南昌市房?jī)r(jià)高企的原因分析及調(diào)控政策設(shè)計(jì)
——基于VAR模型的實(shí)證分析

(南昌大學(xué)前湖學(xué)院，江西 南昌 330031；南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，江西 南昌 330031)

南昌市房?jī)r(jià)高企的原因分析及調(diào)控政策設(shè)計(jì)
——基于VAR模型的實(shí)證分析

錢晶郝奕博

(南昌大學(xué)前湖學(xué)院，江西 南昌 330031；南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，江西 南昌 330031)

房?jī)r(jià)問題是關(guān)乎民生的熱點(diǎn)問題。2016年南昌房?jī)r(jià)增速已經(jīng)超過主要一線城市，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r嚴(yán)重不匹配。本文通過建立VAR模型，以南昌為研究對(duì)象，選取長(zhǎng)沙、重慶、石家莊三個(gè)城市作為對(duì)照組，基于2010年至2016年的季度數(shù)據(jù)建立VAR模型，分析了地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋竣工面積和居民人均可支配收入等因素對(duì)南昌商品房?jī)r(jià)格的影響。基于VAR模型的方差分解結(jié)果，通過與其他對(duì)照城市比較得出造成南昌房?jī)r(jià)高企的原因是房屋供給和需求不匹配，房屋需求明顯高于房屋供給的結(jié)論。最后，結(jié)合南昌自身發(fā)展特點(diǎn)，提出了相應(yīng)的可行性政策建議。

房?jī)r(jià)高企；VAR模型；方差分解；脈沖響應(yīng)函數(shù)

本文從需求、供給兩個(gè)角度出發(fā)，分別構(gòu)建南昌與長(zhǎng)沙、重慶、石家莊四個(gè)城市的VAR模型，通過對(duì)四個(gè)城市方差分解結(jié)果的橫向?qū)Ρ?，來探究南昌房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素，挖掘南昌房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀的成因，這對(duì)于保持南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，推進(jìn)南昌市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)建設(shè)具有重要意義。

一、南昌市房?jī)r(jià)影響因素的實(shí)證分析

(一)南昌市脈沖響應(yīng)分析。

當(dāng)本期給PRICE一定沖擊后，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)上下波動(dòng)，房?jī)r(jià)在第四期達(dá)到最大負(fù)響應(yīng)后逐漸收斂，這表明短期內(nèi)PRICE的上升對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)格上升具有滯后效應(yīng)，房?jī)r(jià)的滯后效應(yīng)會(huì)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)有明顯的帶動(dòng)作用，但這種作用的影響將會(huì)越來越弱。第一期和第二期形成正響應(yīng)，第三期至第五期形成負(fù)響應(yīng)，從第六期開始，持續(xù)形成對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的正響應(yīng)，但響應(yīng)程度開始減弱。這表明PRICE的一個(gè)正沖擊對(duì)房?jī)r(jià)短期內(nèi)影響較大，呈現(xiàn)一定的波動(dòng)性，房?jī)r(jià)的滯后影響對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)具有正向帶動(dòng)作用。

(二)方差分解。

方差分解是通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量改變的貢獻(xiàn)度，來對(duì)不同變量的重要性進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，把系統(tǒng)中的內(nèi)生變量波動(dòng)按照它們產(chǎn)生的原因分解成與各個(gè)信息相關(guān)聯(lián)的不同部分，從而得到信息對(duì)模型的內(nèi)生變量的重要程度。本文采用Eviews軟件對(duì)VAR模型中的變量進(jìn)行方差分解，分別分析四個(gè)城市房?jī)r(jià)的滯后值、地區(qū)生產(chǎn)總值，居民人均可支配收入，固定資產(chǎn)投資額，房屋竣工面積，房地開發(fā)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

(三)南昌市房?jī)r(jià)高企成因與其他城市對(duì)比的分析結(jié)果。

從對(duì)四個(gè)城市的十期結(jié)果分析來看，南昌市在房?jī)r(jià)高企的成因結(jié)構(gòu)上還是具有比較明顯的特點(diǎn)，鑒于我們研究的是目前南昌市房?jī)r(jià)高企的成因狀況，以及時(shí)間對(duì)于消費(fèi)者預(yù)期以及其他因素影響的遞減性，因此我們選擇第二期來進(jìn)行供給與需求的分析。

1.需求側(cè)因素。

從房?jī)r(jià)滯后期(PRICE-1)來看，南昌、石家莊、重慶、長(zhǎng)沙第二期分別為95%、92%、96%、75%，南昌市的房?jī)r(jià)滯后期相比于其他城市，對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。房?jī)r(jià)滯后期是指前一年的房?jī)r(jià)對(duì)于下一年房?jī)r(jià)預(yù)期的影響度，因此，南昌市房?jī)r(jià)預(yù)期的走高將會(huì)直接影響消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的投資，而在南昌市房?jī)r(jià)預(yù)期影響占很大比重的情況下，南昌市的房產(chǎn)需求必然持續(xù)走高，需求量不斷擴(kuò)大。

2.供給側(cè)因素。

(1)土地成本的上升。

地價(jià)成本的上升主要由于兩個(gè)因素，一是拆遷成本的提高，近年來，尤其是四大三年強(qiáng)攻計(jì)劃實(shí)施以來，南昌市舊城改造動(dòng)遷費(fèi)用一直居高不下，更制定了一系列鼓勵(lì)拆遷的政策，例如限定時(shí)間內(nèi)搬遷再獎(jiǎng)勵(lì)百分之多少以及“南昌模式”保障改善民生的棚戶區(qū)改造，再加上一些“釘子戶”坐地抬價(jià)，使得拆遷成本一再上升，直接使得地價(jià)上升，高額的地價(jià)很難刺激房地產(chǎn)商的投資；二是政府輸出與土地供給過于謹(jǐn)慎，政府缺乏快速反應(yīng)，敏感度低，控制供地量，導(dǎo)致在少地的情況下讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的難度上升，過于謹(jǐn)慎的土地供給也會(huì)使得稀少的土地價(jià)格上升。兩個(gè)因素導(dǎo)致的地價(jià)上升都會(huì)使得房地產(chǎn)商開發(fā)成本上升，房產(chǎn)開發(fā)的積極性下降，供給下降。

(2)房產(chǎn)質(zhì)量要求的增加。

隨著南昌市新城區(qū)現(xiàn)代化的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)日趨完善，人們對(duì)于房產(chǎn)質(zhì)量的要求也在逐漸提高，同時(shí)對(duì)周圍環(huán)境的要求也更使得同一投資面積下可居住面積減少，環(huán)境等其他建設(shè)投資增長(zhǎng)導(dǎo)致成本上升，則意愿開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)將減少，供給下降。

(3)房產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，且房地產(chǎn)商故意捂盤等漲價(jià)。

南昌市紅谷灘新區(qū)2012年才完成真正意義上的“二次開發(fā)”，地鐵一號(hào)線也是2016年才開始投入使用。而又由于房地產(chǎn)本身建設(shè)周期長(zhǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)商看到紅谷灘新區(qū)發(fā)展前景良好這個(gè)價(jià)格信號(hào)，就會(huì)進(jìn)行投資建設(shè)，本身房產(chǎn)建設(shè)就需要很長(zhǎng)的一段建設(shè)周期，可供給的房產(chǎn)數(shù)量跟不上人們的需求預(yù)期。同時(shí)，2014年一項(xiàng)全國(guó)樓市存量TOP20的數(shù)據(jù)中表明：南昌市2014年樓市存量以240萬平方米高居第十三位，而在另一項(xiàng)2014年的樓市存銷比調(diào)查中，南昌市卻只以4.6萬平方米的數(shù)字排到了第二十位。在這份數(shù)據(jù)調(diào)查中，南昌市樓房存銷僅為第一名丹東的六分之一，而同為江西城市、正在與南昌實(shí)施城市一體化的九江，其存銷比卻是南昌的三倍之?dāng)?shù)。由此可以看出，南昌市很多房地產(chǎn)商在看到南昌市未來發(fā)展前景后選擇捂盤，坐等其漲價(jià)之后銷售，這又使得已經(jīng)建好的房產(chǎn)無法供給到市場(chǎng)中，使得市場(chǎng)的供給偏低。

(4)開發(fā)商數(shù)量和商品房供給量都偏小。

在南昌市十大房地產(chǎn)投資商中，較有名且實(shí)力雄厚的只有萬達(dá)、綠地、恒大等公司，多數(shù)還是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)，因?yàn)榇笮烷_發(fā)商占少數(shù)并且大型開發(fā)商的商品房開發(fā)投資并沒有連在一起，這就使得商品房成片分布，這樣就很容易形成局部壟斷，就像萬達(dá)控制的九龍湖周邊的房?jī)r(jià)一樣，出現(xiàn)“價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制”，該區(qū)域上房產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)，大規(guī)模開發(fā)商操縱市場(chǎng)價(jià)格，中小型開發(fā)商沒有話語權(quán)，只能跟隨。

(5)行政審批繁瑣拖沓。

政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)繁瑣冗雜，而政府辦理手續(xù)的業(yè)務(wù)能力也是拖沓緩慢，這使得房地產(chǎn)商在建設(shè)時(shí)面臨繁雜的手續(xù)不得不延長(zhǎng)收工期限，使得建設(shè)無法迅速開始，供給無法立刻投入市場(chǎng)。

從上述對(duì)比分析中，不難看出，長(zhǎng)沙不僅在需求方面有較高百分位，且在供給方面也有高于其他城市的百分位，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的原因在于高需求與高供給相匹配，而南昌市有較旺盛的房地產(chǎn)需求，但是在供給方面卻處于較低的百分位，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的高企。

二、南昌市房?jī)r(jià)調(diào)控的政策建議

在對(duì)南昌市房?jī)r(jià)高企成因的供需關(guān)系研究分析中，不難看出南昌市的房?jī)r(jià)高企的最根本的因素還是供給滿足不了需求，導(dǎo)致供給曲線和需求曲線交于了房?jī)r(jià)較高的一點(diǎn)，因此，我們提出了一些建議從需求和供給兩方面入手來調(diào)整供需曲線。

(一)抑制過快增長(zhǎng)的需求

1.限購(gòu)限貸抑制投機(jī)性需求，通過限購(gòu)限貸限制炒房團(tuán)在南昌的擴(kuò)張勢(shì)頭。由于過快GDP增長(zhǎng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景良好以及因此導(dǎo)致的投機(jī)性需求增大，通過限購(gòu)能夠有效抑制過剩需求，通過限貸來抑制過剩需求下對(duì)于購(gòu)房資金的需求。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均等化，完善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)新老城區(qū)中心鏈接，通過對(duì)老城區(qū)的舊城改造抑制新城區(qū)房子需求過快的勢(shì)頭。新城區(qū)需求增長(zhǎng)的很重要的因素就是其基礎(chǔ)設(shè)施比老城區(qū)更加完善，通過對(duì)老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，能夠有效緩解老城區(qū)居民搬離的想法，同時(shí)也能夠緩解新城區(qū)供房緊張的狀況。

3.加強(qiáng)南昌“衛(wèi)星城”的城鎮(zhèn)建設(shè)，使得南昌市周邊城鎮(zhèn)地區(qū)發(fā)展同樣有所改觀，使得落后城鎮(zhèn)有一定發(fā)展，減少城市涌入人口，減緩住房需求。通過周圍“衛(wèi)星城”的建設(shè)，能夠有效的緩解南昌市周圍城市人口大量涌入省會(huì)城市的緊張狀態(tài)，除了能緩解住房需求，也能夠幫助南昌市緩解勞動(dòng)力過剩，減輕城市承載人口壓力等等。

(二)增加房地產(chǎn)投資供給

1.投資保障性住房建設(shè)，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加保障性住房的建設(shè)不僅能夠提高市場(chǎng)供房量，同時(shí)也能夠提高南昌市低薪階層的住房占有率，提高社會(huì)福利水平，適當(dāng)減少高價(jià)商品房的供應(yīng)，增加普適性住房，平衡住房供給。

2.適當(dāng)放開土地供給，增加房地產(chǎn)土地供給量，拉大城市發(fā)展框架，擴(kuò)大土地供給，適當(dāng)擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的用地規(guī)模，使得更多的房地產(chǎn)投資商能夠進(jìn)入到南昌市的房地產(chǎn)建設(shè)投資上，搞活房地產(chǎn)投資業(yè)，提高南昌市房地產(chǎn)供應(yīng)量。

3.信貸支持房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，對(duì)中心城區(qū)商業(yè)化程度和人口密度較高、商品房銷售順暢、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套設(shè)施完善、具有較大升值潛力的區(qū)域以及城區(qū)黃金地段、交通生活配套設(shè)施完善、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯、適銷對(duì)路、滿足自住剛性需求、銷售預(yù)期良好、有增值潛力的適度改善型商品住宅項(xiàng)目和政府主導(dǎo)的，交通及生活條件較為便利、銷售前景較為明確的保障安居建設(shè)、中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行信貸支持，刺激房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入和投資，擴(kuò)大供給。

4.簡(jiǎn)化房地產(chǎn)行業(yè)行政審批，控制房地產(chǎn)建設(shè)周期，控制捂盤銷售，增加市場(chǎng)供給。從分析中我們看到，南昌市房地產(chǎn)存銷比比較靠后，房地產(chǎn)商捂盤銷售比較嚴(yán)重。政府應(yīng)該出臺(tái)一些規(guī)定，懲罰一些故意捂盤銷售的房地產(chǎn)商，鼓勵(lì)一些積極投放房產(chǎn)的地產(chǎn)商，刺激房產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)的市場(chǎng)供給投放，同時(shí)簡(jiǎn)化行政審批，提高行政效率，加速房地產(chǎn)的建設(shè)和市場(chǎng)投放。

5.優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，處理好房地產(chǎn)持有稅與土地出讓金之間的關(guān)系。對(duì)第一套房產(chǎn)減輕房契稅或不征收房契稅，對(duì)兩套甚至多套房產(chǎn)實(shí)行高稅或持久征稅，優(yōu)化二手房交易稅過程，減輕二手房市場(chǎng)交易稅費(fèi)，降低居民購(gòu)買房屋的購(gòu)買成本。

通過以上建議，使得需求減少，供給增加，供給曲線相交于一個(gè)較低房?jī)r(jià)點(diǎn)，從而抑制南昌市高企的房?jī)r(jià)。

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