唐進(jìn)新 陳斌

當(dāng)前的二手房貸款市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中介”）簽約中心已經(jīng)成為銀行營(yíng)銷(xiāo)二手房貸款客戶(hù)的主渠道，約90%以上的銀行二手房貸款業(yè)務(wù)來(lái)源于中介。利用上游渠道優(yōu)勢(shì)，中介逐漸占據(jù)市場(chǎng)支配地位，主導(dǎo)房屋交易方選擇銀行，倒逼銀行“限時(shí)批貸、限時(shí)放款”，一定程度上扭曲了二手房貸款市場(chǎng)應(yīng)有的秩序。

中介緣何成為二手房貸主渠道

房屋交易經(jīng)中介撮合成交之后，中介一般會(huì)在門(mén)店安排三方合同網(wǎng)簽備案，并協(xié)助房屋交易雙方預(yù)約到中介的簽約中心。簽約中心實(shí)際上是中介協(xié)助購(gòu)房資金不足的房屋買(mǎi)方融資的貸款簽約中心。一般的模式是，中介將不同的銀行、評(píng)估公司、公證處、代辦公司等集中在簽約中心，由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)房屋交易方選擇銀行的住房金融服務(wù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張時(shí)，中介會(huì)依據(jù)銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好，向不同資質(zhì)的客戶(hù)推薦相應(yīng)的銀行，或者依據(jù)銀行的要求，幫助較低資質(zhì)的客戶(hù)通過(guò)實(shí)施增信措施，滿(mǎn)足貸款要求。

由此，二手房市場(chǎng)成為中介主導(dǎo)的市場(chǎng)，尤其在二手房成交活躍度較高的城市核心區(qū)域。銀行二手房貸款業(yè)務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)模式，因此逐漸演變?yōu)橐赃M(jìn)駐中介簽約中心為主，按照貸款經(jīng)紀(jì)人的安排，與擬貸款的房屋交易方進(jìn)行面談面簽，再進(jìn)入銀行的貸款審核、審批流程。銀行自營(yíng)的住房金融服務(wù)中心則更多時(shí)候處于休眠狀態(tài)。隨著中介撮合的房屋交易量不斷增大，簽約中心便成為二手房貸款業(yè)務(wù)的市場(chǎng)主渠道。

利用房屋交易方與銀行之間的信息不對(duì)稱(chēng)，中介向個(gè)人收取住房金融服務(wù)費(fèi)的同時(shí)，向銀行收取渠道費(fèi)或業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)。一種是向銀行收取在簽約中心進(jìn)行面談面簽的工作間租金，相當(dāng)于向每家銀行收取攤位費(fèi);一種是中介直接按照房屋交易方貸款金額的3‰～4‰收費(fèi)，名曰住房金融服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)辦費(fèi)，實(shí)際上是變相的傭金。

在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的當(dāng)下，“限時(shí)服務(wù)”已成為滿(mǎn)足客戶(hù)需求的基本術(shù)語(yǔ)，隨著中介之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，“限時(shí)批貸超時(shí)補(bǔ)貼”“限時(shí)放款超時(shí)補(bǔ)貼”等承諾成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力要素之一，中介于是由此倒逼銀行提供限時(shí)服務(wù)。銀行從客戶(hù)申請(qǐng)貸款之日起，必須按中介經(jīng)紀(jì)人的時(shí)限，完成貸款的審核、審批、簽約、發(fā)放貸款等一系列流程。同時(shí)，中介也通過(guò)各種渠道要求房產(chǎn)管理部門(mén)、辦事機(jī)構(gòu)提供限時(shí)服務(wù)，提高不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記中心加快不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、出具不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明等業(yè)務(wù)辦理效率。有的中介還會(huì)要求住房公積金中心加快審批貸款和提高放款時(shí)效。

二手房交易環(huán)節(jié)合規(guī)流程的注意事項(xiàng)

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，在其交易過(guò)程中，須遵守《民法典》第二百零九條的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”因此，在房屋交易過(guò)程中，房屋交易方除簽訂房屋交易合同之外，必須注意以下事項(xiàng)。

預(yù)留申請(qǐng)房屋貸款、房屋抵押所需的時(shí)間。如房屋交易方因流動(dòng)資金不足需貸款購(gòu)房，必須預(yù)留申請(qǐng)銀行貸款的時(shí)間，相應(yīng)地延后房屋交易的時(shí)間。在辦理二手房貸款時(shí)，還需要預(yù)留擬購(gòu)房屋進(jìn)行債權(quán)抵押登記的時(shí)間，待正式抵押登記之后，銀行才能發(fā)放貸款。

引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)。銀行為房屋交易方發(fā)放貸款的前提是辦理好房屋抵押登記，如果要提前放款，必須引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，才能夠按三方的合同約定放款。在解除房屋抵押登記前，也必須引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，才能夠按三方約定到房屋管理部門(mén)登記解押。

引入第三方房屋交易資金托管機(jī)構(gòu)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在諸多不確定性，比如法院查封、事故房產(chǎn)等，可能引起房屋交易發(fā)生變故。所以，大額的購(gòu)房款，買(mǎi)房人不可能直接支付給賣(mài)房人，須引入可信賴(lài)的第三方房屋交易資金托管機(jī)構(gòu)，對(duì)交易資金的安全予以保證，即對(duì)房屋交易資金進(jìn)行托管。但是現(xiàn)實(shí)中，買(mǎi)方往往想在過(guò)戶(hù)之后付款，而賣(mài)方卻想在過(guò)戶(hù)之前拿到全款，以避免交易的不確定性。

《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（建房〔2016〕168號(hào)）明文規(guī)定：“中介提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，并提供當(dāng)?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產(chǎn)信貸政策，供委托人參考。中介不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用?！比欢F(xiàn)實(shí)中，銀行明知中介簽約中心變相收取返傭、限時(shí)批貸、限時(shí)放貸等做法都是違規(guī)的，但是基于業(yè)績(jī)考核壓力，業(yè)務(wù)仍然要做，于是只好遷就中介，違背監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行信貸審核、審批獨(dú)立的相關(guān)政策。

政策建議

嚴(yán)格實(shí)行房屋交易相關(guān)的五種制度，實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交貨”的購(gòu)房模式

房屋交易注冊(cè)登記制度。在房屋交易（包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋租賃等）前，房屋所有者完成擬上市交易房屋的注冊(cè)登記手續(xù)，房屋交易方完成擬交易房屋的注冊(cè)登記手續(xù);在房屋交易后，房屋交易方注銷(xiāo)房屋交易的注冊(cè)登記手續(xù)。同時(shí)，將房屋物業(yè)維護(hù)服務(wù)融入到房屋交易政務(wù)平臺(tái)，建立房屋交易方、物業(yè)維護(hù)服務(wù)互動(dòng)通道，便于房屋交易方查詢(xún)房屋交易前的“健康”狀況。

房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度。中介將房屋交易撮合成功后，房屋交易方通過(guò)房屋交易平臺(tái)進(jìn)行房屋交易合同的網(wǎng)簽備案。目前，全國(guó)大部分地區(qū)都已實(shí)施了房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度。

房屋交易手續(xù)辦理預(yù)約制度。房屋交易方在房屋交易合同進(jìn)行網(wǎng)簽備案之后，實(shí)行預(yù)約申請(qǐng)辦理房屋交易的相關(guān)手續(xù)（俗稱(chēng)“過(guò)戶(hù)”）的制度。在預(yù)約當(dāng)日，房屋交易方須確保擬交易的房屋無(wú)抵押，擬申請(qǐng)的貸款銀行確認(rèn)在預(yù)約日之后可隨時(shí)發(fā)放貸款，繳納房屋交易各項(xiàng)稅費(fèi)的賬戶(hù)里存有足額的資金，以便確保房屋交易過(guò)戶(hù)的順利辦理。

房屋抵押手續(xù)預(yù)申請(qǐng)制度。房屋交易方在預(yù)約過(guò)戶(hù)日辦理房屋交易相關(guān)手續(xù)時(shí)，如有房屋抵押貸款需求，可現(xiàn)場(chǎng)提交辦理房屋抵押申請(qǐng)書(shū)，預(yù)先在房屋交易模塊中設(shè)置房屋貸款抵押條件，當(dāng)房屋貸款抵押的條件得到滿(mǎn)足時(shí)，抵押手續(xù)即刻完成，實(shí)時(shí)生效?；蛘?，在房屋交易手續(xù)辦理日之前，通過(guò)政府的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記遠(yuǎn)程申請(qǐng)系統(tǒng)，在銀行網(wǎng)點(diǎn)面簽時(shí)，即可同步在線辦理抵押登記手續(xù)。

房屋交易預(yù)告制度。在預(yù)約“過(guò)戶(hù)”當(dāng)日，房屋交易方現(xiàn)場(chǎng)辦理完房屋交易手續(xù)后，即可公布房屋交易延后3個(gè)工作日的預(yù)告期，以便給房屋交易關(guān)聯(lián)方足夠的準(zhǔn)備時(shí)間。在預(yù)告期截止前，當(dāng)房屋交易系統(tǒng)檢測(cè)到房屋交易資金賬戶(hù)有足夠的資金時(shí)，即可發(fā)起房屋交易方“一手交錢(qián)”，與此同時(shí)完成扣繳房屋交易的相關(guān)稅費(fèi)、“一手交貨”（過(guò)戶(hù)手續(xù)完成）、房屋抵押登記手續(xù)等，實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交貨”的交易機(jī)制。此外，在預(yù)告期間發(fā)生的與房屋相關(guān)的其他法律事項(xiàng)，均在預(yù)告期結(jié)束之后才開(kāi)始產(chǎn)生法律效力。如未能滿(mǎn)足房屋交易手續(xù)的條件，導(dǎo)致房屋交易失敗，最終追責(zé)時(shí)按未能滿(mǎn)足條件的次序進(jìn)行校驗(yàn)，由爽約者按房屋交易的相關(guān)合同約定補(bǔ)償履約者。

銀行需要探索住房金融業(yè)務(wù)新渠道

在房屋交易方“一手交錢(qián)，一手交貨”的購(gòu)房模式下，銀行需要?jiǎng)?chuàng)新個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，探索住房金融業(yè)務(wù)新渠道。

為適應(yīng)以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、快速響應(yīng)、敏捷交付為特點(diǎn)的智能化、移動(dòng)化服務(wù)需求，銀行需要?jiǎng)?chuàng)新個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面談面簽服務(wù)渠道，實(shí)行面談面簽預(yù)約制。在銀行營(yíng)業(yè)時(shí)間段，由客戶(hù)自主選擇銀行網(wǎng)點(diǎn)和預(yù)約服務(wù)時(shí)段，將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的線下服務(wù)與線上服務(wù)融合，通過(guò)銀行網(wǎng)點(diǎn)和住房金融貸前調(diào)查專(zhuān)線視頻三級(jí)服務(wù)響應(yīng)體系，讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)“動(dòng)”起來(lái)，為客戶(hù)提供線上定制化面談面簽服務(wù)。

房屋交易方注冊(cè)登記之后，在房屋交易平臺(tái)上可以搜索各家銀行住房金融服務(wù)的歷史評(píng)價(jià)，并自主選擇銀行，線上定制銀行的（預(yù)）審批住房金融服務(wù)方案。在銀行的協(xié)助下，可提前合理規(guī)劃資金安排，改變中介簽約中心主導(dǎo)房屋交易方選擇銀行住房金融服務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)模式，讓中介回歸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，專(zhuān)注于房屋交易的撮合服務(wù)。與此同時(shí)，房屋交易方根據(jù)銀行的購(gòu)房住房金融服務(wù)方案，提前按可控的預(yù)算資金安排，適時(shí)調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃或方案，直至選擇到滿(mǎn)意的房屋。

由此，銀行不再受限于中介，而是“以客戶(hù)為中心”，專(zhuān)注于提升住房金融的綜合服務(wù)水平，以品質(zhì)贏得客戶(hù)，以品牌搶占市場(chǎng)。此外，銀行還可以通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品或服務(wù)事項(xiàng)，開(kāi)通獲客渠道;通過(guò)提升客戶(hù)的服務(wù)體驗(yàn)，吸引客戶(hù)，并增加客戶(hù)黏性，與其他銀行展開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行房金部，中國(guó)建設(shè)銀行總行房金部）