房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)借鑒與稅基取向

周玉笛

摘 要：堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度是"十九大"報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)問題。在"寬稅基，低稅率"的稅制改革原則下，以房產(chǎn)市場價(jià)值為課稅基礎(chǔ)，以擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍、規(guī)范減免措施為手段的房產(chǎn)稅稅基拓寬，是我國房產(chǎn)稅改革的必然選擇?；诖?，文章主要對(duì)我國房產(chǎn)稅制發(fā)展進(jìn)行了分析，借助國際房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的房產(chǎn)稅稅基取向進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；國外制度；稅基取向

引言

現(xiàn)如今，在經(jīng)歷黃金十年之后，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進(jìn)入了“白銀時(shí)代”，在政府的不斷努力下，樓市調(diào)控不再是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，而是立足房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。房地產(chǎn)稅務(wù)改革作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)手段，在稅務(wù)改革過程中借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，明確我國房地產(chǎn)稅務(wù)的稅基取向，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)稅務(wù)制度的改革提供基礎(chǔ)保障。因此，相關(guān)部門人員應(yīng)加大對(duì)國際房地產(chǎn)稅務(wù)制度的研究力度，結(jié)合自身房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，確定符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅務(wù)制度。

1、我國房產(chǎn)稅發(fā)展中存在的問題

我國的房地產(chǎn)稅發(fā)展大致可以分為3個(gè)階段：

第一，改革開放以前，在簡化稅制的影響下，我國實(shí)施了工商稅制改革，將國內(nèi)企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅合并到工商稅中進(jìn)行統(tǒng)一征收，城市房地產(chǎn)稅的征收范圍有所調(diào)整，只是針對(duì)房產(chǎn)管理部門、有房地產(chǎn)的個(gè)人和海外僑胞征收。城市房地產(chǎn)稅雖然作為一個(gè)稅種存在，但是，其在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)中的功能有所削減，這也是我國實(shí)行單一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的結(jié)果。

第二，改革開放后的房地產(chǎn)稅發(fā)展。改革開放以后，我國對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行了兩次調(diào)整：1982年，《中華人民共和國憲法》第十條指出：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！边@就使得原城市房地產(chǎn)稅中對(duì)城市地產(chǎn)征稅規(guī)定的部分已不符合實(shí)際情況，有必要把城市房地產(chǎn)稅劃分為土地使用稅和房產(chǎn)稅；1984年10月，國務(wù)院對(duì)國有企業(yè)進(jìn)一步推行利改稅，恢復(fù)征收停征超過十年的房地產(chǎn)稅，并正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨(dú)立出來，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

第三，1986年9月，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定房產(chǎn)稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，征稅對(duì)象是房產(chǎn)，征稅依據(jù)是以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，稅率為1.2%，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定；沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。房產(chǎn)稅按年征收。該條例將房產(chǎn)稅稅基定為按房產(chǎn)原值進(jìn)行確定。

第四，2008年12月31日國務(wù)院第546號(hào)令，宣布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，也就是說，目前不論是涉外納稅人還是國內(nèi)納稅人，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)都是房產(chǎn)原值，沒有再按房產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅了。

2、房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)借鑒與稅基取向研究

2.1以房地產(chǎn)市場價(jià)值為房產(chǎn)稅課稅依據(jù)

第一，以房產(chǎn)市場價(jià)值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅。稅收的基本原則就是從國家得利多者多納稅，房產(chǎn)稅也不例外。房子的價(jià)值來源于公共投入，房屋所有人因公共投入得到了利益，讓房屋所有人按房屋價(jià)值納稅符合稅收受益與公平原則。政府可以把房產(chǎn)稅用于幫助窮人建造廉價(jià)住房和對(duì)公共設(shè)施建設(shè)不足的地區(qū)加大投入，按房產(chǎn)市場價(jià)值為依據(jù)是征收房產(chǎn)稅的一個(gè)重要原則。

第二，以房產(chǎn)市場價(jià)值作為房產(chǎn)稅征收依據(jù)。以市場價(jià)值作為房屋稅的稅基比更為合理。世界上大部分國家尤其是發(fā)達(dá)國家都采用市場價(jià)值計(jì)價(jià)法，一些轉(zhuǎn)型國家和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的國家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計(jì)價(jià)法或混合估價(jià)法。但實(shí)行面積計(jì)價(jià)法和混合計(jì)價(jià)法的國家正在向市場價(jià)值計(jì)價(jià)法轉(zhuǎn)變。所以，房產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)的市場價(jià)值。

第三，以房產(chǎn)市場價(jià)值征收房產(chǎn)稅。這樣有利于稅收透明，并遏制房價(jià)的過快上漲，基于房產(chǎn)市場價(jià)值征收房產(chǎn)稅，納稅人可以據(jù)此更好地權(quán)衡地方公共項(xiàng)目建設(shè)的成本和收益。此外，房產(chǎn)稅由地方政府征收，地方政府的公共支出有了資金來源，就可放棄對(duì)土地出讓金的依賴，從而減少了建房成本，會(huì)促使房價(jià)回落，并保持相對(duì)穩(wěn)定（美國1940-2000年的房價(jià)平均每年上漲2.3%），納稅人就能拿出更多的錢用于其他領(lǐng)域的投資和消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2建立完善的房產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估制度

首先，數(shù)字化城市的建設(shè)為房產(chǎn)市場價(jià)值的評(píng)估提供了基礎(chǔ)。以房產(chǎn)市場價(jià)值為房產(chǎn)稅征稅依據(jù)，就要求政府或評(píng)估部門掌握并不斷地更新有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。城市地理信息系統(tǒng)的建立和廣泛使用，使房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估更加先進(jìn)精確，從而大大地減少了評(píng)估中的不公平性，降低了地方政府管理成本，提高了管理水平和效率，為房產(chǎn)稅稅基改革提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

其次，房產(chǎn)稅稅基的評(píng)估周期受房屋的實(shí)際市場價(jià)值波動(dòng)比較大，從世界范圍來看，各國一般每隔3-5年就會(huì)對(duì)土地、房屋等重要的非金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價(jià)值重估。在我國房地產(chǎn)評(píng)估工作中，可以將房地產(chǎn)稅基評(píng)估與地方稅務(wù)部門已有的征管工作相結(jié)合。

2.3擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍規(guī)范減免措施

在房地產(chǎn)稅務(wù)管理過程中，根據(jù)量能支付原則，擴(kuò)大征稅范圍，實(shí)行普遍征收，進(jìn)一步擴(kuò)大稅基，能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。以市場評(píng)估價(jià)值為征收依據(jù)，為了防止逃稅，房產(chǎn)稅要先征后退，對(duì)城鎮(zhèn)所有房產(chǎn)征稅，做到一房不漏。城鎮(zhèn)居民憑戶口本到稅務(wù)部門以家庭戶為單位，按人均住房面積折算的價(jià)值辦理退稅。

2.4建立納稅人爭議處理機(jī)制保護(hù)納稅人合法權(quán)益

對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行評(píng)估征稅，不同于流轉(zhuǎn)稅、所得稅等稅種在現(xiàn)行稅法下以既成事實(shí)的收入或行為為課稅對(duì)象，廣泛聽取納稅人的意見，使其能夠接受評(píng)估結(jié)果，履行納稅義務(wù)對(duì)納稅工作的開展有著重要作用：

第一，對(duì)評(píng)稅結(jié)果進(jìn)行公示，將應(yīng)課稅房地產(chǎn)位置、產(chǎn)權(quán)狀況、實(shí)物狀況等內(nèi)容，以公示形式在特定網(wǎng)站、報(bào)紙雜志等媒體上公布，以便增強(qiáng)信息透明度，鼓勵(lì)納稅人對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。

第二，建立稅基評(píng)估爭議的復(fù)議制度，以解決稅基評(píng)估爭議問題，更好地保護(hù)納稅人權(quán)益。當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估方法、程序和結(jié)果等提出異議時(shí)，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制，以稅務(wù)部門為主導(dǎo)，溝通信息，交換意見，最終達(dá)成共識(shí)，完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)納稅人合法權(quán)益。如納稅人仍不滿意，再進(jìn)入稅收復(fù)議和行政訴訟程序解決。

結(jié)束語：

綜上所述，在我國房地產(chǎn)稅發(fā)展過程中，為了保證房地產(chǎn)稅務(wù)制度的可行性，在完善房地產(chǎn)稅務(wù)制度過程中，相關(guān)人員應(yīng)充分借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前社會(huì)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，建立相應(yīng)的房產(chǎn)稅務(wù)制度。相信在大家的共同努力下，我國房地產(chǎn)稅務(wù)制度的制定將會(huì)越來越完善，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供法律保障。

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