莊薇

摘 要：管理會計與財務會計作為會計學的兩大分支，對企業(yè)日常的運營以及未來的發(fā)展都起著重要的作用。尤其是管理會計，由于其具有提供信息、管理企業(yè)的雙重屬性，在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，被眾多的現(xiàn)代企業(yè)越來越多地運用于企業(yè)的管理。特別是對于高風險、高投資、管理程序繁雜的房地產(chǎn)企業(yè)而言，將管理會計有效地應用于企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理、經(jīng)濟盈利，還是對企業(yè)未來的發(fā)展都是有利的。

關鍵詞：管理會計；房地產(chǎn)企業(yè)；應用

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。管理會計作為一種內部報告會計，只有與企業(yè)管理實踐相結合，才能創(chuàng)造價值。企業(yè)管理領域不同，適用的管理會計工具方法亦不盡相同。一般而言，企業(yè)管理可分為戰(zhàn)略管理、預算管理、成本管理、營運管理、投融資管理、績效管理、風險管理等七大領域，如何把管理會計應用于房地產(chǎn)企業(yè)的各項管理之中，探究管理會計在我國房產(chǎn)企業(yè)的具體應用，總結出一些好的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是具有重要意義的。

1房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點

房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著自身的業(yè)務特點，在運營和管理方面要比其他企業(yè)復雜的多，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務一般都是圍繞著工程項目展開，項目是企業(yè)發(fā)展的基礎，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項目，設置了多個分層機構，導致企業(yè)的組織機構十分復雜，管理難度較大。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期投入比較大，企業(yè)的資金需求巨大，需要有足額的資金和完善的資金鏈作為支撐。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制要求非常高。第四，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目時間持續(xù)一般比較長。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目都需要兩到三年的時間，甚至更長。有些大型工程開發(fā)周期可能超過10年，這給企業(yè)的運營和管理都帶來了比較大的風險和難度。

2管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應用

2.1在房地產(chǎn)企業(yè)控制中的應用

無論是什么計劃，在進行規(guī)劃之時總是理想的。但是，現(xiàn)實的每一步不會都照著計劃的軌跡毫無偏差的進行。管理會計在房產(chǎn)企業(yè)的運行中還扮演著控制、監(jiān)督者的角色。根據(jù)之前所擬定的計劃，看實際情況是否與計劃相符，如果出現(xiàn)偏差再提出相應的解決方案。比如看房屋的修建進度是否跟上了預期，如果比預計的進度慢，就根據(jù)實際情況加強工作強度或增加建筑工人的數(shù)量，使修建工作能如期完成。看實際的成本耗費是否與之前的費用預算相當，如果確實是由材料價格等因素所引起的偏差，那么管理會計會及時地調整房產(chǎn)企業(yè)的預算?？傊?，經(jīng)過管理會計對房地產(chǎn)企業(yè)的控制，會盡量地使企業(yè)的修建或銷售大致地按計劃進行。

2.2明確地建立目標成本

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管理屬于十分重要的內容，如果成本方面的管理難以保障企業(yè)的最大化利益，將會直接給接下來的工作造成相當大的麻煩。管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)當中的應用，應當做到以市場需求為明確的導向，將動態(tài)分析作為成本預算的基礎，進而形成良性的成本管理手段，一些時候還需要配置較為完善的管理機制，使得各項成本的管理工作能夠合理有效的開展。目標成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)需要預先確定一定的成本目標，接著盡可能地去調整相應的目標和數(shù)值。而在成本管理當中，目標成本的管理又屬于核心的內容。管理會計需要將全體的內部資源聯(lián)系起來，盡可能地共同努力，以迅速實現(xiàn)這一目標，一般這一目標都會建立在目標定額上。在實際的目標成本建立過程中，需要切實考慮到企業(yè)當前的內部環(huán)境，以及企業(yè)外部環(huán)境存在的各種問題，進而采用價值分析管理能力，以形成最為科學有效的質量成本管理方法，形成針對項目的成本管理思路。

2.3加強內部的審核促進管理創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的實踐時，可以引入先進且有效的方法，對于潛在的風險進行分析，無論是戰(zhàn)略風險和經(jīng)營風險都要保持理性的態(tài)度，加強分析和研究，及時發(fā)現(xiàn)會計報表中的相關問題，保證內部審核的可靠和安全性。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)能夠對內部的控制以及業(yè)務方面等進行管理績效審核，在各部門以及員工間樹立成本效益的觀念，對成本加強核算，對支出相應的節(jié)省，從而增加其收入，實現(xiàn)其經(jīng)濟收益。另外，要根據(jù)目前市場以及外部環(huán)境的情況，運用一些現(xiàn)代化的組織理念，對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務流程進行變動和完善并優(yōu)化相關的財務工作，促進財務管理的創(chuàng)新。

2.4建立經(jīng)營決策平臺

經(jīng)營決策平臺對于企業(yè)的發(fā)展來說是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質量比較高的決策依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策平臺行業(yè)特點則比較突出，內容主要有五大板塊：年度預算、項目周期預算、地皮預算、盈利預算和現(xiàn)金流預測等。房地產(chǎn)企業(yè)的每個板塊的預算都是不可或缺的，必須做好每個環(huán)節(jié)的預算，確保企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的正常有序。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開，建立覆蓋多個行業(yè)的全面預算管理模型，以更好的適應公司的發(fā)展機制。

2.5在房地產(chǎn)企業(yè)預測中的應用

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況會受國家的信貸政策、土地政策、稅收政策以及政府頒布的房屋限購等外部因素影響，也會受企業(yè)的資產(chǎn)結構、信用等級等內部因素的影響。管理會計可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、宏觀經(jīng)濟政策以及公司自身的因素，利用相關的會計計算模型預測市場的房產(chǎn)需求量。在預測出房產(chǎn)的需求量之后，再根據(jù)企業(yè)的市場份額占有量，預測出市場對本公司房產(chǎn)的需求。管理會計還可以根據(jù)市場上鋼筋、水泥等建筑材料的價格預測出企業(yè)的修建成本，并進行合理的分配，使企業(yè)的成本最小化。根據(jù)上述預測的需求量和成本還可以預測出房地產(chǎn)公司的盈利，同時，管理會計還可根據(jù)以前公司的經(jīng)營情況預測其成長性。

2.6在房地產(chǎn)企業(yè)考核與評價中的應用

管理會計會根據(jù)其所記錄的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，利用開發(fā)部門、管理部門、銷售部門等各部門的業(yè)績以及任務完成情況，運用相關的考核指標、機制對各部門的業(yè)績、表現(xiàn)進行考核與評價。除了部門的業(yè)績考核之外，還可以考核每個員工的工作情況。在考核與評價的基礎上，把運行不好的部門進行調整，使各個部門能夠相互配合、相互促進地運轉。對員工個人的績效實施適當?shù)莫剳?，使其工作更有動力和方向。使每個部門、員工都各司其職，清晰資金的運作流程。

結語

綜上所述，在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，有效的應用管理會計推進企業(yè)的管理工作具有重要的意義。目前，財政部剛剛印發(fā)了《財政部關于印發(fā)〈管理會計應用指引第100號——戰(zhàn)略管理〉等22項管理會計應用指引的通知》，使管理會計在指導性、應用性、開放性、操作性方面又提升了一個新的高度。要求有關人員在實際的執(zhí)行過程中，盡快掌握管理會計的知識，并根據(jù)企業(yè)的具體發(fā)展情況，制定和管理會計相結合的有效的管理措施，以此提高企業(yè)管理工作的質量及其效率；同時，為了促進房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的快速發(fā)展，管理人員應當樹立正確的工作意識，不斷提升自身專業(yè)技能，并將專業(yè)知識應用到公司的實際管理中，以此方能提高企業(yè)在市場經(jīng)濟中的核心競爭力，促進企業(yè)的健康、長遠發(fā)展。

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