從“租售同權(quán)”的提法看制定標準化租賃合同的必要

文/陳鳴飛 上海瑾之潤律師事務(wù)所 上海 200122

所謂“租售同權(quán)”，是指住房的承租人在享受社會公共服務(wù)時，和住房的產(chǎn)權(quán)人享有同等的權(quán)利。社會公共服務(wù)一般指政府提供的義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會保險等方面的基本服務(wù)。不過，在目前國務(wù)院及各地方政府發(fā)布的規(guī)章中，還未見到有直接使用“租售同權(quán)”這個詞的例子 。“租售同權(quán)”是在新聞報導(dǎo)中，記者們總結(jié)政策規(guī)定而形成的。

1、租賃關(guān)系的不穩(wěn)定性及其對于實現(xiàn)“租售同權(quán)”的障礙

承租人享受的承租權(quán)屬于債權(quán)，與物權(quán)相比而言缺乏穩(wěn)定性。舉例來說，合同約定的租賃期間可長可短；租金可高可低；有的允許轉(zhuǎn)租，有的不允許轉(zhuǎn)租；有的在租金中包含物業(yè)費，有的不包含。除此之外，有的租賃合同還會有“個性化條款”，比如附解除條件，約定如果出租人出售自己的另一套住宅時，就可以收回出租房屋。這些事項的可約定性，決定了承租權(quán)是一個“非標”權(quán)利。對于政府來說，如何選擇“非標”權(quán)利的必備要素，使具備這些要素的承租權(quán)主體可以在享受社會公共服務(wù)方面與房屋產(chǎn)權(quán)主體“同權(quán)”呢？

2、制定標準化租賃合同的必要性

上海當前的居住證政策可作為一個觀察的樣本。在上海市申請居住證的人員，除了提供就業(yè)證明，最重要的就是提交“擬在本市居住六個月以上的住所證明”，如果申請人是租房居住的，住所證明就是“由房屋管理部門出具的房屋租賃合同登記備案證明” 。而要辦理租賃合同登記備案證明，應(yīng)該提交：租賃合同、身份證明、住房證明（如房產(chǎn)證等） 。登記后發(fā)給《上海市居住房屋租賃合同登記備案通知書》。從上面的規(guī)定可以看出，上海目前是以租賃合同登記來實現(xiàn)承租權(quán)標準化的，在登記制度下，各種內(nèi)容、各種形式的租賃合同被簡化成登記備案《通知書》上的幾項信息。而只要滿足以下三個條件：一、房屋有合法的權(quán)屬證明；二、租賃用途用于居住；三、租賃期限從申請登記之日起算還余六個月以上。就符合辦理居住證的條件。這三個條件是比較寬松的，它比較靈活地選擇了租賃合同都具有的必備條款，回避了租賃合同中可能會有的特殊約定，在租售同權(quán)的實現(xiàn)上，它既給予了方便，又無法更進一步。為什么說他無法更進一步呢？舉一個子女受教育權(quán)的例子，如果只要滿足這三個條件的承租人子女都可以享有在該房屋所在學(xué)區(qū)的受教育權(quán)，那么一套房屋，只要多簽訂幾次六個月以上和租賃合同，或者同時簽訂幾份不同房屋部位的租賃合同，就可以成為兩個甚至多個承租家庭子女接受教育的載體。但在現(xiàn)實中，這是不可能實現(xiàn)的，辦理居住證甚至和子女接受教育是兩個層面的問題，辦理居住證是寬松的，而子女能否入學(xué)則是嚴格的。

可見，租賃合同登記制度無法解決“租售同權(quán)”的深層次矛盾。如果要比較徹底的解決“租售同權(quán)”的問題，那就要使承租人持有的“租賃合同”相當于產(chǎn)權(quán)人持有的“房產(chǎn)證”，租賃合同也就不能像目前一樣形式不一、內(nèi)容不一，而需要像“房產(chǎn)證”一樣實現(xiàn)“標準化”。

3、標準化租賃合同的具體設(shè)計

3.1　標準化的租賃期間

標準租賃合同應(yīng)設(shè)置一個標準化的租賃期間，筆者認為以3年為宜。在3年內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人可以享受的公共服務(wù)權(quán)利轉(zhuǎn)移給承租人享有。這是一個固定期間的設(shè)想，德國民法典上，還提供了另一個解決辦法：無固定期間。在德國, 欲簽訂定期的住房租賃合同, 出租人必須在締約時書面告知承租人限制租賃期限的理由，否則應(yīng)簽訂無固定期間合同?？珊炗喒潭ㄆ陂g合同的理由主要有以下三項：租期屆滿后, 將房屋自用、供親屬或同住者使用；用合法的方式將房屋拆除、大修或置于某種不解除租賃合同會嚴重影響其進展的狀態(tài)；準備將房屋租給雇員居住 。

3.2　限制變更

在各地頒發(fā)的有關(guān)“租售同權(quán)”的政策中，都有“保證租賃關(guān)系穩(wěn)定”的規(guī)定，規(guī)定在住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得強制驅(qū)逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金等內(nèi)容 。但是，這些政策在效力層級上只是屬于“地方政府規(guī)章”，遠未達到法律或行政法規(guī)的層級，因此政策的規(guī)定要落實到法院的判決準則上還有一定距離，而標準化租賃合同可以通過標準化的合同條款約定前述事項，成為租賃雙方發(fā)生爭議時的合同依據(jù)。

3.3　承租人信用記錄

標準化租賃合同不能僅僅對出租人嚴格，也要充分保障出租人收取租金的權(quán)利，故應(yīng)當對承租人建立獨立的信用記錄制度，簽訂租賃合同前，承租人應(yīng)當詳細錄入個人及家庭的信用信息，一旦發(fā)生承租人不支付租金的情況，一方面便于出租人起訴，另一方面，出租人勝訴后可將承租人違約事由錄入其信用記錄，限制其再次簽訂標準化租賃合同的資格。

3.4　政策優(yōu)惠

為了鼓勵出租人簽訂標準化租賃合同，可以給予出租人一定的稅收優(yōu)惠，例如可按固定比例繳納個人所得稅，或減免房產(chǎn)稅；還可以給予承租人更高的居住證積分。

3.5　網(wǎng)上備案

標準化租賃合同必須經(jīng)網(wǎng)上備案，網(wǎng)上備案的經(jīng)辦機構(gòu)為各社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心，持經(jīng)過網(wǎng)上備案的租賃合同和居住證，承租人可以享受與該房屋產(chǎn)權(quán)人一樣的公共服務(wù)。同樣，對本市戶籍居民而言，如果人戶分離 ，持網(wǎng)上備案的租賃合同，也可享受與承租住房產(chǎn)權(quán)人一樣的公共服務(wù)。

結(jié)語：

在國家全面房改前，公房租賃實際是解決了“租售同權(quán)”問題的，但那時租賃住房的性質(zhì)是公有住房，當下，出租住房已經(jīng)很少是公有住房了，因此解決“租售同權(quán)”需要換一種思路。制定標準化租賃合同即是新思路之一，乍看之下，它似乎很難實現(xiàn)，但只要堅持并加以宣傳，標準化租賃合同還是可以被產(chǎn)權(quán)人和承租人雙方廣泛接受的，被廣泛接受以后，則將更能體現(xiàn)“房子是用來住的”定位。

參考文獻：

[1]參見《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），三（七）.

[2]參見上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市居住證申辦實施細則》的通知（滬府發(fā)〔2013〕41號），四（一）3（2）.

[3]參見上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局關(guān)于印發(fā)《上海市居住房屋租賃合同登記備案操作規(guī)則》的通知（滬房管規(guī)范市〔2013〕2號），第十條.

[4]德國民法典，第575條；轉(zhuǎn)引自許德風(fēng)《住房租賃合同的社會控制》，載于《中國社會科學(xué)》2009年第3期，第128頁.

[5]參見上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》的通知（滬府辦〔2017〕49號），二（二）；北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，三.

[6]人戶分離是指本市戶籍居民實際居住地與戶籍所在地分離.