“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃初探

梁宗民

摘要：隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國的總體態(tài)勢也在發(fā)生著日新月異的變化，在這樣的大背景之下，我國做出推行營業(yè)稅改增值稅的重要決定，并隨之出臺了一系列相關政策和文件，隨著這一政策實施和落實，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展就面臨著越來越多的風險和挑戰(zhàn)?；谶@樣的情況，本文就“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)進行分析，尤其對其稅務籌劃的相關問題展開初步探索。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務籌劃

現(xiàn)如今，我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，現(xiàn)代進程不斷加快，從總體上來說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)正在蓬勃發(fā)展，這與國家在基礎建設方面的投入不斷加大，以及黨中央的正確領導是分不開的。不斷促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，對于人們基本的住房需求在一定程度上有所緩解的同時，還從根本上有效推動了社會經(jīng)濟效益的增長。在這樣的長期影響下，我國繼續(xù)推出一系列有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務優(yōu)惠政策，不僅完善我國的現(xiàn)階段的相關的稅務政策，而且還促使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中，得到一定的社會效益和經(jīng)濟效益，取得一定的行業(yè)地位。

一、對于“營改增”的簡要分析

“營改增”是營業(yè)稅改增值稅的簡稱。具體來說，指的是將以前所繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅的應稅項目，其最大的特點是減少重復征稅，減小企業(yè)的賦稅壓力，從而促使社會的良性發(fā)展和良性循環(huán)?，F(xiàn)階段，“營改增”這一稅務政策，在我國稅務政策具體實施過程中，取得了良好的應用效果，具有重要影響力?！盃I改增”的有效落實，對于有效的控制對上下游企業(yè)重復交稅的問題上，發(fā)揮了重要的作用。不僅減小了企業(yè)運營成本，而且還使得房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力，得到了有效提升。

由于“營改增”這項政策的涉及面比較廣，所以該政策的有效落實，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅可以促進房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)中的一些其他內(nèi)容，在一定程度上也產(chǎn)生了重要的影響。通俗來說，在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程當中，和一些材料的生產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)或者銷售企業(yè)、服務行業(yè)等等，產(chǎn)生合作的是時候，多多少少都會受到“營改增”實施后的影響。

除此之外，隨著社會的發(fā)展，計稅方法和征稅程序越來越復雜，在這樣的大環(huán)境之下，“營改增”政策的有效落實和積極開展，對于計稅方法和征稅程序起到了良好的作用。因此，在未來發(fā)展進程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對“營改增”政策實施之后，對企業(yè)所產(chǎn)生的影響加以警覺，要不斷加強對于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅政策的學習，轉換思維模式，緊跟時代步伐，進而，不斷促進企業(yè)的經(jīng)濟效益的快速增長和企業(yè)未來的穩(wěn)步發(fā)展。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)在稅負方面產(chǎn)生的影響

1.賦稅負擔增加

“營改增”落實之后，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，抵扣項目會在一定程度上得到減少。首先，單單從稅率的角度講，“營改增”后稅率就有大幅度的提升。在“營改增”之前，按照“不動產(chǎn)稅目”所征收的營業(yè)稅是5%的稅率，而在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)由以前的繳納的營業(yè)稅改為增值稅，稅率變成了11%。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中，所要用的原材料種類和數(shù)量十分龐大，因而，所涉及的業(yè)務范圍也十分廣泛。然而，采購原材料的企業(yè)和單位，不能夠保證全部企業(yè)都具有資格來繳納增值稅，尤其是對于那些與個人或者私營性質(zhì)的施工材料供應商之間的合作，是不可能得到增值稅專用發(fā)票的，也就無法進行抵扣，從一定程度上也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力。另外，對于項目施工這一環(huán)節(jié)中，在工地上作業(yè)的工人，由于結構比較特殊，不具備納稅資，但是國家對于這一現(xiàn)實情況的解決和處理，還沒給出具體的實施方案，這樣一來，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔。

2.財務風險增加

用新的增值稅制替代之前的營業(yè)稅是“營改增”改革的一大重要特色，對于房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理方面的工作更是具有重要的影響和作用。在現(xiàn)階段的不斷推行和落實的過程中，“營改增”作為一項新的稅制，在財務處理過程中，出現(xiàn)一些錯誤也是不可避免的。房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程之中，具有一定的計劃性和復雜性，開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大，受到工期影響等因素的影響，經(jīng)營風險也相對較大。“營改增”政策落實后，房地產(chǎn)企業(yè)要開具增值稅專用發(fā)票。這種進項稅抵扣的行為。在一定程度上造成了一些不具有開增值稅發(fā)票資質(zhì)的企業(yè)，代為開具發(fā)票的現(xiàn)象，甚至嚴重的會出現(xiàn)開虛假發(fā)票的情況發(fā)生。這些問題出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的運營中，都增加了一定的財務風險。

3.現(xiàn)金流出增加風險

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的運營中，多以項目運作為主要運營方式，然而，房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般要歷時好幾年頭，所以，企業(yè)在營銷過程中多采用預售的形式進行銷售，最后所獲得的收入，需要先向政府交納稅款。但是房地產(chǎn)企業(yè)的施工過程中，建筑成本和財務成本的息息相關的，財務成本受到施工工期影響，隨著工期的變化而增加。因而，一般大多數(shù)企業(yè)會采用前期墊支增值稅銷項額資金的方式，這樣一來，就導致了企業(yè)的現(xiàn)金流被占用。等某一年度結束以后，這些墊支的銷項稅額可以根據(jù)產(chǎn)生的各項原始成本，進行增值稅進項稅額的計算，抵扣銷項稅額。現(xiàn)金被占用，在一定程度上會導致房地產(chǎn)項目的資金鏈出現(xiàn)問題。

三、對于房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃方法的建議

1.加強增值稅發(fā)票管理

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)對于增值稅發(fā)票的管理和使用，必須要進一步加強，根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，采用專人來開具發(fā)票，并采用專人進行保管。除此之外，不斷提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平，加強稅務知識的學習和培訓，也是非常關鍵的，在房地產(chǎn)企業(yè)的施工過程中，對于采購環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的票據(jù)，也要給予一定的重視并加強管理。另外，加強與建筑施工單位之間的交流與合作，第一時間獲得增值稅的發(fā)票和相應的抵扣票據(jù)。

2.加強合作單位的甄選

現(xiàn)如今，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展帶新時機，也面臨著越來越多的機遇和挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，建筑施工單位想要通過提高承包項目的價格，將“營改增”所承擔的稅負，轉嫁到房地產(chǎn)企業(yè)，變得難上加難，因而，這在這樣的情況下，就會容易導致一些施工單位從工程質(zhì)量上做手腳，進行稅負風險的轉嫁，這對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是極為不利的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對建筑施工單位的選擇方面，必須加強審核，選擇正規(guī)的，符合條件的，具有一定資質(zhì)的施工單位進行合作。

3.財務管理和會計核算的規(guī)范化

隨著“營改增”政策的不斷落實，合理梳理可以抵扣進項稅額和銷項稅額顯得十分重要，除此之外，還要把部分業(yè)務進行合理的服務外包，科學的開展稅務籌劃并規(guī)范化實施，有效促進稅費的轉移。在實行“營改增”以后，在房地產(chǎn)企業(yè)的運營中，會計崗位的設置以及賬務處理的程序，會變得越來越復雜，因而，在崗前就要做好對會計人員的業(yè)務素質(zhì)，提高其業(yè)務能力，優(yōu)化并改善核算程序。除此之外，具有良好的可行性，是房地產(chǎn)企業(yè)進行科學合理的稅務籌劃的一大重要特征，從企業(yè)自身實際狀況出發(fā)，及時關注稅務相關政策的變化，不斷完善籌劃方案的實施條件，合理靈活的利用稅收政策，進而保證稅收籌劃方案的靈活性、可行性和多變性。

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，稅收政策也隨之發(fā)生了一系列的變化?！盃I改增”政策作為國家一項科學決策，對于社會總體發(fā)展具有積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)在當前社會發(fā)展的大背景下，雖然企業(yè)之間的競爭激烈化，企業(yè)內(nèi)部的稅務也日趨復雜化，對企業(yè)的發(fā)展帶來了十分不利的影響。但是，最大程度地降低社會稅負，才是“營改增”政策實施的最終目的。我們有理由相信，通過協(xié)調(diào)社會負擔和政府收入之間的矛盾，稅務籌劃工作將變得更加科學合理和規(guī)范化，更好的為促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展而保駕護航。