé)任的處理，適用《合同法》的規(guī)定。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除后，守約方可以主張賠償損失。結(jié)合合肥市中級(jí)人民法院合中法（2016）第11號(hào)《關(guān)于妥善審理房?jī)r(jià)波動(dòng)后“二手房”買賣合同糾紛案件的通知》的精神，可綜合考慮守約方的成本支出、房?jī)r(jià)上漲等相關(guān)因素確定實(shí)際損失。

其他注意事項(xiàng)：立案后及時(shí)聯(lián)系案件承辦法官告知辦理財(cái)產(chǎn)保全的意向并及時(shí)遞交書面申請(qǐng)書；及時(shí)與法院聯(lián)系訴訟保全擔(dān)保的方式，并確保法院認(rèn)可該種擔(dān)保方式；在標(biāo)的房屋未被保全前應(yīng)要求法院暫時(shí)不要向?qū)Ψ剿瓦_(dá)相關(guān)訴訟材料，或者告知訴訟事項(xiàng)；在辦理保全前應(yīng)確保擬被保全房產(chǎn)尚在賣方名下。

（因涉及隱私，本文主人公皆為化名）

（責(zé)編/謝玉婉）

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