周建軍 孫倩倩

摘 要：住房既是發(fā)展問(wèn)題也是民生問(wèn)題，事關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行與微觀家庭民生福祉。市場(chǎng)化改革以來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策幾經(jīng)調(diào)整，但由于房地產(chǎn)業(yè)牽連行業(yè)和管理部門甚多、體系龐大，而政府調(diào)控手段運(yùn)用又不夠純熟，導(dǎo)致實(shí)際調(diào)控效果不盡如人意。應(yīng)從深化土地制度改革、穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法和實(shí)施進(jìn)程、實(shí)行因城施策分類調(diào)控政策、積極推動(dòng)保障房建設(shè)和住房租賃市場(chǎng)建設(shè)等方面構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；政策效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-0751（2018）11-0042-10

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自1978年改革開(kāi)放開(kāi)始萌芽，而今在經(jīng)歷了40年的制度變遷之后已然發(fā)生了翻天覆地的變化，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了重要?jiǎng)恿?，?duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)水平的提升發(fā)揮著舉足輕重的作用。又由于房地產(chǎn)業(yè)與前后向產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的微小波動(dòng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中被放大，并借由金融體系迅速蔓延擴(kuò)散，影響整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。同時(shí)，對(duì)微觀家庭而言，住房乃民之所需，作為百姓的安身立命之所，是民生保障的重要組成部分，關(guān)系著社會(huì)安定與公平正義的實(shí)現(xiàn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行與發(fā)展更成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相較于其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言發(fā)展歷程較短，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，單純依賴市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的力量難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)，又因其發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，導(dǎo)致發(fā)展過(guò)程中難免產(chǎn)生一些矛盾或衍生出一些問(wèn)題，此時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控作為強(qiáng)有力的政策調(diào)控手段，其調(diào)控效果對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)兼具宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行與微觀家庭民生福祉雙重作用的重要領(lǐng)域就顯得尤為重要。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”階段，中國(guó)特色主義也進(jìn)入了新時(shí)代，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的新變化和新時(shí)代的發(fā)展方向，總結(jié)過(guò)去房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與得失，探究近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中存在的問(wèn)題，以史為鑒，能為未來(lái)宏觀調(diào)控政策更為有效的落地提供經(jīng)驗(yàn)參考，對(duì)于實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中向好”態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展大有裨益。

一、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧及評(píng)析

1992年對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是頗具里程碑意義的一年。1992年初，鄧小平的南方談話奠定了我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化發(fā)展的改革方向，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也以此為契機(jī)，逐步建立與發(fā)展。同年6月，黨中央和國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定》，將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重點(diǎn)行業(yè)。同年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)若干問(wèn)題的通知》，為我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。自此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)揭開(kāi)了新篇章，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正式進(jìn)入了宏觀調(diào)控的新階段。因此，以1992年為節(jié)點(diǎn)，分析自市場(chǎng)化改革之后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其效應(yīng)更具有現(xiàn)實(shí)意義和借鑒價(jià)值。

1. 1993—1997年，旨在控制房地產(chǎn)投資過(guò)度增長(zhǎng)的緊縮性宏觀調(diào)控

鄧小平的南方談話在我國(guó)掀起了一股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的熱潮。1992年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)117.49%，這一發(fā)展態(tài)勢(shì)在1993年繼續(xù)發(fā)酵，達(dá)到同比增長(zhǎng)164.98%的歷史高度，是1991年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的近5.8倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)也由1991年的5128個(gè)一路攀升到1995年的33482個(gè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用開(kāi)發(fā)的樓盤甚至是尚未開(kāi)發(fā)建成的樓盤進(jìn)行抵押向銀行借款，整個(gè)銀行不良貸款率急劇升高，加劇了金融體系的脆弱性，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重。

為了遏制這一態(tài)勢(shì)的蔓延，1993年6月，黨中央及國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見(jiàn)》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取嚴(yán)格的緊縮性宏觀調(diào)控，包括清理收回不合理貸款和拆借資金、加大對(duì)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)察力度并提高準(zhǔn)入門檻、將房地產(chǎn)投資納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和重新核定房地產(chǎn)信貸規(guī)模等一系列手段，從金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)入手進(jìn)行整治。同年11月，黨的十四屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，指明要加強(qiáng)土地管理，控制住房用地價(jià)格，從根本上遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)行為。1994年7月通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理作出了制度性保證。此外，在此次調(diào)控中，央行先后加息4次，1至3年的中長(zhǎng)期貸款利率由1993年初的9%增加至13.50%，直至1996年5月才開(kāi)始進(jìn)入降息階段。

政府多手段疊加使用、大力度的調(diào)整使得此次調(diào)控在1994年就卓有成效，1994年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率迅速下降至31.82%，并在之后的年份中進(jìn)一步降低，1997年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資甚至呈現(xiàn)-1.18%的負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅剩21286家，減少了36.43%。這些政策的實(shí)施，雖然在短期內(nèi)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)得到極大的遏制，但就長(zhǎng)期而言，不僅阻礙整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定限制，并且在一定程度上抑制居民的購(gòu)房需求，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)水平的提升和微觀家庭住房條件的改善都會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，不利于發(fā)揮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的帶動(dòng)作用。

2. 1998—2003年上半年，旨在擴(kuò)大內(nèi)需、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控

前一階段的多手段齊發(fā)在抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上取得了較大的成效，但調(diào)整過(guò)度，房地產(chǎn)業(yè)一時(shí)陷入低迷狀態(tài)，1996年的房地產(chǎn)銷售面積首次出現(xiàn)了較小程度的負(fù)增長(zhǎng)。1997年自泰國(guó)爆發(fā)并迅速席卷亞洲地區(qū)的金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了巨大的沖擊，延續(xù)了上一調(diào)控階段經(jīng)濟(jì)放緩的趨勢(shì)，GDP增速進(jìn)一步由1992年的14.2%下降至1998年的7.8%，同時(shí)也給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了沉重的打擊，開(kāi)發(fā)投資步入負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)的低谷。這與1996年6月提出的將住房建設(shè)作為新國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新消費(fèi)熱點(diǎn)的發(fā)展目標(biāo)大相徑庭。

為扭轉(zhuǎn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷的局面，中國(guó)人民銀行在1998年3月首次降低人民幣存款準(zhǔn)備金率以活躍經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為危機(jī)后經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)提供支持。同年5月，央行再度出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，從需求端入手，以信貸政策支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。同年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知》，這是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上一次具有里程碑意義的文件，它標(biāo)志著中國(guó)福利分房時(shí)代的結(jié)束，住房貨幣化分配取代實(shí)物分配，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正式登上歷史舞臺(tái)，同時(shí)它也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)發(fā)揮了重要作用。之后國(guó)務(wù)院、住建部和國(guó)家計(jì)委等部門又出臺(tái)一系列決定或意見(jiàn)以加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理、抑制城鎮(zhèn)過(guò)高房?jī)r(jià)和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，打出一套組合拳，全方位擴(kuò)大居民內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在一系列政策調(diào)整下，1999年房地產(chǎn)銷售面積實(shí)現(xiàn)35.24%的高水平增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)卻較1998年呈-0.48%的收縮趨勢(shì)。房地產(chǎn)調(diào)控在1999年和2000年進(jìn)一步深化，通過(guò)實(shí)行積極的財(cái)政政策，降低相關(guān)稅收費(fèi)用并加大補(bǔ)貼力度，同時(shí)積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房和租賃市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，鼓勵(lì)換購(gòu)房屋，擴(kuò)大居民的住房消費(fèi)。央行在1999年11月再次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，加大活躍市場(chǎng)的力度。在一系列利好財(cái)稅政策的推動(dòng)下，商品房銷售始終保持較快的增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)增速和GDP增速也一改之前的頹勢(shì)逐步提高。此外，2001年末，我國(guó)正式加入WTO，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了新機(jī)遇，也對(duì)本輪的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控起到了助推作用。

在此階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，政府將著力點(diǎn)放在需求側(cè)，通過(guò)財(cái)稅等手段鼓勵(lì)住房消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。降息在此次調(diào)控中發(fā)揮的作用也不容忽視，自1998年起，央行5次下調(diào)人民幣貸款利率，由9.36%下降到2003年的5.49%，對(duì)于刺激需求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有正向作用。短期來(lái)看，此番宏觀調(diào)控能有效地使經(jīng)濟(jì)擺脫亞洲金融風(fēng)暴后的頹勢(shì)實(shí)現(xiàn)迅速?gòu)?fù)蘇，同時(shí)還能通過(guò)拉動(dòng)住房消費(fèi)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)培育成新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但長(zhǎng)期來(lái)看，低利率的經(jīng)濟(jì)環(huán)境容易滋生房地產(chǎn)泡沫，尤其在政府的大力支持下，會(huì)激發(fā)出大量的房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3. 2003年下半年—2008年8月，旨在供需雙調(diào)、抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱的緊縮性宏觀調(diào)控

經(jīng)過(guò)1998年住房制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展拉開(kāi)序幕，在前一輪一系列擴(kuò)大住房消費(fèi)的宏觀調(diào)控措施后，房地產(chǎn)發(fā)展再度出現(xiàn)過(guò)熱情況，但與以往不同的是，此次的過(guò)熱是局部效應(yīng)。這種局部房地產(chǎn)過(guò)熱在2002年就有所體現(xiàn)，但因未及時(shí)采取有效措施，這種趨勢(shì)并沒(méi)有被遏制住，甚至在2003年繼續(xù)發(fā)酵。以東中西部三大板塊劃分來(lái)看，無(wú)論是土地購(gòu)置面積、商品房銷售價(jià)格亦或是商品房開(kāi)發(fā)投資額，東部地區(qū)均遠(yuǎn)超過(guò)中西部地區(qū)，其中上海和北京等地的情況尤為顯著。2003年上海房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為238%，遠(yuǎn)超同期全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格484%的增長(zhǎng)率。北京1997年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率僅為064%，經(jīng)過(guò)上一輪調(diào)控后迅速擴(kuò)張至2001年的5014%（同期全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增速為2729%），雖在而后兩年的土地供給管理后有所下降，但仍保持在20%以上的高位水平。

為遏制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)，自2003年下半年起，政府迅速采取措施，從供求雙方入手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整治。2003年6月中國(guó)人民銀行下發(fā)通知，從供求兩端入手，取消對(duì)高端住房和二套住房的利率優(yōu)惠，提高房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門檻，標(biāo)志著在政府大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展五年多后第一次對(duì)其進(jìn)行降溫處理。同年11月，國(guó)務(wù)院下發(fā)緊急通知，整頓土地市場(chǎng)秩序，從供給端遏制房地產(chǎn)過(guò)熱態(tài)勢(shì)蔓延。2004年政府的重心依舊放在土地市場(chǎng)的調(diào)控上，加大力度規(guī)范土地市場(chǎng)管理。2005年，由于區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)走高，政府將注意力集中在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格和抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩項(xiàng)工作上，先后出臺(tái)兩個(gè)“國(guó)八條”和兩項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知，從落實(shí)地方政府責(zé)任制、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和加大相關(guān)稅收等多方面入手加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，并首次將房地產(chǎn)調(diào)控上升到政治高度，表明了政府抑制房?jī)r(jià)上漲的決心。經(jīng)過(guò)兩年半的調(diào)整，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房?jī)r(jià)增速雖有所放緩，但仍處于高位，上海等熱點(diǎn)地區(qū)，增速甚至繼續(xù)走高，整體來(lái)說(shuō)收效甚微。2006年，中央再次加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，以“國(guó)六條”開(kāi)啟新一輪調(diào)控的序幕，隨后又出臺(tái)包括限制套型的90/70政策的細(xì)化規(guī)則，將重點(diǎn)放在住房結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，并繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地規(guī)范力度，同時(shí)限制利用外資炒房等行為。在一年較強(qiáng)力度的調(diào)整下，房?jī)r(jià)增速由2005年的14.03%下降到2006年的6.29%，漲幅更加平穩(wěn)。2007年中央政府逐漸將重心轉(zhuǎn)移至保障房建設(shè)上，加大對(duì)城市低收入家庭住房的保障力度。同年3月，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》表決通過(guò)，其中關(guān)于“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，極大地提升了居民購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的需求，對(duì)本已呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的房?jī)r(jià)造成上漲壓力，即使此后央行在本調(diào)控階段先后加息5次，提高人民幣存款準(zhǔn)備金率14次，也沒(méi)能遏制住炒房行為，房?jī)r(jià)增速進(jìn)一步升高。

此番調(diào)控從供求兩端入手，充分利用稅收政策、信貸政策和土地管理等多種方式進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控手段進(jìn)一步豐富。雖就短期而言無(wú)論是房?jī)r(jià)增速還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均未得到有效的遏制，成效不甚顯著，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，別墅、高檔住宅等供給有所降低，住房結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。尤其是自2007年開(kāi)始將調(diào)控重心放在中低收入群體住房保障的思路轉(zhuǎn)變，表明中央已深刻意識(shí)到住房的保障屬性和住房公平性問(wèn)題，對(duì)于增進(jìn)民生福祉具有重要意義。

4. 2008年9月—2009年，旨在刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控

受美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)蕭條的沖擊，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到較為嚴(yán)重的負(fù)面影響，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值當(dāng)季同比增長(zhǎng)由2007年第二季度的15%下降到2008年第二季度的10.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)也陷入低迷狀態(tài)，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由于具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)慣性仍處于23.39%的高水平增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)銷售面積卻呈現(xiàn)-1.65%和-14.72%的負(fù)增長(zhǎng)，價(jià)量齊跌將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展拖入寒冬。

為緩解全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的凈出口下降等負(fù)面沖擊效應(yīng)，中國(guó)人民銀行、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局等部門立即做出反應(yīng)，通過(guò)降低貸款基準(zhǔn)利率、住房貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，加大房產(chǎn)交易相關(guān)稅收優(yōu)惠和補(bǔ)貼力度，以及下調(diào)最低首付款比例等措施給房地產(chǎn)業(yè)松綁，以提振內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)“救市”的目的。同年11月，國(guó)務(wù)院確定擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施（即“四萬(wàn)億計(jì)劃”），借由加大投資力度和擴(kuò)大信貸規(guī)模等手段，刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。2009年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將保障性住房和普通商品住房的最低資本金比例下調(diào)為20%，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步松綁。強(qiáng)有力的刺激政策使經(jīng)濟(jì)形勢(shì)迅速改善，GDP增速由2009年第一季度6.4%的低谷恢復(fù)至第四季度的11.9%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率也迅速反彈至23.18%和4363%，極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)。同年12月，中共中央和國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》，要將推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的持久動(dòng)力之一，這一意見(jiàn)的提出間接擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

整體而言，此輪調(diào)控周期較短但效果顯著，完全歸功于中央政府對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研判準(zhǔn)確且采取措施迅速，充分利用拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”，以擴(kuò)大內(nèi)需與增加投資相結(jié)合，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)起到了極大的促進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了“V型”反彈，同時(shí)對(duì)于促進(jìn)就業(yè)、熨平金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的意外沖擊并穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)揮著重要作用。但“四萬(wàn)億計(jì)劃”的政府投資也帶來(lái)了一些負(fù)面影響：一方面擠出了民間投資，降低企業(yè)的投資效率，進(jìn)一步惡化市場(chǎng)投資環(huán)境，不利于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展；另一方面，加劇了地方的財(cái)政壓力，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速恢復(fù)和低利率的市場(chǎng)環(huán)境給了投機(jī)者可乘之機(jī)，加劇了整體的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5. 2010—2013年，旨在抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求、推進(jìn)保障房建設(shè)的緊縮性宏觀調(diào)控

2008年金融危機(jī)后強(qiáng)有力的救市政策不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇起到重要的推動(dòng)作用，調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)一系列的松綁行為，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同樣意義重大。但高漲的房?jī)r(jià)與旺盛的房地產(chǎn)投資投機(jī)需求加劇了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，加上房地產(chǎn)業(yè)前后向關(guān)聯(lián)密切的特點(diǎn)，極易誘發(fā)整體性的金融危機(jī)。

為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，2010年1月，中國(guó)人民銀行提升金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降低流動(dòng)性，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。同期，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將二套房首付比例提高至40%，并要求增加保障性住房和普通商品住房供給，解決中低收入群體住房問(wèn)題，從供給層面抑制投資投機(jī)性需求。同年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布被喻為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通過(guò)實(shí)施差別化房貸政策、增加中小套型住房和保障房建設(shè)比例、責(zé)令地方出臺(tái)限購(gòu)政策和多種方式出讓土地等手段，全方位、多層次抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲。同年10月，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并同時(shí)提高住房公積金貸款利率，通過(guò)加大投資成本進(jìn)一步遏制投資投機(jī)需求。2011年，中央繼續(xù)保持嚴(yán)控房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資投機(jī)需求的總基調(diào)，在滬、渝兩地開(kāi)展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并3次提高人民幣貸款基準(zhǔn)利率、5次提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步降低流動(dòng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。2012年，中央將工作重心轉(zhuǎn)向土地管理和保障性安居工程建設(shè)上，通過(guò)積極調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、嚴(yán)控土地用途、加大保障房供應(yīng)比例和完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，提升整體保障水平。在連續(xù)3年如此強(qiáng)有力的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速和房地產(chǎn)銷售面積增速顯著放緩，房?jī)r(jià)水平保持較為平緩的增長(zhǎng)但仍居高位。2013年，國(guó)務(wù)院通過(guò)新“國(guó)五條”，延續(xù)以往調(diào)控基調(diào)，仍將重心放在抑制投機(jī)需求和加快保障安居工程規(guī)劃建設(shè)上，同時(shí)提出要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。但由于2012年起存款準(zhǔn)備金率和貸款利率多次下調(diào)，調(diào)控的松動(dòng)影響了市場(chǎng)參與主體的預(yù)期，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)需求均明顯增加。

此輪調(diào)控較以往更為嚴(yán)格，金融工具、財(cái)稅政策和行政干預(yù)多管齊下，調(diào)控力度空前，因此商品房銷售增速明顯放緩，投資投機(jī)需求在一定程度上得以遏制，但對(duì)房?jī)r(jià)的作用不甚明顯，仍呈現(xiàn)7%以上較快速度的增長(zhǎng)。2012年存款準(zhǔn)備金率和貸款利率多番下調(diào)但仍堅(jiān)持遏制投資投機(jī)需求的大前提表明了政府既想利用房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但又擔(dān)心非理性需求過(guò)于旺盛加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的矛盾心理。限購(gòu)政策在本次調(diào)控中發(fā)揮著重要作用，能迅速有效地遏制投機(jī)需求，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但長(zhǎng)久的行政干預(yù)不僅會(huì)干擾資源的配置和價(jià)格所蘊(yùn)含的信息功能，擾亂市場(chǎng)秩序，還會(huì)影響外來(lái)人口正常住房需求及本地居民改善性住房需求的滿足，而且不能從根本上改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，因此并不適宜作為一種長(zhǎng)期調(diào)控的手段。

6. 2014—2016年9月，旨在供需雙調(diào)、消解房地產(chǎn)庫(kù)存的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控

經(jīng)過(guò)2010年至2013年嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮調(diào)控，房?jī)r(jià)雖增長(zhǎng)速度較快但態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)需求很大程度上被抑制，商品房大量積壓，2013年全國(guó)商品房空置面積增速甚至達(dá)到35.20%的超高水平，是2009年增速的近5倍，三四線城市庫(kù)存情況更為嚴(yán)重。房地產(chǎn)空置率的升高會(huì)通過(guò)直接和間接兩個(gè)渠道影響銀行信貸，進(jìn)而加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，在前一階段高強(qiáng)壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，地方債務(wù)水平升高而財(cái)政收入增速放緩，地方政府財(cái)政壓力加大。再加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”階段，“三期疊加”下經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，亟須經(jīng)濟(jì)動(dòng)能調(diào)整轉(zhuǎn)換，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展對(duì)于緩解地方財(cái)政壓力、提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。

2014年3月，國(guó)務(wù)院《政府工作報(bào)告》中指出，要“推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化”，針對(duì)不同城市實(shí)施分類調(diào)控，增加中小套型和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。人口城鎮(zhèn)化是消解房地產(chǎn)庫(kù)存的有力手段。政府從供求兩端入手，因城施策，為化解過(guò)剩房地產(chǎn)庫(kù)存提供了有效途徑。同年4月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)批國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見(jiàn)》，提出要深化戶籍和土地等相關(guān)制度改革，為推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化，清理房地產(chǎn)庫(kù)存提供了重要保障。在地方財(cái)政高壓與經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重壓力下，呼和浩特于6月率先放開(kāi)限購(gòu)，此后陸續(xù)有城市對(duì)限購(gòu)松綁，樓市整體調(diào)控松動(dòng)。同年9月，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好金融服務(wù)工作的通知》，通過(guò)下調(diào)貸款利率下限和“認(rèn)貸不認(rèn)房”等措施，加大金融支持居民住房需求和房企合理融資需求的力度。而后又通過(guò)放寬公積金貸款條件、取消四項(xiàng)費(fèi)用和降息等手段進(jìn)一步供求雙調(diào)，推進(jìn)化解房地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)程。2015年3月，財(cái)政部下發(fā)文件，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征營(yíng)業(yè)稅年限縮短至2年，這是自2009年12月起將年限延長(zhǎng)至5年后的首度調(diào)整，刺激居民的改善性住房需求。同期，中國(guó)人民銀行、住建部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例降至40%，刺激居民的購(gòu)房和換房需求。其后，中國(guó)人民銀行再度降息，并兩次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，增加流動(dòng)性，支持購(gòu)房需求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資需求。2016年政府再度發(fā)力，繼續(xù)加大購(gòu)房和換房的支持力度。2月，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將不實(shí)施限購(gòu)城市的首套房首付比例降至20%，二套房首付比例最低可付30%；央行聯(lián)合住建部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠。

經(jīng)過(guò)一系列信貸、財(cái)稅等利好政策的調(diào)控，仍未能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢(shì)，GDP季度同比增速由2013年4季度的7.7%一路下降至2016年三季度的6.7%，地方財(cái)政收入增速進(jìn)一步降低。但房地產(chǎn)清庫(kù)存任務(wù)進(jìn)行得十分順利，待售面積增長(zhǎng)率持續(xù)下降，待售面積也逐漸呈降低趨勢(shì)。但在強(qiáng)有力的住房需求刺激下，投資投機(jī)需求死灰復(fù)燃，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，2016年房?jī)r(jià)增速再度升至10%以上，加大了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

7. 2016年10月至今，旨在促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸、實(shí)現(xiàn)住有所居的緊縮性宏觀調(diào)控

經(jīng)過(guò)上一輪大幅度清庫(kù)存策略的實(shí)施，房地產(chǎn)待售面積和待售面積增長(zhǎng)率均呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，但三四線城市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市優(yōu)惠的信貸政策和財(cái)稅政策滋長(zhǎng)了投資投機(jī)者的氣焰，隨之而來(lái)的高房?jī)r(jià)阻礙了城鎮(zhèn)化推進(jìn)的步伐，居民的基本住房需求受到抑制。

2016年9月末，北京、天津等地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，拉開(kāi)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，20余城緊隨其后出臺(tái)了類似的調(diào)控通知，此番調(diào)控主要通過(guò)限購(gòu)、限貸、加大土地供應(yīng)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等一系列措施遏制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的狀況。這是自2014年限購(gòu)松綁后又一次采用強(qiáng)有力的行政干預(yù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。10月商品房銷售面積驟減1454%，房?jī)r(jià)整體而言仍處于10%以上的高水平增長(zhǎng)，劃分市場(chǎng)來(lái)看，限購(gòu)的一線、二線城市房?jī)r(jià)增速放緩但仍高達(dá)30.9%和18.4%，三線城市略有增加。同年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，構(gòu)建起房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，同時(shí)繼續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存任務(wù)。這是中央首次明確要堅(jiān)持“房住不炒”的居住屬性，為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向奠定了總基調(diào)。2017年3月，北京、廣州等熱點(diǎn)城市通過(guò)深化差別化信貸政策、提高信貸門檻等措施為限購(gòu)加碼，同時(shí)部分城市也加入限購(gòu)大軍，掀起了又一輪限購(gòu)高潮。同年7月，住建部等9部門聯(lián)合發(fā)布通知，在人口凈流入的大中城市加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，同時(shí)在廣州、廈門、南京等12個(gè)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，為增加住房供給、抑制房?jī)r(jià)上漲提供了有效路徑。同年10月，黨的十九大報(bào)告中重申要堅(jiān)持“房住不炒”的屬性定位，同時(shí)提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年3月，全國(guó)兩會(huì)上政府工作報(bào)告在重申“房住不炒”的基礎(chǔ)上，又提出“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，“支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，同時(shí)實(shí)行差別化調(diào)控，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。兩次重要會(huì)議講話牢牢將住房的民生屬性置于核心位置，明確了我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大方向。在多番調(diào)控下，房?jī)r(jià)增速明顯放緩，一線城市房?jī)r(jià)基本持平。人口紅利的消失推動(dòng)各地發(fā)布人才吸引政策，自3月起北京、上海、香港等地也加入“搶人大戰(zhàn)”，限購(gòu)政策變相松動(dòng)，房?jī)r(jià)有上漲勢(shì)頭。4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展，標(biāo)志著租賃將逐漸成為我國(guó)住房體系的重要組成部分，是對(duì)租購(gòu)并舉制度的深刻落實(shí)。7月，中共中央政治局會(huì)議再次明確，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，因城施策，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。這充分體現(xiàn)了中央政府對(duì)于化解房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾、實(shí)現(xiàn)民生保障的決心，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期具有重要作用。

此輪調(diào)控取得了一定的成效，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)受到了有效的遏制，原因主要在于調(diào)控手段的運(yùn)用更為純熟，調(diào)控方法也更為豐富，并充分利用預(yù)期在宏觀調(diào)控中的重要作用，同時(shí)從供給、保障以及租賃市場(chǎng)建設(shè)等多個(gè)方面入手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展。但此輪調(diào)控也引發(fā)了其他問(wèn)題，一是此輪調(diào)控依舊是通過(guò)行政干預(yù)實(shí)現(xiàn)的，居民的改善性住房需求受到抑制，并且難免會(huì)再次產(chǎn)生三四線城市庫(kù)存積壓的問(wèn)題。上輪調(diào)控中城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)產(chǎn)生了諸多“城市病”現(xiàn)象，導(dǎo)致此輪調(diào)控難以再利用人口城鎮(zhèn)化方式進(jìn)行解決，政策的可持續(xù)性受到質(zhì)疑。二是購(gòu)房渠道減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)雖然得到了抑制但仍處于高位狀態(tài)，購(gòu)房或改善性換房仍是難題。三是在大力推進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)建設(shè)的情況下，住房租金飆升，2018年7月除上海外的一線城市租金同比增長(zhǎng)率均在20%以上，上海租金增長(zhǎng)率也達(dá)到了16.46%，二線城市整體上也保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，成都租金同比增長(zhǎng)率最高，達(dá)到30.98%，“住不起”難題又逐漸演化為“租不起”難題。

二、近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程較短，單純依靠市場(chǎng)力量難以達(dá)到資源的最優(yōu)配置，需要利用宏觀調(diào)控手段加以配合。但由于房地產(chǎn)業(yè)牽連行業(yè)和管理部門甚多、體系龐大，而政府調(diào)控手段運(yùn)用又不夠純熟，導(dǎo)致實(shí)際調(diào)控效果不盡如人意。我們要正視過(guò)去調(diào)控中的不足，以史為鑒，為新時(shí)代下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定與實(shí)施提供參考。

1.政策注重短期調(diào)整，缺乏中長(zhǎng)期考量，難以合理穩(wěn)定和調(diào)整預(yù)期

預(yù)期管理對(duì)于促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有積極作用。中央政府疏于對(duì)市場(chǎng)各方預(yù)期的管理，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控收效甚微的重要原因之一。我國(guó)自1992年才徹底擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，開(kāi)啟市場(chǎng)化進(jìn)程，到今天為止也不過(guò)20多年的歷史。因此無(wú)論是市場(chǎng)調(diào)控的手段，還是相應(yīng)的配套措施都沒(méi)能形成系統(tǒng)的制度體系，整體發(fā)展還有待進(jìn)一步深化和提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更是如此。在房地產(chǎn)業(yè)的快速擴(kuò)張下，產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展質(zhì)量不高且區(qū)域間發(fā)展水平參差不齊，市場(chǎng)秩序混亂。由于政府缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)和調(diào)控力度不能科學(xué)準(zhǔn)確地加以判斷，往往當(dāng)危機(jī)真正逼近時(shí)才開(kāi)始采取措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱就采取一系列調(diào)控措施對(duì)其實(shí)施降溫處理，但又往往冷卻過(guò)度，再實(shí)施大量的擴(kuò)張性政策進(jìn)行救市，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，由于不能準(zhǔn)確把握調(diào)控力度，可能又再次導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，再冷卻。過(guò)去20多年中房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎一直在過(guò)熱與過(guò)冷中反復(fù)，造成房?jī)r(jià)的大起大落，形成惡性循環(huán)，更加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種注重短期調(diào)控表現(xiàn)出的政策不確定性使市場(chǎng)參與主體難以形成穩(wěn)定、合理的預(yù)期，在一個(gè)政策出臺(tái)時(shí)往往持有觀望態(tài)度或各行其是，整體調(diào)控效果大打折扣，更為嚴(yán)重的，可能造成房?jī)r(jià)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性反彈”。在經(jīng)歷數(shù)次房?jī)r(jià)的大漲大落后，直到2016年年末，政府才真正認(rèn)識(shí)到預(yù)期在宏觀調(diào)控中的重要作用，將構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制提上宏觀調(diào)控的日程。

2.房地產(chǎn)定位不夠明確

明確房地產(chǎn)定位是設(shè)定相應(yīng)宏觀調(diào)控政策目標(biāo)和制定調(diào)控計(jì)劃的根本準(zhǔn)則。在我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)行中，宏觀定位不夠明確主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，住房的消費(fèi)屬性與投資屬性不夠明確。1992年鄧小平南方談話開(kāi)啟了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始迅速興起，其投資屬性被體現(xiàn)得淋漓盡致，在我國(guó)南方掀起了一股投資熱潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成了“全民運(yùn)動(dòng)”。在1998年住房制度改革后，住房徹底摒棄福利屬性向商品化發(fā)展，從此具有了消費(fèi)與投資雙重經(jīng)濟(jì)屬性。但由于我國(guó)投資渠道狹窄，住房的投資屬性被放大，并在此后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中進(jìn)一步強(qiáng)化，甚至有凌駕于消費(fèi)屬性之上的趨勢(shì)。部分企業(yè)也不甘落后，紛紛將企業(yè)發(fā)展資金投向房市，加劇實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛。投資需求過(guò)于旺盛是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的根本原因。在近年來(lái)的宏觀調(diào)控中，住房的消費(fèi)屬性也僅在需要刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和急需消化房地產(chǎn)庫(kù)存時(shí)才有所重視。直到2016年12月的中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，才正式確立了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的居住屬性定位。另一方面，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用不夠明確。2003年，房地產(chǎn)業(yè)正式被確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用，用以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。我國(guó)始終以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，但實(shí)施中對(duì)于這一中心的理解卻失之偏頗，“唯GDP論”日益盛行，導(dǎo)致在過(guò)去的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用是通過(guò)作為一種“救市工具”或者說(shuō)“拉動(dòng)GDP增速數(shù)字的工具”來(lái)實(shí)現(xiàn)的，尤其在1997年和2008年的金融危機(jī)以及我國(guó)進(jìn)入“新常態(tài)”增速放緩情況下表現(xiàn)得更為明顯。2012年央行多番下調(diào)兩率但中央政府卻仍堅(jiān)持限購(gòu)、限貸政策也表明了政府既擔(dān)心投資投機(jī)需求過(guò)于旺盛加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，但又想利用房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的矛盾心理。

3.“一刀切”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控加劇區(qū)域發(fā)展差距

新時(shí)代下我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，“不平衡不充分的發(fā)展”成為我國(guó)當(dāng)前面臨的更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。東部地區(qū)存在著天然的地理位置優(yōu)勢(shì)，再加之過(guò)去東部地區(qū)優(yōu)先發(fā)展、先富帶動(dòng)后富的政策傾斜，使得東部地區(qū)與中西部地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距逐漸拉大。在前20多年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，由于忽視區(qū)域間在發(fā)展?fàn)顩r和資源稟賦上的差別，除采取的兩輪房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策外，大多采取“一刀切”的調(diào)控手段。但這種統(tǒng)一的調(diào)控政策不具有針對(duì)性，而且不同區(qū)域間對(duì)市場(chǎng)的敏感程度也不同，進(jìn)一步加劇區(qū)域間的不平衡發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的興起，東部地區(qū)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于占據(jù)各種優(yōu)勢(shì)，得以迅速形成并快速發(fā)展，并且在擴(kuò)張性的宏觀調(diào)控中能有效利用房地產(chǎn)投資等方式實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的，而中西部地區(qū)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展則相對(duì)滯緩，房地產(chǎn)投資所能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的程度也遠(yuǎn)小于東部地區(qū)，造成區(qū)域間發(fā)展差距進(jìn)一步拉大，兩者之間市場(chǎng)發(fā)展程度存在10年左右的差異。緊縮性的宏觀調(diào)控政策下，雖然熱點(diǎn)地區(qū)由于受到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱情況得以遏制，但非熱點(diǎn)地區(qū)卻因?yàn)槭艿较嗤{(diào)整市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)一步惡化，使得整體上調(diào)控難以取得預(yù)期的效果。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有馬太效應(yīng)，這種已經(jīng)形成的發(fā)展差距在持續(xù)的宏觀調(diào)控中進(jìn)一步拉大。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這種區(qū)域發(fā)展差距不斷深化，不僅存在于東中西部地區(qū)的板塊之間，還廣泛存在于各省份內(nèi)部之間。

4.過(guò)度依賴行政干預(yù)，市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)不夠

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)興起與發(fā)展的時(shí)間較短，整體發(fā)展不甚成熟，缺乏完善的制度體系和法律體系作為支撐，單純依賴市場(chǎng)的力量難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)，因此需要借助宏觀調(diào)控手段加以輔助，建立起“政府+市場(chǎng)”的運(yùn)行模式，以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)前后向關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)，因此其市場(chǎng)的運(yùn)行需要多個(gè)部門協(xié)調(diào)配合，運(yùn)行體系龐大且復(fù)雜。在房地產(chǎn)運(yùn)行不暢時(shí)，利用單一的財(cái)政政策或信貸政策往往難以達(dá)到預(yù)期效果，需要多部門配合才能發(fā)揮作用。但實(shí)際中由于各部門各自為政，難以有效協(xié)調(diào)，往往錯(cuò)失最佳調(diào)控時(shí)機(jī)。此時(shí)，行政干預(yù)作為直接有效的調(diào)控措施，更容易為政府所采納，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮一定作用。限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)和限商等都是典型的行政政策。這些政策針對(duì)性強(qiáng)、收效快，能迅速遏制住房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱等情況，達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。但這些行政政策也潛藏著一些弊端。以限購(gòu)政策為例，如果僅在短期內(nèi)實(shí)行這種政策，那么對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)很顯著。但限購(gòu)政策的實(shí)施又會(huì)帶來(lái)社會(huì)福利損失，容易誤傷居民的基本住房需求或改善性需求，還會(huì)破壞其他消費(fèi)市場(chǎng)的均衡，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)壓力，不利于資源的優(yōu)化配置和結(jié)構(gòu)調(diào)整。這樣來(lái)看，作為非市場(chǎng)調(diào)控手段，限購(gòu)政策僅能作為權(quán)宜之計(jì)，且應(yīng)考慮到城市的異質(zhì)性特征。同時(shí)，一二線城市限購(gòu)政策的實(shí)施還會(huì)加大其他城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，甚至推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)租金的飆升。總而言之，此類行政政策的實(shí)施會(huì)影響資源配置和價(jià)格的信息傳遞功能，干擾市場(chǎng)的正常秩序，不僅不能從根本上解決供求問(wèn)題，還會(huì)造成各方的福利損失。

5.中央政府與地方政府間存在利益博弈，宏觀調(diào)控收效甚微

房地產(chǎn)調(diào)控手段層出不窮，但房?jī)r(jià)卻越調(diào)越漲、居高不下，中低收入階層買不起房、住不起房的現(xiàn)狀尚無(wú)明顯改善，因而房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性一直備受質(zhì)疑。眾多研究表明，各方參與主體出于自身收益最大化出發(fā)導(dǎo)致的利益博弈是影響政府調(diào)控效果和效率的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)一經(jīng)發(fā)展便迅速成為各地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)通過(guò)土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收以及對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)影響地方財(cái)政收入水平。2008年金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展均造成了沉重的打擊，“四萬(wàn)億計(jì)劃”的實(shí)施雖緩解了這一負(fù)面沖擊，但地方政府因過(guò)度融資而承擔(dān)了巨大的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。此后，2010年和2016年10月兩輪高強(qiáng)度的房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控進(jìn)一步加大了地方政府的財(cái)政壓力。中央政府的政策目標(biāo)是維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康運(yùn)行，而地方政府的目標(biāo)卻是實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，二者的利益具有明顯背離的趨勢(shì)，進(jìn)一步激化了中央政府與地方政府間委托代理關(guān)系潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的政策建議

實(shí)現(xiàn)住有所居是百姓的期盼，更是實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，新時(shí)代下堅(jiān)持“房住不炒”定位，深化住房制度改革，構(gòu)建起房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，不僅有助于消除經(jīng)濟(jì)的脫實(shí)向虛，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，還能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和動(dòng)力轉(zhuǎn)換提供支撐條件，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中向好”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，是新時(shí)代下房地產(chǎn)發(fā)展的重要目標(biāo)和前進(jìn)方向。

1.深化土地制度改革，調(diào)整土地供應(yīng)

解決中低收入群體住房可支付性問(wèn)題最有效的方式就是增加住房供給，而增加住房供給的關(guān)鍵是放開(kāi)城市土地管制。土地供給政府壟斷間接導(dǎo)致的土地財(cái)政是住房投資屬性凌駕于居住屬性之上的重要原因，因而要破解住房的民生屬性難題，構(gòu)建起房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，土地制度改革是重要的突破口。

在具體實(shí)施方面，第一，逐步放開(kāi)土地管制，打破土地供給政府壟斷局面。首先，要積極發(fā)揮非房地產(chǎn)企業(yè)在增加土地供給中的作用，允許其將依法取得使用權(quán)的土地作為住房用地，增加住房土地供應(yīng)方式，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)多主體供應(yīng)房源。鼓勵(lì)盤活并利用農(nóng)村集體土地、閑置農(nóng)房和宅基地，探索宅基地“三權(quán)分置”具體實(shí)現(xiàn)形式。其次，探索利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，允許空置宅基地在一定期限內(nèi)可用于租賃，這將有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，拓寬住房供給渠道。最后，在公共租賃住房領(lǐng)域，可借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)社會(huì)組織發(fā)揮作用，積極引入和發(fā)展土地信托模式，保障低收入群體和外來(lái)人口的住房需求。第二，科學(xué)調(diào)整城鎮(zhèn)土地的利用結(jié)構(gòu)。在城市建設(shè)用地資源相對(duì)稀缺的情況下，科學(xué)調(diào)整用地比例，合理增加住宅用地，適度提高住宅的容積率。在住宅用地中，應(yīng)注意將土地供應(yīng)適度向保障房建設(shè)傾斜，優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)，以更好地落實(shí)住房的民生屬性，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。第三，推進(jìn)跨區(qū)域的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，靈活有效利用土地資源。要因地制宜，根據(jù)城市常住人口的變化，積極調(diào)整土地供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。

2.穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法和實(shí)施進(jìn)程，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求

房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)于推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。其一，能通過(guò)擴(kuò)大地方政府的收入，緩解地方政府的財(cái)政壓力，降低道德風(fēng)險(xiǎn)，間接提升房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果；其二，能通過(guò)增加投資成本遏制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性，實(shí)現(xiàn)住有所居的終極目標(biāo)；其三，征收房產(chǎn)稅還能實(shí)現(xiàn)收入和財(cái)富的再分配，縮小貧富差距。

完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度是實(shí)施房產(chǎn)稅的關(guān)鍵，同時(shí)實(shí)施過(guò)程中要注意循序漸進(jìn)，兼顧不同群體間的差異。第一，要改變以往“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的狀況，擴(kuò)大稅基，實(shí)現(xiàn)由增量房到存量房的過(guò)渡。首先，開(kāi)征住房空置稅，這樣有利于盤活存量住房資源，加大有效住房供給，不僅能防范開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”的傾向，還能在一定程度上抑制住房的投資投機(jī)性需求，使得房?jī)r(jià)恢復(fù)到合理區(qū)間，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；其次，對(duì)二套房征稅，鼓勵(lì)在滿足自住需求的基礎(chǔ)上，將多余住房投放市場(chǎng)，增加住房供給，同時(shí)縮小我國(guó)貧富差距，緩和社會(huì)貧富兩極分化狀態(tài)；最后，制定一個(gè)合理的稅率對(duì)所有房產(chǎn)征稅，增加地方財(cái)政收入，緩解財(cái)政壓力?？稍O(shè)定一定面積作為起征點(diǎn)，防止對(duì)普通居民的生活品質(zhì)造成損害。第二，采取差異化房產(chǎn)稅策略，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的空間異質(zhì)性，政府利用財(cái)稅手段等方式實(shí)施調(diào)控時(shí)應(yīng)根據(jù)各地的具體情況制定差異化政策，并適度放權(quán)到地方，以更好地調(diào)節(jié)高投機(jī)性地區(qū)，合理發(fā)展中等地區(qū)，扶持弱勢(shì)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。第三，堅(jiān)持以人為本，對(duì)中低收入群體給予稅收優(yōu)惠。全面征收房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)中低收入群體造成稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步加劇貧富差距。因此要秉承以人為本原則，酌情對(duì)該群體給予稅收補(bǔ)償或優(yōu)惠。

3.實(shí)行因城施策的房地產(chǎn)分類調(diào)控，破解區(qū)域發(fā)展不平衡難題

我國(guó)幅員遼闊，由于過(guò)去政策傾斜和地區(qū)資源稟賦的差異，導(dǎo)致區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在嚴(yán)重的不平衡問(wèn)題，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r亦是如此，這也是導(dǎo)致同一調(diào)控政策的政策效果存在區(qū)域差異的重要原因。因此，從區(qū)際差異化視角出發(fā)分析我國(guó)當(dāng)前住房問(wèn)題，構(gòu)建差別化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系對(duì)于平抑過(guò)高房?jī)r(jià)和化解過(guò)剩房地產(chǎn)庫(kù)存，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)平衡發(fā)展具有重要意義。

要注意不同城市間在地理位置、政治地位以及資源條件上存在的差別，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，因城施策，對(duì)癥下藥，破解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡難題。具體實(shí)施方面，對(duì)于經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展水平高，對(duì)外交流密切且房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁的一線城市和新一線城市，房?jī)r(jià)上漲壓力大，易出現(xiàn)過(guò)度投機(jī)需求進(jìn)而加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將其作為重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域，對(duì)這類地區(qū)，要合理增加住宅用地，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為，同時(shí)適度提高信貸門檻以增加投機(jī)成本，著重遏制過(guò)高房?jī)r(jià)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于有很大的增長(zhǎng)潛力但住房市場(chǎng)尚且穩(wěn)定的二線城市，要扶持與加強(qiáng)監(jiān)管并舉，既要扶持這類城市使其房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步成長(zhǎng)并完善相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，分流一線城市旺盛的住房需求，也要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為滯緩，房地產(chǎn)庫(kù)存較多的三四線城市，著重加大扶持力度，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，深化去庫(kù)存政策的實(shí)施，可通過(guò)給予財(cái)政稅收優(yōu)惠等措施以積極促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

4.積極推動(dòng)保障房建設(shè)，拓寬保障范圍

合理增加保障性住房供給是解決中低收入群體住房需求的有效途徑，不僅有助于實(shí)現(xiàn)住房公平，還能分流部分商品房需求，穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，從而遏制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展。目前，我國(guó)保障性住房建設(shè)已穩(wěn)步推進(jìn)并逐漸步入正軌，但現(xiàn)有保障房尚不能有效滿足市場(chǎng)需求。

解決當(dāng)前我國(guó)保障房建設(shè)問(wèn)題，要始終以人民為中心，要多傾聽(tīng)中低收入人群的心聲，真正做到為百姓謀福利、替百姓解難題，使改革發(fā)展的成果更多更好地惠及人民。保障房建設(shè)工作的細(xì)化和落實(shí)，應(yīng)主要分兩個(gè)步驟進(jìn)行：第一，要從我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情出發(fā)，發(fā)揮政府在保障房建設(shè)上的主導(dǎo)作用，同時(shí)積極鼓勵(lì)社會(huì)上有能力并且有意愿參與的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)加入到保障房建設(shè)工作中來(lái)，要持續(xù)合理地增加保障性住房供應(yīng)數(shù)量，提高保障房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)繼續(xù)拓寬保障范圍，逐步將符合條件的外來(lái)人口也納入保障范圍。第二，要確保保障性住房的合法使用，使保障性住房真正發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。一是建立地方政府責(zé)任制，落實(shí)地方主體責(zé)任，并針對(duì)各級(jí)地方政府制定合理有效的激勵(lì)方案，以積極推動(dòng)保障性住房政策真正落實(shí)；二是建立完善的管理體系，完善準(zhǔn)入機(jī)制和價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，健全個(gè)人信息的核查體系；三是完善相關(guān)法律制度，以法律法規(guī)調(diào)節(jié)中央政府及地方政府的責(zé)任缺失與職能錯(cuò)位，使法律成為各個(gè)環(huán)節(jié)的“硬約束”。

5.加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，建立健全住房租賃制度頂層設(shè)計(jì)

對(duì)于大多數(shù)人尤其是工薪階層而言，住房的首要價(jià)值是使用價(jià)值。我國(guó)新房只售不租由來(lái)已久，高漲的房?jī)r(jià)會(huì)擠占無(wú)房家庭和房奴一族其他生活消費(fèi)從而間接降低生活品質(zhì)，還會(huì)加劇居民間住房不平等問(wèn)題。租售并舉的提出充分利用住房使用權(quán)和所有權(quán)可分離的特性，為解決中低收入人群和外來(lái)人口的住房問(wèn)題提供了良策，是對(duì)現(xiàn)有住房消費(fèi)模式的創(chuàng)新，能緩解住房銷售市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面，可平抑房?jī)r(jià)并穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，在一定程度上起到抑制投機(jī)的效果。

具體落實(shí)方面，第一，要在全社會(huì)倡導(dǎo)“不求所有、但求所用”的新型消費(fèi)觀念，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。第二，建設(shè)租賃市場(chǎng)方面，要以政府為主導(dǎo)，積極強(qiáng)化宏觀管理，建立健全完善的住房租賃體系。在積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向“租售并舉”的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新貸款機(jī)制，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極拓寬融資渠道，穩(wěn)妥推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金靈活、高效運(yùn)行，建立起房地產(chǎn)金融體系平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。尤其要注意建立健全住房租賃制度頂層設(shè)計(jì)，遏制租房市場(chǎng)亂象：一是要完善中介機(jī)構(gòu)責(zé)任，提高住房租賃市場(chǎng)透明度，改善信息不對(duì)稱的狀況；二是推動(dòng)相關(guān)立法和紛爭(zhēng)解決機(jī)制，明晰租賃雙方責(zé)任，使租房糾紛的解決有法可依；三是建立租賃價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，防止租金非理性增長(zhǎng)。第三，要積極提供相應(yīng)的配套措施，效仿北京2017年推出的租房政策，深化醫(yī)療、保險(xiǎn)、入學(xué)等一系列公共服務(wù)的跨區(qū)域?qū)崿F(xiàn)，推進(jìn)“租售同權(quán)”進(jìn)程，解決當(dāng)?shù)貞艏夥考彝ズ屯鈦?lái)租房人口的后顧之憂。

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責(zé)任編輯：曉 立