文/肖玉瑾 沭陽縣房地產(chǎn)管理處 江蘇宿遷 223600

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且在市場中有著重要的地位。在房地產(chǎn)的交易中，房屋面積是最重要的，但是，在進(jìn)行規(guī)劃的時候，由于房產(chǎn)面積測繪技術(shù)沒有很完善，從而就使房屋的規(guī)劃面積和測繪面積有一些出入，另外，房地產(chǎn)商也沒有及時的與業(yè)主進(jìn)行溝通，導(dǎo)致了糾紛和矛盾的發(fā)生。因此，為了能夠避免在房屋交易中一些不必要的麻煩，在房屋面積的測繪過程中，測繪單位、房地產(chǎn)商以及施工單位要進(jìn)行密切的配合，從而能夠有效的減少或避免規(guī)劃面積和測繪面積之間的差異。

1、房屋測繪面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異的原因

1.1 圖紙變更和數(shù)據(jù)采集產(chǎn)生的差異

房屋的設(shè)計(jì)復(fù)雜多樣，大多數(shù)的數(shù)據(jù)是現(xiàn)場實(shí)際測量的，在建設(shè)過程中，因?yàn)槟承┰驅(qū)D紙進(jìn)行更改，這樣就導(dǎo)致了兩者出現(xiàn)差異的情況。圖紙是施工的重要的依據(jù)，因此圖紙的變更非常容易導(dǎo)致測繪面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異。

1.2 房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題的原因

設(shè)計(jì)單位中的負(fù)責(zé)房屋測繪與規(guī)劃面積的工作人員，在實(shí)際作業(yè)的過程中，常因?yàn)椴捎貌煌臏y繪與規(guī)劃工具或設(shè)備，導(dǎo)致規(guī)劃與測繪的相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差。在測繪與規(guī)劃單位統(tǒng)一的情況下。在實(shí)際開展規(guī)劃房屋面積與測繪房屋面積的工作過程中，兩者之間的工作流程與重點(diǎn)的工作內(nèi)容也不相同，進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)劃的面積與測繪的面積出現(xiàn)不同的現(xiàn)象。

1.3 技術(shù)原因產(chǎn)生的差異

技術(shù)上的差異主要出在施工的環(huán)節(jié)，施工技術(shù)的差異是房屋測繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異的重要原因。此外在測量技術(shù)上也存在著一定的差異，相比發(fā)達(dá)國家的測量技術(shù)，我國的測量技術(shù)還明顯不成熟，歸根結(jié)底是經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展導(dǎo)致的技術(shù)跟不上發(fā)展的要求，此外市場機(jī)制、儀器的使用與投入的差異都有可能導(dǎo)致房屋測繪面積與規(guī)劃面積的差異。

2、消除房屋測繪面積與規(guī)劃面積的差異的具體措施

2.1 統(tǒng)一房屋面積計(jì)算原則，消除差異

在實(shí)現(xiàn)房屋測繪面積和規(guī)劃面積二者間的差異最根本辦法為房產(chǎn)與規(guī)劃部門實(shí)施統(tǒng)一的房屋面積計(jì)算規(guī)則。因涉及到房屋權(quán)屬的認(rèn)定、開發(fā)商及房地產(chǎn)管理和登記機(jī)構(gòu)實(shí)際需求，故房屋測繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶合法權(quán)益得到保障，真正做到公正、公平、公開及機(jī)構(gòu)專業(yè)性，房屋測繪在面積測算精度與分?jǐn)偤侠硇赃@兩方面均更具科學(xué)合理性。

2.2 加強(qiáng)協(xié)調(diào)，化解糾紛

從上述的內(nèi)容中，了解到房屋測繪面積與規(guī)劃面積之間的差異，會引發(fā)許多的糾紛，加上房屋自身存在較多的不穩(wěn)定因素，給后續(xù)辦理房屋的相關(guān)手續(xù)帶來了一定的影響。因此，要有效的解決糾紛，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、銷售商與客戶之間的利益雙贏，需要拓展銷售商與客戶之間的交流渠道，優(yōu)化銷售商與客戶之間的交易流程，進(jìn)而達(dá)到化解法律糾紛的目的。通常情況下，房屋測繪面積與規(guī)劃面積之間的差異主要表現(xiàn)的形式分為兩種：房屋的規(guī)劃面積要高于其實(shí)際測繪的面積，以及房屋的實(shí)際測繪面積要高于其規(guī)劃面積。當(dāng)房屋實(shí)際測繪面積要低于其規(guī)劃的面積，銷售商要及時將這種情況反饋開發(fā)商的主要管理人員，并向其提出合理的要求，依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，雙方對其超出的建造部分進(jìn)行相應(yīng)的處理。這種及時交流并共同探討的方式，不僅有利于增進(jìn)開發(fā)商與銷售商之間的理解，還可以平衡開發(fā)

2.3 引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)

與發(fā)達(dá)國家相比我國測量技術(shù)明顯不成熟，測繪儀器也存在著漏洞，這要求測繪單位要引進(jìn)先進(jìn)的測繪技術(shù)。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建筑行業(yè)也是蒸蒸日上，一些技術(shù)上問題，還是要多學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)技術(shù)。不斷的改進(jìn)測繪技術(shù)，采用先進(jìn)的測繪儀器，盡可能將房屋的測繪面積與規(guī)劃面積差距拉到最小。

2.4 在施工過程中解決差異

加強(qiáng)施工時的管理是有效解決房屋測繪面積與房屋規(guī)劃面積的方式。從上文可知導(dǎo)致房屋測繪面積與規(guī)劃面積最大的差異在于建筑開發(fā)商與銷售商的分離，這個分離可能會導(dǎo)致開發(fā)商在施工的過程中沒有按照圖紙與銷售商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行合理施工，讓前期的開發(fā)工作與后期竣工得到的效果形成一定的差異，同時房屋具有特殊性，在完工后許多空間會變更，比如會加入停車場、消防設(shè)施等公共空間的占用，使建筑的使用面積大大縮小，這一系列的因素都會造成房屋測繪面積與規(guī)劃面積的差異問題。

2.5 加強(qiáng)開發(fā)商、測繪單位、施工單位以及房產(chǎn)管理部門的配合

首先，房屋開發(fā)商在完成商品房的預(yù)售工作之后，會根據(jù)一些實(shí)際的需要對原來的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行相應(yīng)的更改，在更改確定之后，一定要及時的同時測繪單位、規(guī)劃部門以及各個業(yè)主，將預(yù)售房屋的面積進(jìn)行技術(shù)的更改。其次，測繪單位要加強(qiáng)測量人員的專業(yè)素質(zhì)，提高測量的技術(shù)，使其對房屋面積進(jìn)行測繪的時候能夠提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。另外，施工單位在施工的過程中要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)劃方案進(jìn)行施工，如果因?yàn)樘厥馇闆r要對施工方案進(jìn)行更改，一定要及時的聯(lián)系開發(fā)商，共同進(jìn)行協(xié)商。還要及時的同時測繪單位，在測繪單位進(jìn)行考察之后才能確定變更計(jì)劃。最后，房產(chǎn)管理部門要轉(zhuǎn)變觀念，在商品房取得預(yù)售許可證之后，房產(chǎn)管理部門不僅要負(fù)責(zé)房屋面積的測繪工作，還要承擔(dān)預(yù)測市場的責(zé)任。還要加強(qiáng)預(yù)測隊(duì)伍的管理，將預(yù)測單位的信息以及工作人員的相關(guān)信息進(jìn)行記錄和登記，測繪單位還要將測繪人員的職責(zé)分配等信息提供給房產(chǎn)管理部門，從而方便對其測量人員進(jìn)行監(jiān)督和管理。有效的減小或消除房屋測繪面積和規(guī)劃面積的差異，減少矛盾和糾紛。

結(jié)語：

綜上所述，在社會經(jīng)濟(jì)開始發(fā)展的環(huán)境下，房地產(chǎn)已成為現(xiàn)階段我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力之一。價格的高低是是影響房屋面積的重要因素，房屋面積作為房產(chǎn)所有權(quán)登記的唯一依據(jù)，而房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異的影響，導(dǎo)致在辦理房產(chǎn)證及預(yù)售許可證時經(jīng)常出現(xiàn)糾紛與矛盾。因此，要實(shí)現(xiàn)房屋測繪面積與規(guī)劃面積之間的一致性，必須對其差異進(jìn)行全面的分析，根據(jù)其分析的結(jié)果制定有效的解決措施，并將其措施落實(shí)到每一處，為房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)目標(biāo)奠定良好的基礎(chǔ)。