“營改增”后房地產企業(yè)增值稅風險探析

【摘要】本文在房地產企業(yè)“營改增”的大背景下，在研究我國房地產企業(yè)的增值稅的法律風險和財務風險的基礎上，通過分析風險產生的人員因素和內部機制因素，最后提出合理利用稅收優(yōu)惠政策、關注稅收法律法規(guī)、提高財務人員稅收籌劃能力以及建立健全房地產企業(yè)稅收管控機制等政策建議。

【關鍵詞】“營改增” 房地產 稅收籌劃

一、引言

在我國經濟發(fā)展水平的不斷提高，綜合國力不斷增強的進程中，房地產行業(yè)所貢獻的力量功不可沒。房地產行業(yè)在一定時期內的高速平穩(wěn)發(fā)展，不但使得我國經濟發(fā)展水平得到提升，還解決了的大部分民眾的居住問題。房地產行業(yè)一直以來都采用的都是營業(yè)稅和土地增值稅雙重課稅的的稅收制度，而自2016年5月1日起，我國拉開了全行業(yè)“營改增”的序幕，房地產企業(yè)稅收核算要從較為簡單的營業(yè)稅和土地增值稅的核算轉變?yōu)榫哂锌傻挚壅叩脑鲋刀惖暮怂悖虼?，房地產企業(yè)在應對增值稅稅收風險方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)。本文在分析房地產企業(yè)增值稅風險類型的基礎上，對其產生的原因進行探究，最后提出相關的政策建議，從而幫助房地產企業(yè)在全面”營改增”的浪潮下，平穩(wěn)過渡。

二、房地產企業(yè)增值稅風險及原因

（一）房地產企業(yè)增值稅風險類型

1.法律風險。房地產企業(yè)在營改增之后，所面臨的法律風險分為兩種情況：第一種情況是，部分房地產企業(yè)在進行增值稅的稅款核算時，由于不了解“營改增”相關的法律法規(guī)或者在某些利益驅動下采用非法手段進行稅收賬務處理，從而未按照相關的法律規(guī)定進行稅款核算，進而出現(xiàn)少交或者漏交稅款的情況。若是存在此類情況，該房地產企業(yè)很有可能面臨補交稅款、被收稅款滯納金、罰款甚至受到刑事處罰的法律風險。第二種情況是，由于部分房地產企業(yè)自身財務人員水平有限，在選擇適用法律進行稅款計算時，出現(xiàn)了多算多繳納稅款的情況，由于這樣的情況出現(xiàn)的法律風險將會導致房地產企業(yè)稅負加重。

2.財務風險。房地產企業(yè)除了有可能面臨法律風險以外，也有可能面臨財務風險。由于部分房地產企業(yè)自身財務制度不健全，會計核算不規(guī)范以及財務管理不到位等原因，造成該企業(yè)本身的賬務出現(xiàn)問題。由于企業(yè)財務提供完整、準確的財務信息是進行稅收核算的重要基礎，若是相關財務信息出現(xiàn)紕漏，那么后續(xù)的稅收核算也會不準確。

（二）增值稅風險產生原因

1.企業(yè)管理層增值稅風險意識淡薄。房地產企業(yè)“營改增”在全國范圍內推行時間不長，部分房地產企業(yè)的管理層對由此產生的增值稅風險重視不足，因此經營理念和方式沒有及時跟著轉變。更有甚者，一些企業(yè)管理層對稅收風險抱有僥幸心理，出于自身利益驅動，故意違反法律偷逃稅款，從而造成稅收法律風險。

2.缺乏具備相應稅收知識的財務人員。相當一部分房地產企業(yè)的財務人員僅僅只具備財務知識和少量納稅知識，面對全面的“營改增”，稅收知識儲備不足。由于缺乏精通收稅知識的專業(yè)人才，企業(yè)在面臨增值稅風險時，有可能在稅收法律法規(guī)適用方面、稅款計算方面以及稅收籌劃方面出現(xiàn)紕漏，從而給企業(yè)帶來難以避免的一系列稅收風險，進而造成經濟損失。

3.企業(yè)相關內部風險管控機制缺乏。增值稅的計算、征繳和管理是一系列較為復雜的工作，需要專門部門專門人員進行專業(yè)管控。但是目前我國絕大部分房地產企業(yè)缺乏專業(yè)的稅收風險管控體系，常常是知道有增值稅稅收風險的存在，但是對于增值稅風險高低的評估，風險發(fā)生前的辨別和估計，風險發(fā)生后的控制和應對都缺乏有效的監(jiān)管和控制機制。這也是我國房地產行業(yè)“營改增”之后，需要進一步改進的地方。

三、應對策略

（一）合理利用國家相關稅收優(yōu)惠政策

面對“營改增”的新局面，房地產企業(yè)要從總體上提高企業(yè)人員的遵紀守法意識。房地產企業(yè)相關的稅收籌劃人員必須提高學習意識，加強對相關稅收法律法規(guī)的學習，特別是對一些國家給予房地產企業(yè)的優(yōu)惠政策要特別關注，利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。比如，根據(jù)我國相關文件，房地產行業(yè)“營改增”政策實施以后，增值稅的計算方法分為簡易計稅方法和一般計稅方法兩種。分別針對2016年5月1日之前自行開發(fā)的房地產“老項目”和在此時間之后開發(fā)的房地產“新項目”的增值稅計算而制定。具體而言：簡易計稅辦法為應納增值稅額=（全部價款和價外費用）/（1+5%）*5%，稅率為5%，企業(yè)在針對“老項目”選擇簡易計稅辦法后，在未來36個月內不得變更為一般計稅辦法。一般計稅方法為應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額，稅率為11%。由于存在“老項目”可以自由選擇計稅方法的政策，企業(yè)在計算“老項目”的增值稅時，除了要考慮稅率高低的因素外，是否取得進項稅發(fā)票和房地產價格的變化也是進行方法選擇時需要關注的因素。

（二）密切關注相關稅收法規(guī)的變化

房地產企業(yè)除了要學會利用稅收優(yōu)惠政策外，還應該及時關注增值稅的相關法律法規(guī)的變化，對新的法律法規(guī)做到理解透徹和熟練掌握。避免出現(xiàn)當相關法律法規(guī)變更時，還使用舊政策對項目的增值稅進行計算的情況出現(xiàn)。房地產企業(yè)要做到在法律的準繩下合法經營，避免增值稅法律風險的出現(xiàn)。

（三）培養(yǎng)財務人員稅收籌劃能力

稅收籌劃是指在稅收事項發(fā)生之前，專業(yè)人員在根據(jù)現(xiàn)有的政策法規(guī)和財務情況合理估計稅收風險事項的基礎上，合理預計稅款，并且在法律規(guī)定允許的范圍內，最大限度的少要交納的稅款。目前，我國的房地產企業(yè)中，具有高水平稅收籌劃能力的人員較少，絕大部分財務人員僅僅只具備一般財務知識，很難做到在企業(yè)現(xiàn)有財務狀況的基礎上進行科學合理的稅收籌劃。因此，我國的房地產企業(yè)一方面要注意吸收此類具有專門稅收籌劃能力的人員進入本企業(yè)，另一方面要通過在職培訓等方式著力培養(yǎng)現(xiàn)有財務人員，幫助其提高稅收籌劃水平。

（四）建立并完善稅收風險管控機制

稅收風險是每個企業(yè)都將有可能面臨的現(xiàn)實問題。在傳統(tǒng)的企業(yè)稅收籌劃過程中，一般都是政府部門主動監(jiān)管而房地產企業(yè)被動應對。在我國全面“營改增”的大環(huán)境下，房地產企業(yè)應該樹立主動應對意識，建立并不斷完善企業(yè)的稅收風險管控機制，做到事前合理籌劃評估增值稅風險，事中積極合理管控可能出現(xiàn)風險的各個環(huán)節(jié)，事后認真總結稅收籌劃經驗。此外，房地產企業(yè)的稅收籌劃部門應該與政府部門之間建立起良好的互動關系，改變以往的被動局面。

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作者簡介：馬寧（1986-），女，漢族，湖南邵陽人，任職于廣西財經學院，研究方向：會計學。endprint