文/徐熙芝、顏晗 青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東青島 266000

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。房屋作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，是老百姓衣食住行四大需求中“住”這個(gè)需求的重要保障，因此房屋的物權(quán)變動(dòng)尤其是房屋的買賣交易更需要公權(quán)力機(jī)構(gòu)將物權(quán)變動(dòng)的情況進(jìn)行公示，以彰顯權(quán)利人的權(quán)利。同時(shí)房屋登記行為是為了使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)清晰、明確，從而維護(hù)交易安全并提高交易效率的程序性機(jī)制。[1]保障交易安全就是要減少和消除房屋交易中的不安全因素，確保交易行為的法律后果和法律效用的可預(yù)見性。如何保障房屋交易安全、維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序就成為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的巨大考驗(yàn)。筆者認(rèn)為，減少房屋交易風(fēng)險(xiǎn)，保障房屋交易安全，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作。

1、盡快落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

2015年3 月1 日起《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的實(shí)施，標(biāo)志著我國統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式建立。原有的不動(dòng)產(chǎn)登記體制是分散登記，由于各部門登記標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導(dǎo)致權(quán)屬不清和交叉重疊現(xiàn)象，引發(fā)諸多矛盾和糾紛。目前國內(nèi)很多城市依然實(shí)行房地分體登記的原則，即土地的權(quán)屬由土地管理局登記于土地登記簿，房屋的權(quán)屬由房屋管理局登記于房屋登記簿，房地登記不統(tǒng)一，在不同地方有多個(gè)證書和不同登記簿，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣的情況，既給老百姓增加交易成本也容易產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)。建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一制度雖步履維艱，但是，據(jù)了解現(xiàn)在該制度在上海、廣州、深圳、重慶、青島等地試點(diǎn)已經(jīng)全面展開，這些地區(qū)的登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”已經(jīng)取得了顯著成效。 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立了，房屋的物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一反映，某處房屋是否登記，是否存在抵押、查封等權(quán)利負(fù)擔(dān)一目了然，不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信力才能得到彰顯，才可以最大限度地保障交易雙方的合法權(quán)益，在房屋交易的時(shí)候就更加安全放心。

2、加快各地不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的制定步伐

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）的實(shí)施，雖然設(shè)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員開展房屋登記工作的具體原則，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守的登記標(biāo)準(zhǔn)和登記程序，但是由于各地區(qū)存在差異化的現(xiàn)狀，僅僅依賴《規(guī)范》仍無法保證登記機(jī)構(gòu)在房屋登記實(shí)踐中能夠準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋登記。各地應(yīng)加快出臺(tái)本地區(qū)的房屋登記規(guī)則或規(guī)程，尤其是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中對(duì)繼承、受遺贈(zèng)強(qiáng)制公證的取消、按份共有人房屋的轉(zhuǎn)讓、委托代理等新的規(guī)定，很多登記機(jī)構(gòu)目前仍以沒有新的實(shí)施方案為借口，依然按照舊的規(guī)定進(jìn)行登記。由此可見加快各地不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的立法步伐刻不容緩，否則就導(dǎo)致有的人利用政策的漏洞謀不正當(dāng)利益。

3、繼續(xù)履行形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合審核職責(zé)

我國《物權(quán)法》第12條雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)做出了規(guī)定，但是該條并未明確登記機(jī)構(gòu)的審查是一種形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，理論界與實(shí)踐中仍存在諸多爭(zhēng)議。[2]筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)單純的形式審查，可以提高登記的效率，但是勢(shì)必增加登記的錯(cuò)誤率，影響交易的安全，降低了登記的公信力；而單純的實(shí)質(zhì)審查，雖能減少登記錯(cuò)誤，但是由于物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系的復(fù)雜性，登記機(jī)構(gòu)根本不可能完成這一艱巨的審查任務(wù)，而且因此導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤由登記機(jī)構(gòu)來承擔(dān)也顯失公平。所以，將形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的審查模式既能使登記機(jī)構(gòu)正確、充分的履行職責(zé)，又能盡可能地保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地登記房屋物權(quán)的有關(guān)事項(xiàng)，避免登記錯(cuò)誤。筆者認(rèn)為，對(duì)于以下事項(xiàng)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該負(fù)有實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)：（一）申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明、身份證件、網(wǎng)簽合同等能夠通過儀器和登記系統(tǒng)識(shí)別的材料的真實(shí)性；（二）申請(qǐng)主體是否與登記簿記載的權(quán)利人相符，是否與相關(guān)交易文件上載明的當(dāng)事人相符；（三）申請(qǐng)登記的房屋是否存在查封、抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)；（四）對(duì)于需要實(shí)地查看的情形，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)負(fù)實(shí)質(zhì)查看義務(wù)，如申請(qǐng)人因不動(dòng)產(chǎn)滅失申請(qǐng)注銷登記，登記機(jī)構(gòu)如果沒有實(shí)地查看，僅憑申請(qǐng)人的描述或者提供的照片就進(jìn)行注銷，就極有可能導(dǎo)致重大的登記錯(cuò)誤；（五）對(duì)于明顯違法的、或者是基于一般人的理性、經(jīng)驗(yàn)、常理就能判斷的內(nèi)容，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，避免犯低級(jí)錯(cuò)誤。對(duì)于其他的申請(qǐng)材料內(nèi)容的真實(shí)性，比如印章的真?zhèn)?、物?quán)變動(dòng)的原因等登記機(jī)構(gòu)僅需盡到合理審慎義務(wù)，審查是否符合法定的形式即可。另外登記機(jī)構(gòu)就某些事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人應(yīng)設(shè)定為形式審查，因?yàn)榫汀兑?guī)范》所列舉的幾項(xiàng)詢問內(nèi)容來看，都屬于形式上的對(duì)于當(dāng)事人真實(shí)意思及權(quán)利登記狀況的詢問，當(dāng)事人的回答是否真實(shí)意思表示，登記機(jī)構(gòu)無從查驗(yàn)，故也無義務(wù)查驗(yàn)。

4、建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記離不開先進(jìn)的登記系統(tǒng)的支持。完善的房屋登記系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋預(yù)售、網(wǎng)簽備案、房產(chǎn)測(cè)繪、交易資金監(jiān)管、權(quán)屬登記、住房保障等基本監(jiān)管職能。比如房屋預(yù)售登記系統(tǒng)可以通過對(duì)開發(fā)商資質(zhì)和房屋開發(fā)建設(shè)情況的審查，起到規(guī)范市場(chǎng)、防范樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)簽合同備案系統(tǒng)可有效杜絕權(quán)屬狀況存在限制信息的房屋進(jìn)行交易，也可有效防止“一房二賣”的發(fā)生。二手房資金監(jiān)管系統(tǒng)既可以打破買賣雙方互不信任的僵局，又可以避免中介攜款潛逃的風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)“一手交錢一手交房”的良性交易。登記系統(tǒng)中應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)手段防范虛假登記。例如,網(wǎng)簽合同可設(shè)置交易密碼和水印，防止私自修改合同；利用身份證識(shí)別器和驗(yàn)證器識(shí)別虛假的身份證明和不動(dòng)產(chǎn)登記證；采取密碼和指紋采集識(shí)別儀器等識(shí)別申請(qǐng)人的身份。比如蘇州市吳中區(qū)早在2012年就采取了指紋身份識(shí)別技術(shù)，這大大減少了冒名頂替等帶來的房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。[3]另外，在登記收件過程中對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行人像采集，有條件的實(shí)行錄像采集，可在很大程度上保證申請(qǐng)主體的真實(shí)性以及真實(shí)意思表示的表達(dá)，避免當(dāng)事人不到場(chǎng)就將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等登記錯(cuò)誤。

5、登記信息公開與共享

《條例》及《細(xì)則》對(duì)利害關(guān)系人查詢、復(fù)制登記資料的規(guī)定是對(duì)物權(quán)法的突破和補(bǔ)充。那些涉及房屋交易、繼承、訴訟等的利害關(guān)系人，通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，能夠準(zhǔn)確地了解到該不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)與瑕疵以及物權(quán)歸屬和內(nèi)容，從而基于意思自治決定是否與登記簿載明的權(quán)利人進(jìn)行交易，進(jìn)而快速識(shí)破各種欺詐行為，防止上當(dāng)受騙。登記信息還應(yīng)實(shí)現(xiàn)與其他相關(guān)職能部門的信息共享與互通，為了防范申請(qǐng)人提供虛假的身份證件、公證書、法律文書等，可建立與相關(guān)公安部門、司法部門等的信息溝通平臺(tái)，便于核實(shí)相關(guān)證件的真?zhèn)?，有效防范登記風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)允許這些部門在一定權(quán)限內(nèi)查詢登記簿也可以為對(duì)方提供工作便利。

房屋是老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)，房屋登記既是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工程。[4]不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)通過構(gòu)建安全、便捷的房屋登記體系，及時(shí)、準(zhǔn)確地將權(quán)利狀況記載于登記簿，并為權(quán)利人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，從而保護(hù)房屋交易安全、快捷的完成。

[1]馬紅升.房屋登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)及登記風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中國房地產(chǎn)業(yè),(綜合版)2012.1上半月刊(42).

[2]張祥珍.不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的完善——以公證審查與不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接為視角[N].山東法制報(bào),2015年8月27日（社會(huì)與法第3版）.

[3]陳亞萍.避免冒名頂替吳中區(qū)首推房產(chǎn)登記指紋驗(yàn)證[Z].

[4]翟國徽，景光強(qiáng).保障交易安全 維護(hù)物權(quán)權(quán)益——以案例解析不動(dòng)產(chǎn)登記法律實(shí)務(wù)[N].中國國土資源報(bào),2015年2月28日(第007版法制).