探析多項目視角下的房地產(chǎn)預算管理模式

郭晨

摘 要：在當前激烈的市場行業(yè)競爭中，我國房地產(chǎn)企業(yè)為了提升自身市場的占比，實現(xiàn)經(jīng)濟收益的最大化，現(xiàn)多采用多項目開發(fā)模式，并結合預算管理規(guī)劃與實施，來全面確保其各項目完工。多項目視角下的房地產(chǎn)預算管理能夠全面提升資源利用率，做到物盡其用且增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的市場競爭力。本文以多項目視角下的房地產(chǎn)預算管理模式作為分析對象，首先介紹了多項目管理的概念及特點，其次闡述了多項目視角下房地產(chǎn)預算管理的重要性，再次分析了多項目視角下房地產(chǎn)預算管理存在的問題，最后根據(jù)問題提出具體的完善措施，規(guī)范預算管理戰(zhàn)略規(guī)劃、增強預算執(zhí)行力等，為我國多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理模式優(yōu)化提供必要的參考依據(jù)。

關鍵詞：多項目;房地產(chǎn);預算管理

多項目管理的概念及特點

多項目管理是由美國著名學者提出的，其主要用于促進多項目高效生產(chǎn)、提升多項目管理技能以及提高多項目的完成速度等，并通過心理學方法的運用，根據(jù)不同背景條件來完善多項目管理理論。多項目管理是一個項目經(jīng)理管理多個項目，結合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的管理特點，統(tǒng)一管理各項目和資源，使得多項目能夠同時平穩(wěn)進行，制定管理計劃、實施管理措施、評估管理環(huán)節(jié)等，從而優(yōu)化多項目執(zhí)行效果，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收益的最大化。實現(xiàn)多項目管理的主要特點有七個：一是能夠優(yōu)化各項目的管理，合理分配持有資源，提高管理水平;二是能夠根據(jù)實際情況變更項目管理方法，增強項目管理的實現(xiàn)效果;三是能夠嚴格地控制資源使用情況，提高資源利用率;四是能夠根據(jù)不同周期，安排各項目的完成時間;五是能夠相互關聯(lián)和制約各利益相關者，平衡彼此之間的關系;六是能夠調(diào)整內(nèi)部管理組織結構，明確各部門的責任職能，提升人員的專業(yè)技能;七是能夠提高資源信息的使用率，提升信息收集、分析等工作效率，建立健全的信息系統(tǒng)。

多項目視角下房地產(chǎn)預算管理的重要性

增強房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益，降低所需的成本費用，其在單一項目資源基礎上，以多項目視角為重點，通過多項目管理來實現(xiàn)資源配置優(yōu)化，協(xié)調(diào)多項目管理要素和組織等。多項目視角下房地產(chǎn)企業(yè)預算管理實施重點體現(xiàn)在：其一，全面優(yōu)化經(jīng)營管理戰(zhàn)略方針。多項目視角下房地產(chǎn)預算管理能夠降低成本費用，根據(jù)實際情況制定運營戰(zhàn)略，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力;其二，合理分配和共享企業(yè)的現(xiàn)有資源。多項目視角下房地產(chǎn)企業(yè)預算管理能夠協(xié)調(diào)項目資源，提高分配資源的利用率，確保多項目的完成進度，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益;其三，規(guī)劃多項目的預算管理措施。多項目視角下的房地產(chǎn)預算管理能夠協(xié)調(diào)和平衡資金分配，通過多項目預算規(guī)劃，優(yōu)化房地產(chǎn)項目進程，降低經(jīng)營風險發(fā)生的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)多項目視角下的預算管理實施，是預算編制、協(xié)調(diào)以及平衡的過程，其能夠對房地產(chǎn)企業(yè)資源、資金、業(yè)務流程等進行全面的優(yōu)化和提升，加快項目完成進度，提高經(jīng)濟收益，有易于房地產(chǎn)企業(yè)的長期經(jīng)營與發(fā)展。

多項目視角下房地產(chǎn)企業(yè)預算管理存在的不足

預算管理戰(zhàn)略規(guī)劃不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)同其他行業(yè)企業(yè)相比區(qū)別顯著，其具備經(jīng)營周期長、耗用資金多等特點。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)需要資金較多，且所持有的企業(yè)資源有限，為實現(xiàn)多項目開發(fā)經(jīng)濟收益的最大化，合理分配和利用資源，因此多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得極其重要了。當前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在多項目開發(fā)過程中并不重視預算管理的應用，現(xiàn)有資金和資源分配與實際需用情況并不符合，戰(zhàn)略規(guī)劃制定得不夠規(guī)范化，難以確保房地產(chǎn)企業(yè)多項目同時進行和完工。與此同時，多項目視角下房地產(chǎn)企業(yè)預算經(jīng)營戰(zhàn)略的制定并未根據(jù)實際項目需求而產(chǎn)生變化，未能明確項目開發(fā)時間和各需用資源，經(jīng)營戰(zhàn)略與多項目背景之間難以匹配，從而使得預算管理難以全面實施和進行。

多項目預算編制不夠科學

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)多項目開發(fā)仍然采用單項目預算編制方法，其并未根據(jù)各個開發(fā)項目的整體情況來進行預算管理編制和完善，從而使得房地產(chǎn)預算編制在多項目視角下難以全面適用。以房地產(chǎn)多項目視角下的資金預算編制為例，各項目開發(fā)資金預算進行簡單匯總才能夠形成相應的資金預算表，而其未以多個項目開發(fā)模式為根本進行整體的資金預算編制與管理，造成房地產(chǎn)企業(yè)多項目開發(fā)難以同時進行。由于房地產(chǎn)多項目同時開發(fā)與其他項目或單項目開發(fā)有著明顯的不同，所以多項目開發(fā)模式對資金預算編制會造成較大的影響，房地產(chǎn)多項目預算管理并不科學合理。比如，房地產(chǎn)企業(yè)實行多項目開發(fā)，其資金預算編制因各項目開工、竣工時間和所需用資金不同，那么多項目視角下的房地產(chǎn)資金計劃也會隨之變化。

預算管理體系與執(zhí)行力不足

首先，多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)資源分配不合理，在預算管理體系構建過程中可能會出現(xiàn)爭奪資源現(xiàn)象，或是一些項目責任人在預算執(zhí)行過程中進行私自調(diào)整，從而實現(xiàn)項目收益的增多;其次，多項目視角下的預算執(zhí)行監(jiān)督體系構建不合理，當前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行多項目開發(fā)過程中并未建立完善的監(jiān)督管理體系，其難以對多項目預算執(zhí)行進行有效監(jiān)管，降低了預算管理實施力度與作用;再次，多項目視角下預算監(jiān)管制度不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)多項目預算監(jiān)管的忽視，使得其預算監(jiān)管制度難以適應整體需求，預算執(zhí)行效果差強人意，預算實施責任不夠明確，影響了多項目預算管理效用;最后，預算管理考核評估實施不夠全面，多項目視角下的房地產(chǎn)預算管理考核體系建設不具體，弱化了各項目員工的預算執(zhí)行積極性，同時預算評估的不具體還使得各項目員工難以對預算管理給予重視，未能將預算管理與自身實際工作相結合。

多項目視角下預算人才匱乏

由于多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理涉及面較廣，因此，其對預算管理方面人才的專業(yè)知識水平和能力要求更高。多項目預算管理工作人員不但需要掌握相應的房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營以及管理等能力，還需要具備財務、經(jīng)濟以及數(shù)據(jù)運用等方面的知識，只有這樣才能完成房地產(chǎn)企業(yè)多項目視角下的預算管理工作。但目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中這種綜合性人才較為匱乏，其工作人員多為具備預算管理能力、不具備相關的多項目視角下的預算管理經(jīng)驗，且難以根據(jù)各個項目的不同來進行協(xié)調(diào)和優(yōu)化，給多項目預算管理造成一定的阻礙。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)與其他行業(yè)不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預算管理知識涉及面較廣，預算管理人才更為匱乏。培養(yǎng)多項目視角下的房地產(chǎn)預算管理人才，儼然成為當前確保我國多項目預算管理模式運行的重中之重。

多項目視角下房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的完善措施

規(guī)范預算管理的經(jīng)營戰(zhàn)略

經(jīng)營戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)在多項目視角下進行預算管理的根本，同時也是確保預算管理全面實施的保障。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應結合多項目的實際要求，制定和調(diào)整預算管理經(jīng)營戰(zhàn)略，符合各項目開發(fā)的具體時間、竣工時間以及完成情況等，規(guī)范和細化各項目的實施環(huán)節(jié)，規(guī)范多項目視角下房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理戰(zhàn)略;另一方面，多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理，應結合各項目的不同情況，綜合考慮所需的成本費用以及項目能夠獲取的經(jīng)濟收益情況，合理分配和利用現(xiàn)有資源和資金，制定預算管理經(jīng)營戰(zhàn)略，明確戰(zhàn)略經(jīng)營的發(fā)展目標，選擇有易于實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標的項目，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收益最大化。

加強多項目預算編制管理

多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算編制需考慮較多的因素，其不但要以預算管理為根本，同時還要針對各項目開發(fā)不同點來進行全面性融合，從而增強預算管理成效。其一，房地產(chǎn)企業(yè)多項目預算管理編制，應當構建相應的預算管理體系，統(tǒng)一各項目之間的口徑，明確統(tǒng)一各項目指標，根據(jù)統(tǒng)一標準來對各項目進行劃分，使得預算編制能夠滿足各個項目所需;其二，房地產(chǎn)企業(yè)多項目預算管理編制，應采用多維度預算編制方法，根據(jù)各項目不同性來綜合考慮預算管理編制內(nèi)容，綜合相關內(nèi)容來進行預算管理編制，充分地發(fā)揮預算管理的作用;其三，房地產(chǎn)企業(yè)多項目預算管理編制，應加強各項目之間的預算平衡性，針對房地產(chǎn)企業(yè)持有資源進行合理分配，加強多項目預算管理編制的意義，比如資金、材料、工具等，結合其物資流動情況來進行合理化資源分配。

完善預算制度且加大執(zhí)行力

預算管理編制是為了提高企業(yè)資源的利用率，促使企業(yè)經(jīng)濟收益實現(xiàn)最大化，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)多項目預算管理編制的全面實施。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)多項目開發(fā)需求來完善和調(diào)整預算管理的實際編制情況，使得多項目整體監(jiān)管與單項目監(jiān)管相結合，制定和完善多項目預算管理相關制度，落實預算管理執(zhí)行負責人與相關監(jiān)管的職責，進而充分發(fā)揮多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的重要作用。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)預算管理，還應當根據(jù)多項目開發(fā)不同性來構建具體的監(jiān)督管理機制，成立專門的預算監(jiān)督管理部門，加大多項目預算監(jiān)督管理執(zhí)行力度，提高預算管理的執(zhí)行積極性，且確保其能夠在多項目需求變化的同時，對預算管理執(zhí)行方向進行調(diào)整，滿足其不同項目的具體要求。

重視多項目預算管理人才的培養(yǎng)

專業(yè)性人才在多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理實施過程中起到重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)多項目開發(fā)的實際情況，吸收和聘用符合知識背景需求的專業(yè)性綜合型人才，滿足多項目預算管理實施所需，提高預算管理在多項目開發(fā)中的作用。比如，聘用經(jīng)驗較為豐富的行業(yè)資深專家等。與此同時，重視房地產(chǎn)企業(yè)多項目預算管理人才的培養(yǎng)，也可從內(nèi)部員工中進行選拔和培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)可成立專門的相關知識培訓，豐富員工的專業(yè)技能和知識層面，增強員工的自主學習意識。同時，定期對員工的專業(yè)知識學習情況進行考核，選拔優(yōu)秀的專業(yè)性人才來滿足多項目預算管理所需，并將考核結果與員工績效相掛鉤，給予專業(yè)人才更高的待遇和獎勵，借此來激勵房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的學習熱情和加強其對預算管理工作開展的重視。

總結

隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，多項目運行已經(jīng)成為諸多房地產(chǎn)企業(yè)最為普遍的經(jīng)營管理模式，而多項目視角下的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理則有了更高的要求和提升。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)各項目的不同要求，從整體出發(fā)，對各項目預算進行平衡與管理，解決多項目視角下房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中存在的問題，通過規(guī)范預算管理經(jīng)營戰(zhàn)略、加強預算管理編制、加大預算執(zhí)行力度以及培養(yǎng)多項目預算管理人才等，優(yōu)化預算管理模式，增強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理能力，迎接房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的各種挑戰(zhàn)。

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