【摘要】房地產(chǎn)信托基金（REITs）最早出現(xiàn)在美國(guó)始于1960年，經(jīng)過(guò)法律制度變更以及監(jiān)管要求變化，美國(guó)已經(jīng)成為全球最大的REITs市場(chǎng)。REITs作為一項(xiàng)收益穩(wěn)定、流動(dòng)性強(qiáng)的市場(chǎng)工具受到美國(guó)投資者的喜愛。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格泡沫，政府通過(guò)3.17新政、發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)、租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)房等措施試圖抑制房?jī)r(jià)上升，讓房子回歸居住屬性。這正是一個(gè)我國(guó)發(fā)展REITs的好時(shí)機(jī)，目前我國(guó)還沒有一支真正意義上的房地產(chǎn)信托基金。本文從多個(gè)方面，結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情論述我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金是必要的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托基金 REITs 房地產(chǎn)市場(chǎng) 資產(chǎn)負(fù)債率 風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)信托基金的概述

房地產(chǎn)信托基金REITs是房地產(chǎn)證券化的一種?？梢詫⒘鲃?dòng)性低的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化證券資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行交易?？梢苑譃榈禺a(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。REITs是通過(guò)發(fā)行收益憑證來(lái)籌集資金，交給專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行管理，在取得收益之后按照比例分配給獲得收益憑證的投資者的信托基金。總體上來(lái)看REITs的特點(diǎn)包括：它的收入主要來(lái)源使租金收入和房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)、它的收益幾乎全部用來(lái)分紅、REITs的收益率與股市、債市的相關(guān)性較低。

REITs可以打破租賃住房企業(yè)退出渠道，構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)。REITs在中國(guó)大行其道是遲早的事情，可以說(shuō)推行房地產(chǎn)信托基金REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)去杠桿、盤活大量存量資產(chǎn)、豐富我國(guó)金融產(chǎn)品以及維持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定和大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)都是有利的。

二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金REITs的必要性

（一）更好的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

我國(guó)為了調(diào)控房?jī)r(jià)，近日大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，旨在讓人們以租房替代買房，冷卻房屋買賣市場(chǎng)，以此穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但是目前我國(guó)無(wú)論一線二線城市，都存在房?jī)r(jià)高，但是租金收入很低的現(xiàn)象。以北京為例，一套500萬(wàn)的房子一年的租金平均可以收取一年6.5萬(wàn)的租金收入，租金回報(bào)率大概不到1.5%左右。投資者投資房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)以收取租金為收益，大概要用70年可以收回成本，而我國(guó)房地產(chǎn)普通居民住房產(chǎn)權(quán)只有70年，也就是說(shuō)投資者投資了一個(gè)周期最終只能勉強(qiáng)可以收回本金，算上時(shí)間價(jià)值，收益率為負(fù)數(shù)，這樣的普通房屋租賃市場(chǎng)是不會(huì)有企業(yè)來(lái)投資的。這就需要將社會(huì)上各部門的閑散資金投入，建立一個(gè)成熟的市場(chǎng)來(lái)為發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)提供保障。

通過(guò)發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)信托基金REITs可以促進(jìn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，將普通住宅資產(chǎn)證券化上市流通，讓廣大的投資者參與進(jìn)來(lái)，自由轉(zhuǎn)讓，持有REITs的投資者可以獲取租金收益。這樣來(lái)自社會(huì)上的閑散資金將會(huì)投入到房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)中，既不用國(guó)家出資也不用企業(yè)出資，社會(huì)資源會(huì)將REITs市場(chǎng)占領(lǐng)。當(dāng)REITs市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，證券化資產(chǎn)自由流通，投資客的視線就會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到流動(dòng)性更強(qiáng)、收益更加穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更小的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。一旦對(duì)房屋租金收益有利穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，房屋租賃市場(chǎng)也會(huì)更順利更高效的運(yùn)行。發(fā)展REITs市場(chǎng)通過(guò)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的上市流通，使投資者可以穩(wěn)定獲得租金收入，這可以促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，所以發(fā)展REITs市場(chǎng)是必要的。

（二）降低房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

如表一所示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，甚至有持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，2015年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了77%。資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的重要指標(biāo)，較高的負(fù)債也會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)務(wù)危機(jī)成本，降低公司價(jià)值。目前國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)在50%以下。一旦我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，將會(huì)導(dǎo)致資不抵債。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債來(lái)源主要是政府債、銀行信貸和居民定金，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)金融體系受到影響。

利用REITs可以有效的降低房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率?？梢砸怨蓹?quán)方式進(jìn)行籌資，收益共享，如此一來(lái)，也符合我們供給側(cè)改革去杠桿的思路；其次，REITs對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的投資不超過(guò)企業(yè)資產(chǎn)總額的一定比例，有助于分散房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸不良貸款數(shù)量

如表二所示，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款占固定資產(chǎn)貸款比例達(dá)到36.8%，這些貸款絕大部分都是長(zhǎng)期貸款。我國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款率大概在2%左右，如此多的房地產(chǎn)信貸，一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款率會(huì)迅速上升，影響整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。

引入REITs可以有效的降低商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸增量，房地產(chǎn)業(yè)利用REITs進(jìn)行股權(quán)融資，大幅度降低對(duì)銀行信貸需求。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，銀行房地產(chǎn)信貸量處在可控范圍內(nèi)，有利于商業(yè)銀行控制不良貸款數(shù)量，維護(hù)金融體系穩(wěn)定。

（四）穩(wěn)定房?jī)r(jià)，真正實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的

我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫，我國(guó)一線城市的租金回報(bào)率（一年租金/房屋價(jià)格）僅有1.5%，而世界上發(fā)達(dá)國(guó)家這一指標(biāo)應(yīng)該在5%以上。如：達(dá)拉斯為7.35%、大阪為5.91%、洛杉磯為5.80%、東京為5.76%、紐約這一數(shù)值為5.08%。造成我國(guó)房屋價(jià)格虛高的原因主要是人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資性需求過(guò)大，人們總是認(rèn)為買房就能賺錢。甚至有一些企業(yè)放棄自己的本行，將熱錢投入到房地產(chǎn)業(yè)中炒房。這些行為以及人們的錯(cuò)誤預(yù)期，使我國(guó)房屋價(jià)格虛高。

在十九大會(huì)議上，習(xí)近平具體指出，“要提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理，加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。建立我國(guó)的REITs產(chǎn)品，可以將人們對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)需求轉(zhuǎn)移到對(duì)REITs的交易上，REITs單筆投資金額更小、交易更快速、流動(dòng)性更強(qiáng)。這樣可以從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制市場(chǎng)投機(jī)需求，是房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定。

（五）有利于發(fā)展多層次資本市場(chǎng)

我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展還不夠完善，我國(guó)引入REITs產(chǎn)品，在資本市場(chǎng)是可以對(duì)房地產(chǎn)的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與投資，讓原來(lái)買不起房子的投資者可以在資本市場(chǎng)投資房地產(chǎn)享受租金收益和價(jià)格變動(dòng)收益。增加了資本市場(chǎng)產(chǎn)品的多樣性，有利于我國(guó)發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，提高資本市場(chǎng)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，使市場(chǎng)更加穩(wěn)定和成熟。

三、總結(jié)

綜上所述，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金REITs可以促進(jìn)發(fā)展租房租賃市場(chǎng)、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、降低商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率，增強(qiáng)商業(yè)銀行抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力、真正實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性和有利于發(fā)展我國(guó)的多層次資本市場(chǎng)。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較混亂，價(jià)格泡沫也現(xiàn)實(shí)存在。在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，政府也應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，尋找城市試點(diǎn)運(yùn)行我國(guó)的REITs產(chǎn)品，而不僅僅是類似REITs產(chǎn)品，真正邁出我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的第一步。

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作者簡(jiǎn)介：王宇（1994-），男，漢族，北京人，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研究生，研究方向：金融市場(chǎng)。endprint