• 
    

    
    

      99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

      房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的運(yùn)用

      2018-01-20 14:58:12張麗雅
      現(xiàn)代交際 2018年22期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)運(yùn)用工程造價(jià)

      張麗雅

      摘要:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高以及城市化進(jìn)程的不斷加快,建筑行業(yè)在得到迅猛發(fā)展的同時(shí)也逐漸變得成熟起來(lái)。而作為同建筑行業(yè)直接相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)行業(yè),在其中的評(píng)估工作中應(yīng)用工程造價(jià)就顯得尤為重要。因此,本文通過(guò)分析房地產(chǎn)評(píng)估的方法,進(jìn)而研究房地產(chǎn)評(píng)估工作中工程造價(jià)的實(shí)際應(yīng)用。

      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 評(píng)估 工程造價(jià) 運(yùn)用

      中圖分類(lèi)號(hào):F293 ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A ?文章編號(hào):1009-5349(2018)22-0112-02

      房地產(chǎn)評(píng)估指的是評(píng)估工作人員通過(guò)模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)而形成一定的應(yīng)用機(jī)制,然后借助于不同種有效的評(píng)估方法,模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程的工作。[1]房地產(chǎn)評(píng)估面臨著技術(shù)、政策、市場(chǎng)以及市場(chǎng)人員條件等多種來(lái)自不同方面因素的影響,很容易造成在房地產(chǎn)評(píng)估工作中的結(jié)果不準(zhǔn)確的情況。

      一、房地產(chǎn)評(píng)估方法

      (一)收益還原法

      收益還原法通常也被稱為收益現(xiàn)值法或者是收益資本化法,該方法的應(yīng)用主要是預(yù)估項(xiàng)目對(duì)象的未來(lái)收益,通過(guò)借助于資本化率、報(bào)酬率或者是收益乘數(shù)等概念,將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值進(jìn)而計(jì)算項(xiàng)目對(duì)象價(jià)值的計(jì)算方式。利用收益還原法得出的價(jià)格是收益價(jià)格,該計(jì)算方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。詳細(xì)解釋通過(guò)例子加以說(shuō)明,假設(shè)一位投資者有一處房產(chǎn),每年的純收益可以達(dá)到十萬(wàn)元,同時(shí),該投資者手中有一百萬(wàn)元資本金,如果將一百萬(wàn)元資本金作為投資存入銀行,該銀行的年利率為百分之十,可以得出該投資者每年可以獲得的資本利息金額為十萬(wàn)元。從該投資者的角度出發(fā),房地產(chǎn)的純收益同一百萬(wàn)元資本金在銀行中所得利息是等價(jià)的,也就是說(shuō),投資者房地產(chǎn)的價(jià)值為一百萬(wàn)元。

      (二)成本估價(jià)法

      成本估價(jià)法也就是通常說(shuō)的承包商法,具體來(lái)講就是在對(duì)項(xiàng)目對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí),在估價(jià)點(diǎn)重新構(gòu)建價(jià)格,同時(shí)將折舊扣除,然后再對(duì)項(xiàng)目對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行科學(xué)估算的方式。這種方法在實(shí)際應(yīng)用中比較簡(jiǎn)單,房?jī)r(jià)可以簡(jiǎn)單的看作正常利潤(rùn)、各項(xiàng)稅費(fèi)、建設(shè)成本三者之和。[2]成本估價(jià)法比較適用于房地產(chǎn)交易較少或者是不能應(yīng)用市場(chǎng)比較法的情況下,對(duì)于不是以盈利為目的的建筑物,因?yàn)榻灰纵^少或者是不能交易,使用該方法的時(shí)候較多。

      (三)市場(chǎng)比較法

      市場(chǎng)比較法比較適用于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的環(huán)境下。在實(shí)際的應(yīng)用中,依據(jù)市場(chǎng)比較法作出的房?jī)r(jià)估算會(huì)受到市場(chǎng)走向以及房地產(chǎn)商的影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定時(shí),房地產(chǎn)商在確定房?jī)r(jià)時(shí)會(huì)在原有的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上再加一定的金額;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較動(dòng)蕩時(shí),房?jī)r(jià)的浮動(dòng)范圍較大,市場(chǎng)比較法在周期的應(yīng)用就會(huì)很難實(shí)施;當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫時(shí),市場(chǎng)比較法應(yīng)用后的結(jié)果通常會(huì)比原有房?jī)r(jià)高,進(jìn)而還會(huì)加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。因而,市場(chǎng)比較法應(yīng)該應(yīng)用于交易量大的房地產(chǎn)交易中,例如,寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。

      不同的評(píng)估方法對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程的模擬定然有一定的差別,最終獲得的結(jié)果也將因此而存在不同,在實(shí)際的評(píng)估工作中,通常需要選擇兩種及以上的評(píng)估方法,將多個(gè)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較,這樣一來(lái),在應(yīng)用參數(shù)得當(dāng)、計(jì)算過(guò)程無(wú)誤的前提下,經(jīng)過(guò)不同評(píng)估方法得出的結(jié)果應(yīng)該比較接近。

      二、房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的實(shí)際應(yīng)用

      (一)開(kāi)發(fā)成本的估價(jià)規(guī)范

      在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的估價(jià)中,通常成本估價(jià)法以及市場(chǎng)比較法應(yīng)用得較多,當(dāng)然也有根據(jù)政府確定的房屋重置價(jià)格進(jìn)行估價(jià)的,或者是采用工程估價(jià)的方法來(lái)估算開(kāi)發(fā)成本。[3]但是,在開(kāi)發(fā)成本評(píng)估的實(shí)際工作中,對(duì)于建筑物重置成本的計(jì)算方法通常使用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工程測(cè)量法或者是指數(shù)調(diào)整法??梢?jiàn),對(duì)于工程估價(jià)和實(shí)際工作,在建筑物的重置或重建成本的計(jì)算中,都可以采用工程估價(jià)的計(jì)算方式,但是這卻不是最佳的計(jì)算方式。

      (1)在使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法時(shí),建筑物成本的平方米造價(jià)以及價(jià)格指數(shù),通常由評(píng)估公司和工程造價(jià)站發(fā)布其中有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,除此之外,還有來(lái)自于評(píng)估公司和估價(jià)師對(duì)于這些數(shù)據(jù)資料的整理與收集,這些數(shù)據(jù)資料在整理時(shí),以結(jié)構(gòu)型劃分、以時(shí)間歸類(lèi),例如,框架、鋼結(jié)構(gòu)廠房以及磚混。在估價(jià)開(kāi)發(fā)成本時(shí),這些數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)被應(yīng)用于其中對(duì)成本進(jìn)行分析。

      (2)在使用成本估價(jià)法時(shí),估價(jià)師通常使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法,原因是這兩種估價(jià)方法應(yīng)用簡(jiǎn)單。但是,在分部分項(xiàng)法和工程測(cè)量法的應(yīng)用中也需要結(jié)合工程造價(jià)方法以及造價(jià)工程師的密切配合,同時(shí),詳細(xì)且清晰的工程圖紙、準(zhǔn)確的構(gòu)造參數(shù)也是不可或缺的。由于成本估價(jià)法的應(yīng)用涉及的人員以及要素較多,因而估價(jià)師一般不會(huì)采用這種方法。

      (3)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)歸納存在不足。由于數(shù)據(jù)歸納趨向于系統(tǒng)化、概況化,對(duì)于那些同標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物,實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果也比較符合;不過(guò)對(duì)于同標(biāo)準(zhǔn)建筑不相符的建筑物而言,實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果就會(huì)存在一定的差異,數(shù)據(jù)的說(shuō)服力就會(huì)降低。例如,在工業(yè)建筑開(kāi)發(fā)成本的估算中,除了標(biāo)準(zhǔn)廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)計(jì)算,對(duì)于一般構(gòu)筑物和非標(biāo)廠房,都很難使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)進(jìn)行估價(jià)計(jì)算。

      (二)工程造價(jià)代替成本法

      在房地產(chǎn)評(píng)估中,成本法在評(píng)估工作的內(nèi)容以及評(píng)估程序中同工程造價(jià)的評(píng)估相類(lèi)似,有一定的共同之處,但是也存在很多不同的地方。[4]在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用成本法一般以社會(huì)化客觀成本為依據(jù),而工程造價(jià)則是以特定工程在特定條件下為主體計(jì)算的施工費(fèi)用。兩者在計(jì)算原則上也有很大不同,但是工程造價(jià)的應(yīng)用方式以社會(huì)化條件為基礎(chǔ),同時(shí)可以對(duì)估點(diǎn)時(shí)材料的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而使得獲得的最后的工程造價(jià)可以作為成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的核心根據(jù)。但是,在實(shí)際的評(píng)估工作中,不同類(lèi)型的工程在合同價(jià)中會(huì)由于受到特殊條件的約束,使得對(duì)于該工程不可以直接進(jìn)行評(píng)估。除此之外,國(guó)家也曾大力推廣工程造價(jià)清單計(jì)價(jià)模式,在每個(gè)工程項(xiàng)目中稅金、分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目以及措施費(fèi)用、規(guī)費(fèi)等,都需要在計(jì)價(jià)清單中明確項(xiàng)目的名稱以及數(shù)量等單位,工程量清單的計(jì)價(jià)定額由政府發(fā)放,在我國(guó)不同地區(qū)的定額有一定的差別,目的是適應(yīng)不同地區(qū)的市場(chǎng)條件。當(dāng)然,也存在一些企業(yè)也可以根據(jù)自身的發(fā)展水平而選擇自由企業(yè)定額,各省份的定額通常情況下是確定實(shí)物工作一般組成量,例如,人工投入的水平以及分項(xiàng)工程實(shí)體材料消耗,應(yīng)該符合社會(huì)一般勞動(dòng)效率、一般技術(shù),這是一種比較平均的、極具代表性的指標(biāo)。管理費(fèi)用以及材料價(jià)格通常是由投標(biāo)方自行決定。工程清單計(jì)價(jià)作為一種社會(huì)報(bào)價(jià)模擬,在競(jìng)標(biāo)時(shí)以分項(xiàng)綜合單價(jià)為依據(jù),工程量是根據(jù)不同工程項(xiàng)目的具體情況計(jì)算的。

      (三)提高房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

      房地產(chǎn)評(píng)估工程的預(yù)算價(jià)格同設(shè)計(jì)市場(chǎng)施工合同價(jià)相比,通常會(huì)由于受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)而導(dǎo)致前者高于后者的情況。[5]對(duì)于普通的民用建筑來(lái)說(shuō),在施工時(shí)施工技術(shù)比較容易掌握并實(shí)施,施工技術(shù)的難度不會(huì)太高,建筑工期具有明顯的建筑規(guī)律,施工強(qiáng)度也處于平均值的范圍之內(nèi)。因而,在民用建筑的施工中可以均勻地投入施工所需的各種資源,由于工程項(xiàng)目的體量一般,而不會(huì)在材料價(jià)格上造成波動(dòng),建筑企業(yè)的施工單位比較容易接受?,F(xiàn)階段我國(guó)建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,從而就會(huì)造成預(yù)算控制價(jià)格高于市場(chǎng)上的競(jìng)標(biāo)價(jià)格,因此,在房地產(chǎn)的評(píng)估工作中,應(yīng)該將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于評(píng)估結(jié)構(gòu)的影響考慮在內(nèi),企業(yè)管理費(fèi)用、造價(jià)利潤(rùn)水平都應(yīng)該積極參考市場(chǎng)的具體情況,但是又不可以完全依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于一些進(jìn)度計(jì)劃和工期較短的工程項(xiàng)目,一般會(huì)產(chǎn)生一定的趕工措施費(fèi),在房地產(chǎn)實(shí)際的評(píng)估工作中可以將其考慮在內(nèi),在施工中先進(jìn)技術(shù)在應(yīng)用時(shí)需要具有較高企業(yè)資質(zhì)水平的單位來(lái)承辦,這樣就會(huì)在施工中產(chǎn)生額外的技術(shù)措施費(fèi),在房地產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估工作中應(yīng)該將其考慮在內(nèi)。在業(yè)主資金落實(shí)不到位的情況下,施工單位需要先行墊付,在實(shí)際的工程費(fèi)用中就會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用以及墊付費(fèi)用,對(duì)于這部分費(fèi)用在房地產(chǎn)評(píng)估工作中可以不予以考慮。

      三、結(jié)語(yǔ)

      綜上所述,將工程造價(jià)應(yīng)用于房地產(chǎn)的評(píng)估工作中,對(duì)于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格作出精確的價(jià)格評(píng)估都有著不容忽視的作用。但是,由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,在開(kāi)展工程造價(jià)應(yīng)用與評(píng)估工作時(shí),應(yīng)該高度重視對(duì)于工程造價(jià)的客觀化處理,通過(guò)不斷完善建筑市場(chǎng)成本組成的計(jì)算方式,進(jìn)而提高房地產(chǎn)評(píng)估工作的準(zhǔn)確度。

      參考文獻(xiàn):

      [1]寧順光.工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(17):863.

      [2]朱秀紅.工程造價(jià)和工程造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].科學(xué)與財(cái)富,2017(22):52.

      [3]郝振英.工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用研究[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(15):2914.

      [4]璩文利.房地產(chǎn)評(píng)估中的工程造價(jià)運(yùn)用[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2015(19):3439.

      [5]鄧云峰.解析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2016(11):515.

      責(zé)任編輯:于蕾

      猜你喜歡
      房地產(chǎn)運(yùn)用工程造價(jià)
      如何加強(qiáng)工程造價(jià)管理有效的控制工程造價(jià)
      “贊賞發(fā)現(xiàn)”在高中語(yǔ)文教學(xué)中的運(yùn)用
      探析集約化管理在企業(yè)人力資源管理中的運(yùn)用
      關(guān)于房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的辨析
      化解我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存對(duì)策研究
      商(2016年27期)2016-10-17 05:17:30
      新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究
      商(2016年27期)2016-10-17 04:00:11
      “白銀時(shí)代”房企轉(zhuǎn)型,路在何方
      人民論壇(2016年27期)2016-10-14 13:21:12
      游戲教學(xué)法在小學(xué)英語(yǔ)課堂教學(xué)中的運(yùn)用
      考試周刊(2016年76期)2016-10-09 09:26:45
      巧用插圖,注入課堂活力
      工程造價(jià)之旅
      长岛县| 宁武县| 华阴市| 松阳县| 丹寨县| 同德县| 类乌齐县| 中宁县| 嘉义县| 宝兴县| 岫岩| 新泰市| 华亭县| 彰化市| 青川县| 旬邑县| 浦东新区| 通河县| 凌海市| 通渭县| 汝阳县| 嘉义县| 汽车| 高青县| 巴马| 沾益县| 哈尔滨市| 宝应县| 温宿县| 庄河市| 潼南县| 清镇市| 三门峡市| 正阳县| 营口市| 肃南| 乌鲁木齐市| 凤城市| 巴里| 玉溪市| 当阳市|