蔡蘇赟

（漳州市房產(chǎn)交易中心，福建漳州363000）

淺析漳州房產(chǎn)中介現(xiàn)狀的問(wèn)題與對(duì)策

蔡蘇赟

（漳州市房產(chǎn)交易中心，福建漳州363000）

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房產(chǎn)中介活躍于房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，而且扮演著不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序發(fā)展中發(fā)揮不可替代的作用。但是由于缺乏持續(xù)有效的監(jiān)管，房產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象迭生，行業(yè)內(nèi)部存在許多問(wèn)題，以至對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生不良的影響。加強(qiáng)和規(guī)范中介市場(chǎng)的管理，要加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加大懲罰懲治力度；建立統(tǒng)一公開交易平臺(tái)，引入公開評(píng)價(jià)機(jī)制；強(qiáng)化交易資金監(jiān)管；使該行業(yè)能夠向更健康良性的階段演化，為漳州發(fā)展助力添彩。

房產(chǎn)交易；中介管理；行業(yè)監(jiān)管

一、房產(chǎn)中介的主要職能

（一）咨詢服務(wù)

當(dāng)一宗交易在前期準(zhǔn)備階段時(shí)，購(gòu)房人和房產(chǎn)持有者會(huì)根據(jù)自身的需求，就市場(chǎng)環(huán)境、供求關(guān)系、標(biāo)的評(píng)估、交易手續(xù)及相關(guān)法律等方面向房產(chǎn)中介提出咨詢。房地產(chǎn)咨詢是解決交易雙方信息不對(duì)稱的問(wèn)題，中介利用所掌握的關(guān)于房產(chǎn)交易的知識(shí)信息和經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)交易當(dāng)事人的問(wèn)題，在交易成本測(cè)算、交易風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、交易公平性等方面給出較為客觀的建議。

（二）價(jià)格評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是對(duì)現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格具有其特殊性，價(jià)格形成較復(fù)雜，每宗房屋的價(jià)格影響要素很多，例如地段、樓層、結(jié)構(gòu)、周邊配套等，需要對(duì)每一宗房屋分別分析后定價(jià)。其次，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估具有技術(shù)性強(qiáng)，政策敏感的特點(diǎn)，需要專業(yè)和全面的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成。第三，一般房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的各類交易活動(dòng)如房地產(chǎn)買賣、租賃、互換、抵押、稅收、清算、統(tǒng)計(jì)等活動(dòng)需要具有市場(chǎng)價(jià)格尺度的作用的價(jià)格，一般這個(gè)價(jià)格由具有專業(yè)權(quán)威的機(jī)構(gòu)給出，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)和依據(jù)。

（三）居間代理

房地產(chǎn)居間代理，主要運(yùn)用于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。在房產(chǎn)買賣、租賃、信托等社會(huì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中起到的居間代理的作用。房產(chǎn)居間代理是房產(chǎn)交易過(guò)程中的重要一環(huán)，規(guī)范到位的房產(chǎn)居間代理服務(wù)，對(duì)于降低交易成本，活躍房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，有效配置房產(chǎn)資源，具有積極正面的作用。

（四）行業(yè)自律

房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)是中介行業(yè)根據(jù)自愿原則互相結(jié)合形成的非正式組織。中介行業(yè)協(xié)會(huì)的主要職能有：可以針對(duì)包括業(yè)務(wù)專業(yè)、行業(yè)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容等內(nèi)容制定出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，來(lái)指導(dǎo)行業(yè)健康有序發(fā)展；在通過(guò)自生自發(fā)產(chǎn)生的內(nèi)部秩序，在行業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生無(wú)序惡性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，及時(shí)協(xié)調(diào)處理；行業(yè)協(xié)會(huì)代表行業(yè)利益，可以在向政府制定行業(yè)有關(guān)政策時(shí)，通過(guò)合法渠道反映相關(guān)意見，提出可行性建議。房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的另一個(gè)主要實(shí)踐功能在于協(xié)調(diào)交易雙方與房產(chǎn)中介之間的矛盾問(wèn)題，從較為公正的角度為交易當(dāng)事人在交易過(guò)程中產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)及時(shí)裁定調(diào)解。

二、漳州房產(chǎn)中介市場(chǎng)存在問(wèn)題及現(xiàn)狀分析

2016年以來(lái)，住建部部署開展了房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治，各地加大執(zhí)法檢查力度。2017年8月1日《福建省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監(jiān)管的通知》（閩建房函【2017】53號(hào)）第四點(diǎn)：嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)銷售和中介行為。以目前漳州市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，部分房產(chǎn)中介成為害群之馬，不但無(wú)法為房產(chǎn)交易活動(dòng)發(fā)揮積極正面的作用，反而為廣大房產(chǎn)交易當(dāng)事人制造障礙，以此牟利，這是因?yàn)槟壳皩?duì)于房產(chǎn)中介應(yīng)該提供的服務(wù)沒(méi)有得到相應(yīng)合理的規(guī)范。結(jié)合目前漳州中介市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面。

（一）行業(yè)管理不完善

房產(chǎn)中介行業(yè)門檻與退出成本低，導(dǎo)致目前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員素質(zhì)偏低，行業(yè)規(guī)模小，發(fā)展慢。說(shuō)明了房產(chǎn)中介市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)法律、法規(guī)、教育培訓(xùn)、管理、準(zhǔn)入等)諸多方面的不完善，加上部分房產(chǎn)中介缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，催生系列問(wèn)題。

1.假房源問(wèn)題及問(wèn)題房源

假房源在中介市場(chǎng)中極為常見，有一部分中介機(jī)構(gòu)掛出假房源為了招徠客戶，行內(nèi)稱之為“釣魚臺(tái)”。假房源分為幾種類型：一是已售房源仍在掛牌；二是待售房源虛標(biāo)房?jī)r(jià)，一般均虛標(biāo)低價(jià)以吸引客戶；三是房源信息不符，主要是在裝修程度、地理位置、戶型結(jié)構(gòu)、是否學(xué)區(qū)等相關(guān)信息上弄虛作假。問(wèn)題房源是指房屋不具備交易條件，存在司法查封、抵押等情況。事件一：陳先生在購(gòu)買一套被某房地產(chǎn)中介稱為“有按揭貸款”40萬(wàn)的冠成國(guó)際的兩室一廳的房屋過(guò)程中，支付了55萬(wàn)元房款欲簽訂合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)，該房屋除了存在80萬(wàn)元的抵押貸款擔(dān)保外，房屋已被三家法院查封，賣方負(fù)債累累，根本無(wú)力返還購(gòu)房款。問(wèn)題房源危害性很大，是交易糾紛產(chǎn)生的重災(zāi)區(qū)。房產(chǎn)中介責(zé)任感的缺失，是導(dǎo)致問(wèn)題房源的主因。

2.指導(dǎo)陰陽(yáng)合同

房產(chǎn)中介利用自己對(duì)房產(chǎn)交易流程及交易規(guī)費(fèi)政策的熟悉，慫恿協(xié)助交易雙方以簽訂陰陽(yáng)合同的方式逃避稅負(fù)或者套取貸款，以期在其中分得一羹。陰陽(yáng)合同不僅會(huì)導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)稅收的流失及統(tǒng)計(jì)信息的不完全，一旦交易過(guò)程中雙方發(fā)生糾紛，陰陽(yáng)合同會(huì)為后續(xù)維權(quán)產(chǎn)生障礙。

3.中介服務(wù)收費(fèi)混亂

雖然強(qiáng)調(diào)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，公開上墻。但由于房產(chǎn)中介門檻低，從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，加上存在一些無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)收費(fèi)混亂這一頑疾始終存在漳州房產(chǎn)中介市場(chǎng)。

（二）無(wú)證執(zhí)業(yè)和非法挪用客戶房款稅費(fèi)

1.無(wú)證經(jīng)營(yíng)

有些房產(chǎn)中介沒(méi)有申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，在交易過(guò)程中公開的信息只有電話號(hào)碼，一旦在交易過(guò)程中產(chǎn)生糾紛矛盾，以一走了之的方式逃避法律責(zé)任。事件二：嚴(yán)小姐通過(guò)號(hào)稱自由經(jīng)紀(jì)人的某房產(chǎn)中介出售建元南花園某房屋該房產(chǎn)中介將買房支付的2萬(wàn)定金據(jù)為己有，隨后強(qiáng)制嚴(yán)小姐及買方交納代辦費(fèi)用2000元，由某“按揭公司”辦理后續(xù)過(guò)戶手續(xù)后便不再出現(xiàn)。事件二正是突出反映了這一市場(chǎng)亂象。

2.違規(guī)提供首付貸、尾款墊付等房產(chǎn)交易金融服務(wù)

事件三：李先生欲購(gòu)買新城花園某房屋，商議房?jī)r(jià)款為90萬(wàn)元。由于李先生手上現(xiàn)金有限，某房產(chǎn)中介建議可將成交價(jià)提高向銀行申請(qǐng)貸款，中介可提供墊付首付款和尾款的服務(wù)促成交易，收取3%月利率。兩個(gè)月辦理貸款手續(xù)后，李先生共支付給房產(chǎn)中介墊付款利息共計(jì)3.6萬(wàn)。首先墊付貸款業(yè)務(wù)的合法合規(guī)性未得到相關(guān)部門的確認(rèn)，其次首付款及尾款的墊付，加大房產(chǎn)的杠桿效應(yīng)，放大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，第三房產(chǎn)中介提供的金融服務(wù)，月利率一般都在2%-5%之間。以2015年公布施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》，第二十六條明確規(guī)定：“借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%，出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持”。房產(chǎn)中介提供的金融服務(wù)年利率都在24%-60%之間，不可不說(shuō)有高利貸的嫌疑。第四，房產(chǎn)中介會(huì)盡量縮短貸款辦理周期，以提高墊付資金的使用率從而提高利潤(rùn)。因此在房產(chǎn)交易辦理流程中通過(guò)尋租方式縮短辦理時(shí)限便成為房產(chǎn)中介秘而不宣的行業(yè)“潛規(guī)則”。

3.通過(guò)占用客戶房款及稅費(fèi)款

還有部分不法中介通過(guò)占用客戶房款及稅費(fèi)款項(xiàng)建立資金池，利用買賣雙方對(duì)交易流程時(shí)限的不熟悉，通過(guò)延遲房產(chǎn)交易、稅費(fèi)繳納辦理時(shí)間的方法利用時(shí)間差牟取不法收益；在存量房交易過(guò)程中，由于信息不對(duì)稱，常出現(xiàn)房產(chǎn)中介利用以各種方式囤積房源，再伺機(jī)高價(jià)賣出的現(xiàn)象。由于屬短期持有，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以公證委托的形式代替房屋交易，規(guī)避相關(guān)稅費(fèi)。多次轉(zhuǎn)委托權(quán)的情況時(shí)有發(fā)生，這都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)參與房地產(chǎn)投機(jī)的表現(xiàn)。除此之外，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也參與新建商品房的投機(jī)。許多在網(wǎng)上明明標(biāo)示可銷售的房屋，在開發(fā)公司售樓處詢問(wèn)時(shí)卻被告知已銷售，卻以“直入戶，轉(zhuǎn)讓費(fèi)X萬(wàn)”的形式出現(xiàn)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的二手房源中。可以說(shuō)，一部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)儼然扮演著房地產(chǎn)交易價(jià)格推手的角色。

綜上所述，目前漳州中介市場(chǎng)業(yè)態(tài)分工主要有兩種，一是促成交易的居間代理，一是辦理包括交易與按揭手續(xù)的所謂按揭公司。我市房產(chǎn)中介行業(yè)不僅在行業(yè)發(fā)展層級(jí)、服務(wù)檔次、技術(shù)含量、內(nèi)部分工管理等方面差強(qiáng)人意，以至于中介市場(chǎng)亂象盡顯，制約了我市房地產(chǎn)存量市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

（一）加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加大懲罰懲治力度

目前，中介行業(yè)違法行為的監(jiān)察和打擊一直受執(zhí)法力度偏弱的短板的影響而無(wú)法順利開展。中介行業(yè)涉及住建、國(guó)土、工商、物價(jià)等多個(gè)部門。部門間加強(qiáng)溝通開展合作，才能有效對(duì)中介不法行為進(jìn)行監(jiān)察和打擊。部分中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員抱有僥幸心理，加上法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中有恃無(wú)恐。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)中介違規(guī)的行政處罰，是有法律依據(jù)的。按照現(xiàn)行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對(duì)于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或者房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的違規(guī)行為，相關(guān)主管部門可依法分別處以1萬(wàn)元到3萬(wàn)元之間的處罰。對(duì)于房產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管，特別是對(duì)中介違法行為的打擊，重點(diǎn)還看執(zhí)法力度，應(yīng)當(dāng)由主管部門牽頭，多部門形成合力，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施行政處罰，并且不定期、持續(xù)性檢查，以增加法律法規(guī)、主管部門和執(zhí)法人員的震懾力度。

（二）建立統(tǒng)一公開交易平臺(tái)，引入公開評(píng)價(jià)機(jī)制

主管部門應(yīng)該結(jié)合目前先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)+理念，在網(wǎng)絡(luò)上建立統(tǒng)一的公開交易平臺(tái)，并對(duì)提供服務(wù)的房產(chǎn)中介建立連續(xù)評(píng)價(jià)制度。通過(guò)設(shè)置官方公開的交易信息平臺(tái)，將對(duì)中介的評(píng)價(jià)功能嵌入其中，包括中介的近期成交量、客戶的滿意度、前期委托方的備注評(píng)價(jià)等，將這些信息公開放到互聯(lián)網(wǎng)上。由于所有的交易信息都被公開上網(wǎng)，房產(chǎn)中介從長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的角度考慮，不會(huì)為了短期小利選擇不誠(chéng)信不規(guī)范的方式。對(duì)委托方而言，通過(guò)查看平臺(tái)上的房產(chǎn)中介服務(wù)評(píng)價(jià)信息，可以增進(jìn)對(duì)該房產(chǎn)中介情況的了解，減少機(jī)會(huì)成本和沉沒(méi)成本的幾率，從而節(jié)約監(jiān)督成本和交易成本。通過(guò)公開提高對(duì)中介人員監(jiān)管的透明度，規(guī)范了中介市場(chǎng)，促進(jìn)了從業(yè)人員整體素質(zhì)的提高。

（三）強(qiáng)化交易資金監(jiān)管

2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》再次明確要求，要健全交易資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)交易資金監(jiān)管。對(duì)存量房進(jìn)行交易資金監(jiān)管不僅能為交易雙方提供安全的資金交易場(chǎng)所，從源頭上遏制中介機(jī)構(gòu)挪用存量房交易資金的情況發(fā)生，間接規(guī)范了房屋中介市場(chǎng)，維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。它解決了一直以來(lái)存量房交易信息不對(duì)稱，部分中介欺上瞞下、亂吃差價(jià)、不按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的歷史頑疾。這不僅進(jìn)一步規(guī)范了市場(chǎng)秩序，也為消費(fèi)者提供了一個(gè)“透明信息、規(guī)范交易、保障安全、便民利民”的安全的市場(chǎng)環(huán)境。

（四）政府層面加強(qiáng)行業(yè)發(fā)展引導(dǎo)

由于近階段，住建部的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》立法征求意見和省住建廳的《福建省房屋交易監(jiān)督管理辦法》立法調(diào)研工作也都在進(jìn)行中，雖然都列入了各級(jí)立法計(jì)劃，但在現(xiàn)實(shí)工作中，確實(shí)因?yàn)榱⒎ǖ臏笮詫?dǎo)致違法違規(guī)事件查處無(wú)據(jù)，一定程度上導(dǎo)致了市場(chǎng)的一些亂象。因此，應(yīng)盡快出臺(tái)相應(yīng)法律法規(guī)，特別是交易資金監(jiān)管部分，明確監(jiān)管要求、監(jiān)管范圍、監(jiān)管辦法、使存量房資金監(jiān)管有抓手、有力度。其次，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，應(yīng)制定行業(yè)指導(dǎo)性意見，明確房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)程，制定中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員備案及中介服務(wù)行為程序或步驟，明確相應(yīng)工作要求、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，讓中介管理和服務(wù)行為得到統(tǒng)一規(guī)范。

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F270

A

1005-913X（2017）10-0130-02

2017-08-24

蔡蘇赟(1984-)，女，福建漳州人，經(jīng)濟(jì)師，碩士，研究方向：房地產(chǎn)營(yíng)銷。

［責(zé)任編輯：方 曉］