縣市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存思路

傅貽忙+陽波+李濤

【摘要】房地產(chǎn)高庫存是房地產(chǎn)市場供需矛盾的集中體現(xiàn)。以刺激需求為主的房地產(chǎn)托舉政策并不能從根本上解決房地產(chǎn)問題，因此必須通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的系統(tǒng)改革來改變現(xiàn)狀。當(dāng)前，縣市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存需要解決的關(guān)鍵問題是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展，特別是房地產(chǎn)供給質(zhì)量結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 去庫存 思路與對策 株洲市

一、引言

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)要素最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟增長質(zhì)量。目前，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策引導(dǎo)下，株洲市房地產(chǎn)去庫存速度有顯著增快，但是從總體上來看，房地產(chǎn)去庫存壓力依然較大。株洲市房地產(chǎn)要想實現(xiàn)高效率去庫存，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場庫存的均衡發(fā)展，不僅需要在刺激消費側(cè)用力，還需要在供給側(cè)使勁，使二者結(jié)合形成房地產(chǎn)去庫存的長效機制。

二、株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存的必要性

2016年開始，多地打響房地產(chǎn)去庫存的攻堅戰(zhàn)，株洲市打破制約房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的“瓶頸”，減輕拖累經(jīng)濟發(fā)展的“大包袱”，就必須要實現(xiàn)高效率去庫存。株洲市房地產(chǎn)去庫存是不可或缺的，作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中非常重要的一個環(huán)節(jié)，就是要使用各種可以減少庫存的手段去降低庫存率。株洲市房地產(chǎn)去庫存要結(jié)合實際情況，利用供給側(cè)的政策，有效提高去庫存效率，在保證去庫存數(shù)量的同時還要保證去庫存質(zhì)量?？偠灾?，株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是從生產(chǎn)、供給端入手來促進(jìn)經(jīng)濟增長。

（一）房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存是適應(yīng)新形勢的主動選擇

近年來，株洲市經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒，株洲市房地產(chǎn)價格直線上升，供給側(cè)與需求側(cè)的矛盾日漸加深。目前的需求側(cè)政策框架已經(jīng)無法有效解決現(xiàn)存的矛盾，必須結(jié)合實際，推進(jìn)株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革制度的完善。房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要目的就是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，通過提升房地產(chǎn)供給質(zhì)量刺激居民住房消費，達(dá)到滿足人民群眾不斷升級的住房需求。堅持以房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主，需求側(cè)調(diào)節(jié)為輔的原則，從多角度綜合考慮房地產(chǎn)去庫存，保證高質(zhì)量、高數(shù)量、高效率的去庫存，達(dá)到房地產(chǎn)市場庫存的均衡發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存是對房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

2016年末，株洲市商品房待售面積151.4萬平方米，增長9.2%。目前，株洲市高庫存的嚴(yán)峻形式還是沒有得到實質(zhì)性的改變，株洲市各縣房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)非均衡發(fā)展，庫存量居高不下。就目前所顯現(xiàn)出的問題來看，短期內(nèi)，房地產(chǎn)去庫存還是需要在需求側(cè)發(fā)力，調(diào)節(jié)目前房地產(chǎn)市場的供需錯配問題。長遠(yuǎn)角度來看，房地產(chǎn)去庫存應(yīng)堅持房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，使得房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存需要解決的關(guān)鍵問題是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展，特別是房地產(chǎn)供給質(zhì)量結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展。房地產(chǎn)供給質(zhì)量結(jié)構(gòu)非均衡發(fā)展主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)供給不能有效滿足居民對房地產(chǎn)消費升級的要求。目前，株洲市居民對住房的剛性需求得到了一定的緩解，居民對住房的需求從剛性需求轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨?，但房地產(chǎn)市場的供給并不能有效滿足居民的改善性住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給質(zhì)量結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展。房地產(chǎn)供給空間結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展主要表現(xiàn)在：由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，居民具有流動性，加之人口遷移、人口結(jié)構(gòu)變遷、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，從而導(dǎo)致一方面，株洲市區(qū)房地產(chǎn)消費旺盛，株洲市區(qū)房地產(chǎn)庫存保持較低水平，房價上漲壓力較大。另一方面，株洲市的各個縣房地產(chǎn)庫存較高，尤其是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的隱形房地產(chǎn)庫存。株洲市房地產(chǎn)庫存的發(fā)展體現(xiàn)出房地產(chǎn)供給空間結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展。

三、株洲市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

2016年，在一系列房地產(chǎn)去庫存政策措施的拉動下，株洲市區(qū)、縣積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造，促進(jìn)去庫存，進(jìn)一步改善供需結(jié)構(gòu)，推動住房消費，在保證株洲市區(qū)、縣的房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的同時，使株洲市區(qū)、縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)出開發(fā)投資高速增加、新開工面積和竣工面積保持快速增長的特點。

（一）開發(fā)投資增速大

2016年，株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資269.2億元，增長速度達(dá)19.2%，高于全省6.1個百分點，居全省第3位，比上年提高23.2個百分點。分縣市區(qū)來看，8個縣市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)增長，其中有5個縣市區(qū)增速高于株洲市水平，增速居前三位的是云龍示范區(qū)、醴陵市、荷塘區(qū)，分別增長101.3%、60.6%、39.3%。城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資182億元，占株洲市的67.6%。

（二）房屋施工面積速度快

2016年，株洲市房屋施工面積3166.6萬平方米，增長14.1%，增速比上年提高6.8個百分點。本年房屋新開工面積781.1萬平方米，增長43.5%，增速比上年提高58.2個百分點，房屋新開工面積占房屋施工面積的24.7%。其中，住宅新開工546.9萬平方米，增長44%，增速比上年提高58.8個百分點。分縣市區(qū)來看，其中三個縣區(qū)房屋施工面積同比增有尤為顯著，分別是茶陵縣（104.2%）、攸縣（95.6%）、炎陵縣（44.14%）。

（三）商品房銷售面積上升

2016年，株洲市商品房銷售面積746萬平方米，增長13.3%，較上年回落9.3個百分點，增幅比全年最低增速（1～2月份3.4%）提高9.9個百分點。商品房銷售額310.8億元，增長7.8%，比上年回落18.8個百分點。分縣市區(qū)來看，其中銷售商品房面積同比提高幅度較大的三個縣區(qū)有株洲縣（79%）、炎陵縣（49%）、攸縣（41.2%）。

四、當(dāng)前制約株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存的瓶頸

（一）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有效發(fā)力不足，企業(yè)投資信心不足

從數(shù)據(jù)來看株洲市各縣房地產(chǎn)去庫存正在穩(wěn)步消化，但是在經(jīng)濟下行壓力大的背景下，市場不確定因素增多，導(dǎo)致企業(yè)投資信心不足。房地產(chǎn)去庫存過程中更多的還是需求側(cè)在引導(dǎo)，沒有結(jié)合供給側(cè)有效發(fā)力，株洲市大部分縣區(qū)依然存在房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性過剩。因此，必須從供給側(cè)和需求側(cè)同時發(fā)力，以供給側(cè)政策為主導(dǎo)，需求側(cè)為配合，建設(shè)一個良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，增強企業(yè)投資信心，穩(wěn)步去庫存。endprint

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化，高端房產(chǎn)仍有巨大上漲空間

房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是要提高房地產(chǎn)的有效供給，提升房地產(chǎn)的高品質(zhì)供給。當(dāng)前，株洲市房地產(chǎn)市場供給主體為中低價位、中小戶型的普通住宅供給。隨著城鎮(zhèn)提質(zhì)擴容步伐加快，居民住房消費有望形成規(guī)模化、人文化、智能化、生態(tài)化的高端房產(chǎn)需求。普通住宅過多，高品質(zhì)住宅缺少，這就形成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化。因此，建設(shè)高品質(zhì)房產(chǎn)，是株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個重要方向，也是房地產(chǎn)去庫存的有效手段，更是為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造條件。因此，株洲市在去庫存過程中，房地產(chǎn)企業(yè)自身也要多元化發(fā)展，提高高端房產(chǎn)的供給。

（三）商品房銷售有所增長，去庫存仍存在結(jié)構(gòu)性過剩

目前，株洲市各縣商品房銷售量都有大大提高，但房屋閑置面積還是存在擴大，而不是減少的局面。株洲市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1～6月，株洲市商品房銷售308.11萬m2，增長29.3%，增速同比下降23.96個百分點。從區(qū)域分布看，株洲縣和攸縣成交表現(xiàn)較為突出，增幅分別達(dá)到36.4%、31.8%。房地產(chǎn)銷售市場雖有回暖跡象，但信心乃顯不足，商品房空置面積仍然不可小覷。房屋的空置，也體現(xiàn)著房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的單一化，需求和供給之間難以形成均衡。因而，去庫存的過程中必須落實好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列政策，從供給和需求的配合，政府和市場的合作消化庫存量。

（四）房價-收入比較大，去庫存的動力不足

居民收入增加是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的基本條件。2016年，株洲縣居民人均可支配收入19476元，攸縣居民人均可支配收入為27719元，炎陵縣居民人均可支配收入14720元，茶陵縣居民人均可支配收入為17872元，醴陵縣居民人均可支配收入28236元。株洲市平均商品房銷售價格是4797元每平方米。數(shù)據(jù)說明，相對于株洲市目前的房價，居民收入還是較之有些差距。如果房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)上升，就會導(dǎo)致潛在消費者因為房價過高而買不起房，抑制房地產(chǎn)消費。政府和房地產(chǎn)商因為利益的驅(qū)使，并不會增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，導(dǎo)致房價進(jìn)一步推高。這種此消彼長積累下來，就會造成房地產(chǎn)市場供給不平衡，房地產(chǎn)庫存將持續(xù)增加。這些原因也導(dǎo)致株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存的動力不足。

五、加快株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存的思路

房地產(chǎn)高庫存是房地產(chǎn)市場供需矛盾的集中體現(xiàn)。以刺激需求為主的房地產(chǎn)托舉政策并不能從根本上解決房地產(chǎn)問題，因此必須通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的系統(tǒng)改革來改變現(xiàn)狀。當(dāng)前，房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推進(jìn)制度變革與完善。降低房地產(chǎn)業(yè)制度性交易成本，提高要素流動效率，提高土地供給效率，降低資源供給成本。房地產(chǎn)去庫存將會是一個長期過程，加快株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存，需要從政府、財政和企業(yè)自身三個方面同時發(fā)力。

（一）進(jìn)一步發(fā)揮市場配置資源效率，增強房地產(chǎn)市場精準(zhǔn)調(diào)控能力

一是創(chuàng)造良好的市場氛圍。一個有活力的市場最關(guān)鍵的因素就是公開、公平、公正，房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，政府作為株洲市房地產(chǎn)去庫存的主導(dǎo)者，要調(diào)節(jié)市場的各種阻擾，把株洲市房地產(chǎn)市場打造成活力市場，發(fā)揮市場的決定性作用。二是鼓勵居民創(chuàng)業(yè)，增加就業(yè)機會，提高居民收入水平。提高對辦公樓的需求量，同時，降低農(nóng)民工進(jìn)城購房的門檻，利用政策優(yōu)勢扶持農(nóng)民工把空置房改造成休閑娛樂、修生養(yǎng)性的新生態(tài)農(nóng)莊，將空置房的固定財產(chǎn)變現(xiàn)，增加農(nóng)民工的經(jīng)濟收入。三是對房地產(chǎn)開發(fā)用地要適當(dāng)進(jìn)行管理制度，考慮進(jìn)一步控制土地供應(yīng)規(guī)模及節(jié)奏，推進(jìn)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，允許房企適當(dāng)調(diào)整套型，從供應(yīng)源頭調(diào)整結(jié)構(gòu)，以加快庫存去化，從根本上預(yù)防房地產(chǎn)盲目發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)要起科學(xué)引導(dǎo)作用，減少房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”的現(xiàn)象。

（二）進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)金融作用，提升房地產(chǎn)市場差異化供給

一是目前由于房地產(chǎn)市場的升級，造成高端品質(zhì)的房地產(chǎn)供給需求失衡。根據(jù)這一現(xiàn)狀，株洲市應(yīng)該加強引導(dǎo)更多的金融機構(gòu)對高端品質(zhì)房地產(chǎn)的融資，并降低品牌企業(yè)的融資成本，創(chuàng)新高端品質(zhì)的品牌企業(yè)經(jīng)營模式。通過加大對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的研發(fā)投入，提高供給側(cè)的制造、升級能力。二是放寬銀行金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款的額度，支持房地產(chǎn)開發(fā)商對高端優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的融資需求，加強企業(yè)對高端優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的投資信心。對投資進(jìn)行風(fēng)險防范，有效利用信貸資源，針對有市場前景的項目支持合理融資，擴充融資渠道，使房企融資市場化。三是增強特色企業(yè)對人口的吸引力，加強對旅游資源的建設(shè)。株洲市對綠色，高端品質(zhì)的房產(chǎn)加強建設(shè)，利用旅游資源帶動房產(chǎn)發(fā)展，真正的從供給方面落實到民生，創(chuàng)新領(lǐng)域，創(chuàng)新生產(chǎn)力，為長期有效的去庫存打下堅實基礎(chǔ)。

（三）進(jìn)一步細(xì)分房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，滿足房地產(chǎn)市場多元化需求

一是房地產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，房地產(chǎn)資源整合是解決房地產(chǎn)同質(zhì)化的有效路徑。通過和其他行業(yè)跨界融合，如教育業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)療業(yè)、加工業(yè)和旅游業(yè)等，發(fā)展教育地產(chǎn)、餐飲地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、加工地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等，實現(xiàn)房地產(chǎn)細(xì)分化與領(lǐng)域拓展。二是對不同客戶需求設(shè)計不同特色，細(xì)分目標(biāo)客戶群。通過對市場細(xì)分產(chǎn)品改造，創(chuàng)造適合不同客戶需求的特色產(chǎn)品，如萬科地產(chǎn)創(chuàng)造的米公寓，主要是針對剛剛畢業(yè)的大學(xué)生和企業(yè)的白領(lǐng)等群體，這類群體主要是住在方便上班的城市中心，但是又負(fù)擔(dān)不起大套住房的消費。

六、總結(jié)

房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存是一個長期的、動態(tài)的過程。當(dāng)前，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存需要解決的關(guān)鍵問題是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展，特別是房地產(chǎn)供給質(zhì)量結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展。一方面，政府要繼續(xù)強化服務(wù)職能，提高對住房的保障能力和房地產(chǎn)企業(yè)投資的引導(dǎo)，完善相關(guān)的法律法規(guī)，提升對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力等。另一方面，加強市場機制的發(fā)揮，只有落實到民生領(lǐng)域的真正房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才能找到創(chuàng)新領(lǐng)域和創(chuàng)新生產(chǎn)力，成為經(jīng)濟上行的正能量。房地產(chǎn)去庫存不能一蹴而就，著力推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是房地產(chǎn)去庫存的必經(jīng)之路。

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基金項目：2017年度株洲市社科立項課題，株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存對策研究（ZZSK17098）階段性研究成果。2017年度湖南省自然科學(xué)基金項目青年基金，湖南省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存理論機制與實證檢驗（2017JJ3218）階段性研究成果。

作者簡介：傅貽忙（1982-），男，湖南汝城人，碩士，講師，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)；陽波（1997-），男，湖南新化人，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院；李濤（1998-），男，湖南桂陽人，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院。endprint