李月一

摘 要：工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地和熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，一般在雙方簽訂合同之前，出租方就會(huì)在確認(rèn)承租方有一切相關(guān)的證件之后，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，簽訂合同。不過在合同有效期內(nèi)，往往因?yàn)橐馔馔话l(fā)情況而使得出租方和承租方產(chǎn)生矛盾糾紛，本文就是基于在工業(yè)房產(chǎn)租賃中產(chǎn)生糾紛的一個(gè)簡單的分析。

關(guān)鍵詞：工業(yè)房產(chǎn) 租賃 糾紛 分析

引 言

本篇文章將從一些實(shí)際的案例出發(fā)，找出雙方產(chǎn)生糾紛的具體原因，并且根據(jù)中華人民共和國的種種法律，分析其簽訂的合同之中沒有考慮到哪些必需的方面，從這些缺陷方面找出突破口，尋找一些像法律方面的保障措施來應(yīng)對(duì)突發(fā)情況發(fā)生時(shí)的狀況。

一、合同糾紛的具體項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析

1、具體數(shù)據(jù)

從總數(shù)有限的案件里，采取抽樣的辦法來分析各個(gè)情況在這個(gè)樣本中的所占的比例，以及為什么出現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)如下：

2、數(shù)據(jù)分析

從上述的表格可以看出來，解除合同和繳付租金中出租方和承租方產(chǎn)生的糾紛總共占了工業(yè)房產(chǎn)租賃合同糾紛中的三成左右，但是一旦簽訂合同后，撤銷合同的比例還是非常少的；然后在表格中，另外一個(gè)因素就是違約金方面的糾紛，說明在合同有效期內(nèi)有很多讓雙方都意料不到的突發(fā)情況發(fā)生。

二、具體的案例

1、案情簡介

出租方甲公司在2005年將建筑面積總共一萬五千平方米的十棟廠房以租賃期限為20年的合同期限，租賃給了乙公司，供他們用作辦公和其它的商業(yè)用途，并且每一季度甲公司要求乙公司都要付清這一季度的租金。但是，乙公司承租后，私自對(duì)廠房進(jìn)行了修改建造，這沒有與甲公司簽訂相關(guān)的合同手續(xù)。所以，從2014年起，承租方乙公司就開始拖欠租金，甲公司在多次催債沒有成功后，要求乙公司解除合同，并起訴到法院，要求乙公司支付違約金和之前拖欠的租金。乙公司接到起訴后，也向法院提起了反訴，主張這份合同是無效的，并且要求甲公司賠償修改建造的費(fèi)用和預(yù)期的利潤損失。

2、案件的分析

甲乙兩公司主要是在以下幾個(gè)問題上存在著爭議：第一，乙公司存在的拖欠租金的問題；第二，甲公司是否要承擔(dān)修改建造的費(fèi)用；第三，乙公司改變了廠房的用途是否導(dǎo)致了合同的吳曉華；第四，倘若合同無效，甲公司是否要支付乙公司預(yù)期的利潤損失。

針對(duì)這幾個(gè)問題，有以下的幾個(gè)觀點(diǎn)，首先乙公司改變租賃房產(chǎn)的原用途，就違反了《物權(quán)法》和《土地管理法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》，所以乙公司才認(rèn)為合同無效化的規(guī)定。在本案例中，相關(guān)的律師認(rèn)為：在《土地管理法》中，改變土地的用途必須在農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三種土地用途之間進(jìn)行改變，但不涵蓋本案例中的工業(yè)廠房改變?yōu)檗k公和商業(yè)用途的情況；再則，根據(jù)《租賃合同司法解釋》中的第二三和十五條中對(duì)租賃合同的無效化做出了相關(guān)的規(guī)定，僅將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋的租賃合同、未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑的租賃合同、超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。并未將改變用途納入合同無效的情形范圍。

再來看看乙公司提出的修改建造的補(bǔ)償費(fèi)用和預(yù)期的利潤補(bǔ)償。對(duì)于修改建造的費(fèi)用，根據(jù)《租賃合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定：在合同有效的情況下，如果承租人先存在違約的情況，而導(dǎo)致了合同的解除，那么承租人就無權(quán)要求出租方進(jìn)行房屋修改建造的費(fèi)用賠償，回到本合同，在合同上，甲公司和乙公司都已經(jīng)知曉該廠房可能改變?yōu)楣I(yè)廠房，并且是乙公司先存在拖欠租金的違約行為，所以修改建造的費(fèi)用應(yīng)該由甲公司和乙公司共同承擔(dān)這筆裝修殘值的損失費(fèi)用。然后關(guān)于預(yù)期利潤的問題，根據(jù)《合同法》，如果有一方先存在違約的情況，那么在這一方提出合同無效化之后，那么這一方將在這份合同當(dāng)中獲得的財(cái)產(chǎn)，全部返還。在本案例中，乙公司強(qiáng)調(diào)合同無效化，以及要求甲公司進(jìn)行預(yù)期利潤的賠償，那么乙公司也要將在租賃廠房期間賺取的財(cái)產(chǎn)全部返還，并且合同無效化時(shí)，也不涉及預(yù)期利潤的賠償問題，所以綜合來看，乙公司都無權(quán)上訴，應(yīng)支付拖欠甲公司的租金。

三、總結(jié)

綜合上述的案例和表格分析，合同的簽訂運(yùn)用在企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)中越來越多，所以，對(duì)應(yīng)的合同上的糾紛也多了。在工業(yè)房產(chǎn)方面的合同，雙方在簽訂之前，出租方一定要先看看承租方是否有改變工業(yè)房產(chǎn)用途的想法，并且在合同生效期內(nèi)，出租方也能自行實(shí)地去了解一下承租方的具體運(yùn)作。除此之外，還有一個(gè)重要的問題，通過上面的案例來看，無論是出租方還是承租方，都不要去做出違反合同的行為，很多相關(guān)的法律法規(guī)，都是建立在某一方先違反合同的基礎(chǔ)之上建立的。在合同之上的文字和特殊符號(hào)，以及標(biāo)識(shí)，出租方和承租方都要特意的留意，以免掉入陷阱，避免在合同有效期內(nèi)造成雙方中的某一方違約，減少企業(yè)經(jīng)營中的經(jīng)濟(jì)損失。

四、結(jié)束語

我國《土地管理法》及其實(shí)施條例對(duì)不得擅自改變土地用途的規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)改變工業(yè)房產(chǎn)用途的租賃合同的效力，應(yīng)視其是否違反土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃兩方面來對(duì)待，依照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行裁決，在企業(yè)多元化的時(shí)代，工業(yè)房產(chǎn)租賃已經(jīng)逐步地邁入市場了，簽訂合同的雙方需落實(shí)好自己的工作，避免因合同條款或房屋改建等其它原因，違反合同的條約，多了解相關(guān)法律，本文所舉的案例與數(shù)據(jù)及其它們的分析能對(duì)這方面有所幫助。

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