“五限”政策下，樓市“金九銀十”在分化

易憲容

從去年的930樓市調(diào)控政策出臺(tái)到現(xiàn)在，這一年來(lái)，國(guó)內(nèi)已在55個(gè)城市出臺(tái)超過(guò)160次強(qiáng)有力的行政性調(diào)控政策，而且到現(xiàn)在為止這種行政性樓市調(diào)控政策并沒(méi)有停止。當(dāng)然這些城市行政性樓市調(diào)控政策出臺(tái)，名義上是遏制樓市泡沫，實(shí)際可能是另一種房地產(chǎn)市場(chǎng)饑餓性的營(yíng)銷(xiāo)。比如，最近武漢及長(zhǎng)沙等正在出臺(tái)的樓市調(diào)控政策就是如此。

國(guó)內(nèi)各城市這一輪出臺(tái)了160多次樓市調(diào)控政策，主要是以行政性的方式為主。有限購(gòu)、限貸、限交易、限價(jià)及限制“商改住”。至于這“五限”中，估計(jì)限制交易最能夠滿足政府所要達(dá)到的目標(biāo)。因?yàn)檫@樣可以把城市的房?jī)r(jià)固定在某個(gè)價(jià)位上。所謂限制交易就是指住房購(gòu)買(mǎi)完成過(guò)戶登記之后，政府要求一定時(shí)間內(nèi)不得再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，目前國(guó)內(nèi)有30多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)限制交易政策，其中福州、廈門(mén)、青島、廣州、東莞等都規(guī)定，住房交易完成過(guò)戶登記后兩年內(nèi)不得再次進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易；珠海、惠州等城市，限制交易年限高達(dá)三年；杭州則是對(duì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)區(qū)域內(nèi)的住房，依照規(guī)定在取得產(chǎn)權(quán)證后的三年內(nèi)不得交易。河北保定部分地區(qū)在未來(lái)5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的住房不得交易，而在雄安新區(qū)內(nèi)部分住房則限制十年內(nèi)不得交易。但北京、上海、深圳等一線城市至今則沒(méi)有出臺(tái)住房的限制交易的政策。

可以說(shuō)，這些行政性房地產(chǎn)調(diào)控的“五限”政策，除了限制交易很難找到規(guī)避的方式之外，只要房?jī)r(jià)在上漲，住房投資者都能夠找到規(guī)避這些行政限制的方式。所以，在“五限”的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，只有少數(shù)的一線城市“金九銀十”難以為繼。比如，在北京，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推出樓盤(pán)，還是二手房的交易都會(huì)不及去年的瘋狂。但是對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，特別是對(duì)于一些三四線城市來(lái)說(shuō)，其“金九銀十”的態(tài)勢(shì)則會(huì)空前。

其表現(xiàn)為，一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，無(wú)論是上市公司還是非上市公司，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上市公司，今年上半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)基本上都表現(xiàn)為十分驚人，其增長(zhǎng)幅度大多已經(jīng)創(chuàng)歷史最好記錄。

二是今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指標(biāo)還在增長(zhǎng)。盡管有些指標(biāo)增長(zhǎng)幅度有所減小，但整個(gè)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)并沒(méi)有改變。比如，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還在上漲，住房銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積還在增長(zhǎng)，特別是中部地區(qū)，其銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)達(dá)到30%以上，住房銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)達(dá)到40%以上。所以，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，今年國(guó)內(nèi)住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)基本上仍然要?jiǎng)?chuàng)歷史記錄。

三是由于住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)還在持續(xù)，不少城市的住房庫(kù)存已經(jīng)回到4年前的水平。新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，截至7月底，80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存問(wèn)題40211萬(wàn)平方米，按月減少0.5%，按年減少11.1%。這個(gè)庫(kù)存數(shù)目相當(dāng)于2013年9月的水平。也就是說(shuō)，這些城市的現(xiàn)有的住房庫(kù)存規(guī)?；氐搅?年前水平，住房市場(chǎng)不存在去庫(kù)存問(wèn)題了。所以，當(dāng)前不少三四線城市的住房市場(chǎng)不是去庫(kù)存的問(wèn)題，而是加快增加土地供給，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。所以，對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，正在出現(xiàn)歷史上最輝煌的“金九銀十”。

四是正因?yàn)椴簧俪鞘凶》渴袌?chǎng)繁榮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱火朝天，地方政府也在快速增加土地供應(yīng)，尤其是今年房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲的三四線城市。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)200多個(gè)三、四線城市合計(jì)成交土地金額比2016年同期上漲了42.6%，土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為40%，刷新歷史記錄。

五是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的根源還得回到國(guó)內(nèi)銀行信貸增長(zhǎng)這個(gè)源頭上來(lái)?？梢哉f(shuō)，2016年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的瘋狂，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮創(chuàng)歷史最高水平，完全是通過(guò)國(guó)內(nèi)銀行住房貸款快速增長(zhǎng)來(lái)推動(dòng)的。而2009年之前，國(guó)內(nèi)居民住戶貸款增長(zhǎng)每年不會(huì)越過(guò)2萬(wàn)億元，但僅是2016年國(guó)內(nèi)居民住戶貸款增長(zhǎng)5.9萬(wàn)億元，住房按揭貸款增長(zhǎng)幅度達(dá)46%以上。對(duì)于這種情況，2017年并沒(méi)有因?yàn)槌雠_(tái)一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策有所收斂，反之局面更為嚴(yán)峻。

2017年1-6月底國(guó)內(nèi)居民住戶貸款余額達(dá)到36.7萬(wàn)億元，凈增加3.1萬(wàn)億元。其增量不僅沒(méi)有低于2016年，而且住房貸款結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化。也就是居民短期消費(fèi)貸款，2016年全年增長(zhǎng)8000億元，但今年上半年就增加8100億元。這意味著什么？意味著在一些城市住房按揭貸款首付比例上升，按揭貸款利率上升的情況下，特別是第二套住房按揭貸款首付及貸款利率快速上升之后，一些城市居民正在通過(guò)“房抵貸”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種情況在一線城市及二線熱點(diǎn)城市開(kāi)始普遍流行。也就是說(shuō)，只要房?jī)r(jià)還在上漲，住房投資者總是能夠找到規(guī)避這種行政性限制的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，只不過(guò)增加住房投資者些許投資成本而已。這也意味著政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策企圖既要擠出房地產(chǎn)泡沫又要穩(wěn)定房?jī)r(jià)這樣的政策目標(biāo)是不可能同時(shí)達(dá)到的。

正是從這幾個(gè)方面來(lái)看，盡管一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”今年將有所淡然，但對(duì)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)三四線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”真正到來(lái)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮正在創(chuàng)歷史最好水平。而且，對(duì)于許多地方政府來(lái)說(shuō)，一旦看到住房市場(chǎng)銷(xiāo)售有所下降，或是會(huì)出臺(tái)另類(lèi)的對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控松綁政策，或是又會(huì)出臺(tái)名義上是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)際上則是房地產(chǎn)饑餓營(yíng)銷(xiāo)政策。endprint