完善石家莊公租房管理的思考

張寧 朱文青

【摘 要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家綜合實(shí)力不斷增長(zhǎng)，黨和國(guó)家對(duì)于民生問題越來越重視，這不僅源自于公眾民主意識(shí)的提高，更是彰顯國(guó)家發(fā)展本質(zhì)和社會(huì)價(jià)值的目標(biāo)——正義與公平。在諸多民生問題中住房問題越來越重要且敏感，曾一度成為2017年民生熱詞榜的焦點(diǎn)。因此，石家莊市如何確保完成黨和國(guó)家的安居工程戰(zhàn)略是當(dāng)社會(huì)性保障住房規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】公租房；滿意度；實(shí)證調(diào)查；提升策略

本文從融資、管理、分配、立法、建設(shè)質(zhì)量等多維角度對(duì)石家莊公租房地居住滿意度提供了思路和依據(jù)的政策建議。

一、廣泛籌措社會(huì)建設(shè)資金、保障公租房建設(shè)經(jīng)費(fèi)

公租房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品在建設(shè)中的盈利性較差，一般私營(yíng)企業(yè)沒有動(dòng)機(jī)進(jìn)行投資，這需依靠政府進(jìn)行必要的利益轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)貼。首先，在新開的商品住房規(guī)劃中，嚴(yán)格要求建筑商按照經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、商品房等不同用途的房屋比例和規(guī)劃，確保公租房房源的充足。此期間按照建設(shè)成本、政府可以采用財(cái)政補(bǔ)貼、土地拍賣價(jià)格的讓渡、稅收減免、建設(shè)貸款優(yōu)惠、政府直接出資或協(xié)助融資等手段進(jìn)行房源開發(fā)的激勵(lì)。充裕的資金是建設(shè)保障性住房的基本保障。其次是政府劃撥專用土地進(jìn)行公租房的自行建設(shè)，采用政府獨(dú)資、融資等模式。鑒于政府財(cái)政能力的有限，廣泛吸收社會(huì)閑散資金，鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入公租房的建設(shè)投資成為流行手段，BOT、PPP等形式的融資可以解決政府資金能力不足的問題。

二、科學(xué)規(guī)劃公租房的選址，完善配套設(shè)施

公租房項(xiàng)建設(shè)雖然是為了滿足低收入階層的需要，通過新建商品房區(qū)預(yù)留、棚戶區(qū)改造、劃撥專有土地建設(shè)等方式籌建，但在選址與建設(shè)質(zhì)量上不應(yīng)因該群體社會(huì)地位和言論的輕微而故意選在偏僻、偏遠(yuǎn)性等不利于生活的地方，也不能因建設(shè)資金的緊張降低房屋質(zhì)量和其他標(biāo)準(zhǔn)，這都是影響到住戶滿意度的重要指標(biāo)。誠(chéng)然，在新房開發(fā)時(shí)，部分選址因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃前瞻性的需要，選在在遠(yuǎn)離城市中心的位置，在配套設(shè)施不能快速跟進(jìn)的情況下，生活成本大大增加。為此，首先在配套設(shè)施和區(qū)位環(huán)境的建設(shè)上，需要健全交通網(wǎng)絡(luò)、停車場(chǎng)、娛樂購物中心、社區(qū)醫(yī)院和基礎(chǔ)教育學(xué)校，降低生活成本，提高生活便捷度。其次，探索和使用新型建設(shè)材料，在提高房屋質(zhì)量的同時(shí)加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保，降低取暖和納涼成本。公租房區(qū)別于通商品房的主要特征是戶型的小型化、戶間的高密度、居住者的貧困性和住戶的高流動(dòng)性。因而在房屋設(shè)計(jì)上既要考慮建材的經(jīng)濟(jì)節(jié)約也要居住使用的低成本（隔音、保暖）。同時(shí)還要確保使用空間的高效性和便捷性。另外，公租房的水、電、暖、氣等生活設(shè)施的配套建設(shè)也要完善，保證安全與便捷。

三、精細(xì)化公租房的運(yùn)營(yíng)管理，提升住房品質(zhì)

公租房建設(shè)完成并投入使用后，如何做好房屋出租、租費(fèi)管理、物業(yè)管理、租住資質(zhì)檢查與管理、公共設(shè)施的建設(shè)與維護(hù)等運(yùn)營(yíng)是非常重要的，不僅涉及到公平問題也直接影響著租住者的滿意度。目前，公租房住戶對(duì)物業(yè)滿意度一般的主要原因就是繳費(fèi)的監(jiān)管機(jī)制缺失、財(cái)務(wù)不公開、業(yè)主委員會(huì)作用有限，居民的抱怨難以申訴等，這些問題嚴(yán)重的影響了公租房的使用忠誠(chéng)度和政府誠(chéng)信。因此，要積極探索和加快實(shí)施精細(xì)化的工作房運(yùn)營(yíng)管理，采用企業(yè)化的管理模式改善人們對(duì)工作房的態(tài)度，可以從一下多個(gè)方面進(jìn)行考慮：一是建立政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管租金的使用和服務(wù)質(zhì)量。通過建立和完善資金托管、實(shí)行管、用分離的預(yù)算、申報(bào)、審核、驗(yàn)收制度，確保有限資金利用的高效率。二是成立業(yè)主委員會(huì)，提高公租房業(yè)主的發(fā)言權(quán)，并對(duì)物業(yè)公司實(shí)行社會(huì)招聘制，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。在物業(yè)管理方面，政府應(yīng)給予業(yè)主委員會(huì)大力支持，輔助其健康、科學(xué)地進(jìn)行自治管理，并利用市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)入公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)過程。三是物業(yè)費(fèi)用可以適當(dāng)向低收入者傾向，用車位出租費(fèi)、部分靈活的就業(yè)、勞務(wù)等形式對(duì)公租房的業(yè)主進(jìn)行物業(yè)成本的彌補(bǔ)或置換，提高靈活就業(yè)的同時(shí)降低家庭的生活成本。

四、科學(xué)合理制定租金，實(shí)行勞務(wù)、就業(yè)代償

公租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，其租金的制定也有政府單方面制定，租戶沒有選擇的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，政府制定的租金水平雖不會(huì)超過商業(yè)小區(qū)的定價(jià)，但也可能會(huì)超出部分低收入者的能力。再者，公租房本身就是帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)的公益性房源，其租金水平應(yīng)當(dāng)在一個(gè)合理的低租金水平上。為此，在充分考慮到市場(chǎng)租金的一般水平基礎(chǔ)上，還要考慮到政府財(cái)政補(bǔ)貼能力、承租公租房家庭的承受能力以及政府和地產(chǎn)商的資金回籠速度、投資收益，以便保證公租房正常的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家在公租房房租的保障能力上還有一些差距，政府沒有能力完全負(fù)擔(dān)，要想企業(yè)積極參與必須保證有一定的預(yù)期利潤(rùn)望，因此市場(chǎng)租金與公租房可承受租金的差值成為了政府定價(jià)的關(guān)鍵。對(duì)于這個(gè)缺口可以采用以下方式進(jìn)行填補(bǔ)，首先是政府的財(cái)政補(bǔ)貼，根據(jù)自己的財(cái)政能力，參照同類城市的制度定位自己的標(biāo)準(zhǔn)；其次是創(chuàng)造靈活的就業(yè)崗位，鼓勵(lì)居民以不同形式的參與社區(qū)物業(yè)管理，以就業(yè)勞務(wù)代償物業(yè)費(fèi)用，降低物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)成本，這樣既創(chuàng)造了就業(yè)也減輕了家庭負(fù)擔(dān)，還可以促進(jìn)承租者與物業(yè)管理方間的溝通，提高和監(jiān)督社區(qū)服務(wù)質(zhì)量；三是爭(zhēng)取社會(huì)資金，利用和運(yùn)作好部分住房公積金來彌補(bǔ)財(cái)政資金短缺的困境，同時(shí)建立資金使用跟蹤制度，提高資金使用效率、政府服務(wù)質(zhì)量和公信度。

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