即將到來的2018年樓市會出現(xiàn)怎樣的變化？不久前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議透露出一些玄機：

住建部部長王蒙徽指出，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

該提法為何此時出現(xiàn)？又將對全國樓市帶來什么影響？

關于樓市，2017年的中央經(jīng)濟工作會議中的表述是：

加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調(diào)控。

我們可以發(fā)現(xiàn)中央經(jīng)濟工作會議的表述側重全局，側重住房制度，主要談了租賃市場、供應方式、調(diào)控方式。住建部長的表態(tài)，則側重于商品房市場。這兩個表述互為補充，有利于我們?nèi)媪私馕磥淼臉鞘凶呦颉?/p>

城市與房地產(chǎn)研究專家孟祥遠針對此次“施行差別化調(diào)控政策”的表述，給出了自己的解讀：

第一，全國住房城鄉(xiāng)建設會議是一個級別很高的全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)會議，此次會議上提出的政策要求是決定未來房地產(chǎn)走勢的重要信號。

第二，“滿足首套剛需、支持改善需求”，這意味著2018年會對剛需和改善性購房有太多抑制。有了住建部長的新表態(tài)，2018年會微調(diào)政策，對真正有居住需求的買房人來說，是個大利好。

第三，我們基本上可以確定：2018年中國樓市整體處于平穩(wěn)局面，不是冬天。差別化調(diào)控實質(zhì)上就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，大起大落的市場行情不是調(diào)控政策的目標與目的。

2018，樓市調(diào)控力度會不會松動？

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至目前，全國已有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策。

通過限購、限貸、限漲、限售、限商等措施，2017年全國樓市降溫并持續(xù)保持平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份開始，上海、北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；到了11月份，11個熱點城市新房價格跌回一年前，熱點城市的成交降溫更是明顯。

談及2018年的樓市調(diào)控力度，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議也給出了明確的答案：

住建部部長王蒙徽表示，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度，加強市場監(jiān)測分析，提高精準調(diào)控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。

以上表述與中央經(jīng)濟工作會議的要求一脈相承，這就意味著調(diào)控政策不會出現(xiàn)大幅松動。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，樓市平衡發(fā)展的調(diào)控目標不會變，只有落實“因城施策”的差別化調(diào)控才能實現(xiàn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，而具體舉措則會隨著市場走向進行適度調(diào)整。

如何支持改善需求、遏制投機炒房？

嚴厲的限購和限貸舉措在2017年成為眾多城市收緊樓市的標配手段，部分城市政策甚至經(jīng)歷了多輪升級。

以北京為例，當前政策是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房首付不低于40%；二套房“認房又認貸”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；貸款最長期限25年，且貸款利率上浮較多，首套房主流商貸利率執(zhí)行基準利率的1.1倍，二套房則為1.2倍，限購限貸政策可謂全國最嚴，不少購房者將選擇延后換房或者全款交易。

財經(jīng)評論員劉曉博認為，所謂“改善需求”，是兩個含義。一個是“小房子換大房子”，一個是“購買二套房”。現(xiàn)在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”，住建部長的新說法，顯然構成利好。

什么是投機炒房？首先是大量買入，然后是短時間頻繁交易。對于這些人，當然應該限制。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，在“支持改善需求”方面，相對來說比2017年的基調(diào)略有放寬，2017年有一定遏制改善性需求的趨勢。2018年政策不排除針對部分首套房和二套房認定、普通住房和非普通住房認定等出現(xiàn)微調(diào)。

在投機炒房方面，依然是遵循“房住不炒”的思路，進行嚴厲管控，如近期銀行委托信托公司投資的信托資金，也明確不允許進入房地產(chǎn)領域。

首提縣城樓市去庫存意味著什么？

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇2017年12月14日在發(fā)布會上表示，三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。去庫存依然是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工作之一。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，縣城去庫存概念是一個重要內(nèi)容。2015年前基本是一二線重點城市郊區(qū)市場去庫存；2016年-2017年是地級市（三線城市）去庫存；2018年，則迎來縣域去庫存的階段?？h城去庫存對全國房地產(chǎn)市場交易有積極的托底作用，同時也防范了市場交易大幅下滑的風險。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存比住宅去庫存更為緊迫。商業(yè)地產(chǎn)的庫存積壓風險比住宅庫存更高，2018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存，關鍵更是商業(yè)地產(chǎn)的去庫存。

財經(jīng)評論員劉曉博指出，“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作”，意味著部分城市仍然允許、甚至支持投資性需求。這些城市樓市政策很難收緊，甚至還會有所放松。

住房租賃開啟樓市新一輪周期？

針對中央經(jīng)濟工作會議提出的“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進國有租賃企業(yè)的建設，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。

其實，2017年下半年，住房租賃制度改革已成重頭戲。首批12個城市開展了住房租賃試點，全國超50城出臺了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應，多地上線官辦住房租賃服務平臺。

租賃住房政策的推出，從供給和需求兩方面都會影響房地產(chǎn)市場。

從供給層面來看， 租賃住房擠占了很大一部分普通商品房供給。目前租賃住房分兩檔，第一檔是一線城市，以上海作為標準，租賃占新增的 60%；第二檔是二線城市，以杭州作為標準，租賃占新增 30%。

從需求層面來看，租賃住房政策會改變房地產(chǎn)需求的結構。以前是房地產(chǎn)銷售好，然后拉動房地產(chǎn)投資。而現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求分為了兩部分，一部分是剛性的租賃住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權，更要保護租賃雙方的利益。發(fā)展長期租賃市場，要采取機制激勵市場主體愿意去從事長期租賃業(yè)務，如在稅收、土地方面采取措施讓開發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障。

同時，制度上要對租期等進行規(guī)定，建議是3年為一個租期，除非承租人提出解約，出租人不能提前結束租約。當前國內(nèi)對承租人利益保護的法律法規(guī)還不夠明確，導致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為，需要進行約束。

（來源：新華網(wǎng)思客）endprint