營改增后房地產開發(fā)企業(yè)會計核算和稅務籌劃

韓平柱

【摘要】本文重點闡述了“營改增”改革的基本理論依據(jù)，并且對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算以及稅負狀況進行相應的分析。針對當前中小型房地產企業(yè)融資困難的狀況進行了分析，并且提出了相應的解決對策。

【關鍵詞】營改增 房地產企業(yè) 會計核算 稅務籌劃

自從2011年開始，經過我國國務院的審批，財政部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布了營業(yè)稅改增值稅，也稱為“營改增”，其在當前全國范圍內已經得到了廣泛實施。依照我國相關的部署，“營改增”會在今年徹底完成，“營改增”現(xiàn)在已經擴散到我國建筑業(yè)、房地產行業(yè)以及金融保險業(yè)與生活服務等行業(yè)。其中房地產行業(yè)作為我國社會重點產業(yè)的構成部分，在實施“營改增”之后的稅負會產生何種變化，房地產企業(yè)應當如何實施會計核算以及稅務的籌劃工作，是非常值得我們去深入探討的問題。

一、“營改增”的改革理論基礎

（一）稅收效率原則

所謂的稅收效率，其中主要涵蓋了稅收經濟效率以及稅收行政效率兩個方面。對于稅收經濟效率來講，主要指的是對稅收不能對本體經濟的發(fā)展造成影響。從另一個層面上來講，稅收需要扮演一種“中立”的角色。但是實際上所有的稅收都會受到經濟的發(fā)展產生一定的影響，只是所產生的影響程度各不相同。和增值稅中的增加值征稅政策比較，企業(yè)中的營業(yè)稅重復征收的狀況表現(xiàn)的比較嚴重。稅收行政效率主要是指實現(xiàn)征收稅務成本的最低化以及征收的途徑簡單易行。實際的稅務征收成本包含了對稅務部門的成本征收，像稅務人員的工作薪資、稅務征收單位的辦公費用以及發(fā)票打印等相關的費用；這其中也包含了納稅的成本，比如申報費、咨詢費以及稅款的核算成本等。兩種稅務征收是并行存在對稅務人員的稅務征收的總工作量，也會造成企業(yè)生產的產品和付出勞務工作的納稅人實施記賬分割、對稅款進行分開核算，進而造成了管理成本的提升。

（二）公平性稅收原則

所謂的公平性稅收就是要求稅收工作要保持中性的狀況，對所有的納稅人實施公平對待，方便創(chuàng)造出一種透明化的稅收環(huán)境，進而有效的推動當前社會大環(huán)境中，各行業(yè)企業(yè)相互間的公平競爭。但是在實際的情況中還是存在著一些不公平性因素，比如社會資源占有的差異性等，還是需要通過差異性稅收方式來實施調節(jié)，以此來創(chuàng)造出相對公平的社會競爭環(huán)境。企業(yè)營業(yè)稅主要是依照實際的營業(yè)額來進行全額的征稅，但并沒有充分的考慮到其中作為納稅人的經濟利益。不論是納稅人是否真正得到了盈利，只要企業(yè)產生了營業(yè)額就需要進行稅額的征收；這一狀況對一些實際營業(yè)額差距較大的企業(yè)是比較不公平。并且增值稅只是超出的增值稅的增額，它是將企業(yè)的生產成本和經濟收益都劃分到其中，商品的盈利是稅收的主要組成部分。所以說，增值稅相比營業(yè)稅可以更好的展現(xiàn)出稅收的公平性。

二、“營改增”對房地產企業(yè)開發(fā)產生的影響

（一）建筑安裝成本較低、抵扣工作困難

當前建筑企業(yè)屬于房地產中的上游企業(yè)，同時也是受到“營增改”影響比較大的房地產開發(fā)企業(yè)。主要是因為不能取得或者部分取得建筑行業(yè)中的增值發(fā)票，導致房地產開發(fā)項目出現(xiàn)項目稅負狀況比較嚴重。例如某公司是一家房地產開發(fā)公司，現(xiàn)已開發(fā)項目屬于老項目——酒店部分準備售價21000萬元，按照營改增該公司可以開5%增值稅專票或普通發(fā)票。酒店部分目前注冊小規(guī)模納稅人，因為沒有開業(yè)，按正常只能收普通發(fā)票，這樣21000萬元普票對酒店來說不能按固定資產當年抵扣60%，第二年抵扣40%，給酒店造成了一定的經濟損失。所以說必須要對“營改增”政策進行有效的完善，由于當前我國對這種發(fā)展形勢下企業(yè)出臺相應的稅收抵扣標準，造成了企業(yè)中的經濟收益被稅收克扣，進而不利于酒店的良好發(fā)展。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)的流動資金的使用受到影響。

房地產項目開發(fā)中基本都是通過多項目運作的形式，通常采用的是預售的方式來進行建筑的銷售，預售之后的實際收入需要納入到預先繳納的稅款當中。因為建筑的實際成本以及財務成本會伴隨建筑施工時間的增加而增加，這就需要相關的房地產開發(fā)企業(yè)事先墊付較大稅收資金，這種狀況就占據(jù)了房地產開發(fā)企業(yè)較大的流動資金。等到工期結束之后，依照實際產生的每一項原始性的工期成本實施增值稅的核算工作，進而抵扣銷項稅額。

三、房地產開發(fā)企業(yè)中稅務籌劃和核算

（一）提升對增值稅發(fā)票的有效管理

房地產開發(fā)企業(yè)在實施了“營改增”之后，房地產開發(fā)企業(yè)需要不斷提升對增值發(fā)票的使用和管理，實施專人專項負責的方式，不斷的提升建筑企業(yè)內部的管理層次，提升對稅務知識的學習和培訓工作，加強對建筑材料采購過程中票據(jù)的管理，提升和建筑企業(yè)相互間的有效溝通，及時有效的對增值稅發(fā)票和對應的抵扣收據(jù)。因為當前社會中房地產的企業(yè)相互間的競爭非常的激烈，建筑企業(yè)通常不能通過提高承包價格，將營“營改增”帶來的稅負轉移到其他的房地產開發(fā)企業(yè)，這就會造成建筑企業(yè)在工程質量和材料的使用上進行資金的節(jié)省，嚴重影響到了建筑的整體質量。因此，必須要求房地產開發(fā)企業(yè)選擇比較正規(guī)的和有潛力的，充分符合增值稅納稅人資格的施工單位，在保證工程整體質量不受影響的前提下，為自身的增值稅的抵扣營造出有利的條件。

（二）規(guī)范建筑企業(yè)的會計核算工作

首先建筑企業(yè)需要找出其中對應的業(yè)務流程，對其中的風險控制點進行掌控。對建筑土地、建筑施工以及融資環(huán)節(jié)進行有效的把控，對其中的可抵扣的進項稅額與銷項稅額實施有效的管理。不斷完善企業(yè)內部的財務管理工作、資金籌集工作、融資管理與建筑預算管理，充分圍繞“營增改”理念對企業(yè)中的稅務籌劃進行管理和把控。由于當前受國家宏觀調控影響，國家為抑制房價過快增長，出臺國五條，限制國有商業(yè)銀行系統(tǒng)給房產企業(yè)貸款，導致中小企業(yè)沒有了血液，大量企業(yè)為力獲取資金，紛紛從民間借貸，資金成本較高，給企業(yè)造成沉重負擔，很多小企業(yè)紛紛破產，成為爛尾樓，進而嚴重影響到了社會建筑企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，必須要找準企業(yè)中資金籌劃的關鍵點，有效的降低企業(yè)的稅負。及時將企業(yè)中的部分業(yè)務進行外包，實現(xiàn)稅務籌劃的稅費的合理轉移，保證企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

通過本文對在“營增改”之后房地產的開發(fā)，房地產開發(fā)企業(yè)如何正確實施會計核算和稅務的籌劃，提出了問題和解決方式。房地產行業(yè)作為我國社會重點產業(yè)的構成部分，在實施“營改增”之后的稅負會產生相應的變化，房地產企業(yè)應當正確的實施會計核算以及稅務的籌劃工作，這樣才可以有效的保證我國建筑行業(yè)的快速穩(wěn)定的發(fā)展。

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