王 昕

中交第一公路工程局北京建筑分公司，北京 101100

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是屬于我國基本民法先買權(quán)的一種，指的是房屋共有人在分出并且出賣自己的房屋時，承租人和共有人在同樣的條件之下都享有優(yōu)先購買權(quán)。但是由于近些年來我國一部分地方性規(guī)則存在很多疏漏之處，導(dǎo)致付承租人的優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定產(chǎn)生之一，甚至還有一部分人大膽的開始否認承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在必要性。

一、優(yōu)先購買權(quán)

(一)定義

根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，某特定人在同等條件下，擁有比他人優(yōu)先購買的權(quán)力。優(yōu)先購買權(quán)的主要刑事責任是出租人需出賣該租賃的房屋。租賃的房屋指的是出租人在出租之后，交給承租人進行使用和收益并且交付房租的房屋。

(二)性質(zhì)

優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)可以分成為不同的觀點，首先優(yōu)先購買權(quán)是附條件的形成權(quán)，所以在法律上，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當歸于形成權(quán)的范疇[1]，享有優(yōu)先購買權(quán)的人，需依照自己的單方面進行意思表示，從而在形式上和第三人簽訂的合同處于相同條件下，所以優(yōu)先購買權(quán)并不必然地需要得到出賣人的承諾。第二個性質(zhì)指的是優(yōu)先購買權(quán)具體指的是期待權(quán)，也就是說出租人在并沒有出賣租賃房屋意思前，承租人所擁有的優(yōu)先購買權(quán)僅僅處在理論層面或者稱之為期待的狀態(tài)，一旦出租人有出賣給任何人出租標的房屋時，那么承租人的優(yōu)先購買權(quán)便處于可行使狀態(tài)。第三種觀點認為，優(yōu)先購買權(quán)實際上應(yīng)當歸于請求權(quán)，承租人在和出租方簽訂合同之時，擁有請求購買承租房屋的權(quán)力，所以承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，必須得到出租人的承諾。

二、優(yōu)先購買權(quán)的發(fā)展和效力

對于優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生，在法律界有著多種不同的看法，一些學者認為，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當是在承租人得知出租人有出賣房屋的意思時，則可以行使優(yōu)先購買權(quán)；另一部分學者認為，一旦出租人將房屋出賣給第三人時，優(yōu)先購買權(quán)便產(chǎn)生了法律效力。在法律上，不需要權(quán)利人的主張，只要終止承租關(guān)系或放棄使用有優(yōu)先買權(quán)便可。

優(yōu)先購買權(quán)的行使，從理論上來說可以分成為兩種效力，一種物權(quán)效力一種是債權(quán)效力[2]，在債權(quán)上來看，其僅僅在出租人、承租人之間產(chǎn)生，承租人僅僅可以向房屋出租人主張在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先購買權(quán)，但這種權(quán)利并不能用來和第三人進行對抗。從物權(quán)效力上來看，承租人不僅僅能向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)，還能夠用來與第三人進行對抗。

三、同等條件研究

(一)同等條件的認定

中國的《合同法》中第二百三十條中對承租人優(yōu)先購買權(quán)進行了規(guī)定，對此要求我們能夠了解到，在優(yōu)先購買權(quán)的行使過程中同等條件的概念認定非常重要，因此同等條件的概念認定工作就變得非常重要。針對同等條件的概念認定同樣擁有不同的看法和觀點。第一種觀點認為，承租人要想購買承租的房屋，必須和第三購買人出具的條件完全一樣。第二種觀點認為，只要是承租人所出具的條件在大體上和第三購買人一致便可。第三種觀點認為，同等條件主要是價格上的同等，若出賣人想要給第三方購買人優(yōu)惠，這種優(yōu)惠若能夠用金錢來衡量，則需要折合入價格，若不能用金錢衡量，則依照市場來定價。最后第四種觀點則認為同等條件需要應(yīng)用目的性限制進行解釋，也就是說優(yōu)先購買權(quán)也需要有條件和相對性，不能應(yīng)用優(yōu)先購買權(quán)來損害房屋出賣人的利益，同時也不能夠剝奪第三人的房屋購買權(quán)力。對于優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的不同觀點，會給優(yōu)先購買權(quán)的行使造成很大的影響。在現(xiàn)實生活當中承租人一般會將優(yōu)先購買權(quán)的同等條件認定為價格同等，但在司法實踐當中，法官對同等條件有著比較大的自由裁量的權(quán)力，這就導(dǎo)致了優(yōu)先購買權(quán)的相對不統(tǒng)一。

四、優(yōu)先購買權(quán)的限制

在法律實踐中，優(yōu)先購買權(quán)的法律效力主要表現(xiàn)為追擊效力、形成效力和優(yōu)先效力三種，所以我們得出結(jié)論，優(yōu)先購買權(quán)既是準無權(quán)的范疇，也屬于形成權(quán)的范疇。最高院在城鎮(zhèn)房屋租賃相關(guān)文件中指出中提出，承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當受到以下限制：共有人優(yōu)先購買權(quán)、近親屬的優(yōu)先購買權(quán)、第三人善意購買并登記[3]。

五、結(jié)語

首先租賃標的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是出租人，因此對于租賃房屋，當然地擁有法定的處分權(quán)，出租人有權(quán)決定對自己的房屋進行部分出租或全部出租，而法律設(shè)置承租人優(yōu)先購買權(quán)的主要目的，主要還是為提升社會效率，保障社會承租人的利益，還需要一定的限制才能夠維護法律的公平公正。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]李軼.房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題研究[D].蘭州大學，2016.

[2]羅群.房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)分析[D].華東政法大學，2012.

[3]智慧.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)問題研究[D].吉林大學，2017.