商業(yè)地產最佳發(fā)展路徑實證研究

董志尚

中圖分類號：F062.9 文獻標識碼：A

內容摘要：文章針對兩類問題展開分析，第一類問題是商業(yè)地產項目能否依據項目條件與時機確定其最佳發(fā)展路線？第二類問題是商業(yè)地產項目如何調整實現(xiàn)最佳發(fā)展。就上述兩類問題，在已有的研究成果中未給出解答。研究從理論分析入手，構建具有可變因素和可變周期的商業(yè)地產利潤框架。通過使用變分法，對該框架進行分析，不僅明確了第一類問題，而且對第二類問題中如何實現(xiàn)最佳發(fā)展給出了四個實現(xiàn)條件。在此基礎上，就我國西部地區(qū)兩省主流房地產開發(fā)項目進行論證，不僅采用回溯法確定其歷史發(fā)展質量，而且采用四大實現(xiàn)條件優(yōu)化其現(xiàn)有發(fā)展，實現(xiàn)自我提升。

關鍵詞：商業(yè)地產 最佳發(fā)展 路徑研究 變分法

引言及目標

研究之初，團隊提出了兩類問題：第一類問題是商業(yè)地產項目能否依據項目條件與時機確定其最佳發(fā)展路線？第二類問題是商業(yè)地產項目如何調整實現(xiàn)最佳發(fā)展？對于這兩類問題，在研究之初并不確定是否存在解答。已有關于商業(yè)地產的研究，側重于從發(fā)展?jié)摿Α㈤_發(fā)價值、開發(fā)定位等問題的研究。在發(fā)展?jié)摿ρ芯恐?，邱雅等?015）采用量化分析方法，以我國35個大中城市為實證對象，通過具體分析，就每個不同對象商業(yè)房地產的發(fā)展?jié)摿o予明示，為商業(yè)地產后續(xù)發(fā)展給出定位。在開發(fā)研究中，廖成林等（2010）就商業(yè)地產開發(fā)價值進行分析，通過擬合分析和概率分析，確定最符合商業(yè)地產開發(fā)價值規(guī)律的分布為幾何布朗運動和跳躍運動的組合。在開發(fā)定位研究中，劉國亮等（2012、2015）采用經濟分析與生態(tài)分析方法，就如何定位商業(yè)地產，防止房地產開發(fā)大進大退給出了分析方法與解決方案。透過上述分析不難發(fā)現(xiàn)，對于研究之初提出的兩類問題尚未解答。在此基礎上，研究團隊確定以上述問題為研究對象，嘗試通過系統(tǒng)分析與體系分析給予解答。由于商業(yè)房地產項目開發(fā)存在的可變性與多階段性特征，為了解答該問題，研究團隊提出采用變分法的視角進行解決。之所以確定該視角，源于對變分法研究成果的分析。在CSSCI已有的關于變分法的11篇研究中，馮金華（1991）、陳偉等（2004）、鄭君君等（2013）、張建軍（2012）的研究最具有代表性。馮金華最早將變分法研究引入我國，通過系統(tǒng)性分析，就該方法的優(yōu)缺點進行宏觀分析。陳偉等、鄭君君等、張建軍則是從實證角度對變分法的具體應用進行研究。陳偉等采用變分法在投資分析中進行最優(yōu)決策，鄭君君等就拍賣過程實現(xiàn)最優(yōu)報價進行研究，張建軍就供應鏈動態(tài)博弈實現(xiàn)納什均衡進行分析。上述三類變分法實證分析，有效解決了之前無法給出最優(yōu)解的問題?；谏鲜龀晒治觯瑫r與研究團隊自身掌握的資料相結合，研究最后確定采用變分法進行具有不確定性問題的解答，主要是解決商業(yè)類房地產最佳發(fā)展路徑的問題。

商業(yè)地產最佳發(fā)展路徑演化分析

在演化路徑分析之前，首先對商業(yè)地產進行說明。研究中所提及的商業(yè)地產是指以盈利為目標的地產項目，不包括廉租房、公租房這類公益類項目，也不包括基金項目支持的地產，完全是由市場行為與市場化過程形成的地產開發(fā)與地產售賣等一系列行為?；诖思s定，商業(yè)地產的最終目標是盈利，不是獲取社會贊譽。因此，研究中所提及的商業(yè)地產最佳發(fā)展路徑，就是圍繞如何實現(xiàn)商業(yè)地產盈利，以及如何實現(xiàn)商業(yè)地產盈利最大化展開。

要解決上述兩類問題，首先需要從商業(yè)地產的生命周期談起。一般而言，商業(yè)地產的生命周期可以分為三個階段，依次為土地購置期、地產開發(fā)期和地產售賣期。土地購置期是指房地產企業(yè)通過市場競買的形式獲得開發(fā)地產項目所需的土地，并為后續(xù)地產開發(fā)辦理各種相關手續(xù)和條件儲備的時期。地產開發(fā)期是指房地產企業(yè)完成土地購置工作后，進行地產項目開發(fā)的時期，即一般意義上的房地產開發(fā)蓋樓過程。地產售賣期是指對取得預售或者現(xiàn)房銷售資格的地產項目進行銷售的時期。對于上述三個時期而言，存在著三類約束性關系。

第一類約束性關系為“土地購置期”、“地產開發(fā)期”和“地產售賣期”具有有限性，即每一個時期的期長不能無限。這一點不難理解，因為市場行為的主體房地產企業(yè)生命具有有限性，因此其行為活動結果必然具有有限性。第二類約束關系為“土地購置期”、“地產開發(fā)期”和“地產售賣期”間存在遞進關系。一般而言，“土地購置期”之后才能形成“地產開發(fā)期”，“地產開發(fā)期”之后才能形成“地產售賣期”。對于存在預售條件的地產項目，“地產開發(fā)期”和“地產售賣期”存在重疊區(qū)。為了分析清晰，也為了使分析結果更加適用于我國特色，在研究中強制設置“地產開發(fā)期”和“地產售賣期”不存在重疊區(qū)。第三類約束關系為“地產售賣期”售賣的地產面積總和必須等于“土地購置期”中約定的可開發(fā)面積總和。設定這一關系，是為了保證商業(yè)地產嚴格遵守契約，依法進行開發(fā)，防止商業(yè)欺詐行為出現(xiàn)。

上述三類約束性關系對于保證商業(yè)地產合理、有序開發(fā)起著非常重要的作用，也確保了契約精神的有效執(zhí)行。與此同時，商業(yè)地產項目的最終目的也不能忘記，即不僅獲取盈利，而且實現(xiàn)盈利最大化。上述三類約束對盈利過程進行約束，但是對于盈利過程的實現(xiàn)沒有明確。對于進行商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)，其在“土地購置期”、“地產開發(fā)期”和“地產售賣期”均涉及大量資金的運營和管控，有效與合理的資金運營和管控是實現(xiàn)盈利和最大化盈利的唯一途徑。

具體而言，在“土地購置期”購買土地，其所使用的資金無論是借貸還是自身，都存在使用成本。對于單位資金而言，如果自身不使用而閑置，相當于每年損失單位資金對應的貸款利息；對于借貸資金而言，使用約定期限，必須在支付本金的同時，也支付對應期限的貸款年息。基于這一資金使用成本原理，在“土地購置期”購買土地其所使用的資金只有在地產項目終結之后才有可能完成本息支付。因此，對于“土地購置期”所形成的總資金在地產項目生命周期內存在復利現(xiàn)象。同樣的情形，在“地產開發(fā)期”中也存在?！暗禺a開發(fā)期”復利產生主要是由開發(fā)項目的面積和開發(fā)時期所決定，而“土地購置期”的復利主要是由購置項目的面積、位置以及購置時期所決定。一旦地產項目啟動，即“土地購置期”形成，購置項目的面積、位置以及購置時期都被固化，不能變動。對于“地產開發(fā)期”則不同，在地產開發(fā)期內，地產開發(fā)商可以自行選擇地產開發(fā)的具體時間和開發(fā)周期，因此具有相對的靈活性?！暗禺a售賣期”所形成的復利是由未銷售的房地產和已經銷售的房地產共同組成。對于已經銷售的房地產，其復利計算起點為地產售賣開始時點（整個地產項目開始售賣的時點，非售賣個體的發(fā)售時點），其復利計算終點為個體售出時點。在個體未售出之前，其復利持續(xù)計算，直到售出為止。對于“地產售賣期”的售賣價格嚴格來講與售賣時間有關，與售賣面積有關，還與售賣位置有關。就三個不同時期的復利計算匯總，形成商業(yè)地產盈利的總和。需要注意的是，在匯總時必須區(qū)分進項與出項。在“土地購置期”、“地產開發(fā)期”所形成的復利合計其為出項，在“地產售賣期”所形成的復利合計為進項。因此，必須用進項減去出項，才能作為對應商業(yè)地產開發(fā)公司的盈利合計。通過上述分析，基本確定了一個進項（復利進項）減去兩個出項（復利出項）所得的合計為企業(yè)的盈利合計。企業(yè)進行商業(yè)地產開發(fā)的目的不僅是贏利，而且是實現(xiàn)盈利最大化。endprint

對于上述三個周期促成的運營過程，在運營過程的論述中已經明晰了其存在的不確定性和可選擇性。就“土地購置期”而言，企業(yè)在購置土地之后，可以選擇開工的具體時間，從而降低出項提高進項。就“地產開發(fā)期”而言，企業(yè)可以選擇開工的總時長，從而提高潛在的房地產銷售價格，由此實現(xiàn)提高進項與降低出項。就“地產售賣期”而言，企業(yè)可以選擇售賣的具體時機，由此形成總銷售金額最大化。但是這種時機選擇，必須在前兩期復利匯總可承受的范圍內進行，不能出現(xiàn)單純?yōu)榱恕暗禺a售賣期”盈利最大化的行為。通過上述分析，已然明確了商業(yè)地產生命周期的三個組成部分，其對應的活動具有不確定性和可選擇性。對于這種具有不確定性和可選擇性的積累行為，采用變分法分析可以得到實現(xiàn)盈利最大化的實現(xiàn)路徑。由于這一實現(xiàn)過程較為復雜，且涉及過多的數學原理論證，故不在文中展示具體過程，僅給出采用變分法分析論證所得實現(xiàn)盈利最大化路徑必須滿足的四大約束。

約束一，商業(yè)地產面積對銷售價格貢獻作用應與其對開發(fā)成本的貢獻作用及其對購置成本的貢獻作用總和保持一致；約束二，商業(yè)地產位置對銷售價格貢獻作用與銷售時長形成鮮明的反比關系，簡而言之，商業(yè)地產的位置越好，其在最短時間內售罄是獲取最大化盈利的重要因素；約束三，銷售期的復利利率應小于開發(fā)期的復利利率與購置期的復利總和，即商業(yè)地產生命周期的三期中的各期利率之和存在上述約束關系；約束四，銷售期的銷售長度不應大于開發(fā)期和購置期的加權總和，加權系數由復利利率所確定。

對于商業(yè)地產而言，實現(xiàn)盈利最大化必須遵循上述原則展開。接下來采用實證分析的方式，以我國實際的房地產成交價格和開發(fā)成本等為基礎數據進行具體分析，確定房地產企業(yè)在不同時期進行商業(yè)地產開發(fā)是否為最佳開發(fā)，以及實現(xiàn)最佳開發(fā)所應采取的策略。

實證分析

實證分析采用的理論框架為前述由變分法確定的理論框架，針對該框架進行實證分析，首先構建三級指標體系，具體如表1所示。表1確定的三級結構，從時間、土地、金融三個維度進行實證分析。時間維度主要是對理論框架中涉及的起始點、周期等時間因素進行刻畫；土地維度側重于從土地類購置價格和銷售價格進行刻畫；金融維度強化進行涉及貸款、存款類因素進行刻畫?；谏鲜隹坍嫹椒?，從三個維度共計形成15個具體指標，在此不再贅述。

指標確定之后，我國商業(yè)房地產是否實行最佳發(fā)展？若未實現(xiàn)最佳發(fā)展應該如何調整實現(xiàn)最佳發(fā)展？就上述兩類問題，選定我國西北地區(qū)的甘肅天慶集團、陜西地區(qū)的高科集團進行實證分析。之所以選擇這兩家企業(yè)，源于研究團隊在該地區(qū)研究的便利性，以及上述兩家企業(yè)對研究的積極配合。通過深入研究對應兩家企業(yè)近年的發(fā)展軌跡，主要是以兩家企業(yè)在蘭州、西安作為主戰(zhàn)場的商業(yè)地產開發(fā)歷史。通過深入整理與梳理，將歷史資料轉換為有序數據。在此基礎上，采用前述確定的指標集進行最佳發(fā)展性分析。通過反復論證與確認，最終得到兩家企業(yè)1997-2014年的最佳發(fā)展性分析結果，具體見表2。表2給出的結果對兩家企業(yè)的歷史發(fā)展情況進行了分析，確定了天慶集團在1997年開發(fā)的項目、2007年開發(fā)的項目、2010年開發(fā)的項目等具有最佳發(fā)展性；在其它年份（2001、2004、2014）的開發(fā)項目不具有最佳發(fā)展性。與此同時，高科集團在1997年開發(fā)的項目、2010年開發(fā)的項目等具有最佳發(fā)展性；在其它年份（2001、2004、2014）的開發(fā)項目不具有最佳發(fā)展性。對于兩家集團不具有最佳發(fā)展性的項目，給出了兩個主要調整策略。其中調整策略1為首要調整策略，調整策略2為次要調整策略。調整策略主要是從以下六個方面進行，依次為壓縮開發(fā)成本、降低核心區(qū)域土地購置、延長銷售周期、壓縮土地購置成本、縮短銷售周期、壓縮銷售周期。

在對歷史項目進行分析的同時，研究團隊還對在建項目進行分析。在建項目主要集中于2013年和2014年。研究通過對兩家公司對應年份項目進行分析，確定了不滿足最佳發(fā)展性的具體原因。在此基礎上，進行短板補齊。通過近2年的調整優(yōu)化，取得了顯著效果，具體如表3所示。從表3的分析結果來看，兩家企業(yè)商業(yè)地產項目與前期相比取得了顯著效果。這也從側面驗證了此次研究確定的理論分析框架和實證分析方法不僅具有可行性，而且具有實際效果。

結論

在研究的發(fā)端，研究團隊提出了兩類問題。通過對商業(yè)地產問題進行深入分析，明確此問題具有不確定性的特點。研究團隊發(fā)現(xiàn)采用變分法分析可以有效解決，這一思路確定源于對變分法成功研究成果的分析。綜合上述分析，研究團隊最終確定通過構建具有不確定性的分析框架，并基于變分法進行最優(yōu)發(fā)展確定與路徑解答。隨后，從理論分析入手，不僅提出分析框架，而且通過變分分析給出實現(xiàn)最佳發(fā)展的四大實現(xiàn)條件。在此基礎上，就我國西部地區(qū)的兩大主流房地產企業(yè)近20年發(fā)展路徑進行分析，確定其僅在部分年份實現(xiàn)最佳發(fā)展，在絕大多數年份未實現(xiàn)最佳發(fā)展。研究不僅停留于此，而且對兩個對象未實現(xiàn)最佳發(fā)展項目如何實現(xiàn)最佳發(fā)展，從六個方面給出提升對策。在此基礎上，分析就兩大對象的在建項目進行探究，確定了其發(fā)展需要調整的方向與力度，由此實現(xiàn)對應對象在建項目效益的大幅提升。

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