芮 舟

打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新管理模式的探討

芮 舟

根據(jù)中央部署，我國(guó)在今年5月1日進(jìn)行了新一輪“營(yíng)改增”改革，將房地產(chǎn)等四大行業(yè)納入了增值稅征收范圍。“營(yíng)改增”后，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀也出現(xiàn)了重要變化，原來(lái)由地稅單獨(dú)負(fù)責(zé)征收的房地產(chǎn)相關(guān)稅收轉(zhuǎn)變成由國(guó)地稅分別進(jìn)行征收，進(jìn)而必將促使原有的管理思維、現(xiàn)行模式、征管資源等產(chǎn)生重大的變革。本文嘗試在營(yíng)改增視角下，通過(guò)分析當(dāng)前營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅收面臨的實(shí)際問(wèn)題，提出以國(guó)地稅緊密合作為基礎(chǔ)的互聯(lián)網(wǎng)+多維管理模式建議。

房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè) 新管理模式

一、當(dāng)前房開(kāi)企業(yè)稅收征管中面臨的問(wèn)題

（一）缺手段，少信息

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及項(xiàng)目立項(xiàng)及取得土地、前期工程設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、交付使用5大環(huán)節(jié)，而每個(gè)環(huán)節(jié)由不同業(yè)務(wù)部門承辦，涉稅信息往往難以取得，而“營(yíng)改增”后，國(guó)地稅在分別征收的過(guò)程中也還未形成有效的信息共享，造成稅務(wù)部門僅能從申報(bào)表中收集信息，在取得信息方面處于不利地位。信息不對(duì)稱造成稅務(wù)部門難以通過(guò)對(duì)現(xiàn)有涉稅信息分析應(yīng)用及時(shí)提出在稅源發(fā)展和稅收征管中可能遇到的問(wèn)題，難以查找稅收征管中的風(fēng)險(xiǎn)源，無(wú)法為進(jìn)一步及時(shí)、高效開(kāi)展納稅評(píng)估、稽查工作提供方向，導(dǎo)致后續(xù)的納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查工作開(kāi)展難度加大。

（二）缺管理，少經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)體量大，項(xiàng)目多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，稅款金額巨大，需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)加以應(yīng)對(duì)，然而長(zhǎng)期管理房地產(chǎn)企業(yè)的地稅部門退出了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主稅種的征收，國(guó)稅部門則二十多年來(lái)從未對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行過(guò)增值稅征收管理，在過(guò)渡期間，無(wú)論國(guó)地稅都難以對(duì)這類企業(yè)實(shí)行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理，導(dǎo)致稅收征管存在漏洞，將可能影響稅款的正常入庫(kù)，造成稅款滯后甚至流失。

（三）缺監(jiān)控，少力度

很多部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理基本上都是事前管理，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證等證件不全就不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)，無(wú)預(yù)售許可證不能進(jìn)行銷售。而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理，不會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過(guò)程，可見(jiàn)，稅務(wù)管理所處的階段和時(shí)限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是最困難、最復(fù)雜、最容易出現(xiàn)問(wèn)題的階段。房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅之所以成為一種比較普遍的現(xiàn)象與稅務(wù)管理是一種事后管理的客觀被動(dòng)因素是分不開(kāi)的。

（四）缺基礎(chǔ)，少機(jī)制

“營(yíng)改增”不僅改變了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收體系，而且在房地產(chǎn)增值稅征收上引入了差額征收的新模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（除選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。同時(shí)土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全扣，而是要根據(jù)銷售面積與可售面積的比例逐步扣除，導(dǎo)致以往稅務(wù)機(jī)關(guān)熟悉的銷售額根據(jù)開(kāi)票情況自動(dòng)導(dǎo)入申報(bào)的模式改為通過(guò)納稅人計(jì)算扣除后來(lái)確認(rèn)，從而在一定程度上打破了“以票控稅”模式，增加了對(duì)稅源管理的挑戰(zhàn)，為房地產(chǎn)稅收征收帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

二、實(shí)施房地產(chǎn)稅收互聯(lián)網(wǎng)+多維管理模式的建議

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接

加強(qiáng)部門配合，建立良好的房地產(chǎn)稅收管理秩序，需要建立以政府為主導(dǎo)、國(guó)地稅為主體、部門之間緊密聯(lián)系、相互協(xié)作、齊抓共管的稅收管理機(jī)制。國(guó)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)該在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下，利用多種渠道，采取多種手段，積極主動(dòng)地與房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行廣泛的聯(lián)系，充分發(fā)揮部門優(yōu)勢(shì)，協(xié)同作戰(zhàn)，綜合治稅，在信息采集、稅源摸底、建立臺(tái)賬、稅源報(bào)告、稅源監(jiān)控、分析預(yù)測(cè)、稅法宣傳等方面開(kāi)展工作，有力地促進(jìn)稅收征管質(zhì)量的提高和稅收秩序的好轉(zhuǎn)。

（二）形成完善制度，實(shí)現(xiàn)信息共享

房地產(chǎn)稅收征管工作需注重內(nèi)部和外部的信息溝通和反饋。對(duì)內(nèi)，各相關(guān)科室和稅務(wù)分局將所有房地產(chǎn)信息都定期反饋到房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并通過(guò)擁有權(quán)限的用戶登錄查詢相關(guān)電子臺(tái)賬的方式，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部數(shù)據(jù)共享。對(duì)外，與房管、建委、發(fā)改委等單位簽訂了數(shù)據(jù)采集的協(xié)議，規(guī)定了數(shù)據(jù)采集的時(shí)間、方式等，通過(guò)各部門間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。

（三）深化項(xiàng)目管理，加強(qiáng)國(guó)地稅共管

在實(shí)際工作中，重點(diǎn)推行項(xiàng)目跟蹤管理，國(guó)地稅分別建立房地產(chǎn)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)臺(tái)賬的建立以及專門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一是跟蹤了解土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)統(tǒng)一管理，建立建筑業(yè)項(xiàng)目管理臺(tái)賬。三是跟蹤了解商品房預(yù)售和實(shí)際銷售進(jìn)度、收款方式、收款時(shí)間等情況，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進(jìn)度，監(jiān)控商品房的存量變化。

（四）借力信息化，打造一體化管理升級(jí)版

國(guó)地稅部門還可借助原不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)票系統(tǒng)建立以信息一體化為支撐，國(guó)地稅合作為主體，相關(guān)部門協(xié)作為輔的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)征管系統(tǒng)，達(dá)到減少臺(tái)賬、統(tǒng)一信息、簡(jiǎn)便核算、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)地稅信息管稅。該系統(tǒng)應(yīng)通過(guò)管理模塊從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起始階段就提前介入，分階段節(jié)點(diǎn)錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)信息管稅。同時(shí)，也可以將增值稅開(kāi)票軟件、申報(bào)系統(tǒng)等鑲嵌到該管理系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)地稅一體化申報(bào)，國(guó)地稅一體化管理的目的。

（作者單位：上海理工大學(xué)管理學(xué)院）

芮舟（1985-），上海理工大學(xué)管理學(xué)院公共管理碩士（MPA）。